ECLI:NL:GHARL:2014:9046

• Datum uitspraak: 25 november 2014
• Publicatiedatum: 25 november 2014
• Zaaknummer: 13/00938
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; E. Polak; J.B.H. Röben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 17 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2010 werd vastgesteld op € 297.000 door de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl. De rechtbank had het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, maar de rechtsgevolgen in stand gelaten. Belanghebbende was van mening dat de vastgestelde waarde te hoog was en stelde dat de referentieobjecten die door de heffingsambtenaar waren gebruikt, niet representatief waren voor de waarde van zijn woning. Hij voerde aan dat de referentieobjecten vóór de daling van de woningmarkt waren verkocht en dat zijn woning een lager afwerkingsniveau had dan de referentieobjecten.

Tijdens de zitting op 28 oktober 2014 in Leeuwarden, waar de heffingsambtenaar werd vertegenwoordigd door mr. drs. [A] en taxateur [B], was belanghebbende niet aanwezig. De heffingsambtenaar had een taxatiematrix overgelegd met gegevens van vergelijkbare woningen in de wijk [D]. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog was vastgesteld. Het Hof concludeerde dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar waren met de onroerende zaak en dat de verschillen in waarde en afwerkingsniveau verdisconteerd waren in de vastgestelde waarde.

Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd. De uitspraak werd openbaar uitgesproken op 25 november 2014, en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 13/00938

uitspraakdatum:
25 november 2014

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 23 juli 2013, nummer AWB 12/2492 in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Delfzijl (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 297.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 juli 2013 gegrond verklaard, de uitspraak vernietigd, maar de rechtsgevolgen in stand gelaten, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten en gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar mr. drs. [A], bijgestaan dor [B], taxateur. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Belanghebbendes gemachtigde, drs. [C] is door het Hof uitgenodigd bij aangetekende brief van 10 september 2014 aan het adres [b-straat] 91, [L] en blijkens de handtekeningretourkaart is de uitnodiging op 11 september 2014 in ontvangst genomen.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2. De onroerende zaak betreft een in 2003 gebouwde vrijstaande woning met een garage, gelegen in de wijk [D] te [Z]. De inhoud van de woning is ongeveer 535 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 643 m². Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten geen goede onderbouwing zijn van de waarde. Belanghebbende stelt in dat verband dat twee van de referentieobjecten zijn verkocht vóór de daling van de woningmarkt en dat de gehanteerde kavelwaarden niet duidelijk zijn. Belanghebbende voert voorts aan dat de onroerende zaak is opgeleverd met een lager afwerkingsniveau dan de referentieobjecten en dat hiervan ook nog sprake was op de peildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 275.000.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.3

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep een taxatiematrix overgelegd met daarin gegevens van de onroerende zaak en van zeven referentieverkopen, alle vrijstaande woningen, gebouwd in de periode van 2000- tot en met 2003, en eveneens gelegen in de wijk [D], samengevat:

[c-straat] 26, met een inhoud van 565 m³, en een kavel van 815 m², verkocht op 3 november 2008 voor € 389.500.

[a-straat] 19, met een inhoud van 544 m³, en een kavel van 671 m², verkocht op 29 april 2008 voor € 350.000.

[a-straat] 42, met een inhoud van 570 m³, en een kavel van 493 m², verkocht op 1 september 2009 voor € 312.500.

[a-straat] 5, met een inhoud van 536 m³, en een kavel van 587 m², verkocht op 1 augustus 2011 voor € 297.500.

[d-straat] 68, met een inhoud van 632 m³, en een kavel van 547 m², verkocht op 10 januari 2011 voor € 390.000.

[d-straat] 96, met een inhoud van 600 m³, en een kavel van 683 m², verkocht op 5 december 2008 voor € 362.500.

[d-straat] 84, met een inhoud van 513 m³, en een kavel van 754 m², verkocht op 15 juni 2009 voor € 357.500.

4.4

In voormelde taxatiematrix is de prijs per eenheid voor de inhoud van het hoofdgebouw en de oppervlakte van het perceel als volgt getaxeerd:

Voor de onroerende zaak: € 453 per m³ en € 75 per m²;

[c-straat] 26: € 572 per m³ en € 67 per m²;

[a-straat] 19: € 512 per m³ en € 74 per m²;

[a-straat] 42: € 489 per m³ en € 87 per m²;

[a-straat] 5: € 481 per m³ en € 79 per m²;

[d-straat] 68: € 500 per m³ en € 82 per m²;

[d-straat] 96: € 500 per m³ en € 73 per m²;

[d-straat] 84: € 572 per m³ en € 69 per m².

