ECLI:NL:GHARL:2015:209 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Geschil over non-conformiteit en dwaling bij levering van...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.140.302/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/134875/HA ZA 12-239)

arrest van de eerste kamer van 13 januari 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. H.M. van Eerten, kantoorhoudend te Zwolle, die ook heeft gepleit,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. E.P. Eujen, kantoorhoudend te Hoogeveen, die ook heeft gepleit.

1.Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 17 oktober 2012 en 9 oktober 2013 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 19 december 2013,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord,

- een akte van [appellant],

- het gehouden pleidooi waarbij door partijen pleitnotities zijn overgelegd.

2.2

Na afloop van het pleidooi heeft het hof arrest bepaald op het pleitdossier.

2.3

De vordering van [appellant] luidt:

"bij arrest en uitvoerbaar bij voorraad:

I. het vonnis van 9 oktober 2013 van de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen, afdeling privaatrecht met zaak- en rolnummer: C/18/134875/HA ZA 12-239 te vernietigen;

en opnieuw rechtdoende,

II. te verklaren voor recht de kadastrale percelen te [woonplaats], kadastraal bekend [percelen] ten tijde van de levering hiervan op 14 april 2010 niet over de eigenschappen beschikten, die ingevolge (artikel 8 van Pro de) koopovereenkomst tussen partijen waren overeengekomen,

III. op grond van artikel 7:17 BW Pro de koopovereenkomst partieel te ontbinden en de koopsom in neerwaartse zin aan te passen, met een bedrag van € 66.600,00, zijnde het bedrag dat gemoeid is met het opnieuw doen frezen van de percelen en [geïntimeerde] te veroordelen tot restitutie van dat gedeelte van de koopsom aan appellant;

IV. te verklaren voor recht dat geïntimeerde jegens appellant toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van diens uit de koopovereenkomst van 1 oktober 2009 voortvloeiende verplichtingen en geïntimeerde te veroordelen tot vergoeding van de hieruit voor appellant voortvloeiende schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Subsidiair t.a.v. sub III:

V. de overeenkomst te vernietigen ex artikel 6:228 BW Pro, met toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW Pro, in dier voege dat de gevolgen van de overeenkomst in zodanige zin gewijzigd worden dat de tussen partijen overeengekomen koopprijs verminderd wordt met de kosten die gemoeid gaan met het opnieuw doen frezen van de percelen, zoals hiervoor gesteld op € 66.600,00;

VI. geïntimeerde te veroordelen tot restitutie van de - met vernietiging van het bestreden vonnis onverschuldigd betaalde - proceskosten uit eerste aanleg ad € 1.171,- (incl. nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop deze kosten door appellant (onverschuldigd) zijn betaald;

VII. geïntimeerde te veroordelen in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met de nakosten ad 131 (voor betekening) resp. € 199 na betekening en wettelijke rente vanaf de 15e dag na het in deze te wijzen arrest."

3.De beoordeling

Vaststaande feiten

3.1.

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2.(2.1. tot en met 2.19.) van 9 oktober 2013 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.

Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:

3.1.1.

[appellant] exploiteert een melkveehouderij.

3.1.2.

In 2008 althans aanvang 2009 heeft [appellant] zijn interesse kenbaar gemaakt bij [geïntimeerde] voor het door [geïntimeerde] te koop aangeboden landbouwareaal (33 ha). Op de percelen bevond zich een productiebos, waarop sinds circa vijftien jaren populieren werden geteeld.

3.1.3.

Tussen partijen zijn onderhandelingen gevoerd waarbij [appellant] zich bij heeft laten staan door agrarisch makelaar [makelaar]. [geïntimeerde] heeft zich bij laten staan door

[ingenieur].

3.1.4.

Bij fax van 20 augustus 2009 heeft [makelaar] aan [ingenieur] geschreven (voor zover hier van belang):

"In navolging van het gesprek tussen [appellant] en [geïntimeerde], bericht ik u het volgende:

6. Percelen worden opgeleverd als landbouwgrond (..) Restant houtdeeltjes welke achterblijven dienen niet groter te zijn dan 2 x 2 cm (..)"

3.1.5.

Bij brief van 21 augustus 2009 heeft [ingenieur] aan [makelaar] geschreven (voor zover hier van belang):

"In onderling overleg met [geïntimeerde] zijn wij tot het volgende gekomen:

6. De gronden worden opgeleverd als zijnde de percelen die nu al zijn geveld/gekapt. Op 12 april 2010 kan het laatste restant hout worden gekapt. Dit zal op een vergelijkbare wijze gebeuren zoals het andere hout is verwijderd."

3.1.6.

Bij fax van 21 augustus 2009 heeft [makelaar] aan [ingenieur] geschreven(voor zover hier van belang):

"(…) 6. Percelen worden zaaiklaar opgeleverd als landbouwgrond, inhoudende vrij van stobben en boomstronken, geploegd en/of gespit; (…).

3.1.7.

Bij brief van 26 augustus 2009 heeft [ingenieur] aan [makelaar] geschreven (voor zover hier van belang):

"In onderling overleg met [geïntimeerde] zijn we tot het volgende gekomen.

M.b.t. de koopsom voor 22.80.65 ha zijn partijen akkoord.

M.b.t. de koopsom voor het perceel [1] zal de koopsom zijn € 400.000,00

M.b.t. punt 6: is heden overeenstemming bereikt tussen [geïntimeerde] en [appellant] t.a.v. het freezen, waarbij het gedeelte “inhoudende vrij van stobben en boomstronken, geploegd en/of gespit op een diepte van 30 cm;” niet meer van toepassing is en derhalve achterwege gelaten zal worden. (…)"

3.1.8.

Op 1 oktober 2009 is een koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] tot stand gekomen betreffende de voornoemde percelen te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [X], sectie E, nummers [1], [2], [3], [4] en [5] voor een koopsom van

€ 1.350.000, - .

3.1.9.

In artikel 8 van Pro de koopovereenkomst is het volgende overeengekomen (voor zover hier van belang):

"Gebruik

Het object zal bij de eigendomsoverdracht of - indien eerder - bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens het object te gebruiken als: nieuwbouwlocatie voor het stichten van een melkbedrijf met een omvang van ca. 150 melkkoeien en bijbehorend jongvee.

De verkoper staat niet in voor:

- andere eigenschappen dan die voor een normaal agrarisch gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;

- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst;

- hem onbekende onzichtbare gebreken."

3.1.10.

De bomen van het productiebos die zich op perceel [1] bevonden waren ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst reeds gerooid en afgevoerd. De stobben waren tot een bepaalde diepte gefreesd. Aangaande de oplevering van de overige percelen zijn partijen in artikel 15 van Pro de koopovereenkomst het volgende overeengekomen (voor zover hier van belang):

"(…) Alle percelen worden, vrij van bomen en stobben, gefreesd opgeleverd (idem. zoals perceel [1] op het moment van sluiten van de overeenkomst en aan partijen genoegzaam bekend en tevens zal dit in mondeling overleg worden besloten). (…)"

3.1.11.

In opdracht van [geïntimeerde] heeft loonwerker [Y] de bomen op de overige percelen gerooid en zijn stobben gefreesd.

3.1.12.

Op 14 april 2010 heeft ten overstaan van notaris [notaris] de levering van de percelen plaatsgevonden.

3.1.13.

Medio 2010 heeft [appellant] een deel van de aangekochte grond in gebruik genomen.

In 2011 zijn de overige percelen in gebruik genomen. Na aankoop is hennep en maïs op de percelen verbouwd.

3.1.14.

Medio november 2010 heeft [appellant] loonwerker [Z] opdracht gegeven één van de percelen te cultiveren voor de teelt van rogge. Bij de uitvoering van deze werkzaamheden liep de cultivator vast op stobben die zich in het perceel bevonden.

3.1.15.

Op 14 december 2010 heeft [makelaar] namens [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven (voor zover hier van belang):

"(…) Ten tweede heeft [appellant] geconstateerd dat het perceel niet vrij is van boomstobben.

Afgesproken is dat het perceel vrij van bomen en stobben, gefreesd dient te worden opgeleverd. Conform de gemaakte afspraak zal [geïntimeerde] in de gelegenheid worden gesteld om alsnog de aanwezige boomstobben te verwijderen middels het freezen van het perceel.(…)"

3.1.16.

De besloten vennootschap [B.V. Q] (hierna [B.V. Q]) heeft in opdracht van [appellant] de door hem aangekochte grond onderzocht. In het daartoe opgemaakte onderzoeksrapport van 7 februari 2011 is het volgende verklaard (voor zover hier van belang):

(…) De bodem bestaat globaal uit een zeer humeuze tot humusrijke bovengrond of bouwvoor van ongeveer 25 cm op veelal zwak lemig zand. De grond direct onder de bouwvoor is enigszins gemengd met humeuze of moerige grond.

De aanwezige stobben komen op rij voor met een onderlinge afstand van 4 à 5 m. Dit is op alle 8 locaties vastgesteld. (…)

Op bijna alle locaties zitten de stobben op een diepte van 20 tot 23 cm beneden het maaiveld. Op locatie 6 zitten de stobben iets dieper, tussen 27 en 29 cm. De zichtbare stam in de stobbe heeft veelal een doorsnede van tenminste 10 cm, daaromheen zitten ondiepe dikke wortels. De stobben hebben globaal een omvang van ruim 1 m. Het hout is nog keihard, van enige rotting is geen sprake. (…)

Op de geconstateerde diepte maken de stobben een normale grondbewerking, zoals lostrekken met een cultivator of ploegen onmogelijk. Deze bewerkingen zijn noodzakelijk bij een maïsteelt of bij graslandverbetering. (…)

3.1.17.

