ECLI:NL:GHARL:2015:5009

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.144.513

(zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Arnhem: 244776)

arrest van de derde civiele kamer van 7 juli 2015

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellant]

gevestigd te Heteren, gemeente Overbetuwe,

appellant,

hierna ook te noemen: [appellant],

advocaat mr. A.M. Rottier,

tegen

de stichting

Woningstichting Heteren,

gevestigd te Heteren, gemeente Overbetuwe,

geïntimeerde,

hierna ook te noemen: de Woningstichting,

advocaat mr. B.H.H.M. Ramakers.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 7 augustus 2013 en van 18 december 2013, die de rechtbank Gelderland (team kanton en handelsrecht, locatie Arnhem) heeft gewezen tussen [appellant] als eiseres en de Woningstichting als gedaagde.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 12 maart 2014,

- de memorie van grieven, tevens houdende akte vermeerdering/aanvulling van eis,

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.47. van het bestreden eindvonnis van 18 december 2013.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

In grote lijnen gaat het in deze zaak over de (intentie-)overeenstemming die partijen in of omstreeks april 2006 hebben bereikt over de verkoop, door [appellant] aan de Woningstichting, van het perceel waarop het loonwerkbedrijf van [appellant] is gevestigd. Deze overeenkomst wordt hierna de Intentieverklaring genoemd. De Woningstichting moet volgens de overeenkomst de koopprijs van € 1,2 miljoen in twee gedeeltes betalen: 80% (€ 960.000) bij juridische overdracht van het perceel en de rest (€ 240.000) bij oplevering daarvan. Na de overdracht zou [appellant] het perceel voorlopig mogen blijven gebruiken.
De Intentieverklaring is op schrift gesteld, maar niet ondertekend. Partijen hebben in of omstreeks mei 2010 aan elkaar verklaard dat zij zich aan de overeenkomst zouden houden. Van de Intentieverklaring maakt de volgende tekst deel uit:

4. De volgende ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen:

a. wanneer binnen een nader over een te komen redelijke termijn er geen vooruitzicht bestaat op verplaatsing van de onderneming van verkoper;

b. …

5. a Verkoper heeft het recht om het verkochte om niet te blijven gebruiken tot het moment dat verplaatsing van zijn bedrijf naar een nieuwe lokatie mogelijk is.

b. Verkoper zal zich tot het uiterste inspannen om deze bedrijfsverplaatsing zo spoedig mogelijk te doen plaatsvinden.

c. Binnen 1½ jaar nadat er een bouwvergunning en voorzover van toepassing een milieuvergunning zal zijn verkregen, dient verkoper het verkochte leeg te hebben opgeleverd.

d. Voor iedere maand dat dit gebruik langer duurt, zal verkoper aan koper een nader te bepalen marktconforme vergoeding betalen.

e. Koper zal bij de gemeente Overbetuwe nader onderzoek doen naar een mogelijke bedrijfsverplaatsing van het bedrijf van verkoper naar het nieuwe deel van het industrieterrein in Heteren.

f. Verkoper spreekt de intentie uit in principe naar deze lokatie te willen verhuizen.

4.2

[appellant] heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd (vordering a.) dat de Woningstichting zal worden veroordeeld tot betaling van € 960.000 en (vordering b.) tot het verlenen van medewerking aan de juridische levering van het verkochte aan haar, met haar veroordeling in de proceskosten. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld, onder meer op grond dat [appellant] jegens de Woningstichting is tekortgeschoten in zowel de inspanningsverplichting van artikel 5 onder b van de Intentieverklaring als de verplichting om de Woningstichting te informeren over de voortgang van de voor de bedrijfsverplaatsing nodige bestemmingsplanwijziging(en) en over de onderhandelingen met de gemeente Overbetuwe.

4.3

In hoger beroep heeft [appellant] haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen gehandhaafd en daaraan, verkort weergegeven, toegevoegd (vordering c) dat voor recht zal worden verklaard dat artikel 4 sub a van de intentieverklaring tussen partijen geldt en (vordering d) dat de Woningstichting zal worden veroordeeld tot vergoeding van de nader bij staat op te maken schade, die [appellant] heeft geleden doordat de Woningstichting heeft geweigerd om € 960.000 aan [appellant] te betalen.

4.4

Met grief I en II heeft [appellant] betoogd dat de in artikel 5 sub b van de Intentieverklaring weergegeven inspanningsverplichting slechts geldt in de situatie die zal ontstaan na juridische levering van het verkochte perceel aan de Woningstichting. Nu de Woningstichting deze uitleg heeft bestreden, moet eerst de inhoud van de inspanningsverplichtingen van [appellant] worden vastgesteld. Hierbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan artikel 5 sub b van (de schriftelijke vastlegging van) de Intentieverklaring mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (
Haviltex).

4.5

Volgens [appellant] moet artikel 5 sub b grammaticaal worden uitgelegd en blijkt uit de tekst daarvan en uit het feit dat de Woningstichting er, gelet op het bepaalde in de artikelen 5a tot en met 5f, belang bij had om de periode tussen de juridische levering van het verkochte en de bedrijfsverplaatsing kort te laten duren, dat artikel 5 sub b uitsluitend betrekking heeft op de periode ná de juridische levering. De Woningstichting leidt daarentegen uit dezelfde tekst af dat artikel 5 sub b van de aanvang af heeft gegolden, nu de tekst van dat artikellid geen tijdsbeperking bevat, evenmin als de overige bepalingen van artikel 5.

4.6

Beide partijen nemen de tekst van artikel 5 sub b tot uitgangspunt, zodat het hof dat ook zal doen. Het zal echter bij uitleg van de onderhavige bepaling ook letten op de verdere inhoud van de Intentieverklaring en op het door [appellant] bedoelde belang van de Woningstichting bij beperking van de periode tussen de betaling van 80% van de koopsom en de bedrijfsverplaatsing. Dit belang was indertijd aanwezig, doordat de Woningstichting, naar partijen zich bij het aangaan van de overeenkomst moeten hebben gerealiseerd, zich verplichtte tot betaling van een aanzienlijk deel van de koopprijs, terwijl het gekochte pas veel later voor de uitvoering van haar bouwplannen beschikbaar zou komen. Artikel 5 sub a en sub c hebben blijkens de tekst daarvan kennelijk uitsluitend betrekking op de periode vanaf de juridische levering: onder a is opgenomen dat [appellant] het verkochte om niet zou mogen blijven gebruiken, maar voor dit gebruik had zij tot de overdracht geen contractueel beding nodig, omdat zij zo lang eigenaresse van het perceel was. In artikel 5 sub c wordt deze termijn van het gebruik om niet begrensd tot 1½ jaar vanaf de verlening van de vergunningen die [appellant] nodig zou hebben om haar bedrijf op de nieuwe locatie te kunnen huisvesten. Dat de in artikel 5 sub b van de Intentieverklaring beschreven inspanningsverplichting op [appellant] daarentegen al rustte vanaf het sluiten van de overeenkomst heeft de Woningstichting in dat licht onvoldoende onderbouwd.

4.7

Een dergelijke verbintenis kan tevens op grond van de aanvullende werking van artikel 6:248 lid 1 BW op [appellant] rusten, maar in dat geval had het op de weg gelegen van Woningstichting om te stellen welke inhoud die verplichting had. Nu die verplichting niet in het contract staat beschreven, hangt die inhoud immers af van bijkomende feiten en omstandigheden, waaromtrent Woningstichting onvoldoende heeft gesteld. De eerste twee grieven zijn dan ook gegrond.

4.8

In het kader van grief III heeft [appellant] bestreden dat zij een op haar rustende informatieverplichting jegens Woningstichting heeft geschonden en met grief IV dat, indien daarvan al sprake zou zijn geweest, nakoming van deze verplichting blijvend onmogelijk is. Partijen zijn het erover eens dat [appellant] informatie aan Woningstichting moest geven over de besprekingen die zij met de gemeente voerde, maar [appellant] betwist dat zij te weinig informatie heeft verstrekt. De Woningstichting, die heeft gesteld dat [appellant] in deze verplichting tekortgeschoten is en dat nakoming
tijdighad moeten gebeuren, zodat de tekortkoming niet kan worden hersteld, heeft niet door het stellen van feiten of omstandigheden toegelicht welke informatie [appellant] haar uit hoofde van de Intentieverklaring, zoals deze aan de hand van het hiervoor reeds aangehaalde Haviltexcriterium moet worden uitgelegd, (eerder) had moeten verstrekken en wanneer zij dat uiterlijk had moeten doen. De stelling dat aan de informatieverplichting een termijn was verbonden, en welke termijn dat was, is dan ook in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan ongegrond. Dit heeft tot gevolg dat niet is gebleken van de niet-nakoming van de informatieverplichtingen, laat staan van het blijvend onmogelijk zijn van de nakoming daarvan.

4.9

Op grond van het vorenstaande was in beginsel een ingebrekestelling nodig om de Woningstichting bevoegd te maken tot ontbinding van de overeenkomst, zowel indien dit op grond van de niet-nakoming van de inspanningsverbintenis van artikel 5 sub b van de Intentieverklaring gebeurde, als indien het daarbij om wanprestatie met betrekking tot de informatieverplichting ging. Niet is gebleken dat de Woningstichting ingebrekestellingen heeft verzonden; de brieven van 15 november 2012 en 22 januari 2013 (waarin om informatie wordt gevraagd) houden geen ingebrekestelling in. De grieven III en IV zijn eveneens gegrond.

4.1

In hoger beroep moet daarom, op grond van de devolutieve werking daarvan, worden beoordeeld in hoeverre de Woningstichting zich in eerste aanleg met succes heeft beroepen op het intreden van de ontbindende voorwaarde van artikel 4 onder a van de Intentieverklaring. Volgens de tekst hiervan volgt ontbinding wanneer binnen een nader over een te komen redelijke termijn geen vooruitzicht bestaat op de bedrijfsverplaatsing. Partijen hebben deze termijn echter niet nader met elkaar vastgesteld. Wel heeft de Woningstichting [appellant] verschillende keren uitgenodigd om die termijn alsnog nader te bepalen, maar dat leverde geen overeenkomst op. In haar conclusie van antwoord heeft de Woningstichting geklaagd over het telkens wisselen van de verlangens van [appellant] en de vertraging die hieruit voortvloeide, en heeft zij erop gewezen dat mededelingen van [appellant] haar (naar achteraf blijkt: ten onrechte) het vertrouwen hebben gegeven dat in 2010 zou worden gestart met de procedure tot wijziging van de bestemming van het terrein waarnaar [appellant] zijn bedrijf zou kunnen verplaatsen. Maar ook al ontstaat daaruit het beeld dat de procedure langer duurde dan in de overeenkomst was voorzien, deze vertraging kan niet alleen op het conto van [appellant] worden geschreven. In dit verband is onder meer van belang dat partijen in of omstreeks mei 2010 voor het eerst aan elkaar hebben medegedeeld dat zij zich aan de (niet ondertekende) Intentieverklaring zouden houden, zodat de vertraging gedurende de periode van vier jaren die daaraan vooraf gaat, gerechtvaardigd wordt door de onzekerheid waarin zij verkeerden ten aanzien van de precieze inhoud van de Intentieverklaring en de vraag of de wederpartij zich daaraan gebonden achtte. Hier komt bij dat de Woningstichting in september 2010, kort nadat partijen elkaar hadden bevestigd zich aan de overeenkomst te zullen houden, - na dit aanvankelijk aan [appellant] te hebben voorgespiegeld - heeft geweigerd om de notaris opdracht te geven tot het opstellen van een leveringsakte omdat onduidelijk was of [appellant] haar bedrijf zou kunnen verplaatsen. Hierdoor kreeg [appellant] er te meer belang bij om zich niet jegens de gemeente te committeren, doordat weer onzekerder werd of Woningstichting de Intentieverklaring zou uitvoeren. Vervolgens heeft Woningstichting in april 2011 [appellant] verzocht om aanpassing (‘actualisatie’) van de Intentieverklaring, hetgeen opnieuw reden gaf om vraagtekens te zetten bij de uitvoering van de Intentieverklaring. Nadat [appellant] aan de Woningstichting had bericht dat de oplevering (de ingebruikneming van het verkochte door de Woningstichting) pas na 1 januari 2013 zou kunnen plaatsvinden, heeft de Woningstichting nog wel vruchteloos voorstellen gedaan om de termijn van artikel 4 sub a te concretiseren, maar indien [appellant] daaraan had moeten meewerken, heeft haar weigering daartoe de Woningstichting nog niet bevoegd gemaakt om die termijn eenzijdig vast te stellen. Dat [appellant] geen duidelijkheid van zaken kon geven over het verloop van de bestuursrechtelijke procedures, zoals in de conclusie van antwoord onder 52 is gesteld, en dat de door [appellant] uiteindelijk met de gemeente gesloten koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde bevatte, waarmee die overeenkomst afhankelijk werd gemaakt van de uitvoering van de Intentieverklaring, leidt ook al niet tot het oordeel dat Woningstichting daaraan een grond had kunnen ontlenen om de overeenkomst te ontbinden. Dit is niet anders, nu de periode vanaf het sluiten van de overeenkomst (in 2006) tot 22 januari 2013 (de brief waarmee de Woningstichting eenzijdig een termijn vaststelde) lang is geweest. Woningstichting heeft verder ook niet onderbouwd dat hier sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard, dat [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van artikel 4 sub a mag verwachten. Gelet op het vorenstaande heeft Woningstichting onvoldoende onderbouwd dat de ontbindende voorwaarde van artikel 4 sub a van de Intentieverklaring in werking is getreden. Dit betekent dat de overeenkomst ongewijzigd in stand is gebleven.

4.11

Partijen zijn het oneens over de vraag of de vorderingen van [appellant] tot afname van het perceel en tot betaling van het eerste gedeelte (80%) van de koopsom opeisbaar zijn. Volgens [appellant] is in de overeenkomst geen tijd voor de nakoming van deze verbintenissen bepaald, zodat zij direct opeisbaar zijn geworden (zie artikel 6:38 BW). De Woningstichting heeft in de randnummers 94 en volgende van haar conclusie van antwoord aangevoerd dat partijen met de getroffen regeling, volgens welke zij na betaling van 80% van de koopsom nog geruime tijd geen gebruik kon gaan maken van het perceel, [appellant] in staat hebben willen stellen om een deel van de kosten van de bedrijfsverplaatsing te kunnen financieren: zolang de bedrijfsverplaatsing nog onzeker is, heeft [appellant] de koopsom niet nodig. Enig belang bij de juridische levering (en de voldoening van de koopsom) heeft [appellant] dus niet. Daarmee is de vordering tot betaling niet opeisbaar, althans kan de Woningstichting zich beroepen op een opschortingsrecht, aldus de Woningstichting.

4.12

Zoals reeds overwogen komt het bij de uitleg van de overeenkomst aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het ligt op de door de Woningstichting aangevoerde gronden voor de hand dat zij zich niet heeft willen verbinden om de investering van € 960.000 te plegen zolang niet voldoende duidelijk is dat het bedrijf van [appellant] zou kunnen worden verplaatst. Zolang dit niet zeker is, kan immers de ontbindende voorwaarde van artikel 4 sub a in werking treden. Daarom gaat het hof uit van de door de Woningstichting gegeven uitleg, dat nakoming van haar verplichtingen tot afname van het perceel en betaling van het eerste koopsomdeel pas opeisbaar zouden worden zodra voldoende zeker zal zijn dat de bedrijfsverplaatsing mogelijk is, ook al staat dit niet met zoveel woorden in de tekst van het contract.

4.13

Volgens pagina 19 van de dagvaarding in eerste aanleg verkeert de Woningstichting in (schuldeisers)verzuim door te weigeren om aan het transport van het verkochte perceel mee te werken en kan zij daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) geen beroep meer doen op het ontbreken van de opeisbaarheid van de koopsom, omdat de levering nog niet heeft plaatsgevonden. Dit beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is ongegrond: het enkele feit dat een niet-opeisbare verbintenis nog moet worden nagekomen, maakt die verbintenis nog niet opeisbaar. Ook indien uit de brief van 22 januari 2013 zou moeten worden afgeleid dat de Woningstichting de Intentieverklaring niet zal nakomen, en artikel 6:80 BW [appellant] bevoegd zou hebben gemaakt om de gevolgen van niet-nakoming al vóór de opeisbaarheid te laten intreden, zou dit nog niet tot gevolg hebben dat de Woningstichting het perceel nu al zou moeten afnemen en 80% van de koopsom zou moeten betalen. Hiervoor is immers geoordeeld dat het beroep van de Woningstichting op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde niet opgaat, maar dat die voorwaarde wel nog steeds tussen partijen geldt, zij het dat partijen hebben verzuimd een nadere termijn overeen te komen.

4.14

De conclusie is dat de oorspronkelijke vorderingen van [appellant] in het bestreden vonnis terecht zijn afgewezen omdat zij niet opeisbaar zijn. Feiten of omstandigheden, die tot een ander oordeel kunnen leiden, zijn niet gesteld. Aan bewijslevering door getuigen, zoals door beide partijen aangeboden, komt het hof daarom niet toe.

4.15

De vordering onder d., die voor het eerst in hoger beroep is ingesteld en die ertoe strekt om vast te stellen dat de Woningstichting wegens wanprestatie aan [appellant] schadevergoeding is verschuldigd, blijkt ongegrond, omdat daarin ten onrechte ervan uitgegaan wordt dat de vorderingen tot afname en betaling opeisbaar zijn. De door [appellant] eveneens voor het eerst in hoger beroep ingestelde vordering onder c., tot het vaststellen van de verbindendheid van artikel 4 sub a van de Intentieverklaring, is daarentegen toewijsbaar: de overeenkomst geldt onverkort, al moeten partijen met elkaar onderhandelen over de vaststelling van de in artikel 4 sub a bedoelde redelijke termijn waarbinnen vooruitzicht moet bestaan op verplaatsing van [appellant] bedrijf. De Woningstichting heeft in haar memorie van antwoord onder 29.1 het hof verzocht om de termijn van artikel 4 sub a vast te stellen, maar nu zij in eerste aanleg geen eis in reconventie heeft ingesteld en dat niet voor het eerst in hoger beroep kan doen, verklaart het hof haar daarin niet-ontvankelijk. Het hof kan daarover dus niet beslissen, daargelaten dat [appellant] op het reconventionele verzoek niet heeft kunnen reageren.

4.16

Grief V heeft uitsluitend een eigen grondslag voor zover daarin wordt geklaagd over de in eerste aanleg gegeven kostenveroordeling. Gelet op de uitkomst van de procedure sluit het hof zich echter bij die beslissing aan. De grief faalt.

5.De slotsom

5.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Uitsluitend de in hoger beroep ingestelde vordering c. is gegrond en zal hierna worden toegewezen. Vordering d. zal hierna worden afgewezen.

5.2

Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten zullen aan de zijde van de Woningstichting worden vastgesteld op € 5.114 aan betaald griffierecht en € 3.895 wegens salaris van de advocaat, overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt, tarief VII), te verhogen met de wettelijke rente daarover zoals hierna vermeld.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart de Woningstichting niet-ontvankelijk in haar voor het eerst in hoger beroep ingestelde tegenvordering tot het vaststellen van de termijn van artikel 4 sub a van de Intentieverklaring;

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 18 december 2013;

verklaart voor recht dat artikel 4 sub a van de Intentieverklaring tussen partijen geldt en dat daarop een beroep kan worden gedaan, zodra binnen een door partijen nader overeen te komen termijn er geen vooruitzicht meer bestaat op verplaatsing van het bedrijf van [appellant];

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Woningstichting vastgesteld op € 5.114 voor verschotten en op €3.895 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders in hoger beroep gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, D.J. Buijs en O.E. Mulder en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2015.