ECLI:NL:GHARL:2015:8716

• Datum uitspraak: 17 november 2015
• Publicatiedatum: 17 november 2015
• Zaaknummer: 200.176.156/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.J. Kuiper; M.E.L. Fikkers; D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake huurovereenkomst en ontruiming

In deze zaak gaat het om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussen huurders en verhuurders, waarbij de huurders in gebreke zijn gebleven met het betalen van de huur. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden behandelt het hoger beroep van de huurders tegen een eerdere uitspraak van de rechtbank Overijssel, waarin de ontruiming van de woning was toegewezen. De huurders, die sinds 2013 failliet zijn verklaard, hebben een huurovereenkomst ondertekend voor een tijdelijke huurperiode van zes maanden, maar hebben na deze periode de huur niet meer betaald. De verhuurders hebben de huur opgezegd en ontruiming gevorderd, wat in eerste aanleg is toegewezen. Het hof oordeelt dat het woonbelang van de huurders in dit geval niet zwaarder weegt dan het belang van de verhuurders om de woning vrij van huur te kunnen verkopen. Het hof bekrachtigt de eerdere uitspraak van de kantonrechter en wijst de grieven van de huurders af, waarbij het hof ook de proceskosten toewijst aan de verhuurders.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.176.156/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 4344491 VV EXPL 15-100)

arrest van de eerste kamer van 17 november 2015

in de zaak van

1. [appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna:
[appellant] ,

2. [appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna:
[appellante] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] ,

advocaat: mr. J.J.M. Pinners, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna:
[geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna:
[geïntimeerde 2] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] ,

advocaat: mr. W.P. Maris, kantoorhoudend te Zwolle.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 26 augustus 2015 van de rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 31 augustus 2015 (met grieven);

- de memorie van eis in hoger beroep d.d. 8 september 2015;

- de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep d.d. 15 september 2015;

- de beslissing van de rolraadsheer van 15 september 2015, dat in het kader van het aanvankelijke turbospoedkarakter van de zaak, voortvloeiende uit de aangezegde ontruiming, het dossier geen aanleiding gaf voor een afwijkende (versnelde) vorm van het wijzen van arrest;

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep d.d. 22 september 2015.

2.2

Vervolgens hebben [appellanten] op 20 oktober 2015 de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellanten] luidt dat het gerechtshof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het vonnis waarvan beroep vernietigt, opnieuw recht doet en alsnog de vorderingen van geïntimeerden afwijst.

2.4

In incidenteel appel hebben [geïntimeerden] gevorderd dat [appellanten] alsnog worden veroordeel tot betaling van een dwangsom van € 500,- per dag dat zij niet voldoen aan het geen waartoe zij veroordeeld zijn, alsmede te bepalen dat [appellanten] alsnog worden veroordeeld in de kosten van het kort geding, inclusief nasalaris en executiekosten, bij de kantonrechter.

3. Ten aanzien van de feiten

Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in de rechtsoverwegingen 1.1. tot en met 1.5 zijn geen grieven opgeworpen. Het hof zal eveneens van die feiten uitgaan, aangevuld met enige feiten die tevens in hoger beroep vaststaan.

3.1

[geïntimeerden] zijn eigenaren van de woning aan [adres] te [woonplaats] (verder: de woning). Deze woning wordt sedert 2011 te koop aangeboden.

3.2

[appellanten] zijn met ingang van 18 november 2013 failliet verklaard. Hun toenmalige woning is in het kader van het faillissement eind 2013 verkocht, waarbij zij dakloos dreigden te worden.

3.3

In februari 2014 is een huurovereenkomst tot stand gekomen, die door beide partijen is ondertekend. Deze heeft als opschrift "Huurovereenkomst tijdelijke huur woonruimte", en had een looptijd van zes maanden en een huurprijs van € 680,-, per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2003.

