ECLI:NL:GHARL:2015:5070

• Datum uitspraak: 7 juli 2015
• Publicatiedatum: 7 juli 2015
• Zaaknummer: 200.156.983-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D.H. de Witte; J.H. Kuiper; L. Groefsema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsverlaging en gebreken in appartementencomplex door huurdersvereniging tegen verhuurder

In deze zaak hebben een groot aantal huurders en een huurdersvereniging een procedure aangespannen tegen de verhuurder, Stichting Vestia, wegens gebreken in de gehuurde appartementen. De klachten betroffen onder andere brandveiligheid, de staat van de raamkozijnen, de balkonbalustrades en het marmoleum op de eerste verdieping. De huurders vorderden een verklaring voor recht tot huurprijsverlaging voor elk afzonderlijk gebrek en vroegen de verhuurder te verplichten een slingerproef uit te voeren op de balkonbalustrades en het marmoleum te vervangen. De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurders en de huurdersvereniging toegewezen, tenzij deze onrechtmatig of ongegrond zouden zijn. Vestia ging in hoger beroep tegen dit vonnis.

Het hof heeft een gerechtelijke plaatsopneming gelast, gevolgd door een comparitie van partijen. De huurders en de huurdersvereniging hebben in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat Vestia niet-ontvankelijk verklaard moet worden in haar vorderingen, althans dat deze moeten worden afgewezen. De huurdersvereniging heeft ook in het incidenteel hoger beroep vorderingen ingediend, waaronder een verzoek tot huurprijsverlaging wegens gebreken aan de brandveiligheid, balkonbalustrades en raamkozijnen. Het hof heeft de zaak aangehouden voor verdere beoordeling en heeft partijen uitgenodigd om relevante stukken over te leggen, waaronder de Algemene huurvoorwaarden en een plattegrond van het appartementencomplex.

De zaak draait om de vraag of de door de huurders gestelde gebreken een huurprijsverlaging rechtvaardigen en in hoeverre de verhuurder aansprakelijk is voor de geconstateerde tekortkomingen. De huurders hebben ook aanspraak gemaakt op schadevergoeding en vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Het hof heeft de betrokken partijen opgeroepen om in onderling overleg te komen tot een oplossing voor de geschilpunten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.156.983/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 3254706 MC EXPL 14-8816)

arrest van de eerste kamer van 7 juli 2015

in de zaak van

Stichting Vestia,

gevestigd te Rotterdam,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
Vestia ,

advocaat: mr. C.S. Rodrigues Pereira-de Kuyper, kantoorhoudend te Rotterdam,

tegen

1. [huurder 1],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 1] ,

2. [huurder 2],

destijds wonende te [woonplaats],

hierna: [huurder 2],

3. [huurder 3],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 3] ,

4. [huurder 4],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 4] ,

5. [huurder 5],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 5] ,

6. [huurder 6],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 6] ,

7. [huurder 7],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 7] ,

8. [huurder 8],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 8] ,

9. [huurder 9],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 9],

10. [huurder 10],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 10],

11. [huurder 11],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 11],

12. [huurder 12],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 12],

13. [huurder 13],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 13],

14. [huurder 14],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 14],

15. [huurder 15],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 15],

16. [huurder 16],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 16],

17. [huurder 17],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 17],

18. [huurder 18],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 18],

19. [huurder 19],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 19],

20. [huurder 20],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 20],

21. [huurder 21],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 21],

22. [huurder 22],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 22],

23. [huurder 23],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 23],

[huisnr. Y]. [huurder 24],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 24],

25. [huurder 25],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 25],

26. [huurder 26],

wonende te [woonplaats]

hierna:
[huurder 26],

27. [huurder 27],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 27],

28. [huurder 28],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 28],

29. [huurder 29],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 29],

30. [huurder 30],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 30],

31. [huurder 31],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 31],

32. [huurder 32],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 32],

33. [huurder 33],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 33],

34. [huurder 34],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 34],

35. [huurder 35],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 35],

36. [huurder 36],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 36],

37. [huurder 37],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 37],

38. [huurder 38],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 38],

39. [huurder 39],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 39],

40. [huurder 40],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 40],

41. [huurder 41],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 41],

42. [huurder 42],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 42],

43. [huurder 43],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 43],

44. [huurder 44],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 44],

45. [huurder 45],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[huurder 45],

46. [huurdersvereniging 1],

gevestigd te [woonplaats],

hierna:
[huurdersvereniging 1],

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[huurdersvereniging 1] ,

en eisers sub 1 t/m 46 gezamenlijk te noemen:
[De huurders]

advocaat: mr. C.C. Janssens, kantoorhoudend te Huizen.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 3 september 2014, welk vonnis is verbeterd bij beslissingen van 29 oktober 2014 en 31 december 2014, van de rechtbank Midden-Nederland, afdeling Civiel recht, locatie Lelystad (hierna de kantonrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 23 september 2014,

- de memorie van grieven met producties,

- de memorie van antwoord in principaal appel, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep met producties,

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties,

- het rolbericht van de advocaat van [huurder 2] d.d. 25 maart 2015 met als bijlage een verklaring van erfrecht.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van Vestia in het principale appel luidt:

"
bij arrest, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis (…) van 3 september 2014 (…) te vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van geïntimeerden alsnog af te wijzen, geïntimeerden te veroordelen ex artikel 6:203 BW tot ongedaanmaking van de gevolgen van het in eerste aanleg gewezen vonnis en de vordering van appellante toe te wijzen, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties ".

2.4

[huurdersvereniging 1] hebben in het principale appel geconcludeerd Vestia in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar deze te ontzeggen met veroordeling van Vestia in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. Voorts hebben [huurdersvereniging 1] in het incidentele appel geconcludeerd en gevorderd:

"
het vonnis (…) te vernietigen voor zover het betreft de vorderingen met betrekking tot de evenredige huurprijsvermindering in verband met de brandveiligheid, de vorderingen met betrekking tot de evenredige huurprijsvermindering in verband met de balkonbalustrades en de vordering met betrekking tot de evenredige huurprijsvermindering in verband met het raamkozijn van eisers 6 & 7, en opnieuw rechtdoende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad,

Met betrekking tot de brandveiligheid

I.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van de appartementen in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 4, 5, 6 & 7, 8, 18 & 19, 21 & 22, 26, 27, 28, 29 en 34 over de periode van 14 augustus 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

II.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 1 over de periode van 1 oktober 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

III.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 3 over de periode van 17 september 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

IV.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 9 & 10 over de periode van 14 november 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

V.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 16 & 17 over de periode van 14 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

VI.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van de appartementen in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 23 en 35 over de periode van 2 januari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

VII.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 24 & 25 over de periode van 14 januari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

VIII.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 36 over de periode van 27 november 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

IX.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van de appartementen in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 37 & 38 over de periode van 15 november 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

X.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 39 over de periode van 3 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

XI.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het voormalige appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 40 over de periode van 14 augustus 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 31 januari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

XII.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 41 & 42 over de periode van 30 oktober 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

XIII.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 2, 13, 14, 20, 30, 31 & 32 en 33 over de periode van 14 augustus 2013, althans van zes maand voor het instellen van de onderhavige vordering, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

XIV.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 11 & 12 over de periode van 29 augustus 2013, althans van zes maanden voor het instellen van de onderhavige vordering, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

XV.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 15 over de periode van 29 augustus 2013, althans van zes maanden voor het instellen van de onderhavige vordering, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 24 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 15%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Met betrekking tot de balkonbalustrades

XVI.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van de appartementen in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 1, 3, 4, 5, 6 & 7, 18 & 19, 21 & 22, 26, 27, 28, 29 en 34 over de periode van 18 oktober 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 27 mei 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

XVII.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 8 over de periode van 18 oktober 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 4 april 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

XVIII.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 45 over de periode van 4 april 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

XIX.
Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 9 & 10 over de periode van 14 november 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 16 & 17 over de periode van 14 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 23 over de periode van 2 januari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 24 & 25 over de periode van 14 januari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 35 over de periode van 2 januari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartementen in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 36 over de periode van 27 november 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 37 & 38 over de periode van 15 november 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 39 over de periode van 3 februari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het voormalige appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eiser 40 over de periode van 18 oktober 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 31 januari 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eiser te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 41 & 42 over de periode van 30 oktober 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van de appartementen in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 2, 11 & 12, 13, 14, 15, 20, 30, 31 & 32 en 33 over de periode van 18 oktober 2013, althans van zes maanden voor het instellen van de onderhavige vordering, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 35%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding;

Met betrekking tot de raamkozijnen

Voor recht te verklaren dat de huurprijs van het appartement in [appartementencomplex X] te [woonplaats] van eisers 6 & 7 over de periode van 16 oktober 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot 4 oktober 2014, althans een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd met 5%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Vestia om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan voormelde eisers te betalen het bedrag overeenkomstig de vermindering van de huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de betekening van de dagvaarding; ".

3. De feiten

3.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de tussen partijen vaststaande feiten niet vastgesteld. Voor de beoordeling van het hoger beroep zal het hof de feiten alsnog vaststellen.

3.2

[De huurders] zijn huurders (geweest) van zelfstandige appartementen met bijbehorende berging in het appartementencomplex [appartementencomplex X] aan [adres] te [woonplaats]. Van de door [De huurders] gehuurde appartementen zijn de appartementen aan [adres] niet geliberaliseerde huurwoningen en de overige appartementen geliberaliseerde huurwoningen. Vestia is de verhuurder.

3.3

Ingevolge de huurovereenkomsten hebben [De huurders] het mede gebruik van “
eventuele gemeenschappelijke ruimten en/of (groen)voorzieningen ”. De maandelijks verschuldigde bruto huurprijs bestaat uit de netto huur, bijkomende leveringen en diensten op basis van een voorschot bedrag en bijkomende (kennelijk vaste) kosten.

Voorts is in de huurovereenkomst opgenomen:

“
Alle ter uitvoering van deze overeenkomst te maken of gemaakte kosten, waaronder begrepen administratiekosten, omzetbelasting alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, die de huurder of verhuurder maakt, omdat de wederpartij enige bepaling van de overeenkomst en de daarbij behorende Algemene huurvoorwaarden niet nakomt, zijn voor rekening van de partij die de wanprestatie pleegt. ”

3.4

Op de huurovereenkomsten zijn de Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van Vestia, hetzij versie maart 2010, hetzij februari 2012, hetzij versie juni 2013 (hierna: Algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard.

3.5

Bij notariële akte van 27 augustus 2013 is de [huurdersvereniging 1] opgericht. De [huurdersvereniging 1] heeft bij brief van 9 december 2013 aan Vestia een (concept) samenwerkingsovereenkomst toegezonden, welk concept door Vestia is becommentarieerd. De samenwerkingsovereenkomst is niet door partijen ondertekend.

3.6

De [huurdersvereniging 1] vraagt bij e-mailberichten en op besprekingen met Vestia, de Brandweer en/of [gemeente] (hierna: de Gemeente) aandacht voor onder meer de brandveiligheid in het appartementencomplex. Bij e-mailbericht van 14 augustus 2013 stuurt de [huurdersvereniging 1] i.o. aan Vestia het verslag van een inspectie door de Brandweer. De Brandweer zendt dezelfde dag per e-mailbericht correcties op dat verslag. Bij brief van 28 augustus 2013 bericht het College van B&W van de Gemeente Vestia dat de Brandweer op 13 augustus 2013 elf overtredingen van de voorschriften in het Bouwbesluit met betrekking tot de brandveiligheid heeft geconstateerd. Bij de Gemeente bestaat het voornemen Vestia aan te schrijven om deze illegale situatie te beëindigen, waarbij gedacht kan worden aan het opleggen van een dwangsom variërend van € 1.000,- tot circa € 2.500,- per overtreding. Hierna volgt op 19 september 2013 een bespreking tussen Vestia, vergezeld van [bedrijf X], en de Brandweer. [bedrijf X] zendt bij e-mailbericht van 23 september 2013 aan de Brandweer een plan van aanpak om de (resterende) geconstateerde tekortkomingen weg te nemen. Namens de Gemeente wordt de [huurdersvereniging 1] bij e-mailbericht van 30 september 2013 bericht dat volgens de Brandweer “
de meest cruciale punten ” zijn opgelost en dat er naar wordt gestreefd de overige punten binnen twee maanden op te lossen. Bij brief van 6 december 2013 stelt de [huurdersvereniging 1] Vestia in gebreke voor het niet nakomen van de wettelijke voorschriften en bepalingen omtrent brandveiligheid, hetgeen volgens de [huurdersvereniging 1] een toerekenbare tekortkoming in de zin van artikel 18 lid 1 van de Algemene huurvoorwaarden oplevert en dat in ieder geval vanaf 14 augustus 2013, de dag waarop het gebrek aan Vestia is gemeld, en zo mogelijk vanaf de datum waarop de huurovereenkomst is ingegaan, aanspraak wordt gemaakt op een evenredige vermindering van de huurprijs.

3.7

In ieder geval vanaf juli 2013 vraagt de [huurdersvereniging 1] (i.o.) aandacht voor onder meer de slechte staat van het marmoleum op de eerste verdieping. Vestia geeft de leverancier [leverancier X] opdracht voor herstel zorg te dragen. Vestia antwoordt bij e-mailbericht van 24 september 2013 dat het vochtgehalte in de zandcementvloer nog te hoog is om nieuw marmoleumbanen aan te brengen. De [huurdersvereniging 1] bevestigt bij e-mailbericht van 12 oktober 2013 de door [leverancier X] gedane mededeling dat het marmoleum binnen twee weken zal worden hersteld. [leverancier X] laat bij e-mailbericht van 14 oktober 2013 weten dat de kleur niet meer leverbaar is en een alternatief aan Vestia is voorgelegd. Een door de [huurdersvereniging 1] gekozen kleur blijkt volgens het e-mailbericht van Vestia d.d. 8 november 2013 alleen voor tegels en niet voor stroken marmoleum leverbaar. De [huurdersvereniging 1] stelt Vestia bij brief van 6 december 2013 in gebreke voor het niet herstellen van het marmoleum op de eerste verdieping van het appartementencomplex. In de brief wordt aanspraak gemaakt op een evenredige vermindering van de huurprijs vanaf in ieder geval 9 juli 2013, de datum waarop het gebrek schriftelijk aan Vestia is gemeld. Een percentage van 10% aan huurprijsvermindering wordt reëel geacht en aangekondigd wordt dat de huurders dit percentage vanaf 1 januari 2014 op de huurprijs in mindering zullen brengen.

3.8

In de brief van 23 oktober 2013 aan de huurders van het appartementencomplex refereert Vestia aan het bezoek dat de bouwinspecteur van de Gemeente daags daarvoor aan het wooncomplex heeft gebracht. Er is speling op de glazen balustraden vastgesteld, maar dit doet volgens Vestia geen afbreuk “
aan de veiligheid van de constructie ”. Vestia zegt toe dit te onderbouwen door toezending aan de Gemeente van een NEN norm en KOMO certificaat. Voorts zal Vestia twee opties onderzoeken om het gevoel van onveiligheid weg te nemen. Die opties zijn:

“
Optie 1: aan de aluminium leuning (korte zijden) wordt een strip bevestigd die gekoppeld wordt aan het kozijn. Op deze manier “fixeert” de aluminium leuning meer en zal de speling minder zijn.

Optie 2: er wordt een externe adviseur gevraagd om op de locatie naar de constructie te kijken en de NEN norm en het KOMO certificaat te controleren op volledigheid/juistheid. ”

In aanvulling op deze brief bericht Vestia de bewoners bij brief van 25 oktober 2013 dat de Gemeente aan Vestia heeft gevraagd:

“-om alle eventuele risico’s uit te sluiten- aan u te vragen het balkon niet te gebruiken totdat de gemeente de situatie ook reken technisch heeft beoordeeld .”

De Gemeente laat bij brief van 30 oktober 2013 de [huurdersvereniging 1] weten dat na ontvangst van de KOMO-attest en de bijbehorende stukken er geen onveiligheid van de constructie van de balkonhekbevestiging is geconstateerd. Er is geen sprake van overtreding van het Bouwbesluit en/of afwijking van de verleende (bouw)vergunning. Aan het slot van de brief wordt nog opgemerkt:

“
Wij gaan er van uit dat Vestia zal uitvoeren hetgeen met u is afgesproken (bovenrailing van de balustrade extra borgen aan de gevel of een deskundig extern bedrijf de constructie laten beoordelen), (…) ”

Bij (afzonderlijke) brief van 6 december 2013 stelt de [huurdersvereniging 1] Vestia in gebreke voor het niet herstellen van “
de raamkozijnen van de diverse appartementen van het appartementencomplex ”. In de brief wordt aanspraak gemaakt op een evenredige vermindering van de huurprijs vanaf in ieder geval 21 oktober 2013, de datum waarop het gebrek schriftelijk aan Vestia is gemeld. Een percentage van 5% aan huurprijsvermindering wordt reëel geacht en aangekondigd wordt dat de huurders dit percentage vanaf 1 januari 2014 op de huurprijs in mindering zullen brengen.

3.9

De Gemeente bericht Vestia bij aangetekend verzonden brief van 24 december 2013 dat tijdens een controle op 27 november 2013 is geconstateerd dat van de elf op 13 augustus 2013 geconstateerde overtredingen van de brandveiligheidsvoorschriften in het Bouwbesluit zeven overtredingen ongedaan zijn gemaakt en nog vier overtredingen resteren. Het betreft de volgende overtredingen:

• de aanwezige brandmeld- en ontruimingsinstallatie wordt niet adequaat beheerd, onderhouden en gecontroleerd (artikel 1.16 lid 1 Bouwbesluit);
• niet bekend is of de aanwezige brandweerlift is aangebracht overeenkomstig de daarvoor geldende voorschriften en of deze adequaat beheerd, onderhouden en gecontroleerd wordt (voorschrift 1.16 lid 1 Bouwbesluit);
• een gebruiksfunctie met een brandmeldinstallatie dient voorzien te zijn van een ontruimingsplan (artikel 6.23 lid 6 van het Bouwbesluit);
• de elektrische ontgrendeling van de nooddeur tussen de stallingsgarage en de stallingsbozen werkt niet door middel van indrukken van de noodbediening (artikel 6.25 lid 8 van het Bouwbesluit).

Het College van B&W gelast Vestia binnen zes weken de overtredingen te beëindigen bij gebreke waarvan van rechtswege een dwangsom van € 1.000,- per overtreding per week tot een maximum van € 15.000,- wordt verbeurd.

3.1

Bij e-mailbericht van 6 januari 2014 aan de [huurdersvereniging 1] meldt de Gemeente dat die ochtend is geconstateerd, dat de aanwezige elektrische voorziening voor de nooduitgang naar de bergingen niet actief is zodat de deur bij brand niet wordt ontgrendeld. Verder dient de nooddeur naar het hoofdtrappenhuis vergrendeld te zijn en dat is niet het geval. De Gemeente heeft inmiddels Vestia verzocht deze punten met “
dringende spoed ” op te lossen.

3.11

In een uitvoerige brief van 7 januari 2014 laat Vestia de [huurdersvereniging 1] weten, dat zij naar haar mening de verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomt en dat er geen sprake is van een gebrek die een huurprijsvermindering rechtvaardigt. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:

“
Reactie Vestia op uw schrijven met als referentie 2013-011; marmoleum

Het niet eerder kunnen overgaan tot herstel/vernieuwen van het marmoleum in de algemene ruimte op een gedeelte van de galerij van de eerste etage had voor het grootste gedeelte te maken met een te groot vochtigheidsgehalte van de zandcement dekvloer.

Op 13 december jongstleden zijn deze werkzaamheden uitgevoerd. Helaas is een strook van 2 vierkante meter in een vleugel van de 1e etage van het complex nog steeds dermate vochtig dat overgaan tot herstel van dit stukje vloer pas mogelijk is als het voldoende is gedroogd. Op het moment dat dit het geval is zal Vestia daartoe overgaan. Naar verwachting zal dit binnen enkele weken kunnen plaatsvinden.

(…)

Reactie Vestia op uw schrijven met als referentie 2013-012; raamkozijnen

Vestia heeft de melding van de [huurdersvereniging 1] in onderzoek genomen dat bij diverse appartementen de verf van de raamkozijnen loslaat, of in sommige gevallen zelfs sprake is van splijten van het hout.

Vestia zal dit probleem, los van allerlei garantieaspecten, oppakken en oplossen. (…) Vestia verwacht dat deze werkzaamheden voor de zomer van 2014 zullen zijn uitgevoerd.

(…)

Reactie Vestia op uw schrijven met als referentie 2013-013; brandveiligheid

Vanaf half augustus 2013 hebben, in samenwerking met de gemeente en brandweer, diverse controles plaatsgevonden op het gebied van brandveiligheid in uw complex. Uit deze onderzoeken zijn de aanpassingen, die de gemeente bij Vestia heeft aangegeven inmiddels uitgevoerd of bevinden zich in een afrondende fase. De verwachting is dat binnen zes weken de nog openstaande zaken zullen zijn afgerond.

(…)

Reactie Vestia op uw schrijven met als referentie 2013-014; balkonbalustrade

Half oktober 2013 heeft de [huurdersvereniging 1] melding gemaakt van het vermoeden dat de balkonbalustrade niet veilig zou zijn. Vestia heeft daarover in een overleg aangegeven dat de constructie volledig voldoet aan alle normen om de veiligheid te kunnen waarborgen. (…) [gemeente] heeft, na een zorgvuldig onderzoek van de balkonhekbevestiging van de appartementen van het complex, het standpunt van Vestia bevestigd. Er is geen sprake van een onveilige situatie met betrekking tot de constructie geconstateerd en in combinatie met een aanpassing van de revisietekening heeft de gemeente ook aangegeven dat er geen sprake is van een overtreding van het Bouwbesluit en/of afwijking van de verleende vergunning. ”

3.12

Na een nieuwe melding van de [huurdersvereniging 1] bij e-mailbericht van 19 januari 2014 met foto’s aan de Gemeente over de balkonbalustrade citeert de Gemeente bij e-mailbericht van 22 januari 2014 de reactie van de constructeur van de Gemeente:

“
Op grond van de foto’s kan worden vastgesteld, dat de balustraden niet voldoen aan de eisen van de veiligheid; dit ligt niet aan de basis principe van de balustrade, maar waarschijnlijk is bij de montage iets niet goed gegaan; direct contact opnemen met de eigenaar van het gebouw; balkons niet meer betreden. ”

Aan het slot van het e-mailbericht wordt opgemerkt dat de balkons pas weer mogen worden gebruikt nadat alle balkons zijn nagekeken en gerepareerd.

3.13

Het College van B&W bericht Vestia bij aangetekend verzonden brief van 23 januari 2014 dat is geconstateerd dat het balkon van het appartement “
[nr. X] ” in afwijking van de bouwvergunning is gebouwd. Er is geconstateerd:

“(…) dat door de wijze van montage de balustrade van in ieder geval één balkon (en mogelijk meerdere) niet voldoet aan de eisen van constructieve veiligheid. (…) De glasplaat rondom het balkon bij appartement [nr. X] had op grond van de bouwvergunning opgesloten moeten zijn met zgn. pvc-wiggen. De huidige glazenplaat is momenteel niet met voornoemde wiggen maar met kit opgevuld. Als gevolg hiervan helt de omheining momenteel aanzienlijk over als daartegenaan geleund wordt. Onduidelijk is in hoeverre de bevestiging het niet op enig moment begeeft, met alle gevolgen van dien. Ook is onduidelijk in hoeverre de andere balkons in [appartementencomplex X] op dit punt wel voldoen aan het overgelegde Komo-attest d.d. 30 januari 2012.(…) Het gebruik van alle balkons dient daarom per direct gestaakt te worden. Vandaag 23 januari 2014 heeft u aangegeven dat de bewoners op de hoogte worden gesteld van de problemen met de balkon bij appartement [nr. X] alsmede uw nader onderzoek naar de staat van de andere 40 balkons. Dat onderzoek staat op 24 januari 2014 gepland en houdt in dat u dan steekproefsgewijs van 5-tal andere balkons beoordeelt op de aanwezigheid van kit in plaats van wiggen. Als daaruit blijkt dat meerdere omheiningen zijn bevestigd met kit in plaats van wiggen, heeft u toegezegd alle balkons na te lopen en te vervangen. Mocht uit uw steekproef niet direct blijken dat meerdere balkons voornoemd gebrek vertonen, dan heeft u toegezegd desondanks álle balkons hierop te controleren. De bevindingen zult u binnen 5 werkdagen na heden toezenden in een rapportage. ”

Het College van B&W gelast Vestia onder verbeuring van een dwangsom van € 5.000,- ineens binnen 5 werkdagen een rapportage van een onafhankelijke deskundige toe te zenden die beschrijft welke van alle 41 balkons niet voldoen aan de op 23 november 2009 afgegeven bouwvergunning. Voorts wordt Vestia gelast onder verbeuring van een dwangsom van € 20.000,- ineens binnen drie weken een rapport van een onafhankelijke bouwkundige te overleggen waarin wordt aangetoond dat alle 41 balkons voldoen aan de bouwvergunning.

3.14

Vestia laat bij brief van 18 februari 2014 de [huurdersvereniging 1] weten dat in week drie van 2014 het laatste gedeelte van de eerste etage van marmoleum is voorzien, de huurdervereniging over de werkzaamheden aan de raamkozijnen op de hoogte zal worden gehouden, alle verbeterpunten en aanbevelingen met betrekking tot de brandveiligheid in samenwerking met de gemeente en de brandweer in week zeven van 2014 zijn opgelost en dat op 18 februari 2014 de laatste balkons zullen worden gecontroleerd op plaatsing van wiggen.

3.15

Het College van B&W bericht de [huurdersvereniging 1] bij brief van 24 februari 2014 dat alle geconstateerde overtredingen van het Bouwbesluit met betrekking tot brandveiligheid zijn opgeheven. Vestia is daarover bij brief van 18 februari 2014 bericht. In die brief is aan Vestia bevestigd, dat ook de werkzaamheden aan de nooddeuren van de parkeergarage zijn uitgevoerd en dat de deuren werken zoals ze behoren te werken.

3.16

Vestia bericht (onder meer) bewoner [huurder 34] bij brief van 19 maart 2014 dat de leverancier van het glas in de balustrade de constructeur van de Gemeente ervan heeft overtuigd dat de glasdikte geschikt is. Na overleg met de Gemeente is Vestia gebleken dat de in februari 2014 geplaatste wiggen niet de juiste zijn voor het glas en aluminium profiel op de balustrade. Het volgende herstel zal worden uitgevoerd:

“
De glasplaten moeten uit het profiel worden gelift en alle oude wiggen en eerder aangebrachte expoxylijm zullen worden verwijderd. Hierna wordt het juiste type wig geplaatst, het glas en de handregel terug aangebracht en tot slot de extra fixatie aan de gevel. Om aan te tonen dat hiermee de gewenste stijfheid wordt behaald heeft de constructeur van de gemeente voorgesteld om op de locatie zelf in het complex proefondervindelijk een test te doen, de zo geheten ‘glaskogelzakslingerproef’. Dit nadat de werkzaamheden bij één balustrade zijn uitgevoerd (een mutatiewoning). Deze test zal door een onafhankelijk onderzoeksbureau [onderzoeksbureau X] gebeuren in aanwezigheid van de gemeente en andere belanghebbenden. ”

Vestia verwacht dat, nadat de Gemeente de gekozen bevestigingsmethode heeft goedgekeurd, de werkzaamheden aan de balustrades binnen 3 weken zijn afgerond. Op korte termijn zal Vestia een passende compensatie aanbieden voor het ongeveer 3 maanden niet kunnen betreden van het balkon, welke compensatie met de huur voor de maand mei (2014) zal worden verrekend.

Op 28 maart 2014 heeft [onderzoeksbureau X] een rapport uitgebracht over de Slingerproeven op de balustradeconstructie van het balkon van de woning met huisnummer [huisnr. Y]. In het rapport wordt onder meer geconcludeerd:

“
De constructie is in staat om twee slingerproeven te ondergaan zonder tussentijdse herstelwerkzaamheden. De betrouwbaarheid van de constructie ten aanzien van de stootbelasting is derhalve groter dan volgt uit de eisen van het Bouwbesluit. ”

3.17

De advocaat van de [huurdersvereniging 1] c.s. bericht Vestia bij brief van 8 mei 2014 dat een aantal, in de brief met naam genoemde, huurders hun huur niet hebben verrekend, maar dat zij hun betalingsverplichting (deels) hebben opgeschort. Als alle gebreken zijn voldaan, zullen de opgeschorte huurtermijnen aan Vestia worden betaald.

3.18

Vestia laat onder meer bewoner [huurder 13] bij brief van 6 mei 2014 weten, dat aan het einde van die week gestart wordt met

“
het inspecteren van de deugdelijkheid van de neuslatten van de raamkozijnen. Indien daar redenen voor zijn worden de neuslatten vervangen en opnieuw geschilderd. (…). De planning is er op gericht om eind deze week te starten en uiterlijk eind deze maand een en ander te hebben voltooid. ”

3.19

Het College van B&W van de Gemeente bericht Vestia bij brief van 28 mei 2014 dat de op 23 januari 2014 gegeven last onder dwangsom wordt ingetrokken omdat voldoende is aangetoond dat de balkons voldoen aan het Bouwbesluit en geen noodzaak meer bestaat om de balkons af te sluiten. Over de herstelwerkzaamheden wordt in de brief onder meer opgemerkt:

“
U heeft ter goedkeuring één balkon (appartement [adres] [huisnr. Y]) aangepast en daarop een glaskogelzakslingerproef laten uitvoeren, vooruitlopend op herstelwerkzaamheden aan de overige balkons. De slingerproef –op 24 maart 2014 uitgevoerd door [onderzoeksbureau X]- is geslaagd. In het rapport van [onderzoeksbureau X] staat beschreven: ‘Uit het feit dat de ballustradeconstructie in staat is om een tweede stootproef te weerstaan, zonder dat tussentijds herstel is uitgevoerd, blijkt dat de constructieve betrouwbaarheid van de constructie hoger is dan in het Bouwbesluit wordt geëist.’ ”

3.2

Het bureau [bureau X] heeft in opdracht van de [huurdersvereniging 1] een onderzoek ingesteld naar de deugdelijkheid van de balkonbalustrades. In het rapport van 24 juni 2014 luidt de eindconclusie:

“(…) De tot heden verrichtte werkzaamheden en onderzoeken geven geen definitief uitsluitsel over de deugdelijkheid van de aangeboden constructie van de balkonbalustrades. De controles op de uitgevoerde werkzaamheden zijn niet of onvoldoende uitgevoerd. (…) ”

Het advies is:

“
Een hernieuwde slingerproef door een daartoe erkend en geaccrediteerd bedrijf zoals bijvoorbeeld [bedrijf Y] te [vestigingsplaats] (…) uit te laten voeren in het bijzijn van alle partijen (…). De slingerproef uit laten voeren t.p.v. een balkonbalustrade zonder strips en op een balkonbalustrade met strips en correcte aangebrachte keggen. Nader onderzoek naar de duurzaamheid van de bevestigingsmiddelen en de strip of de strip spanningvrij aanbrengen. ”

3.21

Het veroordelend vonnis van de kantonrechter is op 19 september 2014 aan Vestia betekend. Ter voldoening aan dat vonnis heeft Vestia op of omstreeks 23 september 2014 het bedrag van € 7.978,86 betaald, zijnde € 4.315,14 wegens schadevergoeding aan de [huurdersvereniging 1] vermeerderd met € 26,60 aan wettelijke rente, € 1.835,62 wegens buitengerechtelijke incassokosten, € 1.702,15 wegens proceskosten en € 99,35 wegens kosten betekeningsexploot.

4. De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

4.1

[huurdersvereniging 1] hebben bij dagvaarding 51 vorderingen geformuleerd.

[huurdersvereniging 1] hebben gevorderd onder de nummers I t/m XV dat, uitgesplitst naar appartement, voor recht wordt verklaard dat gedurende de in de vorderingen genoemde periode de huurprijs wordt verminderd met 15% wegens gebreken ten aanzien van de brandveiligheid.

Voorts hebben [huurdersvereniging 1] onder de nummers XVI en XIX t/m XXXIII gevorderd, dat voor recht wordt verklaard dat de gebrekkige veiligheid van de balkonbalustrades, althans de constructie van de balkonbalustrades, van de appartementen in het [appartementencomplex X] te [woonplaats] een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW opleveren en dat dit gebrek tot op heden niet is verholpen, waarbij de huurprijs wegens dit gebrek gedurende de in de vorderingen genoemde periode wordt verminderd met 35%.

Met betrekking tot de balkonbalustrades hebben [huurdersvereniging 1] onder de nummers XVII en XVIII eveneens gevorderd, dat Vestia op straffe van een dwangsom wordt bevolen een hernieuwde slingerproef uit te voeren door en volgens het advies van [bedrijf Y] te [vestigingsplaats], althans een erkend en geaccrediteerd onafhankelijk bedrijf, aan één of meer van de balustrades van de balkons in het [appartementencomplex X] te [woonplaats] en voorts dat Vestia op straffe van een dwangsom wordt bevolen om de instructies op te volgen die [bedrijf Y] te [vestigingsplaats], althans een erkend en geaccrediteerd onafhankelijk bedrijf, geeft teneinde de gebreken aan de balkons van het [appartementencomplex X] te [woonplaats] te verhelpen, zodat deze balkonbalustrades volledig gaan voldoen aan het Bouwbesluit en aan de bouwvergunning.

[huurdersvereniging 1] hebben onder de nummers XXXIV en XXXV gevorderd voor recht te verklaren dat het vervangen marmoleum, althans de kleurafwijking in het marmoleum, op de eerste verdieping in de rechter- en linkervleugel in het [appartementencomplex X] te [woonplaats] een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert en dat Vestia op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld om er voor zorg te dragen dat het vervangen marmoleum op de eerste verdieping in de rechter- en linkervleugel in het [appartementencomplex X] te [woonplaats] opnieuw wordt vervangen in de oorspronkelijke kleur met kleurnummer 3621.

Voorts vorderen [huurdersvereniging 1] onder de nummers XXXVI t/m XLIV dat voor recht wordt verklaard dat de huurprijs wegens dit gebrek gedurende de in de vorderingen genoemde periode wordt verminderd met 5%.

[huurdersvereniging 1] vorderen onder de nummers XLV t/m XLVIII dat, uitgesplitst naar appartement, voor recht wordt verklaard dat gedurende de in de vorderingen genoemde periode de huurprijs wordt verminderd met 5% wegens gebreken aan de raamkozijnen.

Tot slot hebben [huurdersvereniging 1] onder de nummers XLIX t/m LI gevorderd Vestia te veroordelen tot betaling van € 4.515,14 wegens schadevergoeding en € 1.835,62 wegens buitengerechtelijke kosten. Dit alles met veroordeling van Vestia in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

4.2

Vestia heeft zich in de procedure gesteld maar niet van antwoord gediend, zodat de kantonrechter bij vonnis van 3 september 2014 de vorderingen van [huurdersvereniging 1] heeft toegewezen, tenzij deze de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Zo heeft de kantonrechter de huurprijsvermindering wegens gebreken met betrekking tot de brandveiligheid en de balkonbalustrades gematigd tot 15%. Voorts heeft de kantonrechter de gevorderde dwangsommen gematigd en de aanvangsdatum van de wettelijke rente over de huurprijsvermindering bepaald op de datum als in het vonnis opgenomen. Vestia is in de proceskosten veroordeeld.

De advocaat van [huurdersvereniging 1] heeft de kantonrechter gewezen op een aantal kennelijke fouten in het (dictum van het) vonnis, waarna de kantonrechter - na ook Vestia daarover te hebben gehoord - bij beslissing van 29 oktober 2014 de kennelijke fouten heeft verbeterd. Bij beslissing van 31 december 2014 heeft de kantonrechter ambtshalve, na partijen daarover in de gelegenheid te hebben gesteld te reageren, het door Vestia te betalen bedrag aan griffierecht van € 923,- verlaagd naar € 462,- en de explootkosten van € 79,15 verhoogd naar € 93,80.