Bij brief van 2 mei 2011 heeft [appellant] [geïntimeerde] een termijn van 3 weken geboden om de percelen stobbenvrij te maken.

3.1.18.

Bij brief van 7 juli 2011 heeft de rechtsbijstandverlener van [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd te bevestigen dat hij de percelen alsnog stobbenvrij zou maken waarbij dieper uitgefreesd diende te worden. Een diepte van tenminste 40 cm beneden maaiveld werd daarbij genoemd.

3.1.19.

Ter gelegenheid van het aan dit geding voorafgaande voorlopig getuigenverhoor zijn op 24, 27 en 31 januari 2012 getuigen gehoord.

Getuige [appellant] heeft (voor zover hier van belang) het volgende verklaard:

(…) Omdat de percelen die ik van [geïntimeerde] heb gekocht waren gebruikt voor de teelt van bomen, was het misschien nodig de grond te verschralen. Daarmee bedoel ik dat de bovenste laag van 25 a 35 cm vruchtbare grond vermengd zou kunnen raken met daaronder gelegen zandgrond wanneer de in de grond aanwezige stobben gefreesd worden. (..) Aan de keukentafel heb ik met [geïntimeerde] besproken dat hij de percelen stobbenvrij aan mij zou leveren. [geïntimeerde] zou een loonbedrijf daarvoor inschakelen. Besproken is wel dat als er houtresten bleven zitten geen aardappelen of bieten of grasteelt mogelijk was gedurende de eerste drie jaren. Dan kon overigens wel maïs of hennep worden geteeld. Na drie jaar zouden alle houtresten verteerd of verweerd zijn en dan kun je de grond overal voor gebruiken. Stobbenvrij betekent voor mij dat de harde kern van de boom uit de grond is. Ik heb dit begrip niet uitgelegd maar ik neem aan dat dit een bekend begrip is. [geïntimeerde] heeft ook gezegd tijdens de onderhandelingen “na drie jaar kun je er alles op verbouwen”. Ik twijfelde namelijk of takken en dergelijke die achter zouden kunnen blijven aan de geschiktheid van de grond voor de teelt van gewassen afbreuk zouden kunnen doen. Ik heb uitdrukkelijk met [geïntimeerde] afgesproken dat alle percelen stobbenvrij moesten zijn want anders had ik er niks aan. (…) Toen de overeenkomst werd gesloten stond er hennep op perceel [1] maar dat was al gefreesd en na drie jaar zouden daarop alle gewassen geteeld kunnen worden. (...)

Perceel [1] is ook niet goed. De andere percelen liggen er eigenlijk net zo bij en zijn in grote lijnen door [geïntimeerde] zo achtergelaten. Ik wist niet dat er nog stobben in perceel [1] zaten. (…) [geïntimeerde] heeft mij verteld dat perceel [1] stobbenvrij was want dat had hij al gefreesd, maar ik heb verder niet gevraagd wat er nog verder in de bodem zat. (…)Volgens mij werden de andere percelen, dus niet perceel [1], gefreesd voordat ik bij de notaris kwam (..) Toen ik met mijn vader ben wezen kijken ben ik vlak bij het perceel geweest en [Y] en de anderen die daar bezig waren hebben mij dan ook gezien. Ik heb mijn duimen omhoog gestoken want het lag er allemaal netjes bij, volgens mij. Ik kon niet zien hoe diep men aan het frezen was.

Met het grasland is het nu lastig om het goed te bewerken. Ik kan het niet spitten en goed egaliseren. Na een maïsoogst wil je de maïsresten graag omkeren en egaliseren voordat je [geïntimeerde] inzaait. Ik kan dat nu niet met een spitmachine of stoppelploeg doen. Ik moet een schijveneg gebruiken om het land te egaliseren. Ten aanzien van perceel [1] verklaar ik dat ik daar niet met een schop langs ben gegaan. Ik ben niet in de grond geweest. (…)

Het klopt dat ik mijn duimen naar [Y] heb opgestoken, maar ik heb niets gecontroleerd in de grond. (..)

Het klopt dat ik firma [firma] heb ingeschakeld. Zij komen uit Twente en kunnen stobben frezen. Ik ben een keer met iemand van de firma [firma], [Y], [makelaar], [familie van geïntimeerde] en volgens mij mijn vader over het land gelopen. Wij hebben onze bevindingen uitgesproken en [makelaar] heeft ook nog wat op papier gezet. Het kan best zijn dat de door mij ingeschakelde firma [firma] toen gezegd heeft dat de grond zo ook wel geschikt is maar ik vind dat dat niet zo is. [firma] heeft ook gezegd dat de grond opnieuw gefreesd moet worden. Voor een economisch gebruik heb ik stobben vrije grond nodig anders kan ik er geen geld mee verdienen. (…)

Op een nadere vraag van mr. Van Eerten antwoord ik dat ik niet precies weet wat [firma] met hun verklaringen nu precies hebben bedoeld. Misschien vonden zij de grond geschikt voor gewassen zoals [geïntimeerde] die boven de stobben geteeld kunnen worden maar zij hebben ook gesproken over het opnieuw frezen van de grond bijvoorbeeld voor de maïsteelt."

