ECLI:NL:GHARL:2015:537

• Datum uitspraak: 27 januari 2015
• Publicatiedatum: 28 januari 2015
• Zaaknummer: 14/00294
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; P. van der Wal; E. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een geschil over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012. De heffingsambtenaar van de gemeente Leek had de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 32 vastgesteld op € 399.000. Belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaak, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardebeschikking, waarna de rechtbank Noord-Nederland de waarde heeft verlaagd tot € 350.000. De heffingsambtenaar heeft hiertegen hoger beroep ingesteld.

Tijdens de zitting is naar voren gekomen dat de onroerende zaak een vrijstaande woning betreft met een perceel van circa 12.390 m². Belanghebbende heeft aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, onder andere vanwege wateroverlast en stankoverlast van een nabijgelegen varkenshouderij. De heffingsambtenaar heeft echter betoogd dat deze overlast ook geldt voor vergelijkbare referentieobjecten en dat de waarde op basis van vergelijkingen met deze objecten is vastgesteld.

Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar in zijn bewijsvoering is geslaagd. De referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar en de overlast is verdisconteerd in de waarde. Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de oorspronkelijke waarde van € 399.000 bevestigd. De proceskosten zijn niet toegewezen, omdat het Hof geen aanleiding zag voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 14/00294

uitspraakdatum:
27 januari 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Leek (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 11 februari 2014, nummer AWB LEE 13/2156, in het geding tussen

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

en

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 32 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013, vastgesteld op € 399.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 11 februari 2014 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 350.000, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en gelast dat de gemeente Leek het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt.

1.4

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 december 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord de heffingsambtenaar [A], bijgestaan door [B], taxateur, alsmede belanghebbende.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit 1978, met een berging en een dubbele garage. De oppervlakte van het perceel is circa 12.390 m². Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend en hij stelt dat hij aan de op hem rustende bewijslast van de waarde heeft voldaan. Naar zijn mening heeft de Rechtbank ten onrechte geoordeeld dat bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening is gehouden met wateroverlast en stankoverlast en de waarde schattenderwijs vastgesteld op € 350.000. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar en bevestiging van de bij beschikking vastgestelde waarde van € 399.000.

3.3

Belanghebbende beantwoordt de onder 3.1 vermelde vraag bevestigend. Belanghebbende heeft in eerste aanleg een door hem opgesteld rapport op basis van gegevens van het KNMI over de windrichting en –snelheid in 2012 overgelegd. In hoger beroep heeft belanghebbende een overzicht van door hem opgenomen grondwaterstanden overgelegd. Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.3

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar voorgedragen referentieobjecten de door hem voorgestane waarde ondersteunen. De Rechtbank heeft voorts geoordeeld dat met de overlast van de grondwaterstand en van de nabij gelegen varkenshouderij aan de [a-straat] 38 niet voldoende rekening is gehouden en daarvoor een waardevermindering toegekend. In hoger beroep is niet -langer- in geschil dat de referentieobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, maar houdt partijen enkel nog verdeeld of in de vastgestelde waarde voormelde overlast voldoende is verdisconteerd.

4.4

De heffingsambtenaar erkent beide vormen van overlast, maar stelt dat deze overlast ook wordt ondervonden bij de referentieobjecten, die alle in hetzelfde gebied als de onroerende zaak zijn gelegen. De vastgestelde waarde is bepaald door middel van systematische vergelijking met transactiegegevens van de referentieobjecten en de waardedruk van de overlast is in de waarde verdisconteerd.

4.5

De heffingsambtenaar heeft een door [B], voornoemd, taxatierapport d.d. 15 oktober 2013, overgelegd waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 399.000. In het taxatierapport zijn vijf referentieverkopen vermeld. De objectkenmerken van de onroerende zaak en deze referentieobjecten zijn verwerkt in een taxatiematrix dat onderdeel uitmaakt van het taxatierapport:

- [a-straat] 32 te [Z] (de onroerende zaak), bouwjaar 1978 en met een inhoud van circa 725 m³, met onder andere een garage en een berging en een perceeloppervlakte van 12.390 m², gelegen op een afstand van circa 170 m van een varkenshouderij gelegen aan de [a-straat] 38.

- [b-straat] 51 te [Z], bouwjaar 1997 en met een inhoud van circa 1.030 m³, met onder andere een garage, een berging en een kapschuur en een perceeloppervlakte van 18.063 m², verkocht op 22 augustus 2011 voor € 600.000, gelegen op een afstand van circa 125 m van een grote pluimveehouderij.

- [c-straat] 15 te [Z], bouwjaar 1994 en met een inhoud van circa 750 m³, met een onder andere een garage en een berging en een perceeloppervlakte van 4.080 m², verkocht op 27 juni 2012 voor € 405.000, gelegen op een afstand van circa 250 m van een varkenshouderij.

- [a-straat] 30 te [Z], bouwjaar 1998 en met een inhoud van circa 520 m³, met onder andere een garage en een carport en een perceeloppervlakte van 3.890 m², verkocht op 23 december 2011 voor € 360.000, gelegen op een afstand van circa 315 m van de varkenshouderij aan de [a-straat] 38.

- [d-straat] 10 te [Z], bouwjaar 1986 en met een inhoud van circa 470 m³, met onder andere een garage en een berging en een perceeloppervlakte van 18.230 m², verkocht op 29 april 2010 voor € 355.000, gelegen op een afstand van circa 200 m van een grote pluimveehouderij.

- [a-straat] 23 te [Z], bouwjaar 1980 en met een inhoud van circa 485 m³, met onder andere een garage en twee bergingen en een perceeloppervlakte van 3.475 m², verkocht op 1 november 2010 voor € 410.000, gelegen op een afstand van circa 375 m van een varkenshouderij.

4.6

De heffingsambtenaar heeft in de loop van de procedure de volgende transacties toegevoegd:

-[a-straat] 15 te [Z]. Dit is een vrijstaande woning uit 1947 in oude staat die in maart 2013 is verkocht voor € 180.000. De woning is gelegen direct tegenover de varkenshouderij aan de [a-straat] 38 op circa 75 m afstand.

-[d-straat] 2 te [Z]. Deze woning met een kavel van circa 20.081 m² is verkocht op 13 januari 2014 voor € 385.000. In deze woning is circa 200 m² asbest aanwezig en de zolder is niet ingericht. Voor deze woning geldt dat deze op circa 150 m afstand, en wat betreft de ligging op dezelfde wijze als de onroerende zaak, is gelegen van een groot pluimveebedrijf.

4.7

Belanghebbende heeft aangevoerd dat sprake is van wateroverlast in de kruipruimte onder de onroerende zaak als gevolg van de hoge waterstand. Belanghebbende stelt voorts dat de varkenshouderij gevestigd aan de [a-straat] 38 een relatief oud bedrijf is dat meer overlast veroorzaakt dan het nieuwere bedrijf dat is gevestigd aan de [d-straat] 8 en dat de in de nabijheid van dat bedrijf gelegen referentieobjecten minder overlast ervaren.

4.8

Ten aanzien van de wateroverlast heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat dit een algemeen probleem is in het gebied waar de onroerende zaak is gelegen. De taxateur heeft de onroerende zaak tweemaal bezocht en toen geconstateerd dat de kruipruimte aardevochtig was, maar hij heeft geen water gezien. Ter zitting heeft de taxateur hieraan toegevoegd dat de woning van belanghebbende circa 50 cm hoger ligt dan de weg, terwijl de woning aan de [d-straat] 2 lager ligt dan de weg. Bij voormelde bezoeken aan de onroerende zaak heeft de taxateur de stank van de varkenshouderij niet waargenomen. Ten aanzien van het bedrijf aan de [d-straat] 8 heeft de taxateur gesteld dat ook de bijbehorende oude stallen nog bij het bedrijf in gebruik zijn. De genoemde afstanden tot de varkens- en pluimveehouderijen zijn door de taxateur berekend aan de hand van luchtfoto’s.

4.9

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld en gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij behorende waardematrix, en hetgeen overigens door hem is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Op basis van de overgelegde gegevens omtrent de ligging en de ter zitting gegeven toelichting acht het Hof voldoende aannemelijk dat de referentieobjecten zodanig zijn gelegen dat daarbij in vergelijkbare mate sprake is van overlast van de hoge waterstand en een nabijgelegen varkens- of een pluimveehouderij. Uit dit oordeel vloeit voort dat een waardedruk als gevolg van de overlast is verdisconteerd in de voor deze woningen betaalde koopsommen, zodat bij de vaststelling van de waarde aan de hand van vergelijking met transactiegegevens de overlast van de waterstand en de varkenshouderij niet leidt tot een extra waardevermindering voor de onroerende zaak.

4.1

Aan het onder 4.9 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.

4.11

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de referentieobjecten niet op gelijke afstand zijn gelegen van een varkens- of pluimveehouderij en dat de door de heffingsambtenaar opgegeven afstanden niet juist zijn, nu hij op basis van gegevens van het Kadaster andere afstanden heeft berekend. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat de afstanden zijn gemeten aan de hand van de luchtfoto’s en dat een dergelijke methode van meten nauwkeuriger is dan het meten zoals belanghebbende heeft gedaan en acht voorts aannemelijk dat deze berekening door de heffingsambtenaar correct is uitgevoerd. De afstanden tussen de referentieobjecten tot een varkens- of pluimveehouderij zijn naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de afstand tussen de onroerende zaak en de varkenshouderij aan de [a-straat] 38. De door belanghebbende overgelegde KNMI-gegevens maken dit oordeel niet anders.

4.12

In hoger beroep heeft belanghebbende een overzicht in het geding gebracht waarin hij de grondwaterstand gedurende een langere periode heeft genoteerd. De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat het gehele gebied kampt met de waterstand en dat water in de kruipruimte een algemeen verschijnsel is. Belanghebbende heeft dit op zichzelf ook niet bestreden. Voorts heeft de taxateur onweersproken aangevoerd dat belanghebbendes huis hoger is gelegen dan de nabij gelegen weg en dat dit niet voor alle woningen in het gebied geldt. Het Hof acht op grond hiervan aannemelijk dat de overlast van de grondwaterstand bij de onroerende zaak niet groter is dan bij de referentieobjecten.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• bevestigt de uitspraak van de heffingsambtenaar.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op
27 januari 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 januari 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.