ECLI:NL:GHARL:2016:10036 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep over waardevaststelling winkelpand volgens W...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 15/01556

uitspraakdatum:
13 december 2016

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 12 november 2015, nummer AWB 14/8413, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 46A (inclusief [b-straat] 4) (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014 per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 1.027.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 12 november 2015 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 september 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als belanghebbendes gemachtigde, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een winkelpand gelegen op de begane grond met een frontbreedte van 9 meter en een totale winkelvloeroppervlakte van 784 m². Een gedeelte van de winkelruimte (184 m²) bevindt zich in een verhoogd (1 meter) gedeelte (hierna: het splitlevel gedeelte). Onder de begane grond bevindt zich een opslagruimte van 656 m². Vanaf de ingang aan de [b-straat] 4 (die lager gelegen is dan de ingang aan de [a-straat] ) ligt deze opslagruimte op beganegrondniveau.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 656.000, subsidiair € 778.000, meer subsidiair € 828.000.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

4.3

De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar een taxatierapport van 12 mei 2015 van [C] , waarin de waarde van de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 1.117.000. In dit taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij zijn de volgende vergelijkingspanden gebruikt:

[c-straat] 43 (ook bekend als [a-straat] 58): (€ 143/m² primair)
[c-straat] 26 (€ 163/m² primair)
[a-straat] 54 (€ 197/m² primair)

4.4

De taxateur heeft bij het bepalen van de huurwaarde van de onroerende zaak de laagste van de bovenstaande huren per m² gebruikt (€ 143/m²; [a-straat] 43). Vervolgens heeft hij deze huurprijs per m² gecorrigeerd, onder meer volgens de volgende tabellen met, onder meer, de volgende gegevens:

Correctie bouwlaag

Verdieping correctiepercentage

-1 30

0 100

1 85

Winkelmodel staffel primaire meters BVO

BVO in m² correctiefactor

0-50 1

51-100 0,82

101-250 0,70

251-500 0,62

501-1000 0,54

De taxateur heeft het splitlevelgedeelte gewaardeerd als ware het gelegen op de eerste verdieping, hetgeen een correctiefactor van 0,85 oplevert. Verder heeft de taxateur een extra vermindering toegepast op de winkeloppervlakte gelegen op het splitlevelgedeelte. Aldus is de taxateur gekomen tot de volgende waardering van de winkeloppervlakte:

onderdeel Bouwlaag oppervl. Huurwaarde/m² corr. huurwaarde

Opslag/magazijn kelder 656 € 143 0,11 10.319

Winkel/verkoopruimte 0 600 € 143 0,67 57.486

Winkel/verkoopruimte splitlevel 184 € 143 0,69 18.155

4.5

Het taxatierapport bevat geen onderbouwing voor de gehanteerde correctiefactor. Ook de correctiefactor van 0,63 die is gehanteerd bij het gehanteerde referentiepand [c-straat] 43 is niet inzichtelijk. Volgens de afstaffelingstabel zou deze correctiefactor voor beide panden reeds 0,54 moeten zijn (oppervlakte in beide gevallen tussen 501 m² en 1000 m²). De taxateur heeft desgevraagd verklaard dat de splitlevel is gewaardeerd als ware het een aparte ruimte. Het Hof volgt de taxateur niet in deze benadering. Het splitlevelgedeelte vormt geen afzonderlijke verdieping, is alleen te bereiken via de winkelruimte op de begane grond en is daarvan niet af te sluiten. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat het splitlevelgedeelte een afzonderlijke ruimte vormt. Op basis van de afstaffelingstabel dient, nog los van een eventuele verdere correctie voor het splitlevelgedeelte, de correctie voor het splitlevelgedeelte in dat geval ook 0,54 te bedragen. De taxateur heeft weliswaar ter zitting nog verklaard dat er aan een splitlevel ook voordelen verbonden zijn of kunnen zijn, maar het Hof gaat voorbij aan deze ongemotiveerde stelling, die haaks staat op de door de taxateur in zijn taxatie gehanteerde verdere afwaardering van het splitlevelgedeelte van 0,85 naar 0,69.

4.6

Gelet op het bovenstaande heeft de heffingsambtenaar met het overleggen van het taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.

