ECLI:NL:GHARL:2015:3767

• Datum uitspraak: 26 mei 2015
• Publicatiedatum: 26 mei 2015
• Zaaknummer: 200.166.893-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: D.H. de Witte; M.C.D. Boon-Niks; W.J. Overtoom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over paardenboerderij en voorzieningen in kort geding

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen de huurder en verhuurder van een paardenboerderij. De huurder heeft de accommodatie gehuurd voor het houden van paarden en het geven van therapieën met paarden. In het najaar van 2014 ontstaan er problemen tussen de partijen, waarbij beide partijen elkaar beschuldigen van bedreigingen en vernielingen. De huurder vordert in kort geding verschillende voorzieningen, die door de voorzieningenrechter grotendeels worden toegewezen. In hoger beroep beperkt het geschil zich tot de levering van water en elektra, de toegang tot de caravanruimte en de toegang van de verhuurder tot het gehuurde. Het hof oordeelt dat de verhuurder niet voldoende heeft aangetoond dat de watervoorziening ondergronds had moeten zijn en dat de elektra ondeugdelijk is. Het hof bevestigt dat de verhuurder contractueel verplicht is om water en elektra te leveren voor de activiteiten van de huurder. De toegang tot de caravanruimte wordt beperkter uitgelegd dan de huurder had verondersteld, en de verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.166.893/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel C/08/166479 / KG ZA 15-4)

arrest in kort geding van de eerste kamer van 26 mei 2015

in de zaak van

1. [appellant 1],

2.
[appellant 2],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna afzonderlijk:
[appellant 1] of
[appellant 2] ,

gezamenlijk:
[appellanten] ,

advocaat: mr. H.J. Schaatsbergen, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

[geïntimeerde], h.o.d.n. [X],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. M.H. Doornbos, kantoorhoudend te Zwolle.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 6 februari 2015 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle (hierna: de voorzieningenrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 maart 2015 (met grieven),

- de memorie van antwoord met producties,

- het gehouden pleidooi op 23 april 2015, waarbij akte is verleend voor de vooraf door [geïntimeerde] bij brief van 16 april 2015 toegezonden aanvullende producties en de advocaten hun standpunten hebben toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Van het pleidooi is proces-verbaal opgemaakt.

2.2

Na afloop van het pleidooi heeft het hof op het pleitdossier arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellanten] luidt:

"
(…) het vonnis van de Voorzieningenrechter in de Rechtbank Overijssel (…) te vernietigen voor zover het betreft de veroordelingen sub 5.2, 5.9, 5.15 en 5.16, het gebod sub 5.3 en het verbod sub 5.4; zulks met de bijbehorende dwangsomveroordelingen, en opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad de betreffende vorderingen van geïntimeerde alsnog af te wijzen onder haar veroordeling in de kosten van beide instanties ".

2.4

[geïntimeerde] voert verweer en heeft geconcludeerd [appellanten] niet-ontvankelijk te verklaren, althans de grieven te verwerpen met bekrachtiging van het bestreden vonnis.

3. De feiten

3.1

Tegen de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten onder 2.1. tot en met 2.21. van het vonnis, waarvan beroep, zijn vier grieven gericht. Met inachtneming van deze grieven stelt het hof hieronder de voor de beoordeling van de vordering in hoger beroep, mede gelet op de inhoud van de overgelegde en niet betwiste stukken, de relevante feiten opnieuw vast.

3.2

Onder de naam “[X]” oefent [geïntimeerde] een praktijk als psychologe uit, verhuurt zij pensionstallen en handelt zij in paarden. [geïntimeerde] is tevens directeur van de op 5 augustus 2009 opgerichte stichting ‘Stichting [Y]’. Deze stichting heeft tot doel het bevorderen van de psychische weerbaarheid van jongeren met depressieve klachten of een verhoogd risico daarop.

3.3

[de broer van appellant 2], broer van [appellant 2], is eigenaar van het perceel met opstallen plaatselijk bekend als [adres] te ([postcode]) [woonplaats] en de percelen kadastraal bekend als [percelen]. Deze percelen zijn door [de broer van appellant 2] aan [appellant 1] en/of [appellant 2] in gebruik gegeven.

3.4

Bij schriftelijke huurovereenkomst, gedateerd 25 juli 2013, heeft [appellant 1] aan [geïntimeerde] met ingang van 1 juli 2013 voor de duur van drie jaar in huur gegeven de paardenaccommodatie aan de [adres] te [woonplaats] (verder: het gehuurde). In artikel 6 van de huurovereenkomst is vermeld dat de eigenaar [de broer van appellant 2] met het aangaan van de huurovereenkomst instemt. [de broer van appellant 2] heeft de huurovereenkomst mede ondertekend.

In de huurovereenkomst is – voor zover thans van belang – het volgende opgenomen:

“ Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de paardenaccommodatie, (…) Het gaat hierbij om:

• Paardenschuur met 8 boxen, kantine en toilet
• Paardenbak
• Theorieruimte tussen paardenbak en paardenschuur
• Perceel weiland dat in het verlengde van de paardenbak ligt, met uitzondering van het voorste stuk (tot aan de eerste greppel) dat verhuurder als moestuin gebruikt
• Betonpad dat langs bovenstaand perceel weiland loopt
• 2 paddocks vooraan het erf
• Pleintje naast de paardenbak dat in overleg gebruikt kan worden als parkeerruimte (mits doorgang naar ligbox vrij wordt gehouden voor caravans en campers)

(…)

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

3.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 4.800,00 (…)

3.2.

