ECLI:NL:GHARL:2014:8463

• Datum uitspraak: 4 november 2014
• Publicatiedatum: 4 november 2014
• Zaaknummer: 200.141.661-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; H. de Hek; D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurwoningaanbod en contractsvrijheid van woningbouwvereniging

In deze zaak gaat het om een voormalige huurder, aangeduid als [appellante], die gedurende een aantal jaren bij de woningbouwvereniging Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) ingeschreven stond en een huurwoning wenst in een specifiek gebied waar alleen SWA woningen aanbiedt. Vanwege het huurdersgedrag van [appellante] heeft SWA echter besloten geen woningen aan haar aan te bieden. De zaak is in hoger beroep gekomen na een eerdere afwijzing door de kantonrechter, die oordeelde dat de inschrijving bij SWA geen verplichting met zich meebrengt om een woning aan te bieden, vooral gezien het verleden van [appellante] met substantiële herstelkosten bij eerdere huurcontracten.

De procedure in hoger beroep begon met een dagvaarding op 7 februari 2014, gevolgd door een memorie van grieven op 27 mei 2014 en een memorie van antwoord op 8 juli 2014. [appellante] heeft in hoger beroep drie grieven ingediend, waarbij zij onder andere aanvoert dat de kantonrechter belangrijke feiten niet heeft meegenomen in zijn oordeel. Het hof heeft echter geoordeeld dat de kantonrechter voldoende vrijheid heeft in de feitenvaststelling en dat de grieven van [appellante] niet slagen.

Het hof concludeert dat SWA niet verplicht is om [appellante] een huurwoning aan te bieden, gezien de omstandigheden en het huurdersgedrag van [appellante]. De vordering van [appellante] wordt afgewezen en het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarbij [appellante] wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. De proceskosten zijn vastgesteld op € 704,- aan griffierecht en € 894,- aan advocaatkosten. Dit arrest is uitgesproken op 4 november 2014 door de rechters J.H. Kuiper, H. de Hek en D.H. de Witte.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.141.661/01

(zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Nederland 2190639 CV 13-5009)

arrest van de eerste kamer van 4 november 2014

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
[appellante] ,

advocaat: mr. A.J. Welvering, kantoorhoudende te Leek,

tegen

Stichting Woningbouw Achtkarspelen

gevestigd te Buitenpost,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen:
SWA ,

advocaat: mr. D. van der Wal, kantoorhoudende te Buitenpost,

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het tussenvonnis van 6 september 2013 en het eindvonnis van 10 januari 2014 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 7 februari 2014;

- de memorie van grieven tevens houdende aanvulling van de grondslag van de vordering d.d. 27 mei 2014;

- de memorie van antwoord d.d. 8 juli 2014.

2.2

Beide partijen hebben de processtukken in eerste aanleg en in hoger beroep overgelegd, waarna het hof arrest heeft bepaald.

2.3

De vordering van [appellante] luidt na wijziging van eis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat het hof:

"behage te vernietigen het vonnis d.d. 10 januari 2014 van de Kantonrechter (....) en (....) opnieuw rechtdoende:

I.
de door appellante ingestelde vorderingen alsnog toe te wijzen;

II.
met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties.

3. De feiten

3.1

In de eerste grief verwijt [appellante] de kantonrechter dat hij heeft verzuimd een aantal feiten in de feitenvaststelling op te nemen. Op die grief zal hierna worden beslist. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.

3.2

[appellante] heeft in de periode vanaf in ieder geval 5 december 1995 tot 13 augustus 2008 woningen van SWA gehuurd. [appellante] huurde tot 1 september 2002 de woning aan de [adres 1] te [plaats] en daarna tot 13 augustus 2008 de woning aan de [adres 3] te [plaats].

3.3

[appellante] huurt thans een niet aan SWA toebehorende woning aan de [adres 2] te [woonplaats].

3.4

Vanaf 21 maart 2005 staat [appellante] bij SWA als woningzoekende in de gemeente Achtkarspelen ingeschreven. SWA heeft in januari 2012 aan [appellante] de eengezinswoning aan de [adres 4] te [woonplaats] aangeboden, welk aanbod [appellante] heeft afgewezen.

