Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.145.691
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, afdeling civiel recht, locatie Utrecht 347503
arrest van de derde kamer van 23 juni 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[appellante],
gevestigd te [plaatsnaam],
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. X.H.C. Woodhouse,
tegen:
1.[geïntimeerde sub 1],
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [plaatsnaam],
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het voorwaardelijk incidenteel beroep,
advocaat: mr. C. Krijger.
Appellante zal [appellante] worden genoemd. Geïntimeerde sub 1 zal hierna [geïntimeerde sub 1], geïntimeerde sub 2 [geïntimeerde sub 2] en geïntimeerden gezamenlijk zullen [geïntimeerden] worden genoemd.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 8 mei 2013 (verstekvonnis), 17 juli 2013 (comparitievonnis in verzet) en 12 maart 2014 (eindvonnis in verzet) die de rechtbank Midden-Nederland (handelskamer) tussen [appellante] als eiseres/gedaagde in verzet en [geïntimeerden] als gedaagde/eisers in verzet heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 28 maart 2014,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord,
- de schriftelijke pleidooien overeenkomstig de pleitnotities van beide partijen.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.17. van het bestreden vonnis van 12 maart 2014.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende. Op 11 mei 2011 hebben [geïntimeerden] met [appellante] mondeling overeenstemming bereikt over de koop van een woon-/kantoorobject aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] voor een koopsom van € 480.000,-. Partijen hebben de overeenkomst op 23/26 mei 2012 getekend. Zij zijn daarbij overeengekomen dat de onroerende zaak op 1 september 2011 aan [geïntimeerden] zal worden geleverd. [geïntimeerde sub 1] heeft bij e-mailbericht van 11 april 2012 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst. Dat artikel bepaalt, voor zover hier van belang, dat de overeenkomst door koper kan worden ontbonden indien hij op 10 juni 2011 voor de financiering van de onroerende zaak voor minimaal € 200.000,- tegen normale voorwaarden geen hypothecaire geldlening of aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen (hierna: het financieringsvoorbehoud). Voorts is in dat artikel vastgelegd dat [geïntimeerden] de overeenkomst kunnen ontbinden indien uiterlijk op 17 juni 2011 uit een aanvullend uit te voeren oriënterend bodemonderzoek blijkt dat de in een bodemonderzoek van 11 juni 2002 geconstateerde bodemverontreiniging is toegenomen of uitgebreid, mits deze vervuiling actueel milieuhygiënische risico’s heeft dan wel sprake is van een saneringsverplichting (hierna: het vervuilingsvoorbehoud). Bij brief van 21 augustus 2012 heeft [appellante] aan [geïntimeerden] meegedeeld dat zij de ontbindende voorwaarden niet (tijdig) hebben ingeroepen, waardoor de koopovereenkomst definitief is geworden en zij gehouden zijn om hun verplichtingen uit deze overeenkomst na te komen. [geïntimeerden] zijn in laatstgenoemde brief gesommeerd alsnog de in de koopovereenkomst overeengekomen waarborgsom van € 48.000,- te storten en hun medewerking te verlenen aan het passeren van de notariële akte, bij gebreke waarvan de overeenkomst werd ontbonden en [appellante] aanspraak maakte op de contractuele boete van € 48.000,-. [geïntimeerden] hebben aan de sommatie geen gehoor gegeven, waarna [appellante] bij brief van 5 oktober 2012 de koopovereenkomst heeft ontbonden en aanspraak heeft gemaakt op laatstgenoemd bedrag.
