2.2De waarde van de onroerende zaak is door [B], WOZ-taxateur o.z., voornoemd, (hierna: de taxateur), getaxeerd op € 87.000. In het taxatierapport, dat is opgemaakt op 17 april 2014, is onder meer het volgende vermeld:
“
Vloeroppervlakten
(…)
Kantoor ruimtecirca 73m2 100% = 73 m2
Opslag/magazijncirca 56 m2 25% = 14 m2
Oppervlakte totaal primaircirca 129 m2 Primair totaal 87 m2
Taxatieopbouw
(…)
DeelobjectenVloeroppervlakten Huur per m2 Huurwaarde
Kantoorruimte73 m2 € 106,-- € 7.738,--
Opslag/magazijn56 m2 € 26,-- € 1.456,--
TotaalExcl. omzetbelasting € 9.194,--
WAARDEBEPALING
bruto-huurwaarde (exclusief omzetbelasting) x kapitalisatiefactor (9,5)
waarde in het economische verkeer: € 87.000,-- (afgerond)
vastgestelde waarde: € 87.000,-- (afgerond)”
Verder bevat het taxatierapport ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor de volgende gegevens:
Adres Verkoopdatum Verkoopsom Huur p/j. Kapit. Factor
[b-straat] 32 12-04-2012 € 231.500 € 20.944 11,05
[c-straat] 1 03-01-2011 € 85.500 € 7.076 12,08
[d-straat] 68-11 10-09-2012 € 85.000 € 8.004 10,62
[e-straat] 151 04-12-2012 € 148.000 € 9.828 15,06
Het taxatierapport vermeldt voorts “De objecten [c-straat] 1, [d-straat] 68-11 en [e-straat] 151 zijn in lege en onverhuurde staat verkocht. Het object [b-straat] 32 is daarentegen in verhuurde staat verkocht. (…) Ter controle van de uit de marktcijfers afgeleide kapitalisatiefactor wordt deze ook berekend aan de hand van de BAR/NAR-methode. (…) Bij de berekening van de kapitalisatiefactor aan de hand van de BAR/NAR-methode is gebruik gemaakt van de landelijke taxatiewijzer “Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari 2012.”.
Tevens bevat het taxatierapport een opgave van vergelijkingsobjecten. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld:
Adres Verkoopdatum Totale opp. Getaxat. Kapitalisatie
Verkoopprijs Primaire opp. Prim. huur factor
[b-straat] 32 12-04-2012 366 m2 € 112/m2 11,05
€ 231.500 187 m²
[c-straat] 1 03-01-2011 61 m2 € 116/m2 12,08
€ 85.500 61 m2
[d-straat] 68-11 10-09-2012 69 m2 € 116/m2 10,62
€ 148.000 69 m²
[e-straat] 04-12-2012 96 m2 € 117/m2 15,06
151 € 148.000 84 m²
Adres Huurdatum Totale opp. Geanalys.
Huurovk. Primaire opp. Prim. huur
[f-straat] 50 01-07-2013 131 m2 € 121/m2
€ 12.000 98,75 m²
[f-straat] 60 01-03-2013 131 m2 € 126/m2
€ 12.500 98,75 m2
[a-straat] 69 01-02-2012 119 m2 € 175/m2
€ 20.940 119 m²
[a-straat] 73 01-02-2013 62 m2 € 137/m2
€ 8.500 62 m²