ECLI:NL:GHARL:2015:9836

• Datum uitspraak: 22 december 2015
• Publicatiedatum: 22 december 2015
• Zaaknummer: 200.175.615
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.L. Valk; P.L.R. Wefers Bettink; L.F. Wiggers-Rust
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot onmiddellijke toewijzing huurwoning in kort geding

In deze zaak gaat het om een vordering tot onmiddellijke toewijzing van een huurwoning in kort geding, ingediend door [appellant] tegen de Stichting Oosterpoort Wooncombinatie. De appellant, die eerder een woning huurde van Oosterpoort, had een problematische huurgeschiedenis, waaronder een veroordeling wegens drugsoverlast. De kantonrechter had in eerste aanleg de vordering van de appellant afgewezen, omdat de brief van Oosterpoort van 17 maart 2015 niet als een aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst kon worden beschouwd, maar eerder als een uitnodiging tot onderhandelen. Het hof bevestigt deze beslissing en oordeelt dat de appellant niet voldeed aan de voorwaarden voor een goede huurder, zoals gesteld door Oosterpoort. De appellant had niet voldoende betwist dat zijn eerdere huurcontract was ontbonden vanwege drugsoverlast, wat leidde tot de conclusie dat er geen huurovereenkomst tot stand was gekomen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de appellant in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.175.615

(zaaknummer rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Nijmegen, 4213639)

arrest in kort geding van 22 december 2015

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. J.W.J. Hopmans,

tegen:

de stichting

Stichting Oosterpoort Wooncombinatie ,

gevestigd te Groesbeek,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Oosterpoort,

advocaat: mr. M.M.A. Vermin.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 22 juli 2015 dat de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Nijmegen) tussen partijen heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 19 augustus 2015,

- de memorie van grieven met producties,

- de memorie van antwoord met producties.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis.

3.1

Oosterpoort verhuurt woningen aan particulieren.

3.2

Voorheen huurde [appellant] van Oosterpoort door tussenkomst van Ad Hoc Verhuur

B.V. (verder te noemen: Ad Hoc) de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] .

3.3

De politie, regio Gelderland-Zuid, heeft bij brief van 24 november 2011 aan

Oosterpoort meegedeeld, voor zover hier van belang:

‘Op 8 juni 2011 werd door de politie Gelderland-Zuid een onderzoek ingesteld in de woning

[adres 1] te [woonplaats] .

Hierbij werden harddrugs in de woning aangetroffen. De bewoner, [appellant] , geboren
[geboortedatum] 1958, werd als verdachte gehoord en tegen hem is ter zake overtreding van de Opiumwet proces-verbaal opgemaakt. Dhr. [appellant] is hiervoor veroordeeld en is gedetineerd geweest van 10 juni 2011 - 23 augustus 2011.’

3.4

Bij vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Arnhem van

23 december 2011 is [appellant] veroordeeld om de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij die zaken van Oosterpoort zijn, en het pand ter vrije en algehele beschikking van Oosterpoort te stellen. De voorzieningenrechter heeft aan zijn vonnis ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat Oosterpoort de huur van die woning (die krachtens de Leegstandwet aan [appellant] was verhuurd) regelmatig heeft opgezegd, maar dat [appellant] de woning niet heeft ontruimd, zodat hij daar zonder recht of titel verblijft.

3.5

Blijkens een proces-verbaal van P.J.L.G. van Krijl, gerechtsdeurwaarder te

Nijmegen, is op 8 februari 2012 vastgesteld dat de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] is ontruimd.

3.6

Oosterpoort heeft [appellant] op 22 februari 2012 een factuur gestuurd voor

achterstallige huur, de proceskosten, de kosten van de betekening van het vonnis, de kosten

van de ontruiming, een vergoeding voor het gebruik van de woning na de datum van het

vonnis en overige kosten, in totaal voor € 3.534,27.

3.7

In een brief van Oosterpoort aan [appellant] , gedateerd 5 november 2014 en

geadresseerd [adres 2] te [woonplaats] , staat onder meer te lezen:

‘U reageert regelmatig op woningen van Oosterpoort, die worden geadverteerd op de site van Entree.

(...)

Geen andere woning

Wij hebben besloten u geen woning aan te bieden. (...)

