ECLI:NL:GHARL:2015:525

• Datum uitspraak: 27 januari 2015
• Publicatiedatum: 27 januari 2015
• Zaaknummer: 200.162.507-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: J.H. Kuiper; M.E.L. Fikkers; D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep kort geding over ontruiming van een woning en huurbescherming

In deze zaak gaat het om een hoger beroep in kort geding betreffende de ontruiming van een woning die door de appellanten werd gehuurd. De appellanten, die in een faillissement verkeren, hadden een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met de geïntimeerden, de eigenaren van de woning. De huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van zes maanden, maar na deze periode werd de overeenkomst voortgezet zonder schriftelijke vastlegging. De geïntimeerden hebben de huur opgezegd omdat de woning verkocht was, en vorderden ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft de ontruiming toegewezen, maar de appellanten hebben in hoger beroep gesteld dat zij recht hebben op huurbescherming en dat de opzegging van de huur niet rechtsgeldig was.

Het hof heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur was, zoals door de geïntimeerden werd betoogd. Het hof oordeelde dat de appellanten zich op huurbescherming konden beroepen en dat de kantonrechter ten onrechte had geoordeeld dat het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter, behalve voor de beslissing tot betaling van een nevenvordering van € 800,- voor bijkomende diensten, die werd bekrachtigd. De vordering tot ontruiming werd afgewezen, en de geïntimeerden werden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.162.507/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 3630219 VV EXPL 14-143)

arrest in spoed kort geding van de eerste kamer van 27 januari 2015

in de zaak van

1. [appellant 1],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[appellant 1] ,

2. [appellant 2],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[appellant 2] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] ,

advocaat: mr. J.J.M. Pinners, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

1. [geïntimeerde 1],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[geïntimeerde 2] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] ,

advocaat: mr. M.J. Seijbel, kantoorhoudend te Zwolle.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis in kort geding van 23 december 2014 van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 5 januari 2015 (met grieven);

- de akte bezwaar tegen behandeling als spoedappel, gedateerd 13 januari 2015, zijdens [geïntimeerden] en het antwoord daarop van [appellanten] gedateerd 12 januari 2014;

- de rolbeslissing waarbij dit bezwaar is verworpen;

- de conclusie van eis in hoger beroep d.d. 13 januari 2015;

- de memorie van antwoord (met producties) d.d. 20 januari 2015.

2.2

Vervolgens hebben [geïntimeerden] ter rolzitting van 20 januari 2015 de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Partijen hebben erop aangedrongen dat het hof uiterlijk op 27 januari 2015 te 10.00 uur arrest wijst.

2.3

De vordering van [appellanten] luidt:

"bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het vonnis in kort geding waarvan beroep vernietigt, opnieuw recht doet en alsnog:

1. De vorderingen van geïntimeerden in de onderdelen I, II en III van het petitum van de dagvaarding van 28 november 2014 afwijst,

2. Geïntimeerde veroordeelt in de kosten van beide instanties, waaronder begrepen de verschuldigde griffierechten en de begrote bedragen aal salaris van de advocaat, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het arrest, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de datum van het arrest, althans vanaf de veertiende dag na de datum van het arrest tot aan de dag van algehele voldoening."

3. Ten aanzien van de feiten

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverwegingen a tot en met d van genoemd vonnis is, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen
grief 1 is gericht, geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, zulks met inachtneming van wat hierna met betrekking tot grief 1 zal worden overwogen.

Het hof zal de feiten hierna herhalen, aangevuld met enige feiten die het hof aanmerkt als eveneens voldoende vaststaand in deze spoedprocedure.

3.1

[geïntimeerden] zijn eigenaren van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (verder: de woning). Deze woning wordt sedert 2011 te koop aangeboden. De verkopend makelaar is [makelaar] van [makelaarskantoor] (verder: de makelaar).

3.2

[appellanten] zijn met ingang van 18 november 2013 failliet verklaard. Hun toenmalige woning is in het kader van het faillissement eind 2013 verkocht, waarbij zij dakloos dreigden te worden.