Getuige [geïntimeerde] heeft (voor zover hier van belang) verklaard:

"(…) Toentertijd waren we bezig met perceel [1]. Daar is [appellant] ook nog wezen kijken. Ik denk dat we bijna klaar waren met frezen van dit perceel toen [appellant] kwam kijken. Je kon dus goed zien hoe het perceel er bij lag. Daarom is dit perceel ook aangewezen als het referentieperceel. Hij is met de schop in de grond geweest. Je kon ook zien hoe diep de frees de grond in ging. We hebben hem toen gevraagd of het zo een beetje naar zijn zin was. Hij antwoorde dat het prima was en dat dat ook zo moest. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd door loonbedrijf [Y] dat ik had ingeschakeld. Zij vonden plaats in de periode februari tot april 2009. (…)

We hebben afgesproken dat wat er op perceel [1] is gedaan ook op de andere percelen te doen. Dit vond [appellant] ook en is cultuurtechnisch gezien ook het meest verantwoord. Ik bedoel daarmee dat je de grond zo goed mogelijk houdt en dat je vruchtbare grond niet teveel mengt met zand. In de veenkoloniën is de laag vruchtbare grond heel wisselend qua diepte.(…) [appellant] heeft met zijn vader en/of broer met de schop in de grond gekeken van perceel [1] en is meegelopen met de machines. Hij heeft gezien hoe diep de machines erdoor gingen.

Onze makelaar en die van [appellant] hebben gesleuteld aan de tekst van de overeenkomst. (…)

Er mogen geen bomen meer staan. Met bomen bedoel ik het bovengrondse gedeelte van de stammen en de takken en stobben is het gedeelte dat je weg wilt frezen, althans het bovenste gedeelte daarvan. Want het is namelijk niet mogelijk om het geheel stobben vrij op te leveren. Dan zou je enorme gaten overhouden en verniel je de grond. Het ziet er dan uit als een maanlandschap. Dit wist [appellant] ook want daar hebben wij over gesproken en hij heeft het ook gezien. Wat hij heeft gezien was voordat wij de overeenkomst getekend hebben. Anders waren de regels over de stobben er ook niet in gekomen. Waar wordt gesproken over “mondeling overleg” wordt verwezen naar onze bijeenkomst op het land toen [Y] daar bezig was. Het ging niet over stukken van twee centimeter. Je zou wortels en dergelijke overhouden. Wij hebben gesproken over het versnipperen van de takken die zouden blijven liggen na het zagen van de bomen. Die overgebleven takken werden verklepeld, dat wil zeggen helemaal kapot gemaakt. Dan blijven er stokjes over van ongeveer 10 centimeter en die verrotten in een jaar. De achterblijvende stobben zouden ook verrotten maar wanneer dit gebeurt hangt af van grootte en weersomstandigheden en dergelijke. Maar populierenhout is snel groeiend en is relatief snel weg. Maar er is niet aangegeven wanneer dit gebeurt. (…)Maar de eerste vijf jaar kun je op deze percelen nog geen aardappelen of bieten bouwen, maar wel maïs en [geïntimeerde], dit zijn veeteelt gewassen en ook hennep kan verbouwd worden. (..)

[appellant] wist dat er stobben in perceel [1] zitten. Hij heeft immers met de schop naar dit perceel gekeken en als je achter de frees loopt kun je ook zien hoe diep die gaat.

Getuige [makelaar] heeft (voor zover hier van belang) verklaard:

"(…) Ik heb met [appellant] het perceel [1] visueel geïnspecteerd voor het sluiten van de koopovereenkomst. Het perceel was toen al gefreesd. We hebben het perceel niet inwendig geïnspecteerd. (…)

Ik ben niet aanwezig geweest op het veld toen [Y] daar werkzaamheden heeft verricht. Ook niet op andere velden toen [Y] daar werkzaam was. (..)

Het eerste concept van de overeenkomst is afkomstig geweest van de makelaar van [geïntimeerde] (..) We hebben het concept een aantal keren uitgewisseld maar dat ging vooral over het moment van betaling en aanvaarding. Het ging toen niet meer over het stobbenvrij opleveren van de grond, daarover hebben we in het voortraject gebakkeleid. Ik bedoel daarmee dat wij in het begin hebben gezegd dat de worteldeeltjes niet groter zouden mogen zijn dan 2 cm. (..) We hebben niet gesproken over de diepte waarvan de grond stobbenvrij zou moeten zijn. [geïntimeerde] zou alle percelen gefreesd en stobbenvrij opleveren. Het referentieperceel [1] was toen al in cultuur gebracht: er stond vezelhennep op.