Huurder is bovenop de huurprijs een vergoeding verschuldigd voor gebruik van water en elektra. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast.

(…)

3.4

Per betaalperiode van 1 kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst

- de huurprijs € 400

- het voorschot op de vergoeding voor water en elektra € 60

- vergoeding voor verzorging paarden € 250

-------

Totaal € 710,-

(…)

Leveringen en diensten

4 Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:

• water en elektra
• verzorging van de paarden, namelijk ’s-ochtends en ’s-avonds voeren en ’s-ochtends buitenzetten.

Bijzondere bepalingen

5 Huurder heeft de afgelopen maanden reeds een begin gemaakt met het opknappen van de accommodatie, en heeft toestemming om daarmee verder te gaan. Dit gaat bijvoorbeeld om:

(….)

elektra in paardenschuur opnieuw aanleggen

extra toilet bouwen naast theorieruimte

eventueel op termijn uitbreiden van theorieruimte naar groter gebouw waar ook een klein keukentje, toilet en kantoor in passen

(…)”

3.5

Het gehuurde wordt door [geïntimeerde] gebruikt als paardenstal, paardenhandelstal en praktijkruimte voor therapie met paarden.

3.6

Daarnaast is door [appellant 2] aan [geïntimeerde] tegen een vergoeding in gebruik gegeven de nabij het gehuurde gelegen kadastrale percelen [percelen], samen ter grootte van 6.13.50 ha en sectie S, nummer [perceel 3] gedeeltelijk, ter grootte van 0.81.60 ha (verder: de zomerweide). Partijen verschillen van mening voor welke periode deze overeenkomst is aangegaan, op welke periode de gebruiksvergoeding van € 750,- per ha betrekking heeft en wanneer de overeenkomst is geëindigd. Vanaf 1 april 2015 geldt de overeenkomst in ieder geval niet meer.

3.7

In het najaar van 2014 ontstaan tussen partijen problemen. Zo maakt [appellanten] bezwaar tegen het gebruik van [geïntimeerde] van de zomerweide na het einde van de zomer op 20 september 2014. [geïntimeerde] bericht [appellanten] bij e-mail van 4 oktober 2014 dat zij geen paardentaken voor [geïntimeerde] meer mogen uitvoeren en dat [geïntimeerde] de betaling voor die taken per direct heeft stopgezet. [appellanten] wendt zich tot de gemachtigde [gemachtigde], die het bestuur van de stichting [Y] bij e-mail van 8 oktober 2014 laat weten dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] na ommekomst van de drie jaarstermijn niet wordt verlengd en dat aan de zomerweide schade is toegebracht doordat [geïntimeerde] tegen de afspraken in van de zomerweide gebruik is blijven maken. Bij e-mail van 22 oktober 2014 is namens [appellanten] bezwaar gemaakt tegen het gebruik van de paardenaccommodatie na 22.30 uur. Verder voelen [appellanten] zich bedreigd en klagen daarover bij e-mail van 11 november 2014. [geïntimeerde] verwijt [appellanten] onder meer bij e-mail van 12 november 2014 dat zij de afrasteringen van de zomerweide meerdere keren hebben vernield, de poortgrepen van de zomerweide hebben verwijderd, zonder toestemming van [geïntimeerde] paarden uit de zomerweide hebben verplaatst naar het gehuurde en een ijzeren hek hebben geplaatst zodat [geïntimeerde] geen toegang meer tot de zomerweide heeft. Op 11 november 2014 doet [geïntimeerde] aangifte wegens vernieling van de afrastering van de zomerweide van welke aangifte een proces-verbaal is opgemaakt. Bij e-mail van 12 november 2014 laat [geïntimeerde] [appellanten] weten dat zij geen gebruik meer van de zomerweide zal maken. [geïntimeerde] is van mening dat zij voor dat gebruik wel tot 1 april 2015 heeft betaald, zodat [appellanten] voor 1 december 2014 het teveel betaalde bedrag van € 1.725,26 hebben terug te storten bij gebreke waarvan [geïntimeerde] vanaf 1 december 2014 het teveel betaalde bedrag zal verrekenen met de huur. Ook beklaagt [geïntimeerde] zich bij [appellanten] over de wijze waarop zij haar klanten tegemoet treedt, de sloten van de zadelkamer doorknipt, een auto in de nacht voor de staldeur geplaatst houdt en het ook na 1 oktober 2014 tegen de instructie van [geïntimeerde] en haar klanten in voeren van de paarden. De gemachtigde van [appellanten] beklaagt zich over de wijze waarop [geïntimeerde] haar bedrijf uitoefent en wendt zich niet alleen tot het bestuur van de stichting [Y], maar ook tot sponsors van de stichting, de klanten van [geïntimeerde], de politie en de gemeente [Z]. In een e-mail van 9 december 2014 laat [appellant 2] verschillende pensiongasten van [geïntimeerde] weten dat op 1 februari 2015 alle paarden van het terrein moeten zijn.

