ECLI:NL:GHARL:2015:637

• Datum uitspraak: 27 januari 2015
• Publicatiedatum: 2 februari 2015
• Zaaknummer: 14/00113
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek; C.M. Ettema; A.J.H. van Suilen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bepaling van de waarde van een onroerende zaak voor de Wet WOZ in hoger beroep

In deze zaak gaat het om het hoger beroep van belanghebbende, [X] [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 2 januari 2014, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 21 te [Z] door de heffingsambtenaar van de gemeente Tubbergen was vastgesteld op € 778.000 voor het jaar 2013. De heffingsambtenaar had deze waarde bepaald op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en had ook de onroerendezaakbelasting (OZB) vastgesteld. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en had bezwaar aangetekend, maar de rechtbank verklaarde het beroep ongegrond. In hoger beroep stelde belanghebbende dat de waarde te hoog was vastgesteld en verwees naar een lagere taxatie van makelaar/taxateur [A], die de waarde op € 585.000 had vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigde de oorspronkelijke waarde met een taxatierapport van [B], die de waarde op € 780.000 had vastgesteld. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet had aangetoond dat de waarde niet te hoog was vastgesteld en dat de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten niet voldoende onderbouwd waren. Uiteindelijk stelde het hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 680.000, en de waarde van het niet-woninggedeelte op € 445.000. Het hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het beroep van belanghebbende gegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/00113

uitspraakdatum: 27 januari 2015

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 2 januari 2014, nummer Awb 13/1540, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Tubbergen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het jaar 2013 de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 21 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 778.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte van, naar het Hof begrijpt, de onroerende zaak vastgesteld op € 1.062 en de aanslag OZB 2013 voor het gebruik van het niet-woninggedeelte van de onroerende zaak op € 557 (waardegrondslag € 509.000).

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 januari 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [A] (hierna: [A]), als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede ing. [B] (hierna: [B]) namens de heffingsambtenaar.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Dit betreft een vrijstaande, in 2011 door belanghebbende gebouwde woning. Achter de woning staat een open werktuigberging. Op het perceel heeft belanghebbende voorts een vrijstaande rijhal gebouwd met een oppervlakte van 1000 m2. De rijhal bevat een binnenbak, acht stallen voor de paarden met bijbehorende ruimten en op de eerste verdieping een foyer van 100 m2 met sanitaire ruimten en kantoor. De voorgevel en ongeveer vijf meter van de zijgevels van de rijhal is opgetrokken in gemetselde spouwmuren. De rest van de zijgevels en de achterwand zijn opgetrokken in stalen damwand platen op stenen voet. Het perceel heeft een oppervlakte van 13.510 m2.

2.2

De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van taxateur [B], werkzaam bij [C] bv. [B] heeft de onroerende zaak getaxeerd op een waarde van € 780.000 op de waardepeildatum. [B] heeft deze waarde gebaseerd op de Taxatiewijzer “Agrarische gebouwen”. Aan de Taxatiewijzer liggen onder andere de volgende in het jaar 2011 gerealiseerde verkoopprijzen ten grondslag:

– [b-straat] 1A te [L], gemeente Venray (Limburg), verkocht voor € 640.000;

– [c-straat] 45 te [M], gemeente Peel en Maas (Limburg), verkocht voor € 845.000;

– [d-straat] 7 te [N], gemeente Boarnsterhim (Friesland), verkocht voor € 421.500;

– [e-straat] 2A te [O], gemeente Borsele (Zeeland), verkocht voor € 472.500;

– [f-straat] 2 te [P], gemeente Heeze-Leende (Noord-Brabant), verkocht voor € 865.000;

– [g-straat], ongenummerd, te [Q], gemeente Eersel (Noord-Brabant), verkocht voor € 1.306.715 en

– [h-straat], ongenummerd, te [R], gemeente Tynaarlo (Drenthe), verkocht voor € 797.500.

