Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.159.842
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen 2525461)
arrest van de pachtkamer van 7 juli 2015
inzake
[appellant sub 1],
wonende te [woonplaats], en
[appellant sub 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna: [appellanten],
advocaat: mr. S.M. Carabain-Klomp,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A.J. Boonstra.
1.Het verloop van het geding
1.1
Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 10 maart 2015 (hierna: het tussenarrest), verwijst het hof naar dat arrest.
1.2
Het vervolg van de procedure blijkt uit:
■ het proces-verbaal van comparitie van partijen.
2.2
Bij gelegenheid van de comparitie van partijen hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
2.2
[geïntimeerde] is mede-eigenaar van een akkerbouwbedrijf dat is gevestigd aan de [adres] te [plaats]. De totale bedrijfsoppervlakte bedraagt ongeveer 28.99 ha. De bedrijfsgebouwen met ondergrond zijn in eigendom bij [geïntimeerde] en zijn broers [broer 1] en [broer 2].
2.3
Op 22 augustus 1983 is een pachtovereenkomst voor de periode van 1 november
1923 tot 1 november 1989 gesloten tussen de vader van [appellanten] (verder te noemen: [vader van appellanten]) en [geïntimeerde] met betrekking tot de percelen los land, kadastraal bekend gemeente [naam gemeente], sectie C, nrs. 4017 t/m 4036, 4697, 5497, 5498, 5501, 6581 (ged.), 6234 en 6579, samen groot 23.70.00 ha. De pachtovereenkomst is goedgekeurd door de Grondkamer voor Drenthe op 26 maart 1984. Onder 3. van deze pachtovereenkomst was het navolgende vermeld:
“De pachter zal de landerijen zelf exploiteren en is geheel verantwoordelijk voor het gepachte. Hij heeft evenwel het recht samen te werken met zijn broers [broer 1] en [broer 2] zonder dat daar enig recht uit kan ontstaan ten aanzien van de verpachter.”
Tussen de rechtsvoorgangers van partijen bestond reeds vanaf 1940 een pachtrelatie.
2.4
Bij koopovereenkomst van eveneens 22 augustus 1983 is de boerderij met gebouwen door [vader van appellanten] verkocht aan de drie broers [geïntimeerde en broers]. De levering heeft plaatsgevonden bij akte van 31 oktober 1983.
2.5
In juni 2002 is tussen partijen een “pachtovereenkomst los land” gesloten betreffende dezelfde gronden, thans kadastraal bekend als gemeente [naam gemeente], sectie K, nr. 125, groot 23.48.70 ha. Onder 2 van deze pachtovereenkomst is bepaald:
“Deze pachtovereenkomst is aangegaan voor de tijd van zes opeenvolgende jaren. De pacht gaat in (is ingegaan) op 1 november 2001 en eindigt op 1 november 2007.”
Onder 10 van de overeenkomst is bepaald:
“De pachter moet het gepachte zelf gebruiken, zoals een goed pachter betaamt. Zonder schriftelijke toestemming van de verpachter of diens gemachtigde, mag de pachter het gepachte noch voor het geheel noch voor een gedeelte, onderverpachten of aan derden in gebruik, onder welke benaming ook, afstaan.
Onder 25 van de overeenkomst (Bijzondere bepaling) is vermeld:
“Dit contract dient, als gevolg van de Herinrichting, ter vervanging van het tussen partijen lopende contract dat laatstelijk is gewijzigd bij Beschikking van de Grondkamer voor Drenthe op 28 februari 1994 onder nummer d/19/93/695.”
Deze pachtovereenkomst is door de Grondkamer Noord goedgekeurd op 26 augustus 2002.
2.6
[geïntimeerde] woont thans in [plaats]. Zijn broers wonen op de boerderij.
2.7
In het handelsregister van de Kamer van Koophandel staat ingeschreven de Maatschap [naam maatschap], datum vestiging 1 januari 1992, met als maten [geïntimeerde], [broer 1] en [broer 2], allen onbeperkt bevoegd.
2.8
Bij brief van 26 juni 2013 heeft [appellanten] de pachtovereenkomst aan [geïntimeerde] doen opzeggen tegen 1 november 2014. [appellanten] heeft daarbij aan de opzegging het bepaalde in artikel 7:370 onder Pro a en c Burgerlijk Wetboek ten grondslag gelegd.