4.7

Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een taxatierapport van 15 augustus 2014 (waarde € 828.000) opgesteld door taxateur [D] . In dit taxatierapport wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 77.392 en een kapitalisatiefactor van 10,7. In hoger beroep is een door taxateur [D] opgestelde herziene taxatiematrix overgelegd, waarin een waarde van € 656.383 wordt onderbouwd (huurwaarde van € 60.120 en een kapitalisatiefactor van 10,92). In beroep is, onder verwijzing naar marktgegevens afkomstig van de onroerende zaken gelegen aan de [a-straat] 48 en de [a-straat] 58 (ook bekend als [c-straat] 43) een waarde verdedigd van € 778.000 (huurwaarde van € 72.720 en een kapitalisatiefactor van 10,7).

4.8

Met betrekking tot het in bezwaar overgelegde taxatierapport waarin een waarde van € 828.000 wordt bepleit, is het Hof van oordeel dat belanghebbende hiermee niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak maximaal deze waarde heeft. De gehanteerde huurwaarde van € 77.392 wordt in dit rapport naar ’s Hofs oordeel onvoldoende onderbouwd. Voor zover wordt aangesloten bij het werkelijke huurcijfer van € 5.000 per maand voor de periode juli 2011 tot en met juni 2012 (overeengekomen op 19 november 2010), is het Hof van oordeel dat de datum waarop deze huurprijs is overeengekomen te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Verder zegt de huurprijs voor één jaar te weinig over het meerjaarlijks rendement, waarvan in een taxatie die wordt opgesteld volgens de huurwaardekapitalisatiemethode wordt uitgegaan. Ten slotte is er het volgende gegeven. De huurprijs is overeengekomen tussen de eigenaar van de onroerende zaak en een voormalig werknemer die de in de onroerende zaak gevestigde onderneming heeft overgenomen van de eigenaar van de onroerende zaak. Niet kan worden uitgesloten dat, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, hierdoor de huurprijs is beïnvloed en om die reden niet marktconform is.

4.9

Ook de in beroep verdedigde waarde van € 778.000 acht het Hof niet aannemelijk. Bij deze waarde sluit belanghebbende aan bij de kapitalisatiefactor die door de heffingsambtenaar werd verdedigd tot de beroepsfase. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar dit standpunt echter verlaten en, onder verwijzing naar het taxatierapport van taxateur [C] een kapitalisatiefactor van 13 verdedigd. Gelet hierop is de waarde van € 778.000 onvoldoende onderbouwd.

4.1

In de in hoger beroep overgelegde gewijzigde taxatiematrix wordt de kapitalisatiefactor berekend door van verschillende factoren, waaronder het leegstandsrisico, een inschatting te maken. Hierbij is het leegstandsrisico geschat op 10 percent van de bruto jaarhuur. Als onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 3.3.4. van de taxatiewijze van de VNG. Naar het oordeel van het Hof is de enkele verwijzing naar de taxatiewijzer onvoldoende onderbouwing voor het leegstandsrisico, nu ook de taxatiewijzer voor het gehanteerde percentage geen onderbouwing bevat. Het Hof vindt steun voor dit oordeel in de omstandigheid dat in de eerdere taxatiematrix door de taxateur een leegstandsrisico van 17,5 percent van de bruto jaarhuur werd onderbouwd met eenzelfde verwijzing naar de taxatiewijzer.

4.11

Het Hof concludeert dat geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve stelt het Hof de waarde, met inachtneming van al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, in goede justitie vast op € 900.000.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Kosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.226 (2 punten voor de bezwaarfase (bezwaarschrift en hoorzitting) à € 246 per punt, vermeerderd met 2 punten voor het (hoger) beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen ter zitting in (hoger) beroep à € 496 per punt (wegingsfactor 1), vermeerderd met de kosten van de taxatie à € 314,60, welke het Hof, gelet op de aard van het getaxeerde pand en het feit dat sprake is geweest van een inpandige opname, redelijk voorkomen, totaal 2.540,60. Het Hof ziet geen aanleiding kosten te vergoeden die verband houden met een nadere onderbouwing van de taxatie (vergelijk Hoge Raad 9 december 2016, nummer 16/01203, ECLI:NL:HR:2016:2787).

6.Beslissing

Het Gerechtshof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– verklaart het beroep gegrond;

– vernietigt de uitspraak op bezwaar;

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 900.000;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep tot een bedrag van € 2.540,60 en;

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op
13 december 2016in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd deze De voorzitter,

uitspraak mede te ondertekenen

(R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 13 december 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.