2.3

Belanghebbende heeft een taxatie overgelegd van makelaar/taxateur [A], werkzaam bij [D] bv (hierna: [A]). [A] heeft de onroerende zaak getaxeerd op een waarde van € 585.000 op de waardepeildatum. In de taxatie heeft [A] verkopen aangedragen van de dichtbij de onroerende zaak gelegen objecten aan de [i-straat] 9, 20, 20a, 24 en 24a te [Z]. Dit betreffen varkenshouderijbedrijven, waarbij tot het object [i-straat] 20 en 20a tevens een paardenhouderijbedrijf behoort. Voorts heeft hij verwezen naar het object [j-straat] 2 te [Z], dat is verkocht uit een failliete boedel. In een nader stuk heeft [A] nog twee objecten aangedragen, namelijk:

 [k-straat] 5, [S]: een in 1990 gebouwd paardenbedrijf met 7 hectare grond, een woning, zes stallen/gebouwen met een totale oppervlakte van meer dan 4000 m2, een verhard terrein van circa 8000 m², een trainingsmolen en een buitenrijbaan, houten omheiningen, dat op 15 maart 2012 is verkocht voor € 687.500.

 [l-straat] 2a, [T]: een nabij het centrum van [T], aan de bosrand gelegen manege met aangebouwde woning (330 m3) en appartement, bouwjaar 1980, grondoppervlakte 28.000 m2. Op het terrein bevindt zich een springtuin met vaste hindernissen, een overdekte trainingsmolen, paddock, buitenrijbaan, 17 paardenboxen, 4 buitenboxen en een ontvangstruimte. Het terrein heeft houten omheiningen. De gemeente Markelo is bereid medewerking te verlenen aan de vervanging van de aangebouwde woning voor een vrijstaande woning. De verkoopprijs op 1 juli 2013 exclusief de bij de koop verworven roerende zaken (€ 4.440) en cultuurgrond (€ 91.200) bedraagt ongeveer € 680.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ op de waardepeildatum 1 januari 2012.

3.2

Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld en verwijst daarbij onder meer naar de door hem overgelegde taxatie van [A].

3.3

De heffingsambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde waarde onder verwijzing naar onder meer de door hem overgelegde taxatie van [B].

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 585.000.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.2

Op de heffingsambtenaar rust bij betwisting de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 20012 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. De heffingsambtenaar draagt ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer het taxatierapport van [B] aan. [B] heeft de onroerende zaak in eerste instantie gewaardeerd aan de hand van de Taxatiewijzer, waarvan hij in hoger beroep kopieën heeft overgelegd. Ter staving van de aldus gevonden waarde heeft hij zijn taxatierapport onderbouwd met de onder 2.2 genoemde objecten.

4.3

Belanghebbende bestrijdt de taxatie van [B]. Naar zijn mening is ten onrechte de Taxatiewijzer gebruikt. Er zijn vergelijkingsobjecten in de naaste omgeving die goed vergelijkbaar zijn. De waarde van de rijhal is volgens belanghebbende veel te hoog vastgesteld, enerzijds omdat [B] is uitgegaan van stenen wanden van de rijhal terwijl alleen de voorzijde van steen is en de rest van de wanden van metaal, en anderzijds omdat vergelijkbare nieuw te bouwen rijhallen voor een veel lagere prijs worden aangeboden dan de waarde die de heffingsambtenaar voorstaat.

4.4

De Taxatiewijzers zijn gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en vormen aldus een invulling van de vergelijkingsmethode om te komen tot een waarde in het economisch verkeer. Uitgangspunt daarbij is dat de Taxatiewijzer slechts een hulpmiddel is voor het geval voldoende vergelijkingsverkopen in de omgeving van het te waarderen object ontbreken. Resultaten uit analyse van plaatselijke of regionale transacties hebben de voorkeur boven de landelijke kengetallen in de Taxatiewijzers. Dat het daarbij steeds moet gaan om vergelijkbare objecten, spreekt voor zich.

