ECLI:NL:GHARL:2014:9714

• Datum uitspraak: 2 december 2014
• Publicatiedatum: 15 december 2014
• Zaaknummer: 14/00180
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek; C.M. Ettema; A.J.H. van Suilen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardevaststelling onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, waarin de waarde van een onroerende zaak is vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem. De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 2 te [Z] voor het jaar 2013 vastgesteld op € 281.000, met een bijbehorende onroerendezaakbelasting (OZB) van € 319,78. De rechtbank heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep is gegaan. Tijdens de zitting op 5 november 2014 heeft de belanghebbende, vertegenwoordigd door ir. [A], betoogd dat de vastgestelde waarde te hoog is en heeft hij een lagere waarde van € 265.000 bepleit. De heffingsambtenaar heeft de waarde verdedigd op basis van een taxatierapport van WOZ-taxateur [C], die de waarde op € 281.000 had getaxeerd. Het hof heeft de argumenten van beide partijen gehoord en beoordeeld. Het hof concludeert dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat hij een vergelijkingsobject, de woning aan de [a-straat] 6, niet in zijn waardering heeft betrokken. Dit object is kort na de waardepeildatum verkocht en is een goed vergelijkingsobject. Het hof stelt de waarde van de onroerende zaak op € 270.000 vast, wat leidt tot een vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak van de heffingsambtenaar. Tevens wordt de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende tot een bedrag van € 2.506,90.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM – LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/00180

uitspraakdatum:
2 december 2014

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 30 januari 2014, nummer AWB 13/4040, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Doetinchem (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 281.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 319,78.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 30 januari 2014 ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft bij faxbericht tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2014 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door ir. [A] (hierna: [A]). Namens de heffingsambtenaar is verschenen [B], bijgestaan door [C], WOZ-taxateur (hierna: [C]).

1.7.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een half vrijstaande semi-bungalow die de helft vormt van een dubbel woonhuis en gelegen is op een perceel van 516 m2. De woning is gebouwd in 1975 en heeft een veranda, een dakkapel en een uitbouw. Tot de onroerende zaak behoren voorts een op het perceel gelegen garage/berging en een tuinhuisje. De onroerende zaak is goed onderhouden en het sanitair en de badkamer zijn recentelijk vernieuwd.

2.2.

De woning aan de [a-straat] 6 te [Z] is in de loop van 2012 voor € 249.000 te koop aangeboden. Na ongeveer drie maanden is [a-straat] 6 verkocht voor € 225.000. Het betreft een gelijkvormige semi-bungalow als de onroerende zaak die aan dezelfde straat is gelegen. Deze woning is evenals de onroerende zaak in 1975 gebouwd en heeft een gelijke inhoud. De woning is gedateerd en de aangebouwde serre is in slechte staat.

2.3.

De garage van [a-straat] 6 is geschakeld aan de garage van de andere helft van het dubbele woonhuis waartoe de onroerende zaak behoort, [a-straat] 4. Laatstgenoemde woning is een gelijkvormige semi-bungalow als de onroerende zaak en heeft een gelijke inhoud. De woning is gedateerd. [a-straat] 4 is op 3 juni 2013 voor € 250.000 verkocht.

3. Geschil

3.1.

Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 281.000 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 265.000.

3.4.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [C] van 11 oktober 2013 waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 281.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode verschillende vergelijkingsobjecten gebruikt. Alhoewel volgens de heffingsambtenaar [a-straat] 6 een zeer goed vergelijkbaar object is, zijn de verkoopgegevens van [a-straat] 6 naar zijn mening niet bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak, omdat het verkoopcijfer niet in lijn ligt met de verkoopcijfers van soortgelijke woningen.

4.4.

Belanghebbende is van mening dat [a-straat] 6 een zeer goed vergelijkingsobject is, waarvan de verkoopsom kort na de waardepeildatum is gerealiseerd en daarmee goed bruikbaar is voor de waardebepaling.

4.5.

Het Hof overweegt het volgende. Indien een zeer goed vergelijkbare (buur)woning rondom de waardepeildatum is verkocht bij een onder zakelijke omstandigheden tot stand gekomen koopovereenkomst, en waarbij de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen, vormt deze koopprijs een belangrijke indicatie van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak.

4.6.

[a-straat] 6 is een zeer goed vergelijkbare woning die kort na de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijs niet in zijn waardering betrokken, omdat de verkoopprijs niet in de lijn ligt met de verkoopcijfers van soortgelijke woningen. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst de heffingsambtenaar op de hogere verkoopprijs van [a-straat] 4 die een jaar na de verkoop van [a-straat] 6 in een sterk dalende markt is gerealiseerd. Volgens de heffingsambtenaar had een hogere verkoopprijs voor [a-straat] 6 meer in de lijn gelegen, gelet op de gemiddelde waardedaling van twee-onder-een-kapwoningen in de wijk [D] van 9,44% in de periode 1 januari 2012 tot en met 1 mei 2013.