4.2
[appellante] heeft, kort weergegeven, in eerste aanleg gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 11 mei 2011 per 5 oktober 2012 is ontbonden, althans – voor het geval de koopovereenkomst van 11 mei 2011 niet ontbonden zou zijn – de tussen partijen gesloten koopovereenkomst per de eerst mogelijke datum te ontbinden;
II. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 48.000,-, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
III. [geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten.
4.3
De rechtbank heeft bij vonnis van 8 mei 2013 de vordering van [appellante] bij verstek toegewezen. Vervolgens zijn [geïntimeerden] in verzet gekomen. De rechtbank heeft bij vonnis van 12 maart 2014 het verstekvonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vordering van [appellante] alsnog afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de verstek- en verzetprocedure, met uitzondering van de kosten van de verzetdagvaarding. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering heeft [appellante] in het principaal hoger beroep drie grieven gericht.
4.4
Met de grieven komt [appellante] op, kort weergegeven, tegen het oordeel van de rechtbank dat partijen de overeengekomen termijnen voor ontbinding hebben losgelaten, althans dat [geïntimeerden] dit redelijkerwijs zo heeft mogen begrijpen, zodat [geïntimeerden] de ontbindende voorwaarden op 11 april 2012 nog konden inroepen, de koopovereenkomst op deze datum is komen te vervallen en [geïntimeerden] geen boete hebben verbeurd. De grieven leggen het geschil in volle omvang ter beoordeling voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.5
Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerden], consument-kopers die niet door een eigen adviseur werden bijgestaan, vóór het verstrijken van de voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud geldende termijn hebben aangegeven mogelijk de financiering niet rond te krijgen en dat [appellante] op 8 juni 2011 van [geïntimeerden] de afwijzing van Rabobank van de door hen ingediende financieringsaanvraag heeft ontvangen. Als onweersproken staat ook vast dat [geïntimeerde sub 1] hierna in een telefoongesprek met [de makelaar], de makelaar van [appellante], heeft laten weten dat ABN AMRO niet tijdig zal reageren op de bij deze bank ingediende financieringsaanvraag en dat de makelaar daarop heeft gereageerd met de woorden: “dan wachten we daarop”. [geïntimeerden] zijn er – ook na tussenkomst van [de makelaar] en [de financieel adviseur], de financieel adviseur van [appellante] – echter niet in geslaagd een hypothecaire geldlening van ABN AMRO te verkrijgen. Partijen zijn vervolgens in overleg en in onderhandeling gebleven omtrent de mogelijkheden om de financiering te realiseren. Op de op voorspraak van [de financieel adviseur] door [geïntimeerden] bij SNS ingediende financieringsaanvraag is door deze bank eveneens afwijzend gereageerd. Op 25 november 2011 heeft ook ING aan [geïntimeerden] meegedeeld geen hypothecaire geldlening te zullen verstrekken. Op 2 december 2011 heeft [geïntimeerde sub 1] via [de makelaar] een voorstel ontvangen van [appellante] om van haar geld te lenen. Op 25 januari 2012 heeft [de makelaar] ter zake van dat voorstel aan [geïntimeerde sub 1] een herinnering gestuurd, waarna [geïntimeerde sub 1] en [de makelaar] tot medio april 2012 diverse malen over en weer hebben gemaild over het rondkrijgen van de financiering en het al dan niet doorgang laten vinden van de koopovereenkomst.
4.6
Het hof is met de rechtbank van oordeel dat uit voormelde gang van zaken volgt dat beide partijen de in de koopovereenkomst genoemde termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud hebben losgelaten, althans dat [geïntimeerden] dit redelijkerwijs zo hebben mogen begrijpen. Hierbij weegt ook mee dat vast staat dat partijen geen nadere leveringsdatum voor de onroerende zaak zijn overeengekomen en dat [appellante] eerst op 21 augustus 2012 – dus na het beroep van [geïntimeerde sub 1] op de ontbindende voorwaarden van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst – om betaling van de waarborgsom heeft aangedrongen. Dat partijen voormelde termijn hebben losgelaten, althans dat [geïntimeerden] dit redelijkerwijs zo hebben mogen begrijpen, blijkt eveneens uit het feit dat [appellante] met [geïntimeerden] heeft afgesproken dat er een aanvullend onderzoek naar de bodemverontreiniging zou worden ingesteld. Niet in geding is dat dit aanvullende onderzoek pas na de in artikel 14 van Pro de koopovereenkomst genoemde data is verricht.