De zinsnede achter het voorlaatste liggende streepje van artikel 15 is Pro afkomstig van de makelaar van [geïntimeerde]. De woorden “in mondeling overleg” hebben volgens mij te maken met de mededeling dat de grond na drie jaar overal voor te gebruiken was. Maar nu u door vraagt durf ik niet meer met zekerheid te zeggen of deze mededeling gedaan is voor of na het sluiten van de koopovereenkomst. Volgens mij is het voor het sluiten van de koopovereenkomst wel ter sprake geweest en ik zou dit ook nog kunnen nazien in mijn dossier. Ik kan echter niet verklaren waarom die mededeling niet is opgenomen in de koopovereenkomst. (…)

Volgens mij staat er in artikel 8 dat Pro de grond bedoeld was om een melkveebedrijf van een bepaalde omvang te stichten. De uitruilmogelijkheden kunnen van belang zijn voor [appellant] als melkveehouder (..) Het is geen voorwaarde voor de koop geweest. In de koopovereenkomst is ook niets over het uitruilbelang opgenomen omdat het een akkerbouw gebied is. Achteraf gezien had er wel een garantie in de koopovereenkomst moeten staan over het kunnen gebruiken van de grond voor alle doeleinden na drie jaren.

[ingenieur] heeft voorgesteld om perceel [1] als referentieperceel op te nemen. Het was al gefreesd. [1] is het perceel dat visueel geïnspecteerd is.

[firma] is door [appellant] ingeschakeld. Dit is een deskundige. In april 2011 is er ter plaatse gediscussieerd over praktische oplossingen. Daarna is [R] [bedoeld is: medewerker [firma], hof] niet meer geconsulteerd. Volgens [R] kun je wel [geïntimeerde] inzaaien maar dit kan het afsterven van de wortels belemmeren. Of [R] de grond geschikt vond voor een veeteeltbedrijf weet ik niet."

Getuige [getuige], boomkundige, heeft (voor zover hier van belang) het volgende verklaard:

"(…) Ik ben begin 2011 ingeschakeld door [appellant]. Met behulp van een kraan heb ik op 8 plekken stobben opgezocht in de percelen van [appellant]. Op die 8 plekken vond ik tenminste 3 stobben per plek op een diepte van 20 a 23 centimeter. Aanwezigheid van stobben op deze diepte geeft een beperking bij de normale en de noodzakelijke grondbewerkingen, zoals het ploegen bij maïsteelt. Ook bij de teelt van [geïntimeerde] keer je de grond vaak om, om onkruid te verwijderen en de grond los te maken. Het vernieuwen van grasland vindt niet jaarlijks plaats. Bij de teelt van maïs is het gangbaar dat na de oogst de grond opnieuw geploegd wordt voordat er nieuwe teelt wordt ingezaaid in het voorjaar.

Een normale bewerkingsdiepte is tussen de 20 en 35 cm.

(…) Ik ben goed bekend met de bodemstructuur van de veenkoloniën. Ik weet dat als je te diep freest humusloos zand vermengd wordt met humusrijke zandgrond. Dit leidt tot een iets schralere grond maar de wortelbare diepte wordt groter en dat is gunstig. Daartegen zal de vruchtbaarheid van de grond iets afnemen. (…)"

Getuige [Y], loonwerker, heeft (voor zover hier van belang) het volgende verklaard:

"Ik heb werkzaamheden uitgevoerd voor [geïntimeerde]. Ik moest stobben frezen op een stuk grond in [X]. Dit is geweest in 2009. Als je stobben freest gebeurt dit normaliter tot 30 cm diepte. Zo zijn we ook in eerste instantie begonnen met frezen op 30 cm. Toen kwam er geel zand naar boven op bepaalde plaatsen en is besloten om op die plaatsen minder diep te frezen. Als je bezig bent kun je zien waar het gele zand naar boven komt. Je praat denk ik over een verschil van diepte van 5 cm of 10 cm op sommige plaatsen. Ik wist niet hoe diep de zandgrond daar zat, dit wisselt daar nogal sterk.

De grondslag is daar niet constant. (…)

Ik ken [appellant] niet. Ik heb hem één keer gezien (..) ik weet dat ik [appellant] in 2010 heb zien staan op een afstand van 500 a 600 meter. (..)

Het perceel dat nu het referentieperceel wordt genoemd was door [appellant] goedgekeurd en dan ga je dus zo verder. Ik was er toen zelf niet bij maar heb van de machinist [machinist] gehoord dat [appellant] in 2009 het perceel heeft goedgekeurd. Toen [geïntimeerde] mij [appellant] aanwees in 2010 stond [appellant] naar schatting op zo’500 a 600 meter afstand (..)