4.7.

Aan het verschil in verkoopprijs tussen [a-straat] 4 en 6 kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen. De door de heffingsambtenaar bepleite oorzaak, dat de verkoper van [a-straat] 6 genoegen heeft genomen met een lagere verkoopprijs dan de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt. Het feit dat de woning drie maanden te koop heeft gestaan, geeft geen grond voor de veronderstelling dat [a-straat] 6 voor een te lage prijs is aangeboden. De omstandigheid dat bij de verkoop van [a-straat] 6 een prijs is gerealiseerd die niet ver onder de vraagprijs is gelegen, duidt er niet op dat de verkoper met een te lage prijs genoegen heeft genomen. Evenmin is gesteld of gebleken dat [a-straat] 6 niet is verkocht bij een onder zakelijke omstandigheden tot stand gekomen koopovereenkomst, dan wel de koopprijs niet tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof zonder gegronde redenen de koopprijs van een zeer goed vergelijkbare woning niet in zijn waardering betrokken.

4.8.

De andere vergelijkingsobjecten waarnaar de heffingsambtenaar verwijst, zijn - mede gelet op het vergelijkingsobject [a-straat] 6 - minder goed vergelijkbaar, omdat zij een ander bouwjaar hebben ([b-straat] 8), in een andere wijk zijn gelegen ([c-straat] 3 en 45, [b-straat] 8, [d-straat] 104), een andere uitvoering en uitstraling hebben ([c-straat] 3 en 45, [b-straat] 8, [d-straat] 104), vlakbij de [e-straat] zijn gelegen ([c-straat] 45, [b-straat] 8) dan wel de verkoopprijs ver na de waardepeildatum is gerealiseerd ([a-straat] 4).

4.9.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt, nu hij het geschiktste vergelijkingsobject niet in zijn waardering heeft betrokken en de overige vergelijkingsobjecten dit gebrek onvoldoende compenseren.

4.10.

Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

4.11.

Belanghebbende verwijst naar het taxatierapport van [A], waarin aan de hand van de - eveneens door de heffingsambtenaar gebruikte - vergelijkingsobjecten [c-straat] 3, [b-straat] 8 en [d-straat] 104 de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 254.000. Na kennisneming van de verkopen van [a-straat] 4 en 6 heeft [A] de getaxeerde waarde verhoogd naar € 265.000. [A] heeft nagelaten de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten te benoemen en de gevolgen daarvan voor de door hem verdedigde waarde tot uitdrukking te brengen. Zo ontbreekt een analyse van de verkoopprijs van [a-straat] 6, terwijl een dergelijke analyse wel voor de hand had gelegen gelet op de stelling van [A] dat hij dit vergelijkingsobject als leidraad bij zijn taxatie heeft gebruikt. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

4.12.

Nu de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 270.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

De heffingsambtenaar bepleit dat belanghebbende geen proceskostenvergoeding toekomt vanwege door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de hoorzitting van de heffingsambtenaar alsmede de zittingen van de Rechtbank en het Hof, omdat [A] niet als gemachtigde van belanghebbende, maar enkel als deskundige op de verschillende zittingen is opgetreden. Belanghebbende heeft twee personen gemachtigd om namens hem op te treden in deze procedure, te weten mr. [E] en [A]. [A] is namens belanghebbende verschenen op de hoorzitting van de heffingsambtenaar alsmede ter zitting van de Rechtbank en het Hof. Nu de heffingsambtenaar niet heeft gesteld en evenmin is gebleken dat de gemachtigden niet beroepsmatig of op onzakelijke basis hun werkzaamheden hebben verricht, is het Hof van oordeel dat belanghebbende werd vertegenwoordigd door derden die beroepsmatig rechtsbijstand hebben verleend (vgl. HR 27 november 2009, nr. 08/02570, ECLI:NL:HR:2009:BJ7929, BNB 2010/63 en HR 19 oktober 2012, nr. 11/04773, ECLI:NL:HR:2012:BY0531, BNB 2012/317).

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 352,50 (1,5 punt (bezwaarschrift, hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 235) voor de kosten in de bezwaarfase, € 974 (2 punten (beroepschrift, zitting) x wegingsfactor 1 x € 487) voor de kosten in eerste aanleg en € 974 (2 punten (hogerberoepschrift, zitting)  wegingsfactor 1  € 487) voor de kosten in hoger beroep. Niet in geschil is dat [A] als deskundige een taxatierapport heeft opgesteld en dat hiervoor een vergoeding van € 200 moet worden toegekend alsmede een vergoeding van de kadastrale kosten van € 6,40. De proceskostenvergoeding bedraagt daarmee in totaal € 2.506,90.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 270.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.506,90 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. A.J.H. van Suilen, raadsheren, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
2 december 2014 .

De griffier, De voorzitter

(S. Darwinkel) (R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 december 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.