4.7
De subsidiaire stelling van [appellante] dat het loslaten van de termijnen van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst nietig is, omdat dat niet schriftelijk in de zin van artikel 7:2 BW Pro is gebeurd, wordt verworpen. Daargelaten dat voormeld artikel niet aan [appellante] als verkoper, maar juist aan [geïntimeerden] als consument-kopers bescherming beoogt te bieden, geldt het schriftelijkheidsvereiste blijkens de tekst van artikel 7:2 BW Pro slechts voor het aangaan van de koop. Er is geen regel die meebrengt dat het wijzigen dan wel loslaten van termijnen zoals de onderhavige zonder schriftelijke vastlegging ervan, nietig is.
4.8
Vast staat dat partijen op, althans kort voor 11 april 2012 nog met elkaar in overleg waren over de financiering, zodat in het licht van het hiervoor overwogene niet kan worden gezegd dat [geïntimeerden] de ontbindende voorwaarde van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst niet tijdig hebben ingeroepen. [appellante] heeft nog betoogd dat [geïntimeerden] geen beroep toekomen op het financieringsvoorbehoud, omdat [appellante] aan [geïntimeerden] een financieringsaanbod heeft gedaan volgens marktconforme voorwaarden. Dit betoog stuit echter af op het feit dat [appellante] geen erkende geldverstrekkende instelling is. Voorts heeft [appellante] in het licht van het verweer van [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd dat de door haar aangeboden hypothecaire geldlening met een looptijd van vijf jaar als marktconform kan worden aangemerkt.
4.9
Gelet op het vorenstaande is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] op 11 april 2012 een geldig beroep op artikel 14 van Pro de koopovereenkomst hebben gedaan. Dit brengt mee dat op voormelde datum de koopovereenkomst op grond van de artikelen 6:21 en 6:22 BW is komen te vervallen, zodat het beroep van [appellante] op ontbinding per 5 oktober 2012 faalt en de rechtsgrond aan de vordering ter zake van de waarborgsom is komen te ontvallen. Aan dit oordeel kan niet afdoen de stelling van [appellante] dat [geïntimeerden] vanaf 17 juni 2011 van rechtswege in verzuim verkeerden door de waarborgsom niet te voldoen, nu – hoewel de waarborgsom volgens de koopovereenkomst uiterlijk op 16 juni 2011 gestort had moeten zijn – op 17 juni 2011 nog geenszins duidelijk was geworden of [geïntimeerden] een hypothecaire geldlening zouden kunnen krijgen. Dit laatste was [appellante] ook bekend en heeft ertoe geleid dat partijen de termijnen voor het inroepen van de ontbindende voorwaarden hebben losgelaten. Het gaat dan niet aan zekerheid te stellen voor de nakoming van de verplichting tot betaling van de waarborgsom dan wel tot het stellen van een bankgarantie, althans het niet stellen van bedoelde zekerheid kan er dan niet toe leiden dat [geïntimeerden] zich op 11 april 2012 niet konden beroepen op de ontbindende voorwaarden. Bovendien had de waarborgsom dan wel de bankgarantie, indien gestort c.q. gesteld, als gevolg van de ontbinding door [geïntimeerden] moeten worden geretourneerd.
4.1
De conclusie is dat de grieven in het principaal hoger beroep falen. Het door [appellante] gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Aan de bespreking van de incidentele grief van [geïntimeerden], die is ingediend onder de voorwaarde dat het principaal hoger beroep slaagt, komt het hof daarom niet toe.
5.De slotsom
Het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 704,- aan griffierecht en € 3.262,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief IV).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 12 maart 2014;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 704,- voor verschotten en op € 3.262,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, L.F. Wiggers-Rust en F.J. de Vries en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2015.