Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.115.330
(zaaknummer rechtbank Arnhem 311900)
arrest van de derde kamer van 10 februari 2015
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. R.J. Verweij,
tegen:
de stichting
Stichting Vivare,
gevestigd te Arnhem,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
hierna: Vivare,
advocaat: mr. J.E. Brands.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van
24 augustus 2011 van de rechtbank Arnhem, alsmede naar de inhoud van de vonnissen van 28 september 2011 en 25 juli 2012 die de rechtbank Arnhem, nevenzittingsplaats Utrecht, sector handel en kanton, handelskamer, tussen [appellant] als eiser en Vivare als gedaagde heeft gewezen.
24 augustus 2011 van de rechtbank Arnhem, alsmede naar de inhoud van de vonnissen van 28 september 2011 en 25 juli 2012 die de rechtbank Arnhem, nevenzittingsplaats Utrecht, sector handel en kanton, handelskamer, tussen [appellant] als eiser en Vivare als gedaagde heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
[appellant] heeft bij exploot van 12 oktober 2012 Vivare aangezegd van die vonnissen in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Vivare voor dit hof.
2.2
Bij memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven tegen het bestreden vonnis van
25 juli 2012 aangevoerd en heeft hij bewijs aangeboden. Hij heeft gevorderd dat het hof bij arrest en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. zal vernietigen het vonnis waarvan beroep;
Primair:
II. zal verklaren voor recht dat Vivare is gebonden aan de in het lichaam van de memorie
van grieven omschreven toezegging en Vivare zal veroordelen tot nakoming van deze
toezegging door Vivare te verbieden de woningen aan de [straat] 3, 5 en 7 te [woonplaats]
25 juli 2012 aangevoerd en heeft hij bewijs aangeboden. Hij heeft gevorderd dat het hof bij arrest en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. zal vernietigen het vonnis waarvan beroep;
Primair:
II. zal verklaren voor recht dat Vivare is gebonden aan de in het lichaam van de memorie
van grieven omschreven toezegging en Vivare zal veroordelen tot nakoming van deze
toezegging door Vivare te verbieden de woningen aan de [straat] 3, 5 en 7 te [woonplaats]
na het beëindigen van de huidige huurovereenkomsten opnieuw te verhuren op straffe
van een dwangsom van € 500,- per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Vivare
hiermee in gebreke blijft;
III. Vivare zal veroordelen aan [appellant] te voldoen ten titel van immateriële
schadevergoeding als gevolg van gederfd woongenot wegens toerekenbare
tekortkoming een schadevergoeding van € 1.000,-, te vermeerderen met de wettelijke
rente over dit bedrag vanaf de datum 16 juni 2010 tot aan de dag der algehele
voldoening;
IV. Vivare zal veroordelen in de kosten van beide instanties;
Subsidiair:
V. zal verklaren voor recht dat Vivare jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld door
de in het lichaam van (het hof begrijpt:) de memorie van grieven omschreven
toezegging niet waar te maken en Vivare zal veroordelen aan [appellant] te voldoen ten titel
van schadevergoeding een bedrag van € 32.300,-, te vermeerderen met de wettelijke
rente over dit bedrag vanaf de datum 16 juni 2010 tot aan de dag der algehele
voldoening;
VI. Vivare zal veroordelen aan [appellant] te voldoen ten titel van immateriële
schadevergoeding als gevolg van gederfd woongenot een schadevergoeding van
€ 1.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum
16 juni 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
VII. Vivare zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
van een dwangsom van € 500,- per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Vivare
hiermee in gebreke blijft;
III. Vivare zal veroordelen aan [appellant] te voldoen ten titel van immateriële
schadevergoeding als gevolg van gederfd woongenot wegens toerekenbare
tekortkoming een schadevergoeding van € 1.000,-, te vermeerderen met de wettelijke
rente over dit bedrag vanaf de datum 16 juni 2010 tot aan de dag der algehele
voldoening;
IV. Vivare zal veroordelen in de kosten van beide instanties;
Subsidiair:
V. zal verklaren voor recht dat Vivare jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld door
de in het lichaam van (het hof begrijpt:) de memorie van grieven omschreven
toezegging niet waar te maken en Vivare zal veroordelen aan [appellant] te voldoen ten titel
van schadevergoeding een bedrag van € 32.300,-, te vermeerderen met de wettelijke
rente over dit bedrag vanaf de datum 16 juni 2010 tot aan de dag der algehele
voldoening;
VI. Vivare zal veroordelen aan [appellant] te voldoen ten titel van immateriële
schadevergoeding als gevolg van gederfd woongenot een schadevergoeding van
€ 1.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum
16 juni 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
VII. Vivare zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3
Bij memorie van antwoord heeft Vivare verweer gevoerd. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met verbetering van gronden, en [appellant] ook in hoger beroep in de kosten zal worden veroordeeld.
