ECLI:NL:GHARL:2015:816

• Datum uitspraak: 10 februari 2015
• Publicatiedatum: 10 februari 2015
• Zaaknummer: 14/00325
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.P.M. Kooijmans; J. van de Merwe; R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een onroerende zaak onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel, waarin de waarde van een onroerende zaak is vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Tubbergen. De belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaak aan de [a-straat] 36A te [Z], was het niet eens met de vastgestelde waarde van € 181.000, die later door de heffingsambtenaar werd verlaagd naar € 168.000. De rechtbank verklaarde het beroep van de belanghebbende ongegrond, waarna hij hoger beroep instelde. Tijdens de zitting op 2 december 2014 werd de zaak behandeld, waarbij de belanghebbende en zijn gemachtigde aanwezig waren, evenals vertegenwoordigers van de heffingsambtenaar. De belanghebbende stelde dat de onroerende zaak, voorafgaand aan de verkoop, door taxateurs was gewaardeerd op € 80.000 en € 75.000, terwijl de heffingsambtenaar een waarde van € 138.000 verdedigde op basis van een gewijzigd taxatierapport. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was en dat de onroerende zaak als een agrarische woning kon worden aangemerkt. Het Hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en verlaagde de vastgestelde waarde tot € 138.000, waarbij het ook de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verlaagde. De belanghebbende kreeg het griffierecht vergoed.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummers 14/00325

uitspraakdatum:
10 februari 2015

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 februari 2014, nummer AWB 13/2082, in de gedingen tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Tubbergen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 36A te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 181.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 voor eigenaren (hierna: OZB) vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 168.000 en, naar het Hof begrijpt, de aanslag OZB verlaagd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 februari 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die door partijen nadien in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 december 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [A] te [L] als zijn gemachtigde, bijgestaan door [B], werkzaam bij [C] Makelaars, alsmede mr. [D] en [E], taxateur, beiden werkzaam bij [F] BV te [L] namens de heffingsambtenaar.

1.7

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en afschriften daarvan aan het Hof en aan de wederpartij overgelegd.

1.8

Het onderhavige beroepschrift is door het Hof ter zitting gelijktijdig behandeld met het beroepschrift van belanghebbende, bij het Hof bekend onder het rolnummer 14/00323. Van het verhandelde ter zitting is ter zake van de behandeling van beide zaken één proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende was op de van belang zijnde peildatum eigenaar van een onroerende zaak [a-straat] 36A te [Z] (hierna: de onroerende zaak).

2.2

De onroerende zaak betreft een woning met een inhoud van 315 m³ op een perceel grond van 400 m². De woning, die door belanghebbende ook wel wordt aangeduid als een “Einliegerwohnung”, bevindt zich in hetzelfde gebouw als de onroerende zaak, plaatselijk bekend [a-straat] 36 te [Z]. De onroerende zaak moet voor de toepassing van de Wet WOZ als een zelfstandig object worden aangemerkt.

2.3

De onroerende zaak is begin 2013 door belanghebbende aan een dochter en haar echtgenoot verkocht en geleverd voor een koopsom van € 80.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In hoger beroep is slechts in geschil de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.

3.2

Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak, voorafgaand aan de verkoop, door [B] en door de heer [G] van [H] Makelaars is getaxeerd op € 80.000 respectievelijk € 75.000. Dat de onroerende zaak is verkocht in de familiesfeer heeft deze vooraf uitgevoerde taxaties niet beïnvloed.

3.3

De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de onroerende zaak terecht met gebruikmaking van de Taxatiewijzers van het WOZ-Datacenter is vastgesteld. In hoger beroep is echter gebleken dat is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een gewijzigd taxatierapport overgelegd dat op 21 juli 2014 is opgemaakt door [E] voornoemd en waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 138.000. De eigen koopsom kan naar de mening van de heffingsambtenaar niet als maatstaf gelden omdat die prijs in de familiesfeer tot stand is gekomen.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 80.000.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de waarde tot € 138.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding.