3.5

Op 17 december 2012 heeft tussen [appellante] en SWA een bespreking plaatsgevonden, van welk gesprek SWA een verslag heeft gemaakt. Volgens dat verslag heeft SWA op die bespreking te kennen gegeven dat zij niet (meer) bereid is aan [appellante] een huurwoning aan te bieden.

3.6

De gemachtigde van [appellante] heeft SWA bij aangetekend en gewone post verzonden brief van 16 januari 2013 gesommeerd [appellante] een huurwoning aan te bieden die aan haar eisen voldoet. De gemachtigde van SWA heeft bij brief van 7 maart 2013 laten weten, dat vanwege in het verleden gebleken huurdersgedrag van [appellante] SWA niet bereid is aan [appellante] een huurwoning aan te bieden en dat SWA op grond van de contractsvrijheid daartoe ook niet kan worden verplicht.

4. De vordering en beoordeling in eerste aanleg

4.1

[appellante] heeft gevorderd SWA op straffe van een dwangsom te veroordelen aan haar huurwoningen aan te bieden die voldoen aan haar specifieke wensen met veroordeling van SWA in de proceskosten.

4.2

SWA heeft tegen de vordering verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring althans afwijzing van de vorderingen van [appellante] met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding.

4.3

De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten aan de zijde van SWA gevallen. De kantonrechter heeft geoordeeld, dat de enkele inschrijving als woningzoekende voor SWA geen verplichting meebrengt [appellante] een huurwoning aan te bieden. Voorts geldt het beginsel van contractsvrijheid en is het slechts onder bijzondere omstandigheden denkbaar dat een woningbouwvereniging gehouden is een woning aan een (ingeschreven) woningzoekende aan te bieden. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn volgens de kantonrechter in dit geval niet gebleken.

5.
De beoordeling in hoger beroep

5.1

[appellante] heeft tegen het bestreden vonnis drie grieven ontwikkeld en in de memorie van grieven de grondslag van haar vordering uitgebreid.

5.2

In
grief 1 klaagt [appellante] erover dat de kantonrechter heeft verzuimd een aantal feiten in de feitenvaststelling op te nemen. Deze grief kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Aan de rechter komt een grote vrijheid toe de feiten vast te stellen die voor de beoordeling van het geschil van belang zijn. Voorts heeft het hof de feiten in het licht van hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd uitgebreid, terwijl bij de beoordeling van grief 2 mede acht zal worden geslagen op de door [appellante] gestelde feiten.

5.3

In
grief 2 komt [appellante] op tegen rechtsoverweging 5.1 van het bestreden vonnis. In die rechtsoverweging heeft de kantonrechter geoordeeld, dat op SWA geen verplichting rust aan [appellante] een huurwoning aan te bieden.

5.4

De woningbouwvereniging heeft op de bespreking van 17 december 2012, nadien bevestigd bij brief van haar advocaat van 7 maart 2013, [appellante] laten weten dat SWA nu en in de toekomst aan haar geen huurwoning zal aanbieden. [appellante] kan zich met dit standpunt van SWA niet verenigen en meent dat SWA onrechtmatig jegens haar handelt. Samengevat heeft [appellante] daartoe het volgende aangevoerd. De huidige huurwoning is voor haar en haar inwonende kinderen te klein. [appellante] zoekt een huurwoning in bepaalde straten van [plaats] en de huurwoningen in die straten behoren aan SWA toe. [appellante] is daardoor geheel afhankelijk van SWA of zij in één van de huurwoningen in die straten kan wonen. SWA heeft haar inschrijving toegestaan en in 2012 haar zelfs een huurwoning in een andere plaats aangeboden. Daarmee heeft SWA bij [appellante] de verwachting gewekt dat zij bij SWA voor een huurwoning in aanmerking kan komen. Bovendien heeft volgens [appellante] mee te wegen de maatschappelijke verantwoordelijkheid van SWA als toegelaten instelling van volkshuisvesting in de zin van artikel 70 Woningwet. Tot slot is volgens [appellante] de door SWA aangevoerde weigeringsgrond onjuist. [appellante] betwist dat zij bij het einde van de huurovereenkomsten met SWA haar woningen niet correct heeft opgeleverd en dat de kosten van herstel van de laatste huurwoning € 9.665,00 bedroegen.