3.4

Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt:

"Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden ingaande op 1 februari 2014 en lopende tot en met 31 juli 2014. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (…)"

3.5

Als bijzondere bepaling is in artikel 10.1 van de huurovereenkomst opgenomen:

"Het is huurder bekend dat verhuurder voornemens is het gehuurde te verkopen, waarbij huurder medewerking zal verlenen aan bezichtigingen. Partijen komen daarom overeen dat het hierbij gaat om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Op deze overeenkomst is Afdeling 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Datum en tijdstip van bezichtigingen worden altijd in overleg met huurders bepaald".

3.6

In een allonge bij de huurovereenkomst is bepaald dat [appellanten] voor bijkomende leveringen - het de beschikking hebben over keukenapparatuur en in de woning aanwezige stoffering - € 100, - per maand bovenop de huur betalen.

3.7

Na 31 juli 2014 is de huurovereenkomst voortgezet, zonder nadere schriftelijke vastlegging.

3.8

Op 25 september 2014 heeft [geïntimeerde 1] [appellant] telefonisch medegedeeld dat zij de huur wenste op te zeggen omdat de woning verkocht was.

3.9

[appellant] heeft op 26 september 2014 aan de makelaar van [geïntimeerden] per mail bericht:

"Beste Marcel,

We hebben begrepen, dat de woning waar wij in wonen, verkocht is. Dit betekent, dat wij er uit moeten zijn voor een bepaalde datum. Dat wisten we al vanaf het begin. Daarom hebben we ons, waar mogelijk, ingeschreven voor een huurwoning in [woonplaats] en dan bij voorkeur in [wijk woonplaats] . Tot op heden zonder succes. Heb jij nog ergens invloeden of ingangen ?"

3.1

Op 30 september 2014 heeft [appellant] aan de makelaar per e-mail bericht:

"Wij hebben geen nieuw contract gekregen en ook geen bewijs van een vergunning van de gemeente mb.t. de leegstandswet. Dit bewijs dient onderdeel te zijn van een tijdelijk huurcontract. Wij betwijfelen het bestaan van gemeentelijke vergunning. (…) Het probleem ligt nu dus niet bij ons, maar bij de verhuurder en de makelaar. Let wel: wij stellen ons niet op als dwarsliggers, maar wij hebben ook rechten. De familie [geïntimeerden] heeft alle maanden netjes de huur betaald gekregen, dus hun hypotheeklasten waren daarmee afgedekt. Dit is door mw. [geïntimeerde 1] bevestigd. Het was een mooie oplossing voor iedereen. Wij zijn niet de veroorzakers van de huidige patstelling, indien de verkoop van de woning niet door zou gaan. Niet wij hebben de fouten gemaakt, maar anderen. [naam secretaresse] is te snel door de bocht gegaan met de koopakte en diende op de hoogte te zijn van eventuele consequenties.

(…) Wij geven geen garantie, dat we uit de woning zijn per 1 december".

3.11

Op 30 september 2014 heeft een deurwaarder in opdracht van [geïntimeerden] een exploot aan [appellanten] uitgebracht waarbij [geïntimeerden] de huur wensen op te zeggen tegen 1 januari 2015, althans tegen de eerste mogelijke datum.

3.12

Sedert mei 2014 hebben [appellanten] de vergoeding voor keukenapparatuur en stoffering niet meer betaald.

3.13

[appellanten] hebben op 14 november 2014 aan de (toenmalige) advocaat van [geïntimeerden] geschreven:

"De huidige situatie is niet door ons veroorzaakt en dit hebben we op geen enkele wijze gewild. Wij zullen er alles aan doen om zo spoedig mogelijk andere woonruimte te vinden. Wij staan in het Zwolse woningbestand ingeschreven en dat willen we ook zo houden, anders verliezen we "punten". Wij beroepen ons op de wettelijke huurbescherming. (…) Wij gaan de woning uit zodra we andere huisvesting in [woonplaats] hebben gevonden en dat kan misschien wel heel snel gebeuren."

