ECLI:NL:GHARL:2014:8077

• Datum uitspraak: 21 oktober 2014
• Publicatiedatum: 21 oktober 2014
• Zaaknummer: 200.141.413-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.W. Zandbergen; B.J.H. Hofstee; D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot vermindering van de koopsom wegens wijziging van kavelindeling en privacyverlies

In deze zaak gaat het om een vordering van appellanten, die een perceel bouwgrond hebben gekocht van de gemeente, met de verwachting dat er een bosstrook van 25 meter ter afscheiding van het aangrenzende perceel zou blijven. De gemeente heeft echter de kavelindeling gewijzigd, waardoor de bosstrook is teruggebracht naar 14 meter. Appellanten vorderen op basis van artikel 6:258 lid 1 BW een vermindering van de koopsom, omdat zij menen dat de privacy en uitstraling van hun perceel hierdoor zijn aangetast. Het hof oordeelt dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden, omdat de inhoud van de akte van levering, het bestemmingsplan en de verkoopbrochure geen garanties bieden voor de handhaving van de oorspronkelijke bosstrook. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, die de vordering van appellanten eerder had afgewezen. De rechtbank had geoordeeld dat er geen onvoorziene omstandigheden waren die een wijziging van de koopovereenkomst rechtvaardigen. Het hof bevestigt deze beslissing en wijst de kosten van de procedure toe aan de gemeente.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.141.413/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/340828 / HL ZA 13-88)

arrest van de tweede kamer 21 oktober 2014

in de zaak van

1. [appellant 1],

2. [appellante 2],

3. [appellant 3],

4. [appellante 4],

allen wonende te [woonplaats],

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] ,

advocaat: mr. L. Alberts, kantoorhoudend te Hardinxveld-Giessendam,

tegen

Gemeente [gemeente],

zetelend te [gemeente],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
de Gemeente ,

advocaat: mr. L. de Kok, kantoorhoudend te Amsterdam.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van

10 juli 2013 en 6 november 2013 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 30 januari 2014,

- de memorie van grieven, met producties,

- de memorie van antwoord, met producties.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellanten] luidt:

"Dat het Gerechtshof het vonnis van Rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad met

zaaknummer C/16/340828/HL ZA 13-88 zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de koopovereenkomst tussen partijen d.d. 1 juli 2006 met terugwerkende kracht te wijzigen strekkende tot vermindering van de koopprijs met een bedrag ad € 62.500,-, waarbij de wettelijke rente over dit bedrag door de Gemeente wordt vergoed vanaf de leveringsdatum van het onroerend goed d.d. 28 maart 2007, althans een in goede justitie te bepalen datum, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide

instanties."

3. De beoordeling

De feiten

3.1

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van genoemd vonnis van 6 november 2013 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met een enkel feit dat in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken is komen vast te staan, luiden als volgt.

3.2

[appellanten] als kopers en de Gemeente als verkoper hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel grond, kadastraal bekend [nummer 1] (hierna: het perceel). Partijen hebben de overeenkomst ondertekend op 27 juni 2006, respectievelijk 10 juli 2006.

3.3

Het perceel, in diverse plannen en stukken ook aangeduid als kavel [nummer 2], is gelegen in de woonwijk [woonwijk] en was bestemd voor de bouw van een vrijstaand woonhuis voor eigen bewoning. In de koopovereenkomst is voor zover hier van belang in artikel 3 sub F opgenomen:

"1. De bos- en houtwallen, zoals deze op de transactietekening nader zijn aangeduid, zijn bestemd tot natuurlijke afscheiding van de bouwkavels in fase 1 in [woonwijk] en dienen tot het creëren van privacy voor de bewoners.

2. Verkoper draagt tot uiterlijk 1-1-2007 zorg voor het noodzakelijk beheer en

onderhoud van de bos- en houtwallen. Na 1-1-2007 dient koper zelf zorg te dragen voor het

beheer en onderhoud. Koper dient de bos- en houtwallen zoveel mogelijk in stand houden.

(...)"

3.4

Bij de koopovereenkomst is als bijlage een transactietekening opgenomen, gedateerd 19 oktober 2001. Op de transactietekening staat het perceel getekend, te midden

van andere percelen, met aan de zuid- en oostkant een
"bosstrook" die deels op het perceel ligt en deels op de aangrenzende percelen.

Het perceel is op 28 maart 2007 aan [appellanten] geleverd. In artikel 5 van de akte

van levering is het bepaalde uit artikel 3 van de koopovereenkomst in (vrijwel) gelijke

bewoordingen herhaald.

3.5

[appellanten] hebben op het perceel een woonhuis gebouwd, dat als adres [adres 2] heeft gekregen.