Er heeft overleg plaatsgevonden tussen [machinist] (uitvoerend medewerker van [Y], hof), [geïntimeerde] en ik over hoe wij moesten omgaan met het gele zand. Naar mijn mening heeft [geïntimeerde] hierover overleg gehad met [appellant]. Dit heb ik niet van [geïntimeerde] gehoord overigens. Op een gegeven moment kwam [machinist] ’s avonds terug en zei dat [appellant] was geweest. Hij was aan het graven achter de machine en had zijn duim omhoog gedaan. Wij konden verder op de wijze zoals wij bezig waren. Het was [appellant] naar de zin volgens [machinist]. Het kan niet anders zijn dan dat dit in 2009 is geweest. Want wij waren toen begonnen en toen geel zand naar boven kwam heeft de machinist gezegd dat dit niet de bedoeling kan zijn. Van [geïntimeerde] heb ik begrepen dat [appellant] was komen kijken toen er problemen waren omdat er volgens [machinist] wel 30% gele grond naar boven is gekomen. Onderling hebben [geïntimeerde] en ik afgesproken dat wij dus minder diep zouden werken op die plekken waar geel zand naar boven kwam. Na een paar dagen hoorde ik van [machinist] dat [appellant] was geweest. Mijn logische conclusie was geweest dat [geïntimeerde] [appellant] had geroepen. [machinist] kwam gelijk op de eerste dag dat hij daar bezig was geel zand tegen. Ter plekke is er overleg geweest maar ik weet niet meer hoe lang het geduurd heeft voordat [machinist] heeft gezegd dat [appellant] was geweest. (…)

Alle percelen heb ik gefreesd zoals het eerste perceel. [appellant] was tevreden. (…)

Je kunt een paar dagen na het frezen nog wel zien waar de stobben hebben gezeten. Je ziet dan houtsnippers. Met de schop kun je bij die snippers gemakkelijk zien hoe diep de stobbe zit. (…)"

Getuige [Z], loonwerker, heeft (voor zover hier van belang) het volgende verklaard:

"In 2010 heb ik opdracht gekregen om grond waarop maïs had gestaan in te zaaien met wintergroen. Dit was op land van [appellant] dat hij gekocht had van [geïntimeerde] (..) Als je met een werktuig dat tenminste 60cm diep de grond ingaat, weerstanden bemerkt kun je stobben vinden. (..) Tijdens het bewerken van het land zag ik houtsplinters. Als ik terugliep of met de machine terugging als ik langs de vorige werkgang kwam."

3.1.20.

Bij schrijven van 28 september 2012 heeft [machinist] (medewerker van loonbedrijf [Y]) verklaard:

"Ik heb voor dhr. [geïntimeerde] boomstronken gefraist, en tijdens deze werkzaamheden is dhr. [appellant] op het land gekomen om te controleren hoe diep wij gefraist hadden, door middel met een schop achter de frais te graven. Nadien stak dhr. [appellant] zijn duim omhoog, als teken dat het in orde was! Voor ons teken om door te gaan met onze werkzaamheden."

Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.2.1.

In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd: bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht de kadastrale percelen te [woonplaats], kadastraal bekend [percelen] ten tijde van de levering hiervan op 14 april 2010 niet over de eigenschappen beschikten, die ingevolge (artikel 8 van Pro de) koopovereenkomst tussen partijen was overeengekomen,

II. op grond van artikel 7:17 BW Pro de koopovereenkomst partieel te ontbinden en de koopsom in neerwaartse zin aan te passen, met een bedrag van € 66.600,00, zijnde het bedrag dat gemoeid is met het opnieuw doen frezen van de percelen en [geïntimeerde] te veroordelen tot restitutie van dat gedeelte van de koopsom aan [appellant],

III. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] jegens [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van diens uit de koopovereenkomst van 1 oktober 2009 voortvloeiende verplichtingen en [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de hieruit voor [appellant] voortvloeiende schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Subsidiair t.a.v. II

IV. de overeenkomst te vernietigen ex artikel 6:228 BW Pro, met toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW Pro, aldus dat de gevolgen van de overeenkomst in zodanige zin gewijzigd worden dat de tussen partijen overeengekomen koopprijs verminderd wordt met de kosten die gemoeid gaan met het opnieuw doen frezen van de percelen, zoals hiervoor gesteld op € 66.600,00,

Primair en subsidiair

V. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met:

- forfaitaire nakosten van € 205,00, te vermeerderen met € 68,00 in geval van betekening na verloop van 14 dagen na de datum van het in deze te wijzen vonnis;

- wettelijke rente over de som van voorgaande kosten vanaf de 15e dag na de datum van het in deze te wijzen vonnis.

[appellant] heeft aan zijn vordering - kort gezegd - ten grondslag gelegd dat hij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst kenbaar heeft gemaakt dat hij de percelen wilde gebruiken voor zijn veeteeltbedrijf en dat de grond voor dat gebruik geschikt moest zijn. Door de aanwezigheid van stobben in de percelen is hij beperkt in het gebruik van de grond. Er is sprake van non-conformiteit, schending van de garantieverplichting en dwaling

3.2.2.