3.3

[appellanten] zijn via een wederzijdse kennis, [kennis], in contact gekomen met de makelaar met het verzoek of deze woonruimte voor hen beschikbaar had. De makelaar is in overleg getreden met [geïntimeerden] en in februari 2014 is een huurovereenkomst tot stand gekomen, die door beide partijen is ondertekend.

Deze heeft als opschrift "Huurovereenkomst Tijdelijke Huur Woonruimte", en had een looptijd van zes maanden en een huurprijs van € 680,-, per maand. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de "algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2003".

Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt:

"
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden ingaande op 1 februari 2014 en lopen tot en met 31 juli 2014. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (…) "

Als bijzondere bepalingen zijn in artikel 10.1 van de huurovereenkomst opgenomen:

"
Het is huurder bekend dat verhuurder voornemens is het gehuurde te verkopen, waarbij huurder medewerking zal verlenen aan bezichtigingen. Partijen komen daarom overeen dat het hierbij gaat om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Op deze overeenkomst is Afdeling 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Datum en tijdstip van bezichtigingen worden altijd in overleg met huurders bepaald ".

3.4

In een allonge bij de huurovereenkomst is bepaald dat [appellanten] voor bijkomende leveringen - het de beschikking hebben over keukenapparatuur en in de woning aanwezige stoffering - € 100, - per maand bovenop de huur betalen.

3.5

Na 31 juli 2014 is de huurovereenkomst voortgezet, zonder nadere schriftelijke vastlegging.

3.6

Op 25 september 2014 heeft [geïntimeerde 2] [appellant 1] telefonisch medegedeeld dat zij de huur wenste op te zeggen omdat de woning verkocht was. Eén dag later is dit telefonisch herhaald door een medewerkster van de makelaar aan [appellant 1], met de mededeling dat [appellanten] de woning per 1 december 2014 moesten hebben verlaten.

3.7

[appellant 1] heeft op 26 september 2014 aan de makelaar per mail bericht:

"Beste [makelaar],

We hebben begrepen, dat de woning waar wij in wonen, verkocht is. Dit betekent, dat wij er uit moeten zijn voor een bepaalde datum. Dat wisten we al vanaf het begin. Daarom hebben we ons, waar mogelijk, ingeschreven voor een huurwoning in [woonplaats] en dan bij voorkeur in [wijk]. Tot op heden zonder succes. Heb jij nog ergens invloeden of ingangen ?"

3.8

De makelaar heeft [appellanten] vervangende huurruimte in [plaats 1], [plaats 2] en [plaats 3] aangeboden. Deze woonruimte hebben [appellanten], als ongeschikt, van de hand gewezen.

3.9

Op 30 september 2014 heeft [appellant 1] aan de makelaar per e-mail bericht:

"Wij hebben geen nieuw contract gekregen en ook geen bewijs van een vergunning van de gemeente mb.t. de leegstandswet. Dit bewijs dient onderdeel te zijn van een tijdelijk huurcontract. Wij betwijfelen het bestaan van gemeentelijke vergunning. (…) Het probleem ligt nu dus niet bij ons, maar bij de verhuurder en de makelaar. Let wel: wij stellen ons niet op als dwarsliggers, maar wij hebben ook rechten. De familie [geïntimeerde 1] heeft alle maanden netjes de huur betaald gekregen, dus hun hypotheeklasten waren daarmee afgedekt. Dit is door mw. [geïntimeerde 1] bevestigd. Het was een mooie oplossing voor iedereen. Wij zijn niet de veroorzakers van de huidige patstelling, indien de verkoop van de woning niet door zou gaan. Niet wij hebben de fouten gemaakt, maar anderen. Astrid is te snel door de bocht gegaan met de koopakte en diende op de hoogte te zijn van eventuele consequenties.

(…) Wij geven geen garantie, dat we uit de woning zijn per 1 december".