2.9
[geïntimeerde] heeft zich bij brief van 1 augustus 2013 gemotiveerd verzet tegen de
opzegging.
3.De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1
In dit geding vorderen [appellanten] primair ontbinding en subsidiair beëindiging van de pachtovereenkomst, met nevenvorderingen. De pachtkamer in eerste aanleg heeft de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
3.2
Het hof zal de grieven gezamenlijk bespreken.
3.3
Aan hun vordering tot ontbinding leggen [appellanten] ten grondslag (a) dat [geïntimeerde] het gepachte niet langer persoonlijk exploiteert en (b) dat geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw.
3.4
Het hof stelt voorop dat wat betreft de vraag welke mate van persoonlijke betrokkenheid van pachter bij de landbouwkundige exploitatie van de verpachte percelen mag worden verwacht, medebepalend is wat partijen bij gelegenheid van het aangaan van de pachtovereenkomsten voor ogen hebben gehad. Zie het arrest van deze kamer van 10 april 2012, LJN BW5496. In het thans voorliggende geval hebben partijen hetgeen zij voor ogen hadden klaarblijkelijk willen vastleggen in artikel 3 van Pro de pachtovereenkomst van 1983 (hiervoor onder 2.3). Voor de uitleg van die bepaling komt het aan op de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Zie het arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex).
3.5
[vader van appellanten] is op 22 augustus 1983 twee overeenkomsten aangegaan, één tot verkoop van de boerderij en één tot verpachting van de bij die boerderij gelegen gronden. Bij de verkoop waren behalve [geïntimeerde], ook zijn broers [broer 1] en [broer 2] partij. Bij de verpachting was alleen [geïntimeerde] partij. Volgens hetgeen [appellanten] ter gelegenheid van de comparitie van partijen hebben verklaard, was de achtergrond van de tenaamstelling van de pachtovereenkomst dat [vader van appellanten] deskundig advies had ingewonnen en dat dit advies luidde dat er slechts één pachter diende te zijn. Het hof heeft beide partijen de vraag voorgelegd of het voor [vader van appellanten] uitmaakte wie van de broers pachter zou worden. Vervolgens heeft [geïntimeerde] verklaard dat het [vader van appellanten] niets uitmaakte en dat hij het samen met zijn broers onderling mocht uitmaken. Daarbij viel de keuze op hem omdat hij de oudste is. [appellanten] hebben in reactie daarop enkel verwezen naar het hiervoor vermelde deskundig advies. Nadat het hof een voorlopig oordeel had gegeven, heeft [appellant sub 1] alsnog het standpunt ingenomen dat [geïntimeerde] en zijn broers het niet onderling mochten uitmaken, maar dat de oudste broer pachter diende te worden. Dit gewijzigde standpunt (in de schriftelijke stukken is de stelling dat de oudste broer pachter diende te worden niet betrokken en ter zitting is van de zijde van [appellanten] aanvankelijk anders verklaard) acht het hof onvoldoende gemotiveerd en het gaat er daarom aan voorbij.
3.6
Verder is van belang dat [geïntimeerde] volgens zijn onbetwiste verklaring ter comparitie in 1983 een fulltime baan had. Ook is door [geïntimeerde] onbetwist verklaard dat bij besprekingen met [vader van appellanten] en later [appellanten] over pachtkwesties steeds alle drie de broers aanwezig waren (en bij leven ook hun moeder). Met betrekking tot de achtergronden van artikel 3 van Pro de pachtovereenkomst van 1983 hebben partijen verder geen concrete feiten gesteld.