Drugsoverlast

De reden van deze beslissing is dat Oosterpoort met Ad Hoc in 2011 heeft besloten uw contract voor de [adres 1] in [woonplaats] te ontbinden.

Deze woning van Oosterpoort had u gehuurd via Ad Hoc. In deze periode is er veel drugsoverlast en zelfs drugshandel geweest op dit adres.

Drugsoverlast en drugshandel vinden wij zo ernstig, dat wij huurders die zich hier schuldig aan hebben gemaakt niet meer willen plaatsen in één van onze wijken.

(…).’

3.8

Op 17 maart 2015 schrijft Oosterpoort aan [appellant] onder meer:

‘Gefeliciteerd! U kunt in aanmerking komen voor één van de nieuwbouwwoningen in de [wijk] in [woonplaats] . Om in aanmerking te komen zijn twee dingen van belang: U bent enthousiast over het nieuwbouwproject én u voldoet aan de voorwaarden die voor deze woningen gelden. In deze brief vertel ik u hoe u deze kans kunt benutten.

Intakegesprek

Wij nodigen u uit voor een intakegesprek om uw en onze gegevens te controleren. Daarnaast kunt u tijdens dit gesprek uw voorkeur voor een woning uitspreken.
U bent de elfde kandidaat, dit betekent dat u de elfde keus heeft uit de 13 woningen. (...)

Aan welke voorwaarden moet u voldoen

Om in aanmerking te komen voor één van deze appartementen moet u voldoen aan de volgende voorwaarden:

1. (…)

2. een positief huurderverleden

(...)

Om aan te tonen dat u hieraan voldoet, neemt u het volgende mee naar het intakegesprek:

1. (...)

2. Een ingevulde verhuurdersverklaring, met stempel of handtekening van de huidige verhuurder of een kopie van de koopovereenkomst van uw koopwoning.

(...)

Wat neemt u mee?

1. Als u momenteel of in de afgelopen 5 jaren een woning heeft gehuurd: een ingevulde

verhuurdersverklaring, voorzien van stempel of handtekening van de verhuurder.

(…)

Overeenkomst

Als alles klopt, maken we na de bezichtiging een afspraak om de huurovereenkomst te tekenen. U ontvangt dan de sleutels van uw nieuwe woning.

(…).’

3.9

Oosterpoort heeft op 24 maart 2015, voordat het intakegesprek zou plaatsvinden, [appellant] bericht dat hij niet voor een woning in aanmerking kwam en dat het intakegesprek niet zou doorgaan.

3.1

[appellant] heeft bij brief van zijn gemachtigde van 9 april 2015 Oosterpoort verzocht

en voor zover nodig gesommeerd binnen veertien dagen na de dagtekening van die brief haar

toezegging van de woning gestand te doen.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut, Oosterpoort veroordeelde tot onmiddellijke toewijzing van de huurwoning van het nieuwbouwproject op de [wijk] , welke woning hem bij brief van 17 maart 2015 werd toegezegd en voor zover deze huurwoning inmiddels aan een derde werd verhuurd, tot toewijzing aan [appellant] van een andere, vergelijkbare woning van dat nieuwbouwproject, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dan wel dagdeel dat Oosterpoort daarmee in gebreke zou blijven vanaf betekening van het te wijzen vonnis, met veroordeling van Oosterpoort in de kosten van dit geding.

De vordering werd door [appellant] - tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten – gegrond op de stelling, kort gezegd, dat Oosterpoort een aanbod heeft gedaan om een

huurovereenkomst aan te gaan en dat [appellant] dat aanbod heeft aanvaard.

4.2

Oosterpoort heeft daartegen gemotiveerd verweer gevoerd.

4.3

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vordering van [appellant] afgewezen, overwegende dat de brief van Oosterpoort aan [appellant] van 17 maart 2015 in redelijkheid niet als een aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst valt te beschouwen, maar veeleer als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, in die brief de essentialia van een huurovereenkomst ontbreken en daarin is vermeld dat nog moet worden nagegaan of [appellant] voldoet aan de in de brief genoemde voorwaarden. De reden die Oosterpoort aan haar weigering hem een woning te verhuren ten grondslag heeft gelegd, namelijk zijn veroordeling wegens bezit van harddrugs in de eerder van haar gehuurde woning, werd, zo overweegt de kantonrechter verder, door [appellant] niet betwist.