3.1

De makelaar heeft [appellant 1] per mail op 30 september 2014 bericht:

"[appellant 1], ik heb kennis genomen van je email. Ik stel vast dat je niet genegen bent de huurovereenkomst op te zeggen en de woning uiterlijk 1 december 2014 te ontruimen. Tevens stel ik vast dat je voorstelling van de gang van zaken niet in overeenstemming is met de mondelinge en schriftelijke afspraken met de verhuurder en mij. Ook stel ik vast dat je niet ingaat op het aanbod van vervangende woonruimte in [plaats 1], [plaats 2] en in [plaats 3]. Ik heb het dossier overgedragen aan de deurwaarder. Wellicht ten overvloede verzoek ik je vriendelijk doch dringend mij nooit meer te benaderen!"

3.11

Op 30 september 2014 heeft een deurwaarder in opdracht van [geïntimeerden] een exploot aan [appellanten] uitgebracht waarbij [geïntimeerden] de huur wensen op te zeggen tegen 1 januari 2015, althans tegen de eerste mogelijke datum.

3.12

Sedert mei 2014 hebben [appellanten] de vergoeding voor keukenapparatuur en stoffering niet meer betaald.

3.13

[appellanten] hebben op 14 november 2014 aan de (toenmalige) advocaat van [geïntimeerden] geschreven:

"De huidige situatie is niet door ons veroorzaakt en dit hebben we op geen enkele wijze gewild. Wij zullen er alles aan doen om zo spoedig mogelijk andere woonruimte te vinden. Wij staan in het [woonplaats] woningbestand ingeschreven en dat willen we ook zo houden, anders verliezen we "punten". Wij beroepen ons op de wettelijke huurbescherming. (…) Wij gaan de woning uit zodra we andere huisvesting in [woonplaats] hebben gevonden en dat kan misschien wel heel snel gebeuren."

3.14

Na betekening van het vonnis hebben [geïntimeerden], rekening houdende met de beschikbaarheid van een hulpofficier, de ontruiming feitelijk gepland op 27 januari 2015 te 10.00 uur.

4. De vordering en beslissing in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg, primair stellende dat een huurovereenkomst is gesloten die naar zijn aard van korte duur was en die na de verlenging met inachtneming van een redelijke termijn kon worden opgezegd, de ontruiming van de woning gevorderd omdat deze aan de kopers in lege staat, vrij van huur, moet worden opgeleverd. Subsidiair hebben zij aan de vordering ten grondslag gelegd dat het beroep dat [appellanten] doen op huurbescherming, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.

Als nevenvordering hebben eisers een bedrag van € 800, - aan achterstallige vergoeding voor keukenapparatuur en stoffering gevorderd.

4.2

De kantonrechter heeft voldoende aannemelijk geoordeeld dat zich kopers voor de woning hebben gemeld die de woning daadwerkelijk wensen te kopen waarin een voldoende spoedeisend belang is gelegen voor [geïntimeerden] bij toewijzing van hun vorderingen.

4.3

De kantonrechter heeft de primaire grondslag voor de vordering afgewezen. Het gaat volgens de kantonrechter om een reguliere eengezinswoning die naar zijn naar geschikt is voor permanente bewoning door eenzelfde partij, en niet om een vakantiewoning die voor korte tijd wordt gehuurd en in één seizoen verschillende huurders kent. Artikel 7:232, tweede lid, BW mist toepassing, zodat [appellanten] in beginsel een beroep op huurbescherming toekomt. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat beroep evenwel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [geïntimeerden] hebben [appellanten] de helpende hand willen toesteken toen zij op straat dreigden te geraken. [appellanten] wisten dat de huur slechts tijdelijk zou zijn in afwachting van de verkoop en zij waren al enige tijd op zoek naar andere woonruimte in [woonplaats]. [appellanten] hadden alles op alles moeten zetten om de woning voor 31 december 2014 te verlaten. Zij hebben geen gebruik gemaakt van het aanbod voor vervangende woonruimte. Volgens de kantonrechter is de huurovereenkomst voortgezet voor onbepaalde duur, maar met een bepaalbaar einde, namelijk totdat de woning zou zijn verkocht. Alsdan zou de opzegtermijn uit de algemene voorwaarden van drie maanden gelden.

