ECLI:NL:GHARL:2015:634

• Datum uitspraak: 27 januari 2015
• Publicatiedatum: 2 februari 2015
• Zaaknummer: 14/00412
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J. Kromhout; A.J.H. van Suilen; B.F.A. van Huijgevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling woning met uitzicht- en privacybezwaren

Belanghebbende is eigenaar van een helft van een dubbele woning die in 2013 voor €270.000 is gewaardeerd op basis van de Wet WOZ. Zij is het oneens met deze waarde omdat de woning een belemmerd uitzicht heeft op de zijmuur van een naburige woning en privacy-inbreuk door ramen in die muur.

De heffingsambtenaar handhaafde de waarde en verwees naar een taxatierapport waarin vergelijkingspanden zijn opgenomen, waaronder een woning aan dezelfde straat die vergelijkbaar is en voor dezelfde prijs is verkocht. Belanghebbende stelde dat de waardedruk door de liggingsfactoren €30.000 bedraagt, maar het hof oordeelde dat deze factoren ook in de vergelijkingsprijs zijn verdisconteerd.

Verder faalde het beroep op het vertrouwensbeginsel omdat belanghebbende geen bewijs kon leveren van een eerdere toezegging. Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel werd verworpen omdat niet kon worden vastgesteld dat minstens twee identieke objecten lager waren gewaardeerd.

Het hof concludeerde dat de waarde correct is vastgesteld en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er werd geen kostenveroordeling opgelegd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €270.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/00412

uitspraakdatum:
27 januari 2015

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te
[Z] (hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 20 maart 2014, nummer AWB 13/2542 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Deventer (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19 te [Z] voor het kalenderjaar 2013 – naar de waardepeildatum 1 januari 2012 – vastgesteld op € 270.000. Ook is daarbij een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen.

Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 20 maart 2014 het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft bij brief van 24 april 2014, ingekomen bij het Hof op 25 april 2014, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2014 te Arnhem. Namens belanghebbende is haar echtgenoot [A] verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [B], bijgestaan door [C] (taxateur).

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.9

Op 6 januari 2015 zijn van belanghebbende nog stukken ingekomen. Hierop zal het Hof geen acht slaan, nu deze stukken zijn ingediend nà de sluiting van het onderzoek en geen aanleiding geven tot heropening van het onderzoek. Afschriften van deze stukken zijn aan deze uitspraak gehecht.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een helft van een dubbele woning en is gebouwd in 1975. De onroerende zaak heeft een inhoud van 485 m³ en is gelegen op een perceel van 302 m².

2.2.

Ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank door [C] (WOZ-taxateur) een taxatierapport laten opstellen. In dit taxatierapport is in matrixvorm een taxatieopbouw van de onroerende zaak en van vergelijkingspanden, alle gelegen in [Z], opgenomen. De taxateur concludeert tot een waarde in het economische verkeer van € 270.000 per waardepeildatum 1 januari 2012. In de matrix is als vergelijkingspand onder andere [a-straat] 43 opgenomen. Deze woning, die op 28 december 2011 is verkocht voor € 270.000, heeft dezelfde inhoud als de onroerende zaak en is gelegen op 295 m². Ter zijde van de woning en de tuin van het [a-straat] 43 zijn, gescheiden door een straat, een drietal woningen gelegen met uitkijk op [a-straat] 43.

2.3

De onroerende zaak is in een hoek van [a-straat] tegenover de woning aan [a-straat] 15 gelegen. Vanuit de woonkamer van de onroerende zaak is er een uitzicht op de zijmuur van [a-straat] 15, waarin zich een tweetal ramen bevindt en is er naar links uitzicht op de straat en het plantsoen.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012.

3.2.

Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Naar haar mening is ten onrechte geen rekening gehouden met de waardeverminderende omstandigheden dat de woning aan [a-straat] 15 vanuit de woonkamer een vrij uitzicht belemmert en dat de ramen in de zijmuur van die woning bij belanghebbende een inbreuk op de privacy veroorzaken. Daarnaast stelt belanghebbende dat zowel het vertrouwensbeginsel als het gelijkheidsbeginsel is geschonden.

3.3.

De heffingsambtenaar is van mening dat met de locatieaspecten in voldoende mate rekening is gehouden. Ook is hij van mening dat voormelde beginselen van behoorlijk bestuur niet zijn geschonden.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 240.000.

3.5.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, in dit geval wordt bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een bruikbare methode voor bepaling van de gezochte waarde.

4.3

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.4

De heffingsambtenaar heeft in dat verband verwezen naar het in 2.2 vermelde taxatierapport. Belanghebbende heeft gesteld dat het vergelijkingsobject [a-straat] 43 zeer goed vergelijkbaar is, maar dat vanwege de liggingsfactoren (uitzicht op de zijgevel alsmede de inbreuk op de privacy door twee zijramen in zijgevel) een waardedruk van € 30.000 in aanmerking genomen moet worden ten opzichte van de verkoopprijs van [a-straat] 43 ten bedrage van € 270.000.

4.5

Het Hof acht aannemelijk dat mogelijke waardedrukkende effecten door de liggingsfactoren in vergelijkbare mate gelden voor het vergelijkingspand [a-straat] 43, zodat deze zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van dit vergelijkingspand. Zo wordt [a-straat] 43 vanwege de ligging naast een weg met meer verkeersbewegingen geconfronteerd en ondervindt [a-straat] 43 een inkijk vanuit de in 2.2, laatste volzin, bedoelde woningen.

4.6

Belanghebbende heeft ook een beroep op het vertrouwensbeginsel gedaan. Zij heeft in dat verband gesteld dat de heffingsambtenaar in het verleden heeft toegezegd dat in verband met de hiervoor bedoelde liggingsfactoren met een waardedruk van € 30.000 rekening zou worden gehouden. De heffingsambtenaar betwist dat een dergelijke toezegging is gedaan. Op belanghebbende rust dan de last haar stelling aannemelijk te maken. Hierin is zij niet geslaagd nu belanghebbende ter zitting van het Hof heeft aangegeven voor haar stelling geen bewijs te kunnen aandragen. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt derhalve.

4.7

Belanghebbende heeft, onder verwijzing naar de vastgestelde WOZ-waarden van de woningen aan [a-straat] 41 en 43, met een beroep op het gelijkheidsbeginsel een lagere waarde bepleit dan is vastgesteld. Buiten de zich hier niet voordoende situaties dat sprake is van een oogmerk van begunstiging of dat sprake is van begunstigend beleid, kan het gelijkheidsbeginsel slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Deze regel brengt mee dat gelijke gevallen deel moeten uitmaken van een groep, waarbij de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten - in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn - lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr.39.953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Het object aan [a-straat] 43 is wat betreft de liggingsfactoren weliswaar vergelijkbaar, maar niet identiek. Voor het object [a-straat] 41 kan niet worden vastgesteld of dit identiek is aan de onroerende zaak, nu belanghebbende pas ter zitting heeft gewezen op dit object en zij daarvan geen objectkenmerken heeft genoemd. Reeds hierom slaagt het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet omdat niet kan worden vastgesteld dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Overigens heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat de WOZ-waarden van [a-straat] 41 en 43 gelijk zijn aan die van de onroerende zaak op dezelfde waardepeildatum zodat er geen sprake is geweest van een begunstigende behandeling. Ook hierom kan het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slagen.

Slotsom

Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende ongegrond te worden verklaard.

5. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Bezemer als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
27 januari 2015.

De griffier, De voorzitter,

(N.G.U. Bezemer) (A.J. Kromhout)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 29 januari 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.