3.6

In de brochure
“Overzicht kavels [woonwijk] Uw buitenkans” is een overzicht van de geplande gronduitgiftes in [woonwijk] opgenomen, met daarbij een informatiefolder onder de titel
"Wonen in woonlandschap [woonwijk] . In deze folder staat onder meer:

“[woonwijk] is gelegen temidden van water, bos en lucht op de voormalige Zuiderzeebodem. Het woonlandschap het [woonwijk] is het eerste deel van vier woonlandschappen die binnen [woonwijk] gerealiseerd gaat worden. Het gehele plan [woonwijk] kenmerkt zich door de ruime opzet van de verkaveling, de lanen en de landschapszone die gestalte zal krijgen als verbindingszone tussen het [woonwijk] en het Cirkelbos.

Voor het eerste deel van de ontwikkeling is gekozen voor een woonlandschap dat

gekarakteriseerd zal worden door een bossfeer. Deze bossfeer zal met name tot stand komen

door de te ontwikkelen bosstroken, die op de achterkanten van de kavels zijn gesitueerd, in

een breedte van ca. 25 meter. Voor de bewoner zal dit een directe meerwaarde van het woonmilieu tot gevolg hebben. De bosstroken zullen een bijdrage leveren aan de privacy maar ook aan de herkenbaarheid van het woonlandschap. Zij zullen de bewoner de sfeer

meegeven dat men in het bos woont met de bijbehorende fauna en flora.”

Op de achterzijde van de brochure is vermeld:

"Deze uitgave, met bijbehorende bijlagen, heeft een informatie karakter. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend."

3.7

In (de toelichting op) het bestemmingsplan [woonwijk] van 21 november

2001, door de gemeenteraad vastgesteld op 30 januari 2003 is in hoofdstuk 5.3. onder de kop
"[woonwijk] vermeld:

"Het woonbos bestaat uit 14 rechthoekige, door bosstroken omzoomde, open ruimtes: de zogenoemde "boskamers”. In de open ruimtes komt langs de woonstraten een cluster van villa’s zodat er sprake is van gezamenlijk wonen in één open ruimte.(...) In dit gebied worden circa 170 woningen gerealiseerd.”

3.8

Burgemeester en wethouders van [gemeente] hebben op 26 juni 2007 besloten tot herverkaveling van een aantal percelen in [woonwijk] omdat de verkoop van grond achterliep bij de uitgangspunten van de grondexploitatie. Deze herverkaveling kon worden uitgevoerd binnen het geldende bestemmingsplan. De aan kavel [nummer 2] grenzende kavels [nummer 2] en [nummer 2] zijn opnieuw ingedeeld en vernummerd tot de kavels [nummer 2], [nummer 2] (grenzend aan kavel [nummer 2]) en [nummer 2]. Daarbij is de oorspronkelijk op de kavel [nummer 2] en [nummer 2] voorziene bosstrook van circa 15 meter versmald tot een bosstrook op kavel [nummer 2] van ruim 4 meter en kon het hoofdgebouw op kavel [nummer 2] circa 35 meter dichter bij de woning van [appellanten] worden gerealiseerd dan mogelijk zou zijn geweest bij handhaving van de oorspronkelijke verkaveling.

3.9

Bij brief van 4 oktober 2007 heeft de Gemeente aan [appellanten] meegedeeld dat zij een aantal percelen, waaronder percelen die grenzen aan het perceel van [appellanten], gaat herverkavelen.

3.1

[appellanten] hebben bij ongedateerde brief, door de Gemeente ontvangen op 2 november 2007, bezwaar gemaakt tegen de herverkaveling. Nadien hebben zij bij brief van 19 december 2007 de Gemeente aansprakelijk gesteld voor hun schade.

3.11

Bij brief van 27 mei 2010 hebben [appellanten] de Gemeente nogmaals aansprakelijk gesteld voor de mogelijke schade die zij lijden dan wel zullen lijden als gevolg van de herverkaveling.

Het geschil in eerste aanleg

3.12

[appellanten] hebben gevorderd dat de rechtbank primair voor recht zal verklaren dat de Gemeente tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst van 1 juli 2006 en de Gemeente zal veroordelen tot vergoeding van schade ten bedrage van € 62.500,-, te vermeerderen met wettelijke rente en kosten. Subsidiair hebben zij gevorderd de koopovereenkomst met terugwerkende kracht te wijzigen, met vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 62.500,-, eveneens vermeerderd met wettelijke rente en kosten.

3.13

De rechtbank heeft de primaire vordering afgewezen, omdat deze naar haar oordeel is verjaard. De subsidiaire vordering heeft de rechtbank afgewezen, omdat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW.

De grieven

3.14

[appellanten] komen met hun grieven uitsluitend op tegen de afwijzing door de rechtbank van hun subsidiaire vordering.

3.15

De
grieven I, II en III zijn alle gericht tegen rechtsoverweging 4.10 van het vonnