ECLI:NL:GHARL:2015:6264

• Datum uitspraak: 25 augustus 2015
• Publicatiedatum: 25 augustus 2015
• Zaaknummer: 14/00587
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. van de Merwe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van de erven van [X] tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 12 te [Z] door de Heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld was vastgesteld op € 572.000 voor het jaar 2013. De belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt tegen deze beschikking en de daaropvolgende aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en rioolheffing. De rechtbank heeft het beroep van de belanghebbenden ongegrond verklaard, waarna zij in hoger beroep zijn gegaan.

Tijdens de zitting heeft de taxateur van de Heffingsambtenaar de waarde van de woning getaxeerd op € 574.110, terwijl de belanghebbenden een lagere waarde van € 490.000 bepleiten, onderbouwd door een taxatierapport van taxateur [E]. Het Hof heeft de argumenten van beide partijen gehoord en beoordeeld. Het Hof concludeert dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning ten minste € 572.000 bedraagt. Evenmin hebben de belanghebbenden hun stelling dat de waarde niet hoger is dan € 490.000 kunnen onderbouwen.

Uiteindelijk heeft het Hof de waarde schattenderwijs vastgesteld op € 525.000 en de uitspraak van de rechtbank vernietigd. De Heffingsambtenaar is veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbenden, die zijn vastgesteld op € 242. De uitspraak is openbaar gedaan op 25 augustus 2015.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/00587

uitspraakdatum: 25 augustus 2015

Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de erven van [X] te
[Z] (hierna: belanghebbenden)

tegen de uitspraak van rechtbank Noord-Nederland van 22 mei 2014, nummer AWB 13/3243,

in het geding tussen belanghebbenden en

de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de Heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft voor het jaar 2013 de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] bij beschikking vastgesteld en aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de rioolheffing opgelegd.

1.2.

Belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslagen. Bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren afgewezen.

1.3.

Belanghebbenden zijn tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) en hebben de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. De Voorzieningenrechter heeft het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen en, onmiddellijk uitspraak doende in de hoofdzaak, het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het beroepschrift tegen de uitspraak van de Voorzieningenrechter is op 24 juni 2014 ter griffie ingekomen. Het hoger beroep is niet gericht tegen de afwijzing van het verzoek om een voorlopige voorziening, maar tegen de ongegrondverklaring van het beroep.

1.5.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2015 te Leeuwarden. Namens belanghebbenden is verschenen [A] . Namens de Heffingsambtenaar is verschenen [B] , bijgestaan door [C] (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbenden zijn eigenaar van de woning [a-straat] 12 te [Z] (hierna: de woning). De woning is een in het buitengebied gelegen vrijstaande rietgedekte villa/landhuis met twee dakkapellen met een inhoud van 504 m³ (volgens belanghebbende) of 557 m³ (volgens de Heffingsambtenaar) gelegen op een kavel van 3.630 m². Verder behoren tot de woning een vrijstaande garage en twee bergingen.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft met dagtekening 26 februari 2013 de waarde van de woning voor het jaar 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 572.000. Bij hetzelfde geschrift zijn aanslagen in de onroerendezaakbelasting (eigenaren) en rioolrecht opgelegd.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Tussen partijen is de waarde van de woning in geschil.

3.2.

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3.

Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de waarde tot € 490.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

Belanghebbenden bepleiten gemotiveerd een lagere dan de vastgestelde waarde. In dat geval rust op de Heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

De Heffingsambtenaar draagt ter onderbouwing van zijn standpunt een op 14 januari 2014 door de taxateur opgemaakte taxatiematrix aan. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van vergelijking met de hierna genoemde panden getaxeerd op € 574.110. In deze matrix staan de volgende verkochte vergelijkingsobjecten: [b-straat] 1 te [Z] , [c-straat] 10 te [Z] en [d-straat] 11 te [D] .

4.4.

De waarde van [a-straat] 12 is als volgt getaxeerd:

Woning 557 m³ à € 300 = € 183.810

2 dakkapellen € 3.000

Garage € 20.800

2 bergingen € 3.500

Grond 3.630 m² à € 100 =
€ 363.000

Taxatiewaarde
€ 574.110

4.5.

Belanghebbenden stellen onder verwijzing naar een door taxateur [E] op 22 juli 2015 opgesteld taxatieverslag dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 490.000. Zij stellen dat de gemeente niet beschikt over een bouwdossier, dat de inhoud van de woning 504 m³ is en dat sprake is van achterstallig onderhoud, onder meer aan het rieten dak. De in de verhuurbrochure vermelde maten zijn onjuist. Voorts stellen zij dat de woning slecht is geïsoleerd, waardoor de stookkosten hoog zijn. De woning ligt niet aan de duurste straat van [Z] . Belanghebbenden verwijzen naar de te koop staande woning [e-straat] 38 te [Z] en naar de verkoop van [a-straat] 14 te [Z] en van [d-straat] 11 te [D] .