[geïntimeerde] heeft - verkort weergegeven - aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat de percelen overeenkomstig perceel [1] dienden te worden gefreesd. [geïntimeerde] heeft de percelen conform de koopovereenkomst opgeleverd. [appellant] kan geen beroep doen op enige garantiebepaling. Van een schending van een mededelingsplicht is geen sprake. [geïntimeerde] heeft voorts gesteld dat [appellant] te laat heeft geklaagd.

3.2.3.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

Het geschil en de beslissing in hoger beroep

3.3

Grief1 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat partijen zijn overeengekomen dat de percelen zouden zijn gefreesd op de wijze zoals dat bij perceel [1] voor het sluiten van de overeenkomst. In de toelichting op de grief heeft [appellant] gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat de percelen "vrij van bomen en stobben" zouden worden opgeleverd. De precieze betekenis daarvan is tussen partijen niet besproken, maar met opneming van artikel 15 van Pro de koopovereenkomst is bedoeld te voorkomen dat er in de grond stobben zouden achterblijven op een voor landbouwbewerking relevante diepte en dat beide partijen genoegzaam van die bedoeling op de hoogte waren, mede gelet op artikel 8 van Pro de overeenkomst, aldus [appellant].

3.4

De grief ziet op de uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat daarbij het zogenoemde "Haviltex-criterium" als uitgangspunt dient te worden genomen, inhoudende dat voor beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van het contract mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is overigens de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang.

3.5

De rechtbank komt tot het oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat de percelen zouden worden gefreesd op de wijze zoals dat bij perceel [1] voor het sluiten van de overeenkomst heeft plaatsgevonden en dat de percelen [2], [3], [4] en [5] op vergelijkbare wijze zijn gefreesd als perceel [1] (r.o. 6.6. en 6.7. van het vonnis). Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank ter motivering van haar beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over. Ter toelichting voegt het hof daar nog aan toe dat gelet op de onderhandelingen die tussen partijen hebben plaatsgevonden, [geïntimeerde] erop mocht afgaan dat [appellant] voornoemde wijze van frezen wenste. [appellant] heeft tijdens de voorlopig getuigenverhoren verklaard dat de tekst van de koopovereenkomst een paar keer heen en weer is gegaan en dat hij niet meer weet wat allemaal gewijzigd is in de teksten.

Het hof stelt vast dat de wijze van frezen tijdens de onderhandelingen tussen partijen uitdrukkelijk een onderwerp van bespreking geweest. Dit blijkt onder meer uit de volgende brieven: De brief van [ingenieur] aan [makelaar] van 21 augustus 2009 (r.o. 3.1.5.):
"(…) 6. De gronden worden opgeleverd als zijnde de percelen die nu al zijn geveld/gekapt. Op 12 april 2010 kan het laatste restant hout worden gekapt. Dit zal op een vergelijkbare wijze gebeuren zoals het ander hout is verwijderd."

Dan in reactie de brief van [makelaar] aan [ingenieur] van 21 augustus 2009 (r.o. 3.1.6.):
"(…) 6. Percelen worden zaaiklaar opgeleverd alslandbouwgond, inhoudende vrij van stobben en boomstronken, geploegd en/of gespit;

Uiteindelijk werd in het (ontwerp)contract kennelijk een bepaling opgenomen over de diepte waarop gefreesd diende te worden. Bij brief van 26 augustus 2009 (r.o. 3.1.7) is vastgelegd dat deze bepaling kon vervallen:

"M.b.t. punt 6: is heden overeenstemming bereikt tussen [geïntimeerde] en [appellant] t.a.v. het freezen, waarbij het gedeelte “inhoudende vrij van stobben en boomstronken, geploegd en/of gespit op een diepte van 30 cm;” niet meer van toepassing is en derhalve achterwege gelaten zal worden.(…)"

Bij memorie van grieven (Productie 12) heeft [appellant] overgelegd een concept koopovereenkomst, waarvan hij stelt dat deze dateert van 27 augustus 2009, in dit concept is uitsluitend nog opgenomen:
"Alle percelen worden gefreesd opgeleverd."Waarna de uitkomst van de onderhandelingen in de definitieve koopovereenkomst is opgenomen in artikel 15,

in de zinsnede, zoals in r.o. 3.1.9. is weergegeven:
"(…) Alle percelen worden, vrij van bomen en stobben, gefreesd opgeleverd (idem. zoals perceel [1] op het moment van sluiten van de overeenkomst en aan partijen genoegzaam bekend en tevens zal dit in mondeling overleg worden besloten). (…)"

[geïntimeerde] heeft dan ook redelijkerwijs mogen begrijpen dat [appellant] zijn gekochte percelen op de daar genoemde wijze geleverd wenste te krijgen. De grief faalt.

3.6

Grief 2richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen sprake is van non-conformiteit, nu er sprake is van een kenbaar gebrek. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat de percelen niet beantwoorden aan hetgeen hij daarvan op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daartoe stelt hij dat door de aanwezigheid van de stobben in de bouwvoor aan (normale) agrarische bewerkingsmogelijkheden in de weg staan.