4.2

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

4.3

Naar het oordeel van het Hof vormt de vergelijkingsmethode een zeer bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven. (HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52, en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251).

4.4

De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is, op de heffingsambtenaar rust. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht.

4.5

Naar partijen hebben verklaard hebben zich in de nabije omgeving geen relevante verkopen tussen onafhankelijk van elkaar opererende partijen voorgedaan, die kunnen dienen ter vaststelling van de waarde op de peildatum van de onroerende zaak.

4.6

In dat geval kan, zoals ook de heffingsambtenaar verdedigt, de waarde van de onroerende zaak – in beginsel – worden vastgesteld met behulp van de Taxatiewijzers die zijn vastgesteld door het WOZ-Datacenter. De Taxatiewijzers worden vastgesteld na analyse van transacties die zich in Nederland hebben voorgedaan rond de peildatum waarvoor de Taxatiewijzers bedoeld zijn. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat transacties in de regio Twente daarin zijn verwerkt.

4.7

De heffingsambtenaar verwijst in dit verband naar het door hem in hoger beroep overgelegde taxatierapport van [E], waarin op basis van de gegevens in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 138.000. Daarbij zijn voor de onderhavige onroerende zaak de gegevens gehanteerd voor een agrarische twee-onder-één-kapwoning. Bij de vaststelling van de grondwaarde is de zogenoemde grondstaffel zelfstandig, dat wil zeggen zonder invloed van de hoeveelheid grond bij de woning [a-straat] 36, toegepast.

4.8

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is. Het Hof acht aannemelijk dat de onroerende zaak, gelet op de ligging in het buitengebied, als een agrarische woning kan worden aangemerkt en dat de desbetreffende Taxatiewijzer daarop van toepassing is. Met hetgeen in het taxatierapport is opgenomen en hetgeen [E] daarop ter zitting heeft toegelicht, acht het Hof voldoende aannemelijk gemaakt dat met het verschil in de standaardgrootte zoals die in de Taxatiewijzer is opgenomen, de ouderdom en de onderhoudstoestand in voldoende mate rekening is gehouden.

4.9

Hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft gesteld doet daaraan niet af. Belanghebbende heeft de taxaties waarop hij zich baseert niet overgelegd. Reeds uit de opmerkingen ter zitting van [B] voornoemd dat bij de bepaling van de waarde rekening is gehouden met de inwonerssituatie en met een afwaardering wegens gebruik en bewoning, overeenkomstig de normen dienaangaande in de waarderingsvoorschriften voor de schenk- en erfbelasting, kan worden afgeleid dat de taxaties waarop belanghebbende zich beroept niet zijn opgemaakt met inachtneming van het in 4.1 bedoelde wettelijk voorschrift.

Slotsom

Gelet op hetgeen de heffingsambtenaar naar voren heeft gebracht, moet de vastgestelde waarde worden verminderd tot € 138.000. Slechts in zoverre is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Belanghebbende heeft ter zitting nader verzocht om toekenning van een vergoeding van de proceskosten met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De beschikkingen als bedoeld in de Wet WOZ en de aanslag OZB met betrekking tot de onderhavige onroerende zaak en die met betrekking tot de onroerende zaak waarop de procedure met het rolnummer 14/00323 betrekking heeft, zijn vermeld op één biljet zodat voor de toepassing van het Besluit sprake is van één zaak. Gelet op de inhoudelijke verschillen tussen de onderwerpen van de beide procedures stelt het Hof het gewicht van de zaak in dit geval vast op gemiddeld. Gelet op de uitspraak van het Hof van heden in de zaak met het rolnummer 14/00323 is voor een veroordeling in de proceskosten in de onderhavige zaak geen plaats.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 138.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor de onderhavige zaak in hoger beroep betaalde griffierecht van € 122 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op
10 februari 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema)

(J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 10 februari 2015.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.