3.8

Bij e-mail van 4 november 2014 is [geïntimeerde] namens [appellant 1] en de eigenaar [de broer van appellant 2] bericht dat zij geen toegang meer heeft tot de caravanstalling.

3.9

Bij e-mail van 11 november 2014 is namens [appellanten] bij [geïntimeerde] geklaagd over de slechte staat van de elektrische voorzieningen in het gehuurde. Zo zouden elektrische bedradingen kris kras door de loods liggen of los en bloot aan de muur of aan de stopcontacten hangen. Bij e-mail van 17 november 2014 wordt aan [geïntimeerde] het verwijt gemaakt dat storingen in de woning van [appellanten] worden veroorzaakt doordat [geïntimeerde] de elektrische voorzieningen in het gehuurde niet juist heeft gemonteerd. Hierdoor kan kortsluiting ontstaan en is de veiligheid van mens, dier en gebouw in gevaar. De gemachtigde van [appellanten] meldt in de e-mail van 17 november 2014 dat hij vanwege de veiligheidsrisico’s [appellanten] heeft geadviseerd

“
om ’s avonds om 22.30 uur in hun meterkast de elektriciteit van [Y] uit te schakelen om het dan de volgende morgen weer aan te sluiten. ”

Dit advies hebben [appellanten] opgevolgd. Bij e-mail van 22 november 2014 kondigt de gemachtigde van [appellant 1] aan dat op 1 december 2014 de elektriciteitsvoorziening algeheel zal worden afgesloten.

[geïntimeerde] heeft de elektriciteitsvoorziening in de paardenstal laten controleren en aanpassen door een elektricien, de heer [Q 1] h.o.d.n. [Q 2]. Op 3 december 2014 heeft [Q 1] schriftelijk verklaard, dat hij de installatie in de paardenstal aan de eisen van NEN 1010 en 3140 heeft aangepast. Zo is er een nieuwe meterkast geplaatst met aardlekschakelaars en hoofdschakelaar. Verder is een aardpen geslagen en tl-lamp vervangen. Volgens [Q 1] is “
de installatie weer up to date en alle veiligheden aanwezig en getest en/of nagemeten op brandveiligheid en veiligheid t.b.v. de gebruiker(s) / dieren. ” Bij e-mail van 5 december 2014 heeft [geïntimeerde] deze schriftelijke verklaring van [Q 1] aan [appellanten] toegezonden met het verzoek de elektriciteit weer aan te sluiten. Aan dat verzoek is geen gevolg gegeven.

3.1

Eind november 2014 heeft [appellant 1] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat zij de caravanruimte, waar ingeval van vorst het water van het gehuurde kan worden afgesloten, niet meer mag betreden. Bij e-mail van 9 december 2014 verwijt [appellant 2] [geïntimeerde] dat zij de leidingen naar de zomerweide bovengronds heeft aangelegd en dat die waterleidingen verschillende keren kapot zijn getrokken waardoor de kosten van water “de pan uit zullen rijzen”.

3.11

De advocaat van [geïntimeerde] heeft op 27 november 2014 aangetekende brieven naar [appellant 1] en [appellant 2] gezonden. [appellant 1] is gesommeerd om haar verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen, waaronder de levering van water en elektra en het verlenen van toegang tot de caravanruimte om ingeval van vorst het water af te kunnen sluiten teneinde bevriezing van de leidingen te voorkomen. Daarnaast zijn [appellant 1] en [appellant 2] gesommeerd om zich in de toekomst te onthouden van elk onrechtmatig handelen jegens [geïntimeerde].

3.12

Op 10 december 2014 heeft [appellant 1] het gehuurde afgesloten van water. Bij e-mail van14 december 2014 is [geïntimeerde] bericht dat het water weer wordt aangesloten als de betalingsachterstand is ingelopen.

3.13

De advocaat van [geïntimeerde] sommeert [appellant 2] c.s. bij brief van 11 december 2014 het water en elektra in het gehuurde weer aan te sluiten. Aan deze sommatie wordt geen gevolg gegeven.

3.14

Verschillende klanten – onder wie [klanten 1 en 2], [klant 3], [klant 4], [klant 5], [klant 6] en [klant 7] - hebben [geïntimeerde] laten weten dat zij vanwege de problemen op de paardenboerderij hun overeenkomst met [geïntimeerde] (vroegtijdig) beëindigen.

4. De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerde] heeft bij dagvaarding in kort geding van 13 januari 2015 een negental voorzieningen gevorderd.

4.2

Na te hebben vastgesteld dat [geïntimeerde] bij haar voorzieningen spoedeisend belang heeft, stelt de voorzieningenrechter voorop dat beide partijen aan de huurovereenkomst zijn gebonden, zodat [appellant 1] [geïntimeerde] het ongestoorde en volledige huurgenot heeft te verschaffen. Hiervoor dient [geïntimeerde] toegang tot het gehuurde te hebben en is het [appellanten] niet toegestaan het gehuurde zonder toestemming van [geïntimeerde] te betreden.

Op de verhuurder [appellant 1] rust volgens de voorzieningenrechter de contractuele verplichting het gehuurde van water en elektriciteit te voorzien, zodat de daartoe strekkende vordering jegens [appellant 1] wordt toegewezen en jegens [appellant 2] wordt afgewezen. [appellant 2] handelt jegens [geïntimeerde] echter onrechtmatig als hij het water afsluit of de elektriciteit uitschakelt, zodat in zoverre de vordering jegens [appellant 2] wordt toegewezen.