4.5 Ten aanzien van het afwerkingsniveau staat in de taxatiematrix bij [a-straat] 19 “luxere woning dan gemiddeld” en bij [a-straat] 42 “na aankoop geïnvesteerd in woning”. Bij de onroerende zaak en de overige referentieobjecten staat dat het afwerkingsniveau passend is bij het bouwjaar.

4.6

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde gegevens, waaronder de taxatiematrix, en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd. De in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten zijn, gelet ook op het door de heffingsambtenaar overgelegde fotomateriaal, goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is wat betreft inhoud, uitvoering en kaveloppervlakte rekening gehouden.

4.7

Aan het onder 4.6 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.

4.8

Ten aanzien van belanghebbendes grief dat twee referentieobjecten zijn verkocht geruime tijd voor de waardepeildatum, en vóór het moment van de daling van de woningprijzen, overweegt het Hof, dat weliswaar twee referentie-objecten zijn verkocht op respectievelijk 29 april en 3 november 2008, maar dat dit niet de enige transacties zijn waarmee de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde heeft onderbouwd. Hier komt bij dat de taxateur heeft verklaard dat er rond de peildatum slechts twee woningen in de wijk [D] zijn verkocht en dat hij om het prijsniveau te illustreren zowel de transacties uit 2008, als die uit 2009 en uit 2011 heeft verwerkt in de matrix. De taxateur heeft ter zitting herhaald dat gelet op de maatvoering van de onroerende zaken en de in de jaren 2008 tot en met 2011 gerealiseerde verkoopprijzen de onroerende zaken in deze wijk goed vergelijkbaar zijn en dat er geen sprake is van een daling van de woningprijzen in de wijk [D]. Het Hof acht dit aannemelijk.

4.9

De taxateur heeft omtrent de data van de verkooptransacties toegelicht dat de verkoopprijzen in de matrix zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De hogere geïndexeerde waarde van [a-straat] 42 verklaarde de taxateur door een verbouwing van de woning na de aankoop. Het Hof acht deze verklaring aannemelijk.

4.1

Ter zake van de waardering van de grond heeft de taxateur aangevoerd dat rekening is gehouden met een grondstaffel. De eerste staffel tot maximaal 500 m² bedraagt € 87 per m². Bij een grotere oppervlakte wordt gerekend met een afnemende prijs per m². Het verschil in kavelwaarde tussen de onroerende zaak en het referentieobject [a-straat] 19, met een iets grotere kavel, wordt veroorzaak door een afrondingsverschil. Het Hof acht hiermee het door belanghebbende bedoelde verschil van € 1 per m² voldoende verklaard.

4.11

Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat het afwerkingsniveau van de onroerende zaak bij de oplevering in 2007, en ook op de peildatum, lager was dan bij de andere onroerende zaken in de wijk. De onderbouwing van deze stelling kan worden gelezen in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [E], beëdigd makelaar/taxateur O.Z. te [M] van 27 december 2012 bij de omschrijving van het object.

De heffingsambtenaar heeft hierover gesteld dat de taxateur het afwerkingsniveau niet heeft kunnen beoordelen omdat belanghebbende, ook na herhaaldelijk gedaan verzoek, geen toestemming heeft verleend voor een inpandige opname. Bij de waardering is wel met een lagere waarde per m3 rekening gehouden, hetgeen ook blijkt uit de overgelegde matrix, zoals weergegeven hiervoor onder 4.4. Het verschil in afbouwwaarde tussen de onroerende zaak en het referentieobject [a-straat] 5, dat op zichzelf ook door belanghebbende als goed vergelijkbaar wordt geacht, is aldus de heffingsambtenaar mogelijk meer dan € 15.000 zoals in de matrix tot uitdrukking gebracht, maar hierbij moet worden bedacht, aldus de heffingsambtenaar, dat de investeringskosten doorgaans hoger zijn dan de feitelijke toegevoegde meerwaarde. Gelet op de verhouding tussen de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak en de transactiegegevens is het Hof van oordeel dat een verschil in afwerkingsniveau kan worden geacht te zijn verdisconteerd, zoals de heffingsambtenaar aanvoert. Dat hiermee mogelijk niet het gehele verschil in afwerking tot uitdrukking komt, blijft voor rekening van belanghebbende nu hij er voor heeft gekozen de namens de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur geen toegang te verlenen tot de onroerende zaak voor een inpandige opname.

4.12

Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan geoordeeld dient te worden dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, treffen de grieven van belanghebbende geen doel.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. E. Polak en mr. J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op
25 november 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 26 november 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.