5.5

SWA heeft betwist dat [appellante] is aangewezen op het huren van een huurwoning in bepaalde straten van [plaats]. Voorts heeft SWA aangevoerd, dat [appellante] zich tot andere woningbouwverenigingen kan wenden, zodat zij voor het verkrijgen van een nieuwe huurwoning niet van SWA afhankelijk is. Het huurdersgedrag van [appellante] gedurende de periode dat zij woningen van SWA huurde is zodanig geweest dat SWA haar geen huurwoning meer wil aanbieden. De in 2012 aangeboden en door [appellante] afgewezen woning in [woonplaats] berustte volgens SWA op een vergissing.

5.6

Het hof stelt voorop dat als een woningzoekende zich bij een woningbouwvereniging inschrijft de woningzoekende daarmee kenbaar maakt dat zij geïnteresseerd is in het huren van een woning van die woningbouwvereniging. Als bij de woningbouwvereniging een huurwoning vrijkomt, beoordeelt de woningbouwvereniging aan de hand van wettelijke criteria en het bij de woningbouwvereniging gehanteerde beleid wie voor die huurwoning in aanmerking komt. Eén van de criteria is veelal de duur dat de woningzoekende ingeschreven heeft gestaan. Als de woningbouwvereniging, al dan niet onder voorwaarden, een huurwoning aanbiedt en dat aanbod wordt door de ingeschreven woningzoekende aanvaard komt een huurovereenkomst tot stand.

5.7

Het hof is van oordeel dat het op de weg van SWA lag om na beëindiging van de vorige huurovereenkomst aan [appellante] te berichten dat zij niet voor een nieuwe huurovereenkomst in aanmerking zou komen gelet op het door SWA geconstateerde huurdersgedrag van [appellante]. Indien dat het geval was geweest, had [appellante] zich wellicht eerder bij een andere woningaanbieder ingeschreven.

Deze omstandigheid kan evenwel, wat daarvan verder ook zij, niet tot toewijzing van de vordering leiden: [appellante] wenst alleen een woning in een zeer beperkt gebied te huren waar uitsluitend SWA woningen aanbiedt. Had zij zich bij een andere woningbouwvereniging ingeschreven dan had dat nooit tot toewijzing van een woning in een van die straten kunnen leiden. Waarom zij uitsluitend in die straten wenst te wonen, heeft [appellante] in de procedure overigens niet toegelicht, zodat het hof er van uitgaat dat dat uitsluitend is gebaseerd op haar persoonlijke voorkeur en niet op meer objectieve redenen.

De omstandigheid dat [appellante] van SWA toch een woning aangeboden heeft gekregen, naar SWA stelt per abuis, kan verder geen gewicht in de schaal leggen. SWA heeft direct daarna aangegeven wat haar standpunt is, en de aanbieding gestand gedaan. Die aanbieding is door [appellante] evenwel om haar moverende redenen niet geaccepteerd. Daarmee zijn de door die aanbieding gecreëerde verwachtingen uitgewerkt.

Dat de andere aanbieders van (sociale) huurwoningen in de regio een wachtlijst van aanzienlijke omvang c.q. duur kennen dan wel dat zij geen – in objectieve zin – geschikte woningen voor [appellante] in portefeuille hebben, is in deze procedure evenmin gebleken. Bovendien heeft SWA aangeboden te bemiddelen bij een andere woningaanbieder voor het vinden van een passende woning voor [appellante].

Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van het hof SWA niet gehouden aan [appellante] een huurwoning aan te bieden die aan haar specifieke wensen voldoet.

5.8

Het voorgaande leidt ertoe dat grief 2 niet slaagt.

5.9

In
grief 3 komt [appellante] tevergeefs op tegen de proceskostenveroordeling en de afwijzing van de vordering.

6. Slotsom

6.1

De grieven van [appellante] slagen niet. Het hof zal het eindvonnis van de kantonrechter d.d. 10 januari 2014 bekrachtigen en [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in hoger beroep. De proceskosten bestaan uit € 704,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris van de advocaat (tarief II op basis van 1 punt).

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 10 januari 2014;

veroordeelt [appellante] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van SWA gevallen, tot op heden begroot op € 704,- aan verschotten en € 894,- aan salaris van de advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 4 november 2014.