4.4

De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen tegen 17 januari 2015. Ook nevenvordering tot betaling van € 800, - is toegewezen.

5. De beoordeling van de grieven

Geen curator in het geding

5.1

Het hof stelt, onder verwijzing naar rechtsoverweging 3.2 vast, dat [appellanten] in staat van faillissement verkeren nadat hun schuldsaneringsregeling tussentijds is beëindigd. Blijkens het Centraal Insolventieregister is het faillissement uit gesproken op 18 november 2013 met benoeming van mr. [curator] te [plaats 4] tot curator. De curator is noch in eerste aanleg, noch in appel in het geding betrokken. Op grond van artikel 25 Fw, tweede lid, heeft een veroordeling in dit geding geen rechtskracht tegenover de boedel.

Het spoedeisend belang

5.2

In de
grieven 1 tot en met 3 keren [appellanten] zich tegen constatering van de kantonrechter dat de woning op 25 september 2014 is verkocht en dat daarin een voldoende spoedeisend belang is gelegen bij de vordering tot ontruiming. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

5.3

Het hof stelt vast dat tot de behandeling van het kort geding uit niets blijkt dat [appellanten] de door [geïntimeerden] gestelde verkoop van de woning in twijfel hebben getrokken. Ter zitting in eerste aanleg heeft de advocaat van [appellanten] vraagtekens bij de koop geplaatst, onder meer omdat de woning nog op Funda.nl werd aangeboden. Ter zitting hebben [geïntimeerden] dit verweer bestreden met de opmerking dat onder voorwaarden - zoals in casu hier een financieringsvoorbehoud - verkochte woningen eerst van het aanbod op Funda.nl worden verwijderd indien het voorbehoud is uitgewerkt. Het hof acht deze uitleg bijzonder aannemelijk. Dat de koopovereenkomst in eerste aanleg niet is overgelegd, betekende niet dat de kantonrechter er niet voorshands van uit mocht gaan dat zich een koper voor de woning had gemeld. In zoverre falen deze grieven.

5.4

Wel heeft dat de kantonrechter onder "d" ten onrechte opgenomen dat op 25 september 2014 een voorlopige koopovereenkomst is gesloten, hetgeen ook strijdig is met wat hij onder 1.3 heeft opgenomen, namelijk dat de (definitieve) koopovereenkomst nog niet door [geïntimeerden] is ondertekend, omdat zij niet het risico wilden lopen om de contractuele boete te verbeuren indien zij een koopovereenkomst zouden tekenen - met de standaard 10% boeteclausule - indien zij hun daaruit voortvloeiende verplichting om de woning leeg en vrij van huur op te leveren niet na zouden kunnen komen. Uit de memorie van antwoord blijkt afdoende dat het laatste de stelling van [geïntimeerden] was: er is een koper, er is op 25 september 2014 mondeling overeenstemming bereikt over de koop van de woning maar de koopovereenkomst is toen, om de hiervoor gemelde reden, niet ter ondertekening aan de kopers aangeboden.

5.5

Ook een nog niet perfecte koopovereenkomst levert evenwel een voldoende spoedeisend belang bij de ingestelde vordering op.

De grieven 1 tot en met 3 kunnen per saldo niet tot vernietiging van het beroepen vonnis leiden.

5.6

Het hof oordeelt dat [geïntimeerden] ook thans nog een voldoende spoedeisend belang hebben bij hun vordering tot ontruiming van de woning.

5.7

Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] voorts nog een recente, door [geïntimeerden] en kopers - wier gegevens verder "zwart" zijn gemaakt - op respectievelijk 29 en 30 december 2014 ondertekende, koopakte overgelegd waarin als datum voor de akte van levering 16 februari 2015 is gestipuleerd. Op dit stuk hebben [appellanten] niet kunnen reageren zodat het hof dit verder buiten bespreking laat.

Het toetsingskader

5.8

Het hof overweegt dat de vordering tot ontruiming in kort geding alleen dan toewijsbaar is, indien voldoende waarschijnlijk is dat de vordering tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure zou worden toegewezen. In kort geding is echter - anders dan in een bodemprocedure - in beginsel geen ruimte voor bewijslevering, hetgeen temeer geldt in dit (turbo) spoedkortgeding.

Het beroep op artikel 7:232 BW

5.9

Het hof stelt voorop dat partijen voor de door hen, dan wel door hun adviseurs voor hen, gekozen route van een tijdelijke huurovereenkomst, geen gebruik hebben gemaakt van de daarvoor door de wetgever in het leven geroepen mogelijkheden van artikel 15, eerste lid, aanhef en sub b, ten tweede, van de Leegstandwet.

5.1

[geïntimeerden] hebben weliswaar terecht aangevoerd dat uit het arrest HR 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2628, voortvloeit dat aan de Leegstandwet geen exclusieve werking toekomt, doch dat betekent niet dat met een beroep op artikel 7:232, tweede lid, BW, zonder meer een zelfde resultaat kan worden bereikt. Nu [geïntimeerden] hun beroep op dit artikel in appel expliciet handhaven, dient het hof eerst die grondslag voor hun vordering te onderzoeken.

5.11

Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat deze grondslag in dit geval de vordering niet kan schragen. Ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW zijn de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op de huurverhouding die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Het hof verwijst naar Handelingen II 1978/1979, 14 175, pagina 5026, waar de minister aangaf met betrekking tot het equivalente artikel in het oude recht:

“Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. Het beste voorbeeld is wellicht het gebruik als vakantiewoning. Een goed voorbeeld is ook het gebruik van een wisselwoning, die voor een aantal weken wordt betrokken als de eigen woning wordt gerenoveerd. Naar zijn aard is dat gebruik van beperkte duur. Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat. lederen begrijpt dat het, als je een vakantiewoning huurt, onzinnig zou zijn om je na afloop van een paar weken op huurbescherming te beroepen. (…) Het gaat trouwens ook niet om de aanduiding die je van de woning geeft, want het is best mogelijk dat een huis, dat je normaal als vakantiehuisje zou typeren, permanent wordt verhuurd. Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende duur .”

Zo ook de parlementaire geschiedenis van het wetsvoorstel tot vaststelling van het huidige huurrecht, Kamerstukken II 2000/2001 26 089 nr. 19 pagina 14 (Minister Korthals):

"
Artikel 232 bepaalt dat huurbescherming niet geldt voor de huur die naar zijn aard slechts van korte duur is. Dan kan het gaan om vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen, etc. Daarnaast is heel belangrijk dat partijen kunnen afspreken dat de huur tijdelijk is en dat na het verstrijken van de afgesproken termijn de verhuurder zelf of de vorige huurder weer in de woning wil trekken. Is zo'n afspraak gemaakt, dan moet de huurder zonder meer ontruimen (zie artikel 7:274, lid 1, onder b, juncto lid 2), tenzij uiteraard de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming. In de praktijk kunnen schrijnende gevallen voorkomen waarin een verhuurder een woning tijdelijk wil verhuren maar toch geconfronteerd wordt met bescherming van de huurder. Ik denk aan de eigenaar die zijn pand wil laten bewonen om kraken te voorkomen. In zo'n geval is dat een mogelijkheid, maar dan moet de bewoning wel om niet gebeuren. Zodra de verhuurder een huurprijs bedingt, is er sprake van een gewone huurovereenkomst. Genoemd is het voorbeeld van de bejaarde verhuurder. Moet deze de mogelijkheid krijgen met de huurder een huurcontract te sluiten met het beding dat de huurder na verstrijken van de afgesproken tijd de woning ontruimt? Het zonder meer mogelijk maken dat tijdelijke huurovereenkomsten gesloten kunnen worden, zou betekenen het afschaffen van de huurbescherming. Dat zou te ver gaan."

5.12

Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975, 464). Daarbij moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999, 495).

