Uitspraak
GERECHTSHOF Arnhem - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 14/01075
uitspraakdatum: 24 juni 2015
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 28 augustus 2014, nummer Lee 13/2594, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Tytsjerksteradiel(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Tytsjerksteradiel(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 97 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 285.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 augustus 2014 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [A]. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 97 te [Z]. (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in 2006 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van 483 m³ en een kaveloppervlakte van 399 m².
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 260.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat de inhoud van de onroerende zaak niet juist is berekend, de WOZ-waarde in 2013 nauwelijks lager was dan in 2012 terwijl de gemiddelde woningprijzen met 5 percent zijn gedaald en dat de ligging tegenover een appartementencomplex een waardedrukkende invloed heeft.
3.3
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.
4.3
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg ter onderbouwing van de waarde “een taxatieverslag woningen” en in hoger beroep een matrix, en nadere informatie bestaande uit foto’s en plattegronden overgelegd. In de matrix staan onder meer de volgende gegevens van de onroerende zaak en de referentie-objecten die eveneens in [Z] zijn gelegen.
Object
Inhoud hoofdgebouw
Oppervl.
verkoopdatum
transactiewaarde
[a-straat] 97
483
399
[a-straat] 125
423
248
24-12-2012
€ 238.000
[b-straat] 16
434
361
28-10-2011
€ 270.000
[b-straat] 41
490
375
01-04-2011
€ 268.000
[b-straat] 32
402
351
01-03-2011
€ 260.000
4.4
De referentie-objecten zijn alle van het type twee-onder-één-kap en zij hebben alle een schilddak, met uitzondering van [b-straat] 32, deze woning heeft een zadeldak. Het referentieobject [a-straat] 125 heeft hetzelfde bouwjaar als de onroerende zaak, de objecten aan de [b-straat] zijn gebouwd in de jaren 2002-2004.
4.5
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. De in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten zijn wat betreft, ligging, type en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is in voldoende mate rekening gehouden.
4.6
Aan het onder 4.5 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.
4.7
In de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopcijfers is de waardeontwikkeling van de woningmarkt verdisconteerd. Hieraan doet niet af dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak tussen de vorige peildatum en de onderhavige minder sterk is gedaald dan het gemiddelde prijspeil van woningen in Friesland (blijkens CBS verkoopprijzen prijsindex van bestaande woningen) in deze periode.
4.8
Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de inhoud niet juist is berekend heeft de heffingsambtenaar ter zitting in hoger beroep verklaard dat de inhoud is berekend aan de hand van de NEN 2580 norm. Het Hof acht deze verklaring geloofwaardig. De als bijgebouw in de matrix aangeduide overkappingen en carports zijn alle voor een vast bedrag gewaardeerd. Voor een overkapping is een waarde in aanmerking genomen van € 1.000. Ter zitting is voorts naar voren gekomen dat de uitbreiding van de garage door belanghebbende als slaapvertrek wordt gebruikt. Gelet hierop is de verlenging van de garage terecht tot het hoofdgebouw gerekend.
4.9
Ten aanzien van de ligging acht het Hof van belang dat het referentieobject [a-straat] 125 eveneens is gelegen tegen over een appartementencomplex. Voor zover deze omstandigheid waardedrukkend is, is dit in de transactieprijs verdisconteerd. Voor het verschil tussen deze transactieprijs en de onderhavige waarde wordt in de matrix bij dit referentieobject aangetekend dat deze woning beschikt over minder inhoud, een kleinere kavel en dat het geen hoekperceel betreft. Het Hof acht hiermee het verschil tussen de transactieprijs en de onderhavige WOZ waarde voldoende verklaard.
4.1
Voor zover belanghebbende in appel nog aanvoert dat de heffingsambtenaar ten onrechte in de loop van de procedure andere referentieobjecten heeft gehanteerd, overweegt het Hof dat het de heffingsambtenaar vrij staat zijn keuze van de gebruikte verkopen in de loop van de procedure te wijzigen.
4.11
Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan geoordeeld dient te worden dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld treffen de grieven van belanghebbende geen doel.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr.
J. Huiskes, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 24 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong)
(B. van Walderveen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 juni 2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.