2.4
Bij dezelfde memorie heeft Vivare incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het bestreden vonnis en heeft zij daartegen twee grieven aangevoerd. Zij heeft gevorderd zoals hiervoor onder 2.3 is vermeld.
2.5
Vervolgens zijn de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.
3.3. De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen
2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis.
2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis.
4.4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
In deze zaak gaat het – verkort weergegeven – om het volgende. [appellant] heeft in de periode van 1995 tot eind 2007 de woning aan de [straat] 1 te [woonplaats] van Vivare gehuurd. In het voorjaar van 2007 heeft Vivare deze woning aan [appellant] te koop aangeboden. Bij koopovereenkomst, ondertekend op 18 juli 2007, hebben [appellant] en zijn echtgenote de woning tegen een koopsom van € 161.500,- van Vivare gekocht. Op 6 september 2007 is de woning aan de [straat] 1 te [woonplaats] aan [appellant] geleverd. De nabijgelegen woningen aan de [straat] 3 en 7 te [woonplaats] zijn vanaf 1978 respectievelijk 1998 doorlopend verhuurd. De woning aan de [straat] 5 te [woonplaats] is in januari 2008 vrijgekomen. Vivare heeft deze woning vanaf het voorjaar 2008 tot maart 2009 verhuurd, waarna de woning gedurende enige tijd te koop is aangeboden. Vanaf januari 2011 heeft Vivare de woning opnieuw verhuurd.
4.2
In eerste aanleg heeft [appellant], voor zover hier van belang en verkort weergegeven, gevorderd dat de rechtbank Vivare zal veroordelen primair tot nakoming van de afspraak dat de woningen aan de [straat] 3, 5 en 7 na het beëindigen van de huurovereenkomst niet opnieuw worden verhuurd, alsmede een bedrag aan immateriële schade aan [appellant] te voldoen en subsidiair Vivare zal veroordelen een bedrag aan materiele en immateriële schadevergoeding aan [appellant] te voldoen, met veroordeling van Vivare in de kosten van de procedures. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank overwogen dat [appellant] de mededeling van Vivare dat de vrijgekomen huurwoningen verkocht en niet meer verhuurd zouden worden niet zodanig heeft mogen opvatten dat daarmee werd bedoeld toe te zeggen dat de desbetreffende woningen nooit meer, onder welke omstandigheden dan ook, verhuurd zouden worden. In het dictum van het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen, [appellant] veroordeeld in de proces- en nakosten en het vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.3
Het hof ziet, anders dan de rechtbank in eerste aanleg, in de omstandigheid dat [appellant] werkzaam is bij het Parket te Arnhem geen aanleiding de zaak te verwijzen (naar een ander hof). Het Parket vormt geen onderdeel van de rechtspraak en gesteld noch gebleken is dat [appellant] werkzaam is in het gebouw waarin het hof is gevestigd. De onpartijdigheid en de onafhankelijkheid van het hof komt bij een beoordeling van de zaak dan ook niet in het gedrang.
4.4 Het geschil heeft zich toegespitst op de vraag of Vivare bindend aan [appellant] heeft toegezegd dat de woningen aan de [straat] 3, 5 en 7 na opzegging van de huurovereenkomsten worden verkocht en dat deze niet meer worden verhuurd. [appellant] stelt onder verwijzing naar de in eerste aanleg overgelegde verklaringen van buurtbewoners (productie 1 bij de inleidende dagvaarding), de brief van 19 april 2007 (productie 2 bij inleidende dagvaarding) en het verslag van 22 mei 2008 (productie 4 bij de inleidende dagvaarding) dat Vivare die toezegging onvoorwaardelijk en ongeclausuleerd heeft gedaan. Vivare betwist dit. Zij stelt dat niet is toegezegd dat vrijgekomen woningen, ongeacht de omstandigheden, nooit meer zouden worden verhuurd, maar dat is toegezegd dat de woningen gedurende een redelijke termijn te koop zouden worden aangeboden.
