Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00895
uitspraakdatum:
28 juli 2015
28 juli 2015
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 juni 2014, nummer UTR 13/659, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Zeist(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Zeist(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2a te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 917.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2012 (de aanslag OZB) aan belanghebbende opgelegd.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 25 juni 2014 ongegrond verklaard. Afschriften van de uitspraak zijn op 4 juli 2014 aan partijen verzonden.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juni 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. [B] RA, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (taxateur).
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.8
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende het Hof een ingevuld formulier met betrekking tot te vergoeden proceskosten doen toekomen. Hierop zal het Hof evenwel geen acht slaan, nu dit formulier is ingediend nà de sluiting van het onderzoek ter zitting en het geen aanleiding geeft tot heropening van het onderzoek. Een afschrift van dit stuk is aan deze uitspraak gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 2A te [A] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een zogenoemd Rijksmonument, gebouwd omstreeks 1900, en gerenoveerd in 2004, met de bestemming kantoorpand. Het te verhuren vloeroppervlakte bedraagt ongeveer 350 m² en tot de onroerende zaak behoren 10 parkeerplaatsen.
2.2
In het jaar 2012 werd de onroerende zaak verhuurd voor een huursom van € 70.000 inclusief inrichting/parkeerplaatsen en exclusief BTW.
2.3
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 917.000.
2.4
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport, gedagtekend 3 april 2013, opgesteld door [E] (taxateur), overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak volgens de huurwaardekapitalisatiemethode op € 917.700 bepaald. Ter onderbouwing van deze voor de onroerende zaak berekende waarde is de taxateur uitgegaan van een huurwaarde van € 66.500 exclusief BTW en van een kapitalisatiefactor van 13,8. In het taxatierapport zijn ook de verhuur- en verkoopgegevens van de door de taxateur gehanteerde referentieobjecten opgenomen. Voor zover van belang luidt het taxatierapport als volgt:
[a-straat] 2a
opp
verd
huurwaarde/m2
huurwaarde
kap fac
waarde
Kantoor
200
€ 175,00
€ 35.000,00
13,8
€ 483.000,00
Kantoor
150
1
€ 175,00
€ 26.250,00
13,8
€ 362.250,00
Parkeerplaats
10
2
€ 525,00
€ 5.250,00
13,8
€ 72.450,00
1-1-2011
350
€ 66.500,00
€ 917.700,00
[b-straat] 82
opp
verd
huurprijs/m2
huurprijs
Kantoor
300
-1
Kantoor
300
Kantoor
300
1
Kantoor
200
kap
1-6-2010
1100
€ 196.966,00
[c-straat] 6a
opp
verd
huurprijs/m2
huurprijs
Kantoor
235
1
Kantoor
210
2
1-2-2013
€ 122.000,00
[a-straat] 22
opp
verd
huurprijs/m2
huurprijs
Kantoor
125
Kantoor
98
1
Kantoor
98
2
1-9-2010
321
€ 60.000,00
[d-straat] 2
opp
verd
huurprijs/m2
huurprijs
Kantoor
228
1
1-6-2011
€ 38.860,00
[e-straat] 5
opp
verd
huurwaarde/m2
huurwaarde
kap fac
waarde
Kantoor
283
€ 200,00
€ 56.600,00
15,7
€ 888.620,00
Kantoor
107
1
€ 200,00
€ 21.400,00
15,7
€ 335.980,00
Kantoor
85
2
€ 180,00
€ 15.300,00
15,7
€ 240.210,00
kap
Opslag
24
€ 110,00
€ 2.640,00
15,7
€ 41.448,00
5a
Opslag
18
1
€ 100,00
€ 1.800,00
15,7
€ 28.260,00
5a
Opslag
24
-1
€ 75,00
€ 1.800,00
15,7
€ 28.260,00
5a
541
€ 99.540,00
15,7
€ 1.562.778,00
verkocht 01-02-2011
€ 1.550.000,00
[b-straat] 75
opp
verd
huurwaarde/m2
huurwaarde
kap fac
waarde
overige ruimte
300
-1
€ 135,00
€ 40.500,00
16,7
€ 676.350,00
Kantoor
380
€ 185,00
€ 70.300,00
16,7
€ 1.174.010,00
Kantoor
380
1
€ 185,00
€ 70.300,00
16,7
€ 1.174.010,00
Kantoor
320
2
€ 185,00
€ 59.200,00
16,7
€ 988.640,00
Kantoor
320
3
€ 140,00
€ 44.800,00
16,7
€ 748.160,00
Kantoor
250
€ 175,00
€ 43.750,00
16,7
€ 730.625,00
75a
Kantoor
250
1
€ 175,00
€ 43.750,00
16,7
€ 730.625,00
75a
2200
€ 372.600,00
15,7
€ 6.222.420,00
verkocht 02-09-2010
€ 6.300.000,00
[b-straat] 129
opp
verd
huurwaarde/m2
huurwaarde
kap fac
waarde
Kantoor
124
-1
€ 185,00
€ 22.940,00
16,7
€ 383.098,00
Kantoor
238
€ 225,00
€ 53.550,00
16,7
€ 894.285,00
Kantoor
150
1
€ 225,00
€ 33.750,00
16,7
€ 563.625,00
129a
Kantoor
78
2
€ 225,00
€ 17.550,00
16,7
€ 293.085,00
129a
opslag garage
25
€ 75,00
€ 1.875,00
16,7
€ 31.312,50
615
€ 129.665,00
15,7
€ 2.165.405,50
verkocht 28-08-2008
€ 1.948.750,00
2.5
Belanghebbende heeft de door hem in de gedingstukken gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,66 als volgt berekend:
herbouwwaarde
kantoor
350
€ 1.350,00
€ 472.500,00
grond
819
€ 230,00
€ 188.370,00
€ 660.870,00
bruto huurwaarde
kantoor
350
€ 200,00
€ 70.000,00
Exploitatiekosten
onderhoud
1,20%
€ 660.870,00
€ 7.930,44
verzekeringslasten
1,00%
€ 472.500,00
€ 4.725,00
belastingen
2,00%
€ 70.000,00
€ 1.400,00
beheer
1,40%
€ 70.000,00
€ 980,00
leegstandrisico
5,00%
€ 70.000,00
€ 3.500,00
€ 18.535,44
netto huurwaarde
€ 70.000,00
€ 18.535,44
€ 51.464,56
netto rendement
3,20%
opslagrisico
4,70%
netto rendement
7,90%
kap factor
12,66
waarde
€ 651.450,00
verwervingskosten 7%
€ 45.602,00
waarde onroerende zaak
€ 605.848,00
2.6
Tot het dossier behoort een door belanghebbende overgelegd taxatierapport, waarin de onroerende zaak per 1 januari 2012, in verhuurde staat, op € 700.000 is gewaardeerd. Deze zogenoemde minnelijke waardering is gezamenlijk vastgesteld door een taxateur van de Belastingdienst en door een in opdracht van belanghebbende aangestelde taxateur.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011.
3.2
Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Hij stelt dat voor het belastingjaar 2014 een lagere waarde – € 791.000 – is vastgesteld en dat daarmee aannemelijk is dat de voor het onderhavige jaar vastgestelde waarde te hoog is. Voorts stelt hij dat de door de taxateur gehanteerde referentieobjecten niet met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn en dat de door de taxateur berekende kapitalisatiefactor van 13,8 te hoog is. Tot slot verwijst belanghebbende ter onderbouwing van zijn stelling naar de met de Belastingdienst minnelijk overeengekomen waarde van de onroerende zaak van € 700.000 en naar de in 2.5 opgenomen berekening.
3.3
De heffingsambtenaar stelt dat de voor een later belastingjaar (2014) vastgestelde waarde niet relevant is voor de gezochte waarde per waardepeildatum 1 januari 2011. Hij acht de door hem in aanmerking genomen referentieobjecten wel voldoende vergelijkbaar en vindt de bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak berekende kapitalisatiefactor niet te hoog. Voorts is hij de mening toegedaan dat het taxatierapport, waaruit blijkt dat de onroerende zaak minnelijk is gewaardeerd, niet bruikbaar is omdat de daarin vermelde waarde niet in overeenstemming met de uitgangspunten van de Wet WOZ tot stand is gekomen.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 650.000 alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
3.6
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3
Met partijen is het Hof van oordeel dat de gezochte waarde in dit geval kan worden bepaald door middel van de in 4.2 vermelde huurwaardekapitalisatiemethode.
4.4
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.5
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het onder 2.4 opgenomen taxatierapport. Belanghebbende stelt echter dat de door de taxateur, ter bepaling van de kapitalisatiefactor, gebruikte verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [e-straat] 5, [b-straat] 75 en [b-straat] 129 niet bruikbaar zijn omdat deze panden niet met de onroerende zaak zijn te vergelijken.
4.6
Het Hof onderschrijft de stelling van belanghebbende. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [e-straat] 5 is ter zitting van het Hof gebleken dat dit pand, anders dan de onroerende zaak, geen Rijksmonument is en dat de heffingsambtenaar geen afdoende verklaring heeft kunnen geven of, en zo ja op welke wijze, de bij [e-straat] 5 behorende parkeerplaatsen zijn gewaardeerd. Deze omstandigheden tezamen maken dat de verkoopgegevens van dit vergelijkingsobject niet kunnen worden gebruikt om de vastgestelde waarde te onderbouwen.
4.7
Het pand aan de [b-straat] 75 (koopsom € 6.300.000) acht het Hof onvergelijkbaar met de onroerende zaak om te dezen als vergelijkingspand te kunnen dienen omdat dit pand van een geheel andere omvang is. Het bewoonbare oppervlakte van dit pand is ruim 6 maal groter dan dat van de onroerende zaak en heeft een geheel andere uitstraling.
4.8
Het derde en laatste object dat de taxateur ter onderbouwing van de door hem berekende kapitalisatiefactor heeft aangevoerd, het pand aan de [b-straat] 129, kan evenmin als onderbouwing van de vastgestelde waarde dienen. Dit pand is geleverd op 28 augustus 2008. Dit is veel te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2011 om een betrouwbare onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te kunnen geven. Overigens kon de taxateur van de gemeente ter zitting van het Hof geen verklaring geven voor het verschil tussen de verkoopprijs van € 1.948.750 en de door hem berekende waarde van dit pand van € 2.165.405.
4.9
Nu alle door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen verkochte objecten niet met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn, moet reeds hierom worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Ervan uitgaande dat de berekende huurwaarde niet te hoog is vastgesteld, kan immers de benodigde kapitalisatiefactor niet worden berekend. De stelling van de taxateur ter zitting van het Hof, dat de voor de onroerende zaak berekende kapitalisatiefactor van 13,8 desondanks juist zou zijn, omdat dit uit de marktanalyse van de gemeente Zeist zou blijken, kan niet worden gevolgd, aangezien hiervoor geen enkel bewijs in het geding is gebracht.
4.1
Het Hof is derhalve van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.11
De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
4.12
Ook belanghebbende is hierin niet geslaagd. De stelling dat de gezochte waarde kan worden gebaseerd op het in 2.6 vermelde taxatierapport wordt door het Hof verworpen. Het in dit taxatierapport gehanteerde waardebegrip, te weten de waarde in verhuurde staat, is immers niet in overeenstemming met de in de Wet WOZ gehanteerde, in overweging 4.1 vermelde, uitgangspunten en de waardebepaling is evenmin geschied naar de onderhavige waardepeildatum van 1 januari 2011.
4.13
De door belanghebbende aangevoerde en in 2.5 opgenomen berekening van de waarde van de onroerende zaak wordt eveneens verworpen. De gehanteerde uitgangspunten, die door de heffingsambtenaar gemotiveerd zijn weersproken, ontberen namelijk voldoende onderbouwing. Dat geldt evenzeer voor de eerst ter zitting, zonder enige nadere onderbouwing, ingenomen stelling dat de kapitalisatiefactor 10 zou belopen
4.14
Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof zelf de gezochte waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 in goede justitie vast op € 750.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Proceskosten
In overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt de heffingsambtenaar veroordeeld in de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze zijn als volgt volgens de forfaitaire normen te berekenen:
Voor wat betreft het beroep 2,5 punten wegingsfactor 1 € 490 = € 1.225
Voor wat betreft het hoger beroep 2 punten wegingsfactor 1 € 490 =
€ 980
€ 980
Totaal € 2.205
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 750.000,
– vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.205, en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. P.L.M. van Gorkom. De griffier, mr. C.E. te Brake, is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
De beslissing is op
28 juli 2015in het openbaar uitgesproken.
28 juli 2015in het openbaar uitgesproken.
De voorzitter,
A.J. Kromhout
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 29 juli 2015.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.