4.5

In het onderhavige geval is tussen partijen niet in geschil dat het door [A] aangedragen vergelijkingsobject [l-straat] 2a te [T] goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Nu een goed vergelijkbaar object aanwezig is, bestaat er geen reden de Taxatiewijzer als basis voor de waardering te gebruiken. De heffingsambtenaar constateert verschillen tussen de onroerende zaak en [l-straat] 2a, zoals een verschil in bouwjaar en een verschil in inhoud en uitstraling van de woningen. Ondanks dat de heffingsambtenaar [l-straat] 2a een goed vergelijkingsobject vindt, volstaat hij met een verwijzing naar de (geschoonde) gerealiseerde verkoopprijs van ongeveer € 680.000 en een berekening van de waarde van dit vergelijkingsobject volgens de Taxatiewijzer op € 510.280. Nog daargelaten dat het grote verschil tussen laatstgenoemde waarden erop duidt dat de Taxatiewijzer niet altijd de waarde in het economische verkeer benadert, vormen deze verwijzing en berekening geen onderbouwing van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Hij heeft nagelaten aan te duiden wat de gevolgen voor de waarde zijn van de door hem benoemde verschillen tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject. Het toepassen van de Taxatiewijzer op beide panden vormt naar het oordeel van het Hof daarvoor een onvoldoende onderbouwing. De heffingsambtenaar heeft dan ook de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.

4.6

Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

4.7

Belanghebbende heeft daarvoor het vergelijkingsobject [l-straat] 2a aangedragen, maar hij heeft nagelaten de verschillen tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject te benoemen en de gevolgen daarvan voor de door hem verdedigde waarde tot uitdrukking te brengen. Belanghebbende heeft van de vergelijkingsobjecten [i-straat] 9, 20, 20a, 24 en 24a, [j-straat] 2 te [Z] en [k-straat] 5 te [S] niet inzichtelijk gemaakt wat de gevolgen voor de waarde zijn van de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De bedrijfspanden aan de [i-straat] 9, 20, 20a, 24 en 24a te [Z] en het paardenbedrijf aan de [k-straat] 5 te [S] zijn voorts naar het oordeel van het Hof te zeer afwijkend van de onroerende zaak wat de omvang en inrichting betreft om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Belanghebbende heeft de stelling van de heffingsambtenaar dat [i-straat] 9 en 24/24a te [Z] onder dwang van de bank zijn verkocht, onvoldoende weerlegd. [j-straat] 2 te [Z] is verkocht uit een failliete boedel. De verkoopprijzen van [i-straat] 9 en 24/24a en [j-straat] 2 te [Z] zijn dan ook niet bruikbaar, omdat deze zijn bedongen onder niet normale marktomstandigheden. Belanghebbende heeft daarom de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

4.8

Nu de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 680.000. Voor het vaststellen van de aanslag OZB 2013, voor zover deze ziet op het gebruik van het niet-woninggedeelte van de onroerende zaak, stelt het Hof de waarde van het niet-woninggedeelte van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 445.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 487 (1 punt (zitting)  wegingsfactor 1  € 487) voor de kosten in eerste aanleg en € 487 (1 punt (zitting)  wegingsfactor 1  € 487) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 974. Belanghebbende heeft enkel bij de Rechtbank verzocht om een vergoeding van de verletkosten van € 159,27. Belanghebbende heeft ter zitting van de Rechtbank aangegeven af te zien van een vergoeding van de kosten van een deskundige, indien een vergoeding vanwege een door derden verleende beroepsmatige rechtsbijstand wordt toegekend. Hierom en omdat de taxatie reeds in de bezwaarfase is opgesteld terwijl in die fase niet om een vergoeding is verzocht, kent het Hof geen vergoeding voor een deskundige toe.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 680.000,

– vermindert de aanslag OZB 2013 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– vermindert de aanslag OZB 2013 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte tot een aanslag die is vastgesteld naar een waarde van € 445.000,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.133,27,

– gelast dat de heffingsambtenaar belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 112 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. C.M. Ettema en
mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op 27 januari 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst)

(R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 januari 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.