4.4 Het geschil heeft zich toegespitst op de vraag of Vivare bindend aan [appellant] heeft toegezegd dat de woningen aan de [straat] 3, 5 en 7 na opzegging van de huurovereenkomsten worden verkocht en dat deze niet meer worden verhuurd. [appellant] stelt onder verwijzing naar de in eerste aanleg overgelegde verklaringen van buurtbewoners (productie 1 bij de inleidende dagvaarding), de brief van 19 april 2007 (productie 2 bij inleidende dagvaarding) en het verslag van 22 mei 2008 (productie 4 bij de inleidende dagvaarding) dat Vivare die toezegging onvoorwaardelijk en ongeclausuleerd heeft gedaan. Vivare betwist dit. Zij stelt dat niet is toegezegd dat vrijgekomen woningen, ongeacht de omstandigheden, nooit meer zouden worden verhuurd, maar dat is toegezegd dat de woningen gedurende een redelijke termijn te koop zouden worden aangeboden.
4.5
Blijkens vaste jurisprudentie kan een vraag naar de uitleg van een overeenkomst zoals in de onderhavige zaak voorligt niet alleen worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval. De rechten en verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar worden niet alleen bepaald door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen, doch ook door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst.
4.6
In de brief van 19 april 2007 van Vivare aan de bewoners van huurwoningen aan en nabij de [straat] te [woonplaats] is vermeld: “
(…) Als één van de huurwoningen na verhuizing vrijkomt, wordt deze niet opnieuw verhuurd en krijgen de andere huurders van Vivare de mogelijkheid om deze woning te kopen. Als huurders van Vivare geen belangstelling hebben voor de vrijgekomen woning, dan wordt de woning aan andere belangstellenden aangeboden. (…)” Het hof is van oordeel dat deze passage erop wijst dat Vivare de intentie heeft uitgesproken dat de huurwoningen aan de [straat] na opzegging van de huurovereenkomsten te koop zouden worden aangeboden. Een bindende toezegging waaraan Vivare voor onbepaalde termijn is gebonden en op basis waarvan Vivare verplicht is alle woningen, ongeacht de omstandigheden, te verkopen, ligt daarin niet besloten. Dat Vivare tijdens een voorlichtingsbijeenkomst medio mei 2007 een zodanige toezegging heeft gedaan, heeft [appellant] – tegenover de betwisting van Vivare – niet, althans onvoldoende onderbouwd. In de verklaringen van de buurtbewoners en het verslag van 22 mei 2008 is slechts vermeld dat Vivare tijdens de bijeenkomst een mededeling heeft gedaan die overeenkomt met voornoemde passage uit de brief van 19 april 2007. Verklaringen en gedragingen, die erop duiden dat de mededelingen van Vivare omtrent het voornemen tot verkoop moet worden uitgelegd zoals [appellant] heeft gesteld, staan daarin niet.
4.7 Gelet op het voorgaande kan niet tot de conclusie worden gekomen dat [appellant] aan de brief van 19 april 2007 en hetgeen tijdens de voorlichtingsbijeenkomst naar voren is gebracht redelijkerwijs de verwachting heeft mogen ontlenen dat Vivare na opzegging van de huurovereenkomsten alle woningen aan de [straat] zou verkopen en nimmer meer zou verhuren. Dit geldt temeer, nu Vivare als instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet bij voorrang personen huisvest die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting, zodat [appellant] wist, althans behoorde te weten dat Vivare onder omstandigheden genoodzaakt kon zijn een woning te verhuren. Dat de woning aan de [straat] 5 inmiddels, na bijna een jaar leegstand, is verhuurd, kan daarom niet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming. Van een onrechtmatige daad aan de zijde van Vivare is evenmin sprake.
4.8 Het hof overweegt ten overvloede dat in het midden kan blijven of Vivare de woning aan de [straat] 5 ook in het voorjaar van 2008, derhalve relatief kort na het aangaan van de koopovereenkomst met [appellant], mocht verhuren zonder de woning daaraan voorafgaand te koop aan te bieden, terwijl er een koper voor de woning beschikbaar was. Immers, ook indien deze vraag ontkennend moet worden beantwoord, zijn de vorderingen van [appellant] in de onderhavige procedure niet toewijsbaar. De materiële schadevergoeding kan niet worden toegewezen, omdat Vivare op grond van hetgeen hiervoor is overwogen er geen verwijt van kan worden gemaakt dat de woning inmiddels, na enige tijd te koop te hebben gestaan, is verhuurd. Afzonderlijke vermogensschade in verband met de verhuur vanaf voorjaar 2008 is door [appellant] niet gesteld. Van voor vergoeding in aanmerking komende immateriële schade als bedoeld in artikel 6:106 onder b Burgerlijk Wetboek aan de zijde van [appellant] is geen sprake, omdat gesteld noch gebleken is dat [appellant] ander letsel heeft opgelopen dan een meer of minder sterk psychisch onbehagen of een zich gekwetst voelen.