4.4

Tegen dat vonnis komt [appellant] op met een viertal grieven, met name betreffende het oordeel van de kantonrechter dat de brief van Oosterpoort van 17 maart 2015 in redelijkheid niet als een aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst valt te beschouwen, alsmede het oordeel van de kantonrechter dat hij de door Oosterpoort aangevoerde weigeringsgrond niet zou hebben betwist. Het hof zal de grieven achtereenvolgens zoveel mogelijk gezamenlijk behandelen.

5. De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

Met zijn eerste grief brengt [appellant] naar voren dat naar zijn mening tussen hem en Oosterpoort wel degelijk een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Blijkens de toelichting op die grief acht hij daarvoor met name van belang dat hij voorafgaand aan de brief van Oosterpoort van 17 maart 2015 via de website van Entree heeft gereageerd op het woningaanbod van Oosterpoort.

Oosterpoort voert in haar antwoord daarop terecht aan dat onderscheid moet worden gemaakt tussen enerzijds een aanbod en anderzijds de uitnodiging om in onderhandeling te treden onderscheidenlijk tot het doen van een aanbod. Door plaatsing van haar woningaanbod op de website heeft Oosterpoort, anders dan [appellant] meent, (nog slechts) een uitnodiging gedaan om in onderhandeling te treden. [appellant] heeft die plaatsing redelijkerwijs niet als een aanbod kunnen begrijpen. Hij heeft immers in redelijkheid niet kunnen menen dat de totstandkoming van een huurovereenkomst uitsluitend nog afhankelijk was van een eenzijdige wilsverklaring van zijn kant (een aanvaarding).

5.2

Het voorgaande geldt eveneens voor de brief van Oosterpoort aan [appellant] van
17 maart 2015. Volgens die brief is nog na te gaan of [appellant] voldoet aan de in die brief vermelde voorwaarden, vast te stellen in een intakegesprek. Het moest dus voor [appellant] duidelijk zijn dat van een aanbod (nog) geen sprake was.

5.3

Zelfs als de bedoelde brief wel een aanbod zou bevatten, faalt het hoger beroep. Als voorwaarde voor het in aanmerking komen voor een appartement is in die brief onder meer ‘een goed huurderverleden’ vermeld. Zou sprake zijn van een aanbod, dan was dat aanbod dus voorwaardelijk. Naar Oosterpoort niet dan wel niet genoegzaam bestreden heeft aangevoerd, kan [appellant] aan die voorwaarde niet voldoen, als gevolg van het feit dat ten tijde van zijn huur van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] sprake is geweest van veel drugsoverlast en zelfs drugshandel op dit adres.

5.4

Weliswaar heeft [appellant] bestreden dat hij de hiervoor onder 3.7 genoemde brief van Oosterpoort aan hem van 5 novem

ber 2014 heeft ontvangen, maar de daaraan ten grondslag gelegde feiten als zodanig, ook verwoord in de brief van de politie, regio Gelderland-Zuid, aan Oosterpoort van 24 november 2011 (zie hiervoor onder 3.3), heeft hij niet betwist.

Daarmee heeft [appellant] ook de door Oosterpoort aangevoerde ‘weigeringsgrond’ niet voldoende betwist.

[appellant] voldeed dan ook niet aan de door Oosterpoort in haar brief aan [appellant] van
17 maart 2015 uitdrukkelijk gestelde voorwaarde van een goed huurderverleden, en kwam daarmee niet in aanmerking voor de huur van één van de door Oosterpoort aangeboden appartementen.

Ook daarom is tussen hem en Oosterpoort geen huurovereenkomst tot stand gekomen.

De grieven 1 en 2 falen.

5.5

De grieven 3 en 4 de afwijzing van de vordering van [appellant] en zijn veroordeling in de proceskosten betreffende delen datzelfde lot.

6. De slotsom

6.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Oosterpoort zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 711,-

- salaris advocaat
€ 894,- (1 punt x tarief II)

Totaal € 1.605,-.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Nijmegen) van 22 juli 2015;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Oosterpoort vastgesteld op € 711,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, P.L.R. Wefers Bettink en L.F. Wiggers-Rust en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 december 2015.