4.6.

De Heffingsambtenaar stelt daartegenover dat hij zich heeft vergist toen hij ter zitting van de Rechtbank verklaarde dat de inhoud van de woning is bepaald aan de hand van het bouwdossier. De inhoud is bepaald door meting ter plaatse en aan de hand van een luchtfoto. De vorm van de woning maakt dat de inhoud mede door schatting moet worden bepaald. Zo is de taxateur gekomen tot een inhoud van 557 m³. De taxateur is van mening dat geen sprake is van achterstallig onderhoud.

4.7.

Wat betreft de inhoud van de woning zijn de door partijen overgelegde gegevens summier. Het Hof kan daaruit niet afleiden op welke wijze de door partijen gestelde maten en inhoud van de woning zijn bepaald. De enkele opmerking van de Heffingsambtenaar dat de taxateur de inhoud heeft gecontroleerd en juist bevonden is onvoldoende. De globale berekening van een aannemer die belanghebbenden hebben overgelegd geeft ook geen inzicht in de wijze waarop rekening is gehouden met de vorm van de woning. Het Hof kan daarom niet vaststellen wie op dit punt gelijk heeft.

4.8

Wat betreft de waarde die de Heffingsambtenaar aan de grond heeft toegerekend (€ 100 per m²) is het Hof van oordeel dat hij deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Deze waarde per m² is hoger dan hij in aanmerking neemt bij het vergelijkingsobject te [D] (€ 95 per m²), dat een kleinere kavel heeft en in de bebouwde kom is gelegen. De door de taxateur gestelde ligging aan een drukke weg van de woning te [D] (zowel aan de voor- als achterkant van de woning), die eigen is aan een ligging in de bebouwde kom, kan het verschil in waarde per m² onvoldoende rechtvaardigen. Voorts is de waarde die de Heffingsambtenaar toerekent aan de kavel van de woning (€ 363.000) hoger dan de waarde die hij toerekent aan de ongeveer anderhalf maal zo grote kavel van het vergelijkingsobject [c-straat] 10 (€ 361.270), ook gelegen in het buitengebied. De enkele stelling van de Heffingsambtenaar dat de woning beter is gelegen dan deze vergelijkingsobjecten kan deze verschillen onvoldoende verklaren.

4.9

Het vergelijkingsobject in [D] is meer dan 25% groter dan de woning, terwijl de kavel van dit vergelijkingsobject ongeveer 10% kleiner is. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de woning veel beter is gelegen dan dit vergelijkingsobject, maar hij heeft dat niet aannemelijk gemaakt, mede gelet op de omstandigheid dat dit vergelijkingsobject in de bebouwde kom ligt en de woning in het buitengebied. De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat aan de woning een hogere waarde moet worden toegerekend dan aan dit vergelijkingsobject.

4.1

Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning (ten minste) € 572.000 bedraagt.

4.11

Dan komt de vraag aan de orde of belanghebbenden hun stelling aannemelijk hebben gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 490.000. Zij hebben in dit verband verwezen naar het hiervoor vermelde taxatierapport van [E] . Dat taxatierapport bevat geen rekenkundige onderbouwing van de getaxeerde waarde. Het vermeldt wel referentieverkopen, maar tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar hebben belanghebbenden niet aannemelijk gemaakt dat deze referentieverkopen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ook is niet duidelijk op welke wijze en in welke mate bij de taxatie rekening is gehouden met de verschillen tussen de gehanteerde referentieverkopen en de woning. Naar het oordeel van het Hof hebben belanghebbende hun stelling niet aannemelijk gemaakt.

4.12

Aangezien geen van de partijen zijn stelling omtrent de waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde schattenderwijs vaststellen op € 525.000.

4.13

Het hoger beroep is gegrond. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar vernietigen en de bij de beschikking vastgestelde waarde verminderen, evenals de aanslagen.

5. Kosten

Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het hoger beroep voor het Hof redelijkerwijs hebben moeten maken. Gelet op artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbenden gemaakte kosten van het hen ingebrachte taxatierapport. Het Hof stelt deze kosten conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26.039) op 4 uur à € 50, vermeerderd met 21% BTW, ofwel € 242. Niet gesteld of gebleken is dat andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
• vernietigt de uitspraken op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 525.000;
• vermindert dienovereenkomstig de aanslagen onroerendezaakbelastingen en rioolrecht;
• veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 242; en
• gelast de Heffingsambtenaar het griffierecht ad €166 (€ 44 + € 122) aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong‑Braaksma als griffier.

De beslissing is op 25 augustus 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier,

Het lid van de belastingkamer,

(K. de Jong‑Braaksma)

(J. van de Merwe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 augustus 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EHDen Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.