(…) Als één van de huurwoningen na verhuizing vrijkomt, wordt deze niet opnieuw verhuurd en krijgen de andere huurders van Vivare de mogelijkheid om deze woning te kopen. Als huurders van Vivare geen belangstelling hebben voor de vrijgekomen woning, dan wordt de woning aan andere belangstellenden aangeboden. (…)” Het hof is van oordeel dat deze passage erop wijst dat Vivare de intentie heeft uitgesproken dat de huurwoningen aan de [straat] na opzegging van de huurovereenkomsten te koop zouden worden aangeboden. Een bindende toezegging waaraan Vivare voor onbepaalde termijn is gebonden en op basis waarvan Vivare verplicht is alle woningen, ongeacht de omstandigheden, te verkopen, ligt daarin niet besloten. Dat Vivare tijdens een voorlichtingsbijeenkomst medio mei 2007 een zodanige toezegging heeft gedaan, heeft [appellant] – tegenover de betwisting van Vivare – niet, althans onvoldoende onderbouwd. In de verklaringen van de buurtbewoners en het verslag van 22 mei 2008 is slechts vermeld dat Vivare tijdens de bijeenkomst een mededeling heeft gedaan die overeenkomt met voornoemde passage uit de brief van 19 april 2007. Verklaringen en gedragingen, die erop duiden dat de mededelingen van Vivare omtrent het voornemen tot verkoop moet worden uitgelegd zoals [appellant] heeft gesteld, staan daarin niet.
4.7 Gelet op het voorgaande kan niet tot de conclusie worden gekomen dat [appellant] aan de brief van 19 april 2007 en hetgeen tijdens de voorlichtingsbijeenkomst naar voren is gebracht redelijkerwijs de verwachting heeft mogen ontlenen dat Vivare na opzegging van de huurovereenkomsten alle woningen aan de [straat] zou verkopen en nimmer meer zou verhuren. Dit geldt temeer, nu Vivare als instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet bij voorrang personen huisvest die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting, zodat [appellant] wist, althans behoorde te weten dat Vivare onder omstandigheden genoodzaakt kon zijn een woning te verhuren. Dat de woning aan de [straat] 5 inmiddels, na bijna een jaar leegstand, is verhuurd, kan daarom niet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming. Van een onrechtmatige daad aan de zijde van Vivare is evenmin sprake.
4.8 Het hof overweegt ten overvloede dat in het midden kan blijven of Vivare de woning aan de [straat] 5 ook in het voorjaar van 2008, derhalve relatief kort na het aangaan van de koopovereenkomst met [appellant], mocht verhuren zonder de woning daaraan voorafgaand te koop aan te bieden, terwijl er een koper voor de woning beschikbaar was. Immers, ook indien deze vraag ontkennend moet worden beantwoord, zijn de vorderingen van [appellant] in de onderhavige procedure niet toewijsbaar. De materiële schadevergoeding kan niet worden toegewezen, omdat Vivare op grond van hetgeen hiervoor is overwogen er geen verwijt van kan worden gemaakt dat de woning inmiddels, na enige tijd te koop te hebben gestaan, is verhuurd. Afzonderlijke vermogensschade in verband met de verhuur vanaf voorjaar 2008 is door [appellant] niet gesteld. Van voor vergoeding in aanmerking komende immateriële schade als bedoeld in artikel 6:106 onder b Burgerlijk Wetboek aan de zijde van [appellant] is geen sprake, omdat gesteld noch gebleken is dat [appellant] ander letsel heeft opgelopen dan een meer of minder sterk psychisch onbehagen of een zich gekwetst voelen.
4.9
[appellant] heeft geen feiten en omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
5.5. Slotsom
In het principaal hoger beroep
5.1
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis van 25 juli 2012 moet worden bekrachtigd.
5.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
5.3
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Vivare zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 1.815,-
- salaris advocaat
€ 894,-(1 punt x tarief II)
€ 894,-(1 punt x tarief II)
Totaal € 2.709,-
In het incidenteel hoger beroep5.4 De grieven in het incidenteel hoger beroep behoeven geen nadere bespreking.
5.5
Omdat het instellen van incidenteel hoger beroep niet noodzakelijk was, vindt geen proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep plaats.
6.6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Arnhem, nevenzittingsplaats Utrecht, sector handel en kanton, handelskamer, van 25 juli 2012;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vivare vastgesteld op € 1.815,- voor griffierecht en op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest, voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J.M. Rowel-van der Linde en P.E. de Kort en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2015.