5.13

Het gaat in dit geval, gelijk de kantonrechter ook heeft vastgesteld, om een gewone rijtjeswoning, die prima geschikt is voor permanente bewoning. De enkele omstandigheid dat de woning te koop staat, maakt nog niet dat de woning niet voor normale bewoning geschikt is. Het hof verwijst ook naar het adagium `koop breekt geen huur', neergelegd in artikel 7:226 BW. De enkele omstandigheid dat in de door de makelaar van [geïntimeerde 1] opgestelde overeenkomst wordt verwezen naar het feit dat de woning te koop staat en dat naar artikel 7:232, tweede lid, BW, is onvoldoende om te oordelen dat het gaat om gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is.

Is het beroep op de huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

5.14

Dit oordeel en het kader waarin de kantonrechter dit oordeel heeft geveld, wordt bestreden in de
grieven 4, 6 en 9 , die zich lenen voor gezamenlijke bespreking.

5.15

Het hof deelt niet de typering die de kantonrechter geeft aan de voortgezette huurovereenkomst. Het gevolg van falende het beroep op artikel 7:232, tweede lid BW, is dat er van begin af aan sprake is geweest van een "gewone" huurovereenkomst voor woonruimte waarop alle daarop door de wetgever gestelde dwingendrechtelijke bepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW van toepassing zijn geweest.

Dat tussen partijen - los van de nietigheid van dergelijke afspraken - ooit is overeengekomen dat de huurovereenkomst al dan niet na opzegging zondermeer zou eindigen wanneer de woning verkocht zou worden, blijkt uit niets. Het oorspronkelijke contract - dat op dit punt weliswaar nietig was - voorzag in een niet (tussentijds) opzegbare huurovereenkomst voor zes maanden. Volgens [appellanten] is op 19 juni 2014 op het schoolplein gesproken over een verlenging met zes of twaalf maanden. Volgens [geïntimeerden] (in de inleidende dagvaarding onder punt 16) is niet over een verlenging met een concrete duur gesproken, maar zou wel een uiterlijke datum van 31 december 2014 zijn gecommuniceerd en is "daarmee" tussentijdse opzegging door partijen mogelijk. In de memorie van antwoord scharen [geïntimeerden] zich achter de kantonrechter dat de huurovereenkomst zou eindigen als de woning was verkocht.

5.16

De stellingen omtrent wat er tussen partijen rond 19 juni 2014 is afgesproken, lopen derhalve nogal uiteen. Dat tussen hen zou zijn afgesproken dat de huurovereenkomst bij voortzetting voor bepaalde tijd wel tussentijds opzegbaar zou zijn, blijkt uit niets, en evenmin dat zij ooit zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst automatisch zou eindigen bij verkoop van de woning, dan wel hoe dan ook op 31 december 2014.

5.17

Uit de hiervoor aangehaalde wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever de bescherming van de huurder van groot belang acht. Slechts onder zeer bijzondere omstandigheden kan geoordeeld worden dat een huurder zich ten onrechte op zijn wettelijke huurbescherming heeft beroepen. Mede gelet op het feit dat de Leegstandwet onder voorwaarden mogelijkheden biedt tot tijdelijke verhuur en [geïntimeerden] niet hebben gesteld, of anderszins is gebleken, dat zij daarvan geen gebruik konden maken en voort gelet op hetgeen hiervoor over de "verlenging" van de huurovereenkomst is overwogen, waarbij de stellingen van [geïntimeerden] wat zou zijn afgesproken allerminst zijn komen vast te staan, oordeelt het hof dat niet licht de conclusie kan worden getrokken dat de bodemrechter, indien deze tot een oordeel wordt geroepen, zal beslissen dat het beroep op de huurbescherming van [appellanten], naar eisen van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden bestempeld.

5.18

De grieven 4, 6 en 9 zijn terecht voorgedragen. Het andersluidende oordeel van de kantonrechter kan geen stand houden.

5.19

Nu voorts niet vaststaat dat de huur op een reguliere, overeenkomstig artikel 7:271 BW voorziene wijze, geldig is opgezegd en [appellanten] daarin hebben bewilligd, betekent dit dat het vonnis, voor zover het de daarin gelaste ontruiming betreft, niet in stand kan blijven.