3.7
Gelet op het samenstel van de hiervoor bedoelde feiten (de verkoop van de boerderij aan de drie broers gezamenlijk, de vrije keuze voor de broers [geïntimeerde en broers] om één van hen als pachter aan te wijzen, de omstandigheid dat [geïntimeerde] in 1983 een fulltime baan had en de betrokkenheid van zijn broers bij de gesprekken met [vader van appellanten] en [appellanten]) heeft [geïntimeerde] artikel 3 van Pro de pachtovereenkomst van 1983 aldus mogen begrijpen dat hij vrij was om het gepachte samen met zijn broers te exploiteren, waarbij het niet van belang was wie van de broers in die exploitatie welk aandeel zou nemen. Wel heeft [geïntimeerde] moeten begrijpen dat hij zich niet gehéél aan de exploitatie kon onttrekken. Voor zover [appellanten] al het standpunt innemen dat [geïntimeerde] dat heeft gedaan, geldt dat zij de verklaring van [geïntimeerde] ter comparitie dat hij op het gepachte – zo begrijpt het hof – zo nu en dan enige werkzaamheden uitvoert (zij het veel minder dan zijn jongste broer), dat hij vanwege zijn vakkennis bij het poten van de aardappels aanwezig is en dat het bemestingsplan en het bouwplan met hem worden besproken, niet hebben betwist. Een en ander is een voldoende persoonlijke betrokkenheid in de zin van hetgeen [vader van appellanten] met [geïntimeerde] was overeengekomen.
3.8
Uit het voorgaande volgt mede dat het geen bezwaar is dat [geïntimeerde] niet op de boerderij woont, maar op 15 km afstand, en ook niet dat hij met zijn broers een maatschap is aangegaan. Hij was ook niet gehouden een en ander aan [appellanten] mede te delen.
3.9
Vergeefs beroepen [appellanten] zich erop dat de pachtovereenkomst van 1983 zijn kracht heeft verloren met het aangaan van de pachtovereenkomst van 2002. Ook voor de pachtovereenkomst van 2002, met inbegrip van het daarin opgenomen artikel 10 (zie hiervoor onder 2.5), geldt dat het voor de uitleg ervan aankomt op de redelijke verwachtingen van partijen. De pachtovereenkomst van 2002 is volgens de verklaring van [appellanten] opgesteld door LTO Vastgoed; zij weten niet meer of in 2002 (door erfopvolging waren zij inmiddels eigenaar van de gronden) over de inhoud van de nieuwe pachtovereenkomst vooraf is gesproken. Dat de mate waarin [geïntimeerde] persoonlijk bij de exploitatie van het gepachte was betrokken toen voor hen een issue was, hebben zij niet aangevoerd, laat staan dat zulks aan [geïntimeerde] kenbaar zou zijn gemaakt. In de brief van [appellant sub 1] van 30 mei 2001 aan [geïntimeerde] is de gewijzigde pachtovereenkomst integendeel aangekondigd als (niet meer dan) een aanpassing ‘aan de huidige wet en regelgeving’ (productie 3 bij de memorie van grieven). Gelet op een en ander behoefde [geïntimeerde] niet te begrijpen dat met de overeenkomst van 2002 verandering kwam in hetgeen in 1983 was overeengekomen omtrent de vereiste persoonlijke betrokkenheid bij de exploitatie. Het hof acht het gelet op de eigen verklaring van [appellanten] dat er destijds minimaal contact was met de broers, dat LTO Nederland de overeenkomst heeft opgesteld, dat zij geen beeld hadden van de (mate van) samenwerking tussen de broers en dat zij niet weten of er over de voorwaarden is gesproken, zelfs onaannemelijk dat zij destijds met de overeenkomst van 2002 die verandering zélf beoogden.
3.1
Uit een en ander volgt dat [geïntimeerde] in voldoende mate persoonlijk bij de exploitatie betrokken is.
3.11
Vervolgens is de tweede door [appellanten] gebezigde ontbindingsgrond aan de orde, namelijk dat geen sprake zou zijn van bedrijfsmatige landbouw. Ook die grond is ondeugdelijk. Het gaat om een akkerbouwbedrijf van in totaal 29.96.70 ha. Weliswaar is dat voor een modern akkerbouwbedrijf een relatief kleine omvang, maar dat neemt niet weg dat bij een dergelijke omvang bezwaarlijk valt vol te houden dat slechts sprake is van de uitoefening van een hobby. Dat de exploitatie bedrijfsmatig plaatsvindt, blijkt ook uit de door [geïntimeerde] overgelegde jaarstukken. De gemiddelde omzet per hectare bedroeg in 2012 € 3.326 en in 2013 € 2.650. In beide jaren is een bescheiden netto winst behaald (€ 37.535 respectievelijk € 9.396). Door [geïntimeerde] is onbetwist gesteld dat in 2005 met medeweten van [appellanten] is geïnvesteerd in een nieuwe schuur (vijfde blad van de conclusie van antwoord en productie 5). Dat [geïntimeerde] ook buiten het bedrijf werkt (thans niet meer fulltime maar op basis van een nulurencontract) betekent, gelet op de aard en de omvang van het agrarisch bedrijf, al evenmin dat van bedrijfsmatige landbouw geen sprake is.