5. De beoordeling in hoger beroep

5.1

De advocaat van [huurdersvereniging 1] heeft bij rolbericht van 25 maart 2015 laten weten dat oorspronkelijk eiseres [huurder 2] op 6 december 2014 is overleden en dat haar vier erfgenamen de procedure als erven wensen voort te zetten. Ter ondersteuning is de notarieel verleden verklaring van erfrecht overgelegd.

Vestia is nog niet in de gelegenheid gesteld op dit rolbericht met productie te reageren. Het hof zal Vestia daartoe op de hierna te bepalen gerechtelijke plaatsopneming met aansluitend comparitie van partijen in de gelegenheid stellen.

5.2

Bij de memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft Vestia producties overgelegd, waarop [huurdersvereniging 1] nog niet hebben kunnen reageren. Het hof zal [huurdersvereniging 1] op de hierna te bepalen gerechtelijke plaatsopneming met aansluitend comparitie van partijen daartoe in de gelegenheid stellen.

5.3

Vestia heeft in het principale appel zes grieven en [huurdersvereniging 1] in het incidentele appel drie grieven tegen het bestreden vonnis ontwikkeld. Met deze grieven liggen onder meer de volgende vragen voor:

• leveren de door [huurdersvereniging 1] gestelde tekortkomingen ten aanzien van brandveiligheid, marmoleum, balkonbalustrade en raamkozijnen ieder afzonderlijk een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op?
• voorzover een of meerdere van die gestelde tekortkomingen een gebrek opleveren, rechtvaardigt dat gebrek voor iedere geïntimeerde sub 1 t/m 45 een huurprijsvermindering ex artikel 18 van de Algemene huurvoorwaarden, althans artikel 7:207 BW, en zo ja, met welk percentage en gedurende welke periode (mede aan de hand van prod. 90 bij memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel)?
• voorzover de [huurdersvereniging 1] tegenover Vestia aanspraak kan maken op een schadevergoeding, op welk bedrag dient haar schade te worden begroot?
• voorzover [huurdersvereniging 1] aanspraak kunnen maken op vergoeding van buitengerechtelijke kosten, op welk bedrag dient die vergoeding te worden begroot?
• voorzover Vestia in hoger beroep geheel of gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, wat dient te worden verstaan onder de vordering van Vestia tot ongedaanmaking van de gevolgen van het in eerste aanleg gewezen vonnis?

5.4

Voorts beroepen [huurdersvereniging 1] zich op de Algemene huurvoorwaarden, maar zijn die Algemene huurvoorwaarden (versie maart 2010, versie februari 2012, versie juni 2013) niet overgelegd. Voorts is gewenst een plattegrond van het appartementencomplex waarin op heldere en overzichtelijke wijze de door [huurdersvereniging 1] gestelde tekortkomingen zijn aangegeven. Het hof nodigt [huurdersvereniging 1] derhalve uit over te leggen:

• de Algemene huurvoorwaarden, zowel maart 2010, als versie februari 2012 en versie juni 2013;
• een plattegrond van het appartementencomplex met daarop aangegeven de plaats van de gestelde tekortkomingen.

5.5

Voor de beoordeling van het geschil acht het hof het dienstig dat een gerechtelijke plaatsopneming wordt gelast met aansluitend een comparitie van partijen. Hiertoe zal uit haar midden een raadsheer-commissaris worden benoemd.

Het hof veronderstelt dat de raadslieden van partijen met elkaar overleggen om te bepalen welke gedeelten van het appartementencomplex door de raadsheer-commissaris dient te worden bezichtigd om een representatief beeld van de (al dan niet herstelde) door [huurdersvereniging 1] gestelde tekortkomingen te krijgen. Ook veronderstelt het hof dat partijen in onderling overleg een ruimte aanwijzen waar de aansluitende comparitie van partijen zal worden gehouden.

5.6

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De beslissing

bepaalt dat het lid van het hof, mr D.H. de Witte, die hierbij tot raadsheer-commissaris wordt benoemd, het appartementencomplex “[appartementencomplex X]” te [woonplaats] zal bezichtigen, vergezeld van de griffier;

bepaalt dat aansluitend aan deze plaatsopneming een comparitie van partijen plaatsvindt;

bepaalt dat partijen [De huurders] in persoon en zowel de [huurdersvereniging 1] als Vestia vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking, samen met hun advocaten zullen verschijnen op een door partijen in gezamenlijk overleg aan te wijzen plaats inde nabijheid van de plaats van bezichtiging, zulks tot het geven van inlichtingen en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer (geschil)punten met elkaar eens kunnen worden;

bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden augustus, september en oktober 2015 zullen opgeven op de roldatum 4 augustus 2015, waarna dag en uur van de plaatsopneming met aansluitend de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat [huurdersvereniging 1] de stukken als bedoeld in r.ov. 5.4 in het geding dienen te brengen en dat [huurdersvereniging 1] ervoor dienen te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk
twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van die stukken hebben ontvangen;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de comparitie van partijen nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. J.H. Kuiper en mr. L. Groefsema en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 7 juli 2015.