5.2

Gelet op het slagen van de grieven 4, 6 en 9 kan de behandeling van de
grieven 5, 7 en 8 achterwege blijven.

De achterstallige gebruiksvergoeding voor keukenapparatuur en stoffering

5.21

In grief 10 vechten [appellanten] de toewijzing van het gevorderde bedrag van € 800, - aan. Primair stellen zij dat het spoedeisend belang bij deze nevenvordering ontbreekt.

Het hof oordeelt dat op de voet van HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522, indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, de proceseconomie ermee gebaat is dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering kan worden beslist. Daarbij valt te bedenken dat in het niet zeldzame geval dat de verliezende partij, eventueel na hoger beroep, zich bij het in kort geding gegeven rechterlijk oordeel neerlegt, noch een bijzonder partijbelang, noch het algemene belang dat terughoudendheid wordt betracht met een beroep op de rechter, ermee is gediend wanneer eiser uitsluitend voor wat betreft de nevenvordering, naar een bodemprocedure wordt verwezen. Indien die vordering niet of onvoldoende wordt betwist en de hoofdvordering voldoende spoedeisend is, mag in beginsel worden aangenomen dat ook toewijzing van genoemde nevenvordering uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is.

5.22

Het hof is van oordeel dat de kantonrechter terecht toepassing heeft gegeven aan de in dit arrest verwoorde mogelijkheid en ook de nevenvordering heeft mogen beoordelen. Het hof is voorts van oordeel dat het enkele feit dat de rechter in hoger beroep anders oordeelt over de toewijsbaarheid van de hoofdvordering, dit niet automatisch meebrengt dat dan ook de beslissing ten aanzien van de nevenvordering daarmee dient te worden vernietigd. De proceseconomie is daarmee bepaald niet gediend.

5.23

Het hof stelt vast dat [appellanten] de verschuldigdheid van de vergoeding voor de bijkomende leveringen tot 31 juli 2014 niet betwisten. Ten aanzien van deze vergoeding over de periode nadien voeren zij aan dat zij betwisten dat zij ook met voortzetting van de regeling van de allonge hebben ingestemd en dat zij het daarin voorziene bedrag van € 100, - per maand niet kunnen betalen. Het hof is voorshands van oordeel dat, nu uit de eigen verklaring van [appellanten] (de mail van 30 september 2014) blijkt dat het initiatief tot het doorhuren van de woning na 31 juli 2014 van [appellanten] is uitgegaan en zij in die mail niet hebben aangeven dat zij de keukenapparatuur en stoffering niet langer wensten te gebruiken en dat voorts uit niets blijkt dat zij dat gebruik op enig moment na 31 juli 2014 feitelijk gestaakt hebben, ook de in de allonge vervatte afspraak is voortgezet na 31 juli 2014. [appellanten] zijn op die grond, zo lang zij de woning blijven huren, maandelijks het daarin genoemde bedrag verschuldigd. De grief faalt in alle opzichten.

5.24

De veroordeling heeft, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder rechtsoverweging 5.1 is overwogen, geen werking tegenover de boedel.

De slotsom

5.25

Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen, behoudens de beslissing tot betaling van € 800, -. Opnieuw rechtdoende zal het hof de vordering tot ontruiming alsnog afwijzen en [geïntimeerden], als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep veroordelen, voor wat het geliquideerde salaris van de advocaat in hoger beroep betreft te begroten op 1 punt naar tarief II.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle van 23 december 2014 - behoudens voor zover daarbij [appellanten] zijn veroordeeld tot betaling van € 800, - te vermeerderen met rente als daar genoemd welke beslissing wordt bekrachtigd - en opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering tot ontruiming af;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellanten] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 600, - voor salaris gemachtigde overeenkomstig het liquidatietarief en op nihil voor verschotten en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 894, - voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 409,13 voor verschotten;

verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.E.L. Fikkers en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 27 januari 2015.