3.7

Blijkens artikel 8 van Pro de koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] gegarandeerd dat de percelen ten tijde van de overdracht of eerder ten tijde van de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal (agrarisch) gebruik nodig zijn.

Op deze garantie wordt een uitzondering gemaakt als het gaat om aan [appellant] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst "kenbare gebreken op het moment van sluiten van de overeenkomst".

3.8

Hiervoor heeft het hof vastgesteld dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de percelen dienen te worden gefreesd als perceel [1]. Tussen partijen is niet in geschil dat de percelen op gelijke wijze als perceel [1] zijn gefreesd. [appellant] heeft aangevoerd dat die wijze van frezen aan een normaal (agrarisch) gebruik in de weg staat en dat [appellant] hem op de hoogte had moeten stellen dat er ondanks het frezen, naast takjes en wortelresten, stobben zouden achterblijven die hem zouden beperken in de gebruiksmogelijkheden. Het hof is van oordeel dat wat [appellant] thans ziet als gebrek (de wijze waarop de percelen zijn gefreesd) in het kader van de gebruiksmogelijkheden van de percelen een voor [appellant] kenbaar gebrek was, want nadrukkelijk overeengekomen en hem dus bekend ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Het hof voegt hier nog aan toe [appellant] wist dat de door hem gekochte percelen werden gebruikt voor bosbouw, in die zin dat de percelen waren aangeplant met populieren om de vijf meter. Een van de percelen (perceel [1]) was reeds gerooid, gefreesd en bebouwd. De wijze waarop de percelen geschikt moesten worden gemaakt voor zijn veeteeltbedrijf is, zoals hiervoor weergegeven, een duidelijk punt van onderhandeling geweest. Er zijn afspraken over de wijze van frezen gemaakt door partijen bijgestaan door deskundig te achten adviseurs. Het had op de weg van [appellant] gelegen om zich te verdiepen in de wijze waarop perceel [1] was gefreesd en of dit daadwerkelijk overeen kwam met de door hem gewenste wijze van frezen en daarmee van de gewenste van levering van de percelen. [appellant] had bijvoorbeeld eenvoudigweg kunnen vastleggen dat - ondanks het risico van verschraling van de grond - de percelen in ieder geval tot een diepte van 30 cm stobbenvrij diende te zijn, gelet op de voor hem gangbare wijze van grondbewerking, maar die eis heeft hij juist laten vallen. [appellant] heeft perceel [1] naar zijn zeggen niet geïnspecteerd, hoewel hij daar voldoende gelegenheid voor heeft gehad. In die omstandigheid kan [geïntimeerde] niet worden verweten dat hij [appellant] onvoldoende heeft voorgelicht of dat hij [appellant] (nader) had moeten inlichten, althans dat hij op onvoldoende wijze invulling heeft gegeven aan de op hem rustende mededelingsplicht. Dit betekent dat, daargelaten het antwoord op de vraag of de percelen de eigenschappen bezitten die voor een normaal agrarisch gebruik nodig zijn, de wijze waarop de percelen zijn opgeleverd op basis van artikel 8 van Pro de koopovereenkomst niet tot aansprakelijkheid kan leiden, omdat voor zover van een gebrek sprake is, dit gebrek kenbaar was voor [appellant] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Dit brengt mee dat er geen sprake was van non-conformiteit, omdat niet kan worden gezegd dat de percelen ten tijde van de levering niet over de eigenschappen beschikten die ingevolge van artikel 8 van Pro de overeenkomst tussen partijen zijn overeengekomen. Grief 2 faalt.

3.9

G
rief 3richt zich tegen de afwijzing van de rechtbank van de vordering tot vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling. In de toelichting op de grief heeft [appellant] aangevoerd - kort gezegd - dat [geïntimeerde] de percelen niet op juiste wijze heeft laten frezen

waardoor ze niet geschikt zijn voor het gebruiksdoel en dat [geïntimeerde] hem hierover had dienen in te lichten.

3.1

Ingevolge artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder b BW is een overeenkomst vernietigbaar indien deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet (of niet op dezelfde voorwaarden) zou zijn gesloten en de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Het hof verwerpt het beroep op dwaling. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat niet is gebleken van een schending van een mededelingsplicht door [geïntimeerde] en voor zover sprake is van dwaling behoort deze krachtens artikel 6:228 lid 2 BW Pro in de gegeven omstandigheden voor [appellant] te blijven.

3.11

Aan het bewijsaanbod van [appellant], in hoger beroep gedaan, zal als niet beslissend voor de uitkomst van de procedure worden voorbij gegaan.

Slotsom

3.12

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 299,- voor verschotten en € 4.893, - (3 punten, tarief IV: 1.631, -) voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

4.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 4.893, - voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 299,- voor verschotten;

plaatsgevonden:

- € 131,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,00 indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

- te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

- verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. I. Tubben, mr. W. Breemhaar en mr. P. Roorda, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

13 januari 2015.