3.12
Naar aanleiding van de toelichting op grief 3 voegt het hof hieraan nog toe dat onjuist is het standpunt van [appellanten] als zou bij de beoordeling van de bedrijfsmatigheid van de exploitatie van het gepachte uitsluitend mogen worden gelet op het inkomen van [geïntimeerde] uit het bedrijf en zijn aandeel in de bedrijfsvoering. Indien de pachter het gepachte exploiteert in een samenwerkingsverband en – zoals hier – hem dit in zijn verhouding tot de verpachter ook vrijstaat, behoort te worden gelet op het bedrijf van dat samenwerkingsverband. Anders dan [appellanten] kennelijk menen is dat niet in strijd met de omstandigheid dat volgens de pachtovereenkomst alleen [geïntimeerde] pachter is. In het onderhavige geval is het integendeel een rechtstreekse consequentie van de vrijheid die [geïntimeerde] bij de pachtovereenkomst is gegund.
3.13
Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot ontbinding terecht door de pachtkamer in eerste aanleg is afgewezen. De tegen die afwijzing gerichte grieven falen dus.
3.14
Voor zover de vordering tot beëindiging op dezelfde beweerde tekortkomingen is gegrond, geldt daarvoor wat hiervoor is overwogen.
3.15
De beëindigingsvordering en de daaraan voorafgaande opzegging zijn mede gegrond op de belangenafweging van artikel 7:370 lid 1 onder Pro c Burgerlijk Wetboek. Aan de zijde van [geïntimeerde] gaat het om zijn belang om – overeenkomstig hetgeen in 1983 met [vader van appellanten] is overeengekomen – tezamen met zijn beide broers het gepachte ten behoeve van hun akkerbouwbedrijf te exploiteren. De 23.48.70 ha pachtgrond maken meer dan driekwart van het totale grondareaal van het bedrijf uit. Beëindiging van de pacht zal [geïntimeerde] in bedoeld belang dan ook zeer zwaar treffen.
3.16
Met betrekking tot het belang aan de zijde van [appellanten] geldt het volgende. Zij zeggen te willen voorkomen dat hun erfgenamen te zijner tijd met de pachtverhouding zullen worden geconfronteerd. Zij hebben echter niet begrijpelijk toegelicht waarom zij dat alleen door pachtbeëindiging kunnen bereiken. Verkoop aan [geïntimeerde] (en zijn broers) of aan een belegger zijn voor de hand liggende alternatieven. Met betrekking tot [appellant sub 2] geldt dat hij een bijzonder belang heeft gesteld, namelijk de grote kapitaalsbehoefte van zijn bedrijf in tweedehands machines tegen de achtergrond van een veranderde marktsituatie. Ook daarvoor geldt dat verkoop (in verpachte staat) een voor de hand liggend alternatief is. Wel levert dat minder op dan verkoop in vrije staat, maar door [appellanten] is het gewicht van dat verschil in verkoopopbrengst niet concreet toegelicht.
3.17
Gelet op een en ander oordeelt het hof dat een redelijke afweging van de belangen van [appellanten] bij beëindiging van de pachtovereenkomst tegen die van [geïntimeerde] bij verlenging van die overeenkomst niet in het voordeel van [appellanten] uitvalt.
3.18
Ook de vordering tot beëindiging is dus terecht door de pachtkamer in eerste aanleg afgewezen en ook de tegen die afwijzing gerichte grieven falen.
3.19
De slotsom is dat de grieven falen. Het hof zal het bestreden vonnis van 17 oktober 2014 bekrachtigen.
3.2
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Die kosten zal het hof begroten op € 308 voor griffierecht en € 1.788 voor salaris van de advocaat (twee punten tarief II: één punt voor de memorie van antwoord en één punt voor de comparitie van partijen).
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 17 oktober 2014;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot op de uitspraak van dit arrest aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308 voor griffierecht en € 1.788 voor salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J.H. Lieber en F.J.P. Lock en de deskundige leden F.J.A. baron van Verschuer en ir. J.H. Jurrius, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2015.