3.14

[geïntimeerden] hebben vervolgens in kort geding ontruiming gevorderd, hetgeen bij vonnis van 23 december 2014 is toegewezen. Daarnaast hebben zij doorbetaling van de bijkomende vergoeding gevorderd. Ook die vordering is toegewezen.

[geïntimeerden] hadden de ontruiming aangezegd tegen 27 januari 2015.

3.15

Bij arrest van 27 januari 2015 heeft dit hof het vonnis van 23 december 2014 vernietigd voor zover het de ontruiming betrof omdat [appellant] zich terecht op huurbescherming hebben beroepen en niet is gebleken van een reguliere beëindigingsgrond van de huurovereenkomst.

Ten aanzien van de achterstallige gebruiksvergoeding voor keukenapparatuur en stoffering heeft het hof het beroepen vonnis in stand gelaten.

3.16

[geïntimeerden] hebben de huur over de maand januari 2015 onbetaald gelaten en de gebruiksvergoeding niet betaald, noch voor zover zij daartoe door de kantonrechter waren veroordeeld bij het in stand gelaten deel van het vonnis van 23 december 2014, noch voor zover het de periode nadien betreft.

4. De beoordeling in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gesteld dat sprake is van een huurachterstand van twee maanden alsmede een servicekostenachterstand (de gebruiksvergoeding voor keukenapparatuur en stoffering) van € 1.800, - en dat [appellanten] daarnaast contractuele boeten tot bedragen van € 59.050,- en € 9.825, - verschuldigd zijn, met rente en kosten door hen in totaal gesteld op € 72.583,77. Zij vorderen ontruiming wegens huurachterstand en betaling van een voorschot van € 10.000, - op hun geldvordering.

4.2

De kantonrechter heeft vastgesteld dat sprake was van een huurachterstand van één maand en van een achterstand in de betaling van de bijkomende kosten van 16 maanden, zodat de totale huurvordering c.a. € 2.280, - bedroeg. Dat rechtvaardigt de ontbinding in een bodemprocedure zodat vooruitlopend daarop de ontruiming door de kantonrechter is toegewezen. Voor deze achterstand beschikken [geïntimeerden] reeds over een titel voor een gedeelte, groot € 800, -, zodat de kantonrechter een veroordeling tot betaling van € 1.480, - toewijsbaar acht.

4.3

De kantonrechter achtte geen spoedeisend belang bij de voorts gevorderde boeten aanwezig, nog daargelaten dat die vordering allesbehalve vaststaat.

De kantonrechter heeft daarom naast de ontruiming [appellanten] uitsluitend veroordeeld tot betaling van € 1.480, -.

5. De beoordeling van de grieven in het principaal appel

5.1

Het hof stelt voorop dat ook in appel de curator van [appellanten] geen partij is in deze procedure. Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter daarover in zijn rechtsoverweging 2, door partijen niet aangevochten, heeft opgemerkt.

5.2

In de
eerste grief klagen [appellanten] erover dat de kantonrechter in het procesverloop niet expliciet heeft opgenomen dat de advocaat van [appellanten] een pleitnota heeft voorgedragen.

Deze grief snijdt geen hout. In het vonnis waarvan beroep staat onder het tussenkopje "procedure": "De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2015. Beide partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden". Het is derhalve zonneklaar dat er een mondelinge behandeling is geweest en dat de kantonrechter partijen en hun gemachtigden heeft aangehoord. Het vonnis is geen proces-verbaal. In de aantekening van de griffier is waarschijnlijk opgenomen dat de gemachtigde van [appellanten] pleitaantekeningen heeft overgelegd. Zulks mag in het vonnis worden vermeld, maar uit de wet noch uit de jurisprudentie blijkt dat het vonnis op straffe van nietigheid de melding dient te bevatten dat al dan niet aan de hand van pleitaantekeningen is gepleit.

5.3

De
grieven 2 en 3 hebben betrekking op de verwerping door de kantonrechter van het door [appellanten] gevoerde verrekeningsverweer. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof begrijpt de grieven aldus dat [appellanten] niet het gehele verrekeningsverweer handhaven, zoals in hun pleitnota in eerste aanleg opgenomen, doch slechts tot een bedrag van € 422,78, bestaande uit de eigen bijdrage nota's voor de kosten van rechtsbijstand aangaande het kort-gedingvonnis van 23 december 2014.

Het hof merkt op dat het hier niet gaat om de proceskostenveroordeling die is opgenomen in 's hofs arrest van 27 januari 2015. Deze is blijkens de pleitaantekeningen in eerste aanleg van mr. Pinners en de memorie van antwoord krachtens eigenbeslag door [appellanten] geïnd door inhouding op de huurbetaling.

Voor de posten die [appellanten] thans daarboven nog willen verrekenen, beschikken zij over geen enkele titel. De facto komt het erop neer dat zij meer aan proceskostenvergoeding willen incasseren dan het hof hen heeft toegekend. Verrekening is daartoe evenwel niet het geëigende middel, nog daargelaten dat in de toepasselijke Algemene bepalingen huurovereenkomsten woonruimte in artikel 16 een verrekeningsverbod ten aanzien van de huurvordering is opgenomen.

De kantonrechter heeft dan ook terecht het beroep op verrekening niet gehonoreerd.

Beide grieven zijn tevergeefs voorgesteld.

5.4

In
grief 4 vechten [appellanten] de verschuldigdheid van de bijkomende kosten uit de allonge bij de overeenkomst aan. De toelichting op de grief bevat evenwel geen nadere motivering waarom dit bedrag niet verschuldigd zou zijn. Het hof herhaalt hetgeen reeds in het arrest van 27 januari 2015 op dit punt is overwogen (rechtsoverweging 5.23): "Het hof is voorshands van oordeel dat, nu uit de mail van 30 september 2014 blijkt dat het initiatief tot het doorhuren van de woning na 31 juli 2014 van [appellanten] is uitgegaan en zij in die mail niet hebben aangeven dat zij de keukenapparatuur en stoffering niet langer wensten te gebruiken en dat voorts uit niets blijkt dat zij dat gebruik op enig moment na 31 juli 2014 feitelijk gestaakt hebben, ook de in de allonge vervatte afspraak is voortgezet na 31 juli 2014. [appellanten] zijn op die grond, zo lang zij de woning blijven huren, maandelijks het daarin genoemde bedrag verschuldigd. Het hof ziet niet in waarom aan de betaling van bijkomende, overeengekomen, kosten minder zwaar getild zou mogen worden dan aan de non-betaling van de huur zelf." De grief faalt.

5.5

In
grief 5 , ten slotte, klagen [geïntimeerden] er over dat de kantonrechter buiten het partijdebat is getreden door te overwegen dat € 2.280, - gelijk staat aan bijna drie maanden huur. Ook deze grief deelt het lot van de overige grieven. De enkele opmerking in het vonnis - die objectief ook klopt - dat drie maal € 680 nagenoeg gelijk staat aan € 2.280 is geen grondslagverlating maar een opmerking die past bij de aard van het geschil. Dat door [geïntimeerden] aanspraak is gemaakt op een (veel) groter bedrag en die vooralsnog overtrokken lijkende aanspraak is afgewezen, maakt niet dat daardoor de vordering tot ontruiming, vooruitlopende op ontbinding niet toewijsbaar zou zijn. Immers het uitgangspunt van artikel 6:265 BW is dat iedere tekortkoming in de nakoming de wederpartij de bevoegdheid oplevert om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Er is sprake van een tekortkoming aan de zijde van [appellanten] ter hoogte van € 2.280., zodat [geïntimeerden] in beginsel in een bodemprocedure aanspraak kan maken op ontbinding. De kantonrechter heeft vervolgens ampel gemotiveerd waarom deze tekortkoming in het kort geding de ontruiming kan rechtvaardigen.

