ECLI:NL:GHARL:2015:7444

• Datum uitspraak: 6 oktober 2015
• Publicatiedatum: 6 oktober 2015
• Zaaknummer: 14/01208
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek; J.W. baron van Knobelsdorff; B. van Walderveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een geschil tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Ooststellingwerf over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 185.000, wat door belanghebbende als te hoog werd betiteld. Belanghebbende stelde een waarde van € 147.000 voor en voerde aan dat de hinder van een nabijgelegen lindeboom niet in de waardering was meegenomen. De rechtbank Noord-Nederland had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting in hoger beroep op 22 september 2015 werd de zaak besproken. Belanghebbende voerde aan dat de lindeboom overlast veroorzaakte door honingdauw en dat dit niet was meegenomen in de waardering. De heffingsambtenaar betwistte dit en stelde dat de waarde correct was vastgesteld op basis van vergelijkingsobjecten. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de waarde niet te hoog was vastgesteld en dat de hinder van de lindeboom niet leidde tot een lagere waarde. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

De uitspraak benadrukt het belang van objectieve waardering en de rol van vergelijkingsobjecten in het taxeren van onroerende zaken. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar zijn stelling voldoende had onderbouwd en dat de persoonlijke beleving van hinder door belanghebbende niet leidde tot een andere waardering.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/01208

uitspraakdatum: 6 oktober 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 23 oktober 2014, nummer LEE AWB 14/375, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Ooststellingwerf (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2013 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 185.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 oktober 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en haar gemachtigde mr. [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen en gehoord [B] bijgestaan door [C] , taxateur.

1.7

De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), een in 1987 gebouwde geschakelde woning met een inhoud van 275 m³, een tot bedrijfsruimte omgebouwde garage, een vrijstaande garage en een berging. De kaveloppervlakte bedraagt 371 m².

2.2

In de directe nabijheid van de onroerende zaak, op circa 5 meter van de erfgrens en circa 9 meter van de voorgevel staat een lindeboom van ongeveer 15 meter hoog, die vanwege zijn beeldbepalende karakter in 2006 op de monumentale bomenlijst is geplaatst. De gemeente heeft de boom in 2010 zodanig gesnoeid dat er geen takken meer over de erfgrens hangen.

2.3

Met betrekking tot de onroerende zaak is namens de heffingsambtenaar een door [C] , taxateur, opgesteld overzicht met dagtekening 27 maart 2014 betreffende de waardeopbouw van de onroerende zaak overgelegd. Als onderbouwende marktgegevens worden drie vergelijkingsobjecten genoemd:

 [a-straat] 49 te [Z] , een geschakelde woning met een garage (bouwjaar 1987, inhoud woning 275 m³, kaveloppervlakte 316 m²) verkocht op 23 februari 2011 voor € 188.000.

 [b-straat] 122 te [Z] , een twee onder één kapwoning met een garage, een berging/schuur en twee dakkapellen (bouwjaar 1987, inhoud woning 260 m³, kaveloppervlakte 284 m²) verkocht op 16 november 2012 voor € 187.500.

 [c-straat] 19 te [Z] , een geschakelde woning (bouwjaar 2000, inhoud woning 330 m³, kaveloppervlakte 286 m²) verkocht op 4 juni 2013 voor € 180.000.

2.4

Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd dat op 25 augustus 2015 is opgesteld door [D] , WOZ-taxateur. Als onderbouwende marktgegevens heeft hij drie vergelijkingsobjecten genoemd:

 [a-straat] 49 te [Z] , een geschakelde woning met een garage (bouwjaar 1987, inhoud woning 275 m³, kaveloppervlakte 316 m²) verkocht op 23 februari 2011 voor € 188.000.

 [b-straat] 126 te [Z] , een twee onder één kapwoning met een garage, een berging/schuur en twee dakkapellen (bouwjaar 1990, inhoud woning 300 m³, kaveloppervlakte 244 m²) verkocht op 4 december 2011 voor € 155.000.

 [b-straat] 41 te [Z] , een twee onder één kapwoning met een garage, een berging/schuur en twee dakkapellen (bouwjaar 1985, inhoud woning 355 m³, kaveloppervlakte 238 m²) verkocht op 6 mei 2011 voor € 158.000.

2.5

Ter zitting in hoger beroep kwam naar voren dat beide partijen ervan ten onrechte zijn uitgegaan dat op de waardepeildatum tot de onroerende zaak een carport behoort.

2.6

Begin 2013 heeft de onroerende zaak op een internetsite te koop gestaan voor € 210.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 147.000. Belanghebbende voert hiertoe vooral aan dat bij het vaststellen van de waarde ten onrechte geen rekening is gehouden met de overlast die zij ondervindt van de lindeboom in de directe nabijheid van de onroerende zaak. Op de lindeboom leven bladluizen die honingdauw veroorzaken. Deze honingdauw is plakkerig en veroorzaakt vervuiling en schade aan onder meer de geverfde delen van de onroerende zaak. Belanghebbende stelt dat zij kosten moet maken voor het opruimen, het schoonmaken en het (jaarlijks) schilderen van de onroerende zaak.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Hij wijst op de transactiecijfers van de referentieobjecten en de door belanghebbende gehanteerde vraagprijs voor de onroerende zaak en hij benadrukt dat de beleving van de lindeboom subjectief is en dat er ook mensen zijn die de boom appreciëren. De heffingsambtenaar bestrijdt dat de bladluizen het gehele jaar honingdauw afscheiden, maar stelt dat de bladluizen op de bladeren leven en dat van het produceren van honingdauw slechts sprake is in de maanden juni tot en met augustus en dan vooral in een droge periode.

3.4

Ter zitting heeft de taxateur nog aangevoerd dat in de waardering ten onrechte een carport is meegenomen voor een bedrag van € 1.530. Dit leidt volgens hem niet tot een verlaging van de vastgestelde waarde, omdat de tot bedrijfsruimte omgebouwde garage met een inhoud van circa 75 m³ ten onrechte is gewaardeerd als garage. De hogere waarde van de tot bedrijfsruimte omgebouwde garage compenseert volgens de taxateur het bedrag van de carport.

3.5

Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Belanghebbende heeft het Hof verzocht om een onderzoek ter plaatse (artikel 8:50 van de Algemene wet bestuursrecht) ten einde de hinder die zij ondervindt van de lindeboom te kunnen waarnemen. Gelet op de door partijen gegeven toelichting, waaronder een groot aantal foto’s, ziet het Hof geen reden een onderzoek ter plaatse in te stellen.

4.2

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.3

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door de belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.4

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, wat betreft type, bouwjaar, ligging en staat van onderhoud, voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Met name het object [a-straat] 49, dat door beide partijen als referentieobject wordt aangevoerd, vormt een goede onderbouwing van de waarde.

4.5

Het abusievelijk tot de onroerende zaak rekenen van de carport en de daaraan toegekende waarde van € 1.530 wordt naar het oordeel van het Hof volledig gecompenseerd door de te lage waardering van de tot bedrijfsruimte omgebouwde garage met een oppervlakte van 18 m², een inhoud van circa 75 m³ en een bij de taxatie toegekende waarde als garage van € 2.700. Belanghebbende heeft zich tegen deze compensatie ook niet verzet.

4.6

Het Hof is voorts van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen waardedrukkende invloed heeft toegekend aan de lindeboom die nabij de onroerende zaak staat. Tegenover de hinder die ontegenzeggelijk van de lindeboom uitgaat door de schaduw, de honingdauw, de afgevallen bladeren en takken in de tuin, de dakgoten, het platte dak en de naaste omgeving alsmede de schade die door wortelgroei ontstaat, staan volgens de heffingsambtenaar ten minste even grote voordelen, zoals koelte in de zomer en een bijzondere uitstraling. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de bladluizen slechts gedurende een beperkte periode van het jaar honingdauw afscheiden, de honingdauw gemakkelijk te verwijderen is en het schilderwerk – anders dan belanghebbende stelt – niet noopt tot een jaarlijkse schilderbeurt, anders dan het algemeen jaarlijks periodiek onderhoud. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde weerspreking van belanghebbende voldoende aangedragen om zijn stelling dat van de lindeboom geen waardedruk uitgaat, aannemelijk te maken. Het Hof heeft hierbij voorts in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar onbestreden heeft gesteld dat de andere omwonenden geen last ervaren van de boom. Daarnaast zijn de overhangende takken in 2010 door de gemeente teruggesnoeid, waardoor deze niet langer over de erfgrens van de onroerende zaak hangen. De mate waarin belanghebbende de hinder van de lindeboom als overlast ervaart, is een persoonlijke beleving van de lindeboom en niet een objectief gegeven, waarmee bij het bepalen van de waarde rekening gehouden dient te worden. De door belanghebbende overgelegde verklaring uit 2006 van een potentiële koper dat zij van de koop van de onroerende zaak heeft afgezien vanwege de aanwezigheid van de lindeboom, maakt dit niet anders.

4.7

Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport geeft evenmin ondersteuning voor haar stelling dat van de aanwezigheid van de lindeboom een waardedruk uitgaat, aangezien bij de aangedragen referentiepanden geen hinder gevende boom is gelegen. De heffingsambtenaar heeft voldoende onderbouwd, dat in het taxatierapport van [D] is uitgegaan van onjuiste inhoudsmaten, onduidelijke waarderingen van garages en dat de verkoopprijzen van [b-straat] 41 en 126 niet marktconform zijn gelet op de verkoopprijs van [b-straat] 122.

4.8

Belanghebbende heeft voorts nog gewezen op de hinder die zij ervaart van de honden die hun behoeften doen in de nabij gelegen groenstrook en van het slechte onderhoud van de groenstrook door de gemeente. De heffingsambtenaar brengt hier tegen in, dat de aanwezigheid van de groenstrook ook zorgt voor een vrij uitzicht, hetgeen weer waardeverhogend is. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat geen waardedruk uitgaat van het gebruik en het onderhoud van de groenstrook.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 6 oktober 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 oktober 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.