Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats Leeuwarden
nummer 12/00373
uitspraakdatum: 27 januari 2015
Uitspraak van de meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 22 november 2012, nummer AWB 12/1774, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente De Wolden(hierna: de heffingsambtenaar).
heffingsambtenaarvan de
gemeente De Wolden(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 639.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld naar een waarde van € 639.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 november 2012 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A], WOZ-taxateur, namens de heffingsambtenaar.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
De onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerdij uit oorspronkelijk circa 1870 met schuren, inpandige berging en een garage. De perceel oppervlakte bedraagt circa 14.898 m2.
2.2
In 2000 is het gehele casco van de opstal – hoofdwoning en daarachter gelegen deel – gerenoveerd. Voorts is gelijktijdig de rieten dakbedekking volledig vernieuwd. In de hoofdwoning is het bovengedeelte volledig geïsoleerd en is een laminaatvloer aangelegd. Dat bovendeel is niet onderverdeeld in meerdere vertrekken.
2.3
Kort na de waardepeildatum heeft regulieronderhoud aan het rieten dak plaatsgevonden voor een bedrag van € 10.000.
3.Geschil en standpunten van partijen
3.1
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende bepleit een waarde € 550.000 mede onder verwijzing naar [b-straat] 12 en [a-straat] 7 te [Z]. Hij vindt dat de door hem gegeven informatie onvoldoende is meegewogen en dat de heffingsambtenaar onjuiste informatie in deze procedure heeft gegeven.
Voorts stelt hij dat zijn woonboerderij slechts voor een kwart is verbouwd; dit betreft de begane grond aan de voorzijde. De verdieping daarboven, eveneens een kwart gedeelte, is slechts casco afgebouwd. De achterste helft van de boerderij is nog authentiek. Belanghebbende stelt de afbouwkosten van de verdieping aan de voorzijde op circa
€ 200.000. Het buurpand, [a-straat] 7, is aan de voorzijde geheel verbouwd. Deze boerderij is overigens heel goed vergelijkbaar met de woonboerderij van belanghebbende terwijl de WOZ-waarde van dat pand op € 440.000 is vastgesteld.
3.3
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld en dat de totale inhoud bedraagt circa 1.300 m³. De inpandige bergruimte, aan de achterzijde heeft een gladde betonvloer, de kapconstructie is vernieuwd en geïsoleerd. Achter de brandmuur is het woongedeelte met een inhoud van 800 m³ gelegen. Dit gedeelte is geheel geïsoleerd. De verdieping daarboven is eveneens afgewerkt met onder meer een laminaatvloer. Deze ruimte wordt daarom eveneens tot het woongedeelte gerekend. Voor het realiseren van slaapvertrekken dienen er slechts scheidingswanden te worden geplaatst en wellicht een badkamer. De heffingsambtenaar schat de hiermee gemoeide kosten, wanneer het door een aannemer wordt uitgevoerd op circa € 25.000, onder verwijzing naar de opgegeven bouwkosten van [b-straat] 12 te [Z]. Het bovendeel van de hoofdwoning is volgens hem relatief eenvoudig geschikt te maken voor een groter gezin. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en hetgeen door hen is verklaard ter zitting.
4.Overwegingen omtrent het geschil
4.1
Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2011 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.
4.3
De waarde van de onroerende zaak is op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode bepaald. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met het taxatierapport en de daarin opgenomen referentieobjecten en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van de referentieobjecten geven voldoende inzicht in de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum. De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde ligt in de lijn van de verkoopgegevens van de referentieobjecten.
4.4
Hetgeen belanghebbende heeft gesteld omtrent de afwerking van de verdieping van het woongedeelte en het daarmee gemoeide bedrag is door de heffingsambtenaar gemotiveerd weersproken. Het Hof acht hetgeen de heffingsambtenaar hierover heeft aangevoerd geloofwaardig.
4.5
Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de inhoud van het woongedeelte kleiner is dan 800 m³ zoals door de heffingsambtenaar is berekend. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd gesteld dat hij de inhoud heeft berekend aan de hand van de bouwtekeningen. Het Hof acht aannemelijk dat deze berekening door de heffingsambtenaar correct is uitgevoerd. Nu tussen partijen niet in geschil is dat de verdieping van het woongedeelte bij de renovatie is geïsoleerd en dat daar een laminaatvloer gelegd, is het Hof van oordeel dat de verdieping terecht tot de woonruimte is gerekend.
4.6
Voor zover belanghebbende zich in hoger beroep nog op het standpunt stelt dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de slechte staat van het rieten dak, overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft de staat van onderhoud als voldoende beoordeeld. Gelet op het feit dat het rieten dak bij de renovatie in 2000 geheel is vernieuwd gaat het Hof ervan uit dat de kwalificatie van de heffingsambtenaar correct is. In de hoogte van het bedrag van het na de peildatum door belanghebbende uitgevoerde onderhoud van het dak ziet het Hof voor dit oordeel nog een extra aanwijzing.
4.7
De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat een perceel van 2 hectare welke eigendom is van de bewoner van [a-straat] 7 te [Z] en welke op enige afstand van de opstal is gelegen voor de toepassing van de Wet WOZ een afzonderlijk object is. Dit is anders voor de woning van belanghebbende en het perceel waarop de woning is gelegen. Ter zitting is voorts door de heffingsambtenaar onweersproken aangevoerd dat [a-straat] 7 anders dan de woonboerderij van belanghebbende niet volledig is gerenoveerd, maar in de loop der tijd is opgeknapt en dat de oorspronkelijke deel nog in originele staat is. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel mist derhalve steun in de feiten.
4.8
Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd in de stukken en tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep weegt niet daartegen niet op.
4.9
Gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. P van der Wal en mr.
G. J. van Muijen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 27 januari 2015 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong)
(B. van Walderveen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 januari 2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.