5.6

De bewijslast dat de ontbinding ondanks het bestaan van een tekortkoming in de nakoming niet kan worden toegewezen, berust (in een bodemprocedure) op de schuldenaar. Die dient feiten en omstandigheden te stellen - en zo nodig te bewijzen - dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. [appellanten] stellen dat de allongevergoeding zag op een aantal niet zeer kostbare voorzieningen, en verder wijzen zij op hun woonbelang.

Het hof oordeelt dat [appellanten] destijds akkoord zijn gegaan met de huurbetaling. Dat het totale bedrag dat zij per maand voor de woning dienden te betalen - het bedrag uit de huurovereenkomst en het bedrag uit de allonge- meer is dan de redelijk huurprijs voor het gebruik van de woning hebben zij niet betoogd. Dat hun woonbelang in deze situatie waarin zij akkoord zijn gegaan met een tijdelijke huur en waarbij ook [geïntimeerden] bepaald niet uit weelde tot verhuur zijn overgegaan tot verhuur, altijd de doorslag zou moeten geven, kan het hof niet onderschrijven.

Ook deze grief treft geen doel.

5.7

Het hof passeert het bewijsaanbod reeds omdat het zich niet verdraagt met het wezen van het door [appellanten] ingestelde turbo spoedappel. Dit bewijsaanbod ziet voorts uitsluitend op de allonge. Zelfs indien de allonge niet zou zijn verlengd - waarvoor geen spat bewijs is bijgedragen - dan neemt dat nog niet weg dat sprake is van een maand huurachterstand en daarmee van een tekortkoming zijdens [appellanten]

6. De beoordeling van het incidenteel appel

6.1

In incidenteel appel keren [geïntimeerden] zich primair tegen de afwijzing van de door hen gevorderde dwangsommen bij de vordering tot ontruiming, waarbij zij stellen dat de ontruimingskosten, indien het tot een gedwongen ontruiming komt, dan mede uit de verbeurde dwangsommen kunnen worden bekostigd.

6.2

Het hof verwerpt deze grief. De executiekosten zijn voor rekening van die partij die niet vrijwillig een rechterlijke uitspraak nakomt. Een dwangsom strekt niet tot vergoeding van die kosten.

De woning is inmiddels ontruimd. Volgens de memorie van antwoord in incidenteel appel - met de aantekening dat [geïntimeerden] daarop niet meer heeft kunnen reageren - hebben [appellanten] de woning na de mededeling van het hof op maandag 14 september 2015 dat er geen reden was voor het wijzen van arrest inhoudende schorsing van de ontruiming vóór 15 september 2015 de woning terstond vrijwillig verlaten. Daarmee ontbreekt het [appellanten] aan elk belang bij de gevraagde dwangsom.

6.3

De tweede, ongenummerde, grief in incidenteel appel betreft de proceskosten. Volgens [appellanten] hadden de proceskosten ten laste van [geïntimeerden] moeten worden gebracht.

Het hof verwerpt ook deze grief nu [geïntimeerden] er terecht op wijzen dat [appellanten] een veel groter bedrag hebben gevorderd dan de kantonrechter heeft toegewezen. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter onder deze omstandigheden de proceskosten kon compenseren zoals hij heeft gedaan.

7. De slotsom

Geen der grieven treft doel, zodat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen. In principaal appel zal het hof [appellanten] in de kosten van het appel veroordelen, te begroten op 1 punt naar tarief II. In incidenteel appel zal daarentegen [geïntimeerden] in de kosten worden veroordeeld van [appellanten] , te begroten op 0,5 punt naar tarief II. Het hof zal in de navolgende veroordeling de geliquideerde kosten salderen.

8. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle van 26 augustus 2015;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 447,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 311,- voor verschotten, te vermeerderen met het nasalaris ten bedrage van € 131,- zonder betekening en daarboven op nogmaals € 68,- in het geval betekening van dit arrest plaat vindt;

verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H.J. Kuiper, mr. M.E.L. Fikkers en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 17 november 2015.