Voor het overige oordeelt de voorzieningenrechter dat de stellingen die [geïntimeerde] aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd niet gemotiveerd worden bestreden.

4.3

De voorzieningenrechter:

(r.ov. 5.1 en 5.10) veroordeelt [appellant 1] op straffe van een dwangsom met onmiddellijke ingang tot aan het moment dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig zal zijn geëindigd aan [geïntimeerde] het volledige en ongestoorde huurgenot te verschaffen van het door [geïntimeerde] van [appellant 1] gehuurde ruimte;

(r.ov. 5.2 en 5.12) veroordeelt [appellanten] op straffe van een dwangsom zich te onthouden van het (doen) betreden van de door [geïntimeerde] gehuurde ruimtes, zijnde:

• de paardenschuur met 8 boxen, kantine en toilet,
• de paardenbak,
• de theorieruimte tussen paardenbak en paardenschuur,
• het perceel weiland dat in het verlengde van de paardenbak ligt, met uitzondering van het voorste stuk (tot aan de eerste greppel) dat verhuurder als moestuin gebruikt,
• het betonpad dat langs bovenstaand perceel weiland loopt,
• de 2 paddocks vooraan het erf
• het pleintje naast de paardenbak dat in overleg gebruikt kan worden als parkeerruimte (mits doorgang naar ligbox vrij wordt gehouden voor caravans en campers),
• het achterste gedeelte van de ligboxenstal,

(r.ov. 5.3 en 5.10) gebiedt [appellant 1] op straffe van een dwangsom om met onmiddellijke ingang het door [geïntimeerde] gehuurde van water en elektra te voorzien,

(r.ov. 5.4 en 5.11) verbiedt [appellanten] op straffe van een dwangsom het water en/of elektra ten behoeve van het door [geïntimeerde] gehuurde af te sluiten of uit te schakelen;

(r.ov. 5.5 en 5.12) verbiedt [appellanten] op straffe van een dwangsom zaken die eigendom zijn van [geïntimeerde] weg te nemen en/of te beschadigen,

(r.ov. 5.6 en 5.12) verbiedt [appellanten] op straffe van een dwangsom de pensionklanten van [geïntimeerde] aan te (doen) schrijven en/of aan te (doen) spreken over aangelegenheden betreffende de huurovereenkomst tussen [appellant 1] en [geïntimeerde],

(r.ov. 5.7 en 5.12) verbiedt [appellanten] op straffe van een dwangsom de bestuursleden, adviesraadleden, donateurs en sponsoren van de stichting [Y] aan te (doen) schrijven en/of aan te (doen) spreken over aangelegenheden betreffende de huurovereenkomst tussen [appellant 1] en [geïntimeerde],

(r.ov. 5.8 en 5.13) verbiedt [appellanten] op straffe van een dwangsom zich negatief en/of beledigend uit te (doen) laten over [geïntimeerde],

(r.ov. 5.9 en 5.14) veroordeelt [appellanten] om [geïntimeerde] toegang te verlenen tot de caravanruimte in verband met het kunnen afsluiten van het water ingeval van vorst,

(r.ov. 5.15 en 5.16) veroordeelt [appellanten] in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen,

(r.ov. 5.17 en 5.18) verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.

5. De beoordeling in hoger beroep

grieven en omvang beroep

5.1

[appellanten] heeft tegen het bestreden vonnis 7 grieven ontwikkeld, waarvan de
grieven I t/m IV zijn gericht tegen de vaststelling van de feiten. Het hof heeft de feiten met in achtneming van die grieven opnieuw vastgesteld, zodat [appellanten] bij de behandeling van die grieven geen belang meer heeft.

De overige drie grieven hebben betrekking op het aan [appellanten] gegeven verbod het gehuurde te betreden (grief VII), het aan [appellant 1] gegeven gebod het gehuurde van water en elektra te voorzien en het aan [appellanten] gegeven verbod het gehuurde van water en/of elektra af te sluiten (grief V), de veroordeling van [appellanten] om [geïntimeerde] toegang te verlenen tot de caravanruimte in verband met het kunnen afsluiten van het water ingeval van vorst (grief VI) en de proceskostenveroordeling.

5.2

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] uitgebreid toegelicht dat [appellant 1] volgens haar geen uitvoering heeft gegeven aan het vonnis van 6 februari 2015 en dat de door de voorzieningenrechter opgelegde dwangsommen zijn verbeurd. Het onderhavige geschil is echter geen executiegeschil zodat het hof aan deze stellingen voorbij zal gaan.

5.3

Voorts heeft [geïntimeerde] in hoger beroep betoogd dat haar schade verder is toegenomen en heeft zij concrete berekeningen van haar schade overgelegd. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg evenwel geen (voorschot op de) schadevergoeding gevorderd en heeft in hoger beroep daarvoor ook geen eiswijziging gedaan. Hierdoor behoeft op de door [geïntimeerde] gestelde schade niet te worden beslist.

spoedeisend belang

5.4

Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of een in kort geding gevorderde voorziening, hetzij na toewijzing hetzij na weigering daarvan, in hoger beroep voor toewijzing in aanmerking komt, zo nodig ambtshalve, mede dient te worden beoordeeld of de eisende partij ten tijde van het arrest van het hof bij die voorziening een spoedeisend belang heeft (ECLI:NL:HR:2002:AE3437 en ECLI:NL:HR:2002:AE4553). Evenals de voorzieningenrechter heeft geoordeeld acht het hof voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] (nog steeds) een spoedeisend belang bij de voorlopige voorziening heeft. De aan [appellant 1] verweten gedragingen verhinderen een doelmatig gebruik van het gehuurde. De hierdoor bij [geïntimeerde] ontstane situatie brengt mee dat [geïntimeerde] spoedeisend belang bij de door haar verzochte voorzieningen heeft.

kwalificatie overeenkomst

5.5

De voorzieningenrechter gaat er – in navolging van partijen – van uit dat de overeenkomst tussen partijen als een huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd. Tegen dit uitgangspunt is niet gegriefd zodat het hof daarvan ook heeft uit te gaan. `

aansluiting water

5.6

Met
grief V komt [appellant 1] op tegen r.ov. 4.4 van het bestreden vonnis, waarin de voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat [appellant 1] uit hoofde van de huurovereenkomst is gehouden het gehuurde van water te voorzien.

5.7

[appellant 1] voert aan dat bij aanvang van de huurovereenkomst alleen de paardenstal met 8 boxen een waterleiding met drinkbakken had. Eerst bij pleidooi heeft [appellant 1] daaraan toegevoegd dat bij het aangaan van de huurovereenkomst is afgesproken dat [geïntimeerde] de waterleiding opnieuw zou aanleggen. [geïntimeerde] heeft dat volgens [appellant 1] nagelaten. Weliswaar heeft [appellant 1] ermee ingestemd dat waterleidingen naar de paddocks, de winterweide en de zomerweide werden aangelegd maar heeft zij daaraan de voorwaarde verbonden dat de leidingen ondergronds en daarmee vorstvrij zouden zijn. [geïntimeerde] heeft echter de waterleidingen bovengronds aangelegd wat leidt tot bevriezingsgevaar en de kans dat de bovengrondse leidingen bij werkzaamheden worden stuk getrokken en gereden hetgeen ook verschillende keren is gebeurd. Bovendien zijn de waterleidingen ondeugdelijk doordat afsluiters, aftapkranen en keerkleppen ontbreken. Hierdoor is volgens [appellant 1] een enorme hoeveelheid water ongebruikt weggelopen. Mede ten gevolge hiervan zijn de kosten van water voor [appellant 1] substantieel gestegen. Voorts moet [appellant 1] in een noodsituatie het water kunnen afsluiten, hetgeen de voorzieningenrechter ten onrechte niet in de formulering van het dictum heeft opgenomen.

5.8

[geïntimeerde] betwist dat zij zich heeft verplicht de bestaande waterleiding te vervangen. Voorts was bij het aangaan van de huurovereenkomst in de paardenstal en de winterweide een waterleiding. [geïntimeerde] heeft alleen een waterleiding naar de zomerweide aangelegd en dat is met toestemming van [appellanten] gedaan. [appellanten] hebben daaraan niet de voorwaarde verbonden dat de waterleiding ondergronds moest worden aangelegd. Er is geen bevriezingsgevaar doordat voor de winter het gebruik van de zomerweide eindigde en de waterleiding naar de zomerweide door [geïntimeerde] werd afgesloten. In de afgelopen twee jaar is de waterleiding naar de zomerweide twee keer door het bedrijf dat de sloten hekkelde stukgetrokken. Het bedrijf heeft [geïntimeerde] dat meteen gemeld waarna [geïntimeerde] de watertoevoer tijdelijk heeft afgesloten en de waterleiding heeft gerepareerd. Hierdoor is geen grote hoeveelheid water verloren gegaan.

5.9

In artikel 4 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat water tot de door [appellant 1] te verzorgen bijkomende leveringen en diensten behoort. De voorzieningenrechter heeft daardoor naar het voorlopig oordeel van het hof op goede gronden geoordeeld dat [appellant 1] zich jegens [geïntimeerde] heeft verplicht tot het leveren van water. Voor het gebruik van de paardenaccommodatie is water van groot belang, zodat dit een belangrijke op [appellant 1] rustende contractuele verplichting is.

5.1

De door [appellant 1] gestelde voorwaarde van ondergrondse aanleg die zij aan haar toestemming voor de aanleg van de waterleiding naar de zomerweide zou hebben verbonden, is door [geïntimeerde] betwist en naar het oordeel van het hof onvoldoende met concrete feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt. Voorzover de aangelegde waterleiding naar de zomerweide al ondeugdelijk zou zijn, kan het geen grond opleveren de toevoer van water naar het gehuurde – de paardenaccommodatie zoals omschreven in artikel 1 lid 1 van de huurovereenkomst – af te sluiten nu [geïntimeerde] op zeer nadrukkelijk aandringen van [appellanten] sedert eind november 2014 geen gebruik meer van die zomerweide maakt en de waterleiding naar die zomerweide ook is verwijderd.

5.11

Voorzover [appellant 1] betoogt dat de waterleiding in het gehuurde ondeugdelijk is en daarin een gerechtvaardigde reden ligt het water af te sluiten, is dit verweer eerst bij pleidooi aangevoerd en daarmee te laat gevoerd. Bovendien is dit verweer op geen enkele wijze met concrete feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt.

5.12

Het verweer dat [appellanten] met hoge kosten voor het verbruik van water wordt geconfronteerd en dat de bijdrage van [geïntimeerde] in de kosten van onder meer water ontoereikend is, levert naar het voorlopig oordeel van het hof evenmin een gerechtvaardigde grond op het water naar het gehuurde af te sluiten.

In artikel 3 leden 2 en 4 van de huurovereenkomst is een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening overeengekomen. Het is aan [appellant 1] jaarlijks een eindafrekening op te stellen waarin uitgangspunt is dat [geïntimeerde] het werkelijke verbruik van het water heeft te betalen. Niet gesteld of gebleken is dat [appellant 1] een dergelijke jaarlijkse eindafrekening heeft opgesteld en/of dat [geïntimeerde] die eindafrekening onbetaald heeft gelaten.

5.13

Op zichzelf voeren [appellanten] terecht aan dat de door de voorzieningenrechter uitgesproken veroordeling er niet aan in de weg zou mogen staan dat [appellanten] in een noodsituatie het water afsluit. Een dergelijke uitzonderlijke situatie zal zich echter niet spoedig voordoen. Het hof weegt daarin mee dat [appellanten] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat bij de eerdere afsluiting(en) van water van een noodsituatie sprake was. Bovendien zal [appellanten] in een dergelijke situatie [geïntimeerde] zo spoedig mogelijk hebben te informeren en zal [appellanten] alle medewerking hebben te verlenen om het leveren van water aan de paarden in de paardenaccommodatie weer mogelijk te maken. Als een dergelijke uitzonderlijke situatie zich voordoet en partijen verschillen van mening of sprake is van een noodsituatie zal de rechter daarover in het kader van een executie geschil zijn oordeel hebben te geven.

5.14

Het voorgaande leidt ertoe dat grief V voorzover betrekking op het leveren en afsluiten van water wordt afgewezen.

aansluiting elektra

5.15

Met
grief V komt [appellant 1] voorts op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter in r.ov. 4.4 van het bestreden vonnis dat [appellant 1] uit hoofde van de huurovereenkomst is gehouden het gehuurde van elektra te voorzien en dat [appellant 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat het inschakelen van de elektriciteit tot een onveilige situatie in de paardenstal leidt.

5.16

[appellant 1] voert aan dat in de caravanstalling een aparte meterkast voor het leveren van elektra in de paardenstal is aangebracht. De elektra in het achterste gedeelte van de caravanstalling is echter niet op die meterkast aangesloten, maar op het net van [appellant 1]. Hierdoor betrekt [geïntimeerde] voor die ruimte elektra van [appellant 1] zonder dat zij let op de capaciteit waardoor het elektranet van [appellanten] meerdere malen overbelast raakte en is uitgevallen. Daarnaast zijn de elektra voorzieningen in het gehuurde uiterst knullig en met behulp van leken vernieuwd en uitgebreid en vertoont het gebreken. Van [geïntimeerde] mag worden verwacht dat zij het aangelegde elektranet laat keuren door een gecertificeerd bedrijf, hetgeen [Q 1] niet is. Onder deze omstandigheden is er brandgevaar zodat [appellant 1] veiligheidshalve in de nachtelijke uren de elektra van de paardenaccommodatie heeft afgesloten.

5.17

[geïntimeerde] voert aan dat zij voor de elektriciteit in de paardenaccommodatie een aparte meterkast heeft. [geïntimeerde] erkent dat toen zij het gedeelte van de ligboxstal in gebruik nam en daar (paarden)boxen ging bouwen voor dat gedeelte de elektriciteit rechtstreeks van [appellant 1] werd betrokken. Hiervoor heeft [geïntimeerde] bij [appellant 1] aandacht gevraagd, waarna [appellant 1] na enige weken een stroomkabel vanuit de schuur naar de ligboxstal heeft laten aanleggen, zodat de stroom achter de meter kwam waaruit [geïntimeerde] haar stroomgebruik haalt. Hierdoor is haar elektriciteitsverbruik volgens [geïntimeerde] nauwkeurig te bepalen en betrekt zij geen elektriciteit rechtstreeks van [appellanten]

Voorts voert [geïntimeerde] aan dat zij de elektra in de paardenaccommodatie heeft verbeterd. Uiteindelijk heeft zij onverplicht [Q 1] de elektra laten beoordelen en nog enige verbeteringen laten uitvoeren.

[geïntimeerde] heeft het vermoeden dat de oorzaak van de stroomstoringen in de woning van [appellant 1] ligt.

5.18

In artikel 4 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat (ook) elektra tot de door [appellant 1] te verzorgen bijkomende leveringen en diensten behoort. Daardoor is naar het voorlopig oordeel van het hof [appellant 1] verplicht aan [geïntimeerde] elektra te leveren. Voor het gebruik van de paardenaccommodatie door [geïntimeerde] en haar klanten is elektra van groot belang, zodat dit een belangrijke op [appellant 1] rustende contractuele verplichting is.

5.19

Uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt niet dat [geïntimeerde] zich jegens [appellant 1] heeft verplicht de elektravoorzieningen in de paardenaccommodatie te verbeteren. In artikel 5 van de huurovereenkomst wordt alleen aan [geïntimeerde] toestemming gegeven in het kader van het “opknappen van de accommodatie” onder meer “electra in paardenschuur opnieuw aanleggen”. Voorts heeft [geïntimeerde] haar verweer dat de elektra voorzieningen deugdelijk zijn en dat zij deugdelijke wijzigingen heeft aangebracht onderbouwd met de korte rapportage van [Q 1]. [appellant 1] heeft nagelaten met concrete feiten en omstandigheden aannemelijk te maken dat de elektra voorzieningen in de paardenaccommodatie ondeugdelijk zijn, er een gevaar voor mens, dier en/of gebouw bestaat en dat gehele of gedeeltelijke afsluiting van de elektra om die reden noodzakelijk is. Dit betekent dat grief V voorzover betrekking op elektra faalt.

toegang caravanruimte

5.2

Met
grief VI komt [appellanten] op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter in r.ov. 4.7 dat zij onweersproken heeft gelaten dat aan [geïntimeerde] toegang tot de caravanruimte dient te worden verleend om het water van het gehuurde ingeval van vorst af te kunnen sluiten en dat zij deze toegang tot november 2014 altijd heeft gehad.

5.21

Ter toelichting voert [appellanten] aan dat [geïntimeerde] dit recht alleen heeft wanneer [appellant 1] en/of [appellant 2] daarbij aanwezig zijn. De aanwezigheid van [appellant 1] en/of [appellant 2] is van belang omdat in de caravanruimte caravans van derden zijn gestald en [appellanten] met die derden uitdrukkelijk is overeengekomen dat de stallingsruimte niet voor derden toegankelijk is.

5.22

[geïntimeerde] voert aan dat zij toegang tot de caravanruimte dient te hebben als zij het water heeft af te sluiten in geval van vorst, calamiteiten en het aanleggen of vervangen van leidingen of waterbakken voor de paarden. [geïntimeerde] voert verder aan dat zij tot november 2014 over een sleutel van de caravanruimte beschikte en dat zij en haar pensionklanten daarvan gebruikte maakte. In november 2014 heeft [appellanten] het slot vervangen en heeft zij geen toegang meer.

5.23

Het hof neemt tot uitgangspunt dat de caravanruimte waar (onder andere) de watermeter staat niet tot het gehuurde behoort. Voorts is in de huurovereenkomst geen specifieke bepaling opgenomen over de toegang tot die ruimte.

5.24

De voorzieningenrechter heeft [appellanten] veroordeeld [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom toegang te verlenen tot de caravanruimte in verband met het kunnen afsluiten van het water ingeval van vorst. Het hof verstaat deze veroordeling aldus dat daaronder niet is begrepen het verlenen van toegang om andere redenen dan het afsluiten van het water ingeval van vorst, zoals bijvoorbeeld calamiteiten of het vervangen van waterbakken.

Voorts verplicht de veroordeling [appellanten] alleen toegang te verlenen aan [geïntimeerde] en niet aan bijvoorbeeld pensionklanten.

In de veroordeling is voorts niet opgenomen dat [geïntimeerde] vrije toegang tot de caravanruimte dient te hebben en op ieder door haar gewenst moment met een eigen sleutel die ruimte kan betreden om het water in verband met vorst af te sluiten. Nu in de caravanruimte (in een belangrijk deel van het jaar) caravans van derden staan gestald, waarbij [appellanten] kennelijk heeft zorg te dragen dat die caravans niet beschadigd raken, is het geenszins onbegrijpelijk dat [appellanten] aan [geïntimeerde] geen sleutel meer ter beschikking stelt omdat, naar [geïntimeerde] heeft erkend, ook pensionhouders van de sleutel gebruikt maakten en zonder toezicht van [appellanten] toegang tot de caravanruimte hadden. Ook is gezien het gebruik van de caravanruimte als stallingsruimte geenszins onbegrijpelijk dat [appellanten] aan het verlenen van toegang de voorwaarde verbinden dat één van hen of beide daarbij aanwezig zijn. Die voorwaarde is op zichzelf ook niet bezwaarlijk omdat [geïntimeerde] bij dreigende vorst contact met [appellanten] kan zoeken voor het maken van een afspraak voor tijdige afsluiting van het water. Uiteraard heeft [appellanten] ervoor te zorgen dat zij zeker bij naderende vorstperiode voor [geïntimeerde] goed bereikbaar is en ruime mogelijkheden heeft haar de toegang tot de caravanruimte te verlenen.

5.25

Ten overvloede merkt het hof op dat voor het normale gebruik van het gehuurde het noodzakelijk kan zijn dat [appellanten] het water tijdelijk afsluit voor het uitvoeren van reparaties en uitbreidingen van de watervoorziening. [appellant 1] heeft daaraan als verhuurder in beginsel haar medewerking te verlenen. De door de voorzieningenrechter gegeven veroordeling heeft op die situatie evenwel geen betrekking. [appellant 1] heeft in de memorie van antwoord en ten tijde van pleidooi weliswaar aangevoerd dat zij voor meer doeleinden toegang tot de caravanruimte dient te hebben maar zij heeft daarop haar eis niet gewijzigd, zodat het hof daarop niet kan beslissen.

5.26

Het voorgaande betekent dat de aan [appellanten] gegeven veroordeling [geïntimeerde] toegang te verlenen tot de caravanruimte is beperkt tot de situatie van het afsluiten van water ingeval van vorst en [appellanten] op zichzelf die toegang verlenen als zij daarbij als voorwaarde stelt dat zij daarbij is. In dit opzicht heeft [appellanten] bij hun grief geen belang, zodat deze faalt.

[appellanten] geen toegang tot het gehuurde

5.27

In r.ov. 4.3 van het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter overwogen dat door [geïntimeerde] onweersproken is gesteld dat [appellanten] het gehuurde verschillende malen zonder haar toestemming heeft betreden. De voorzieningenrechter heeft vervolgens op straffe van een dwangsom [appellanten] veroordeeld om zich met onmiddellijke ingang te onthouden van het (doen) betreden van het gehuurde, waartoe behoort:

• Paardenschuur met 8 boxen, kantine en toilet
• Paardenbak
• Theorieruimte tussen paardenbak en paardenschuur
• Perceel weiland dat in het verlengde van de paardenbak ligt, met uitzondering van het voorste stuk (tot aan de eerste greppel) dat verhuurder als moestuin gebruikt
• Betonpad dat langs bovenstaand perceel weiland loopt
• 2 paddocks vooraan het erf
• Pleintje naast de paardenbak dat in overleg gebruikt kan worden als parkeerruimte (mits doorgang naar ligbox vrij wordt gehouden voor caravans en campers)
• Het achterste gedeelte van de ligboxenstal

5.28

[appellant 1] voert ter toelichting op de grief aan dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben beoogd dat [geïntimeerde] en de pensiongasten na 22.30 uur niet meer in de paardenaccommodatie aanwezig zouden zijn en dat de paardenaccommodatie door [appellanten] zou worden bewaakt. Voorts dient [appellanten] toegang tot het gehuurde te hebben om de caravans in en uit de stallingsruimte te halen en om toegang te hebben tot hun moestuin.

5.29

Ter zitting heeft [appellanten] de stelling laten varen dat de verzorging, voederen en buitenzetten van de paarden een integraal onderdeel van de overeenkomst vormt. Voorts heeft [appellanten] ter zitting verklaard dat de verzorging, voederen en buitenzetten van de paarden, onder welke activiteiten het hof ook het bewaken van de paarden schaart, een afzonderlijke overeenkomst is. Nu [geïntimeerde] die afzonderlijke overeenkomst vanaf 1 oktober 2014 heeft beëindigd en zij van [appellanten] niet meer verlangt dat zij onder meer de paarden verzorgt en bewaakt behoeven [appellant 1] en [appellant 2] voor die activiteiten ook niet meer de toegang tot het gehuurde.

5.3

Ter zitting is vastgesteld dat voor het bereiken van de aan [appellanten] toebehorende moestuin niet noodzakelijk is dat zij het gehuurde betreden.

5.31

[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord verklaard dat zij bereid is haar medewerking te verlenen voor het toelaten en uitlaten van de caravans in de caravanstalling. Dit leidt ertoe dat het hof de veroordeling zal aanpassen zoals hieronder is bepaald. De toegewezen dwangsom blijft ongewijzigd.

6. De slotsom

6.1

De slotsom is dat grief VII in zoverre slaagt dat het [appellanten] wordt toegestaan het gehuurde te betreden voor het toelaten en uitlaten van de caravans uit de ligboxstal. Voor het overige leiden de grieven niet tot het alsnog afwijzen van de in eerste aanleg toegewezen vorderingen.

6.2

[appellant 1] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De verschotten bedraagt € 311,- en het geliquideerd salaris van de advocaat wordt berekend op basis van 3 punten, tarief II.

7. De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter van 6 februari 2015 voorzover [appellanten] is veroordeeld om zich met onmiddellijke ingang te onthouden van het (doen) betreden van de in r.ov. 5.2 nader omschreven ruimtes van het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats];

opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellanten] om zich met onmiddellijke ingang te onthouden van het (doen) betreden van het door [geïntimeerde] gehuurde staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], te weten:

• Paardenschuur met 8 boxen, kantine en toilet
• Paardenbak
• Theorieruimte tussen paardenbak en paardenschuur
• Perceel weiland dat in het verlengde van de paardenbak ligt, met uitzondering van het voorste stuk (tot aan de eerste greppel) dat verhuurder als moestuin gebruikt
• Betonpad dat langs bovenstaand perceel weiland loopt
• 2 paddocks vooraan het erf
• Pleintje naast de paardenbak dat in overleg gebruikt kan worden als parkeerruimte (mits doorgang naar ligbox vrij wordt gehouden voor caravans en campers)
• Het achterste gedeelte van de ligboxenstal

onder welke veroordeling niet is begrepen het geval dat [appellanten], na behoorlijke en tijdige aankondiging aan [geïntimeerde], het gehuurde dienen te betreden voor het toelaten of verwijderen van caravans en/of campers uit de stallingsruimte van de ligboxenstal;

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van 6 februari 2015 voor het overige;

wijst af het meer of anders gevorderde;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het appel en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 311,- aan verschotten en op € 2.682,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. M.C.D. Boon-Niks en mr. W.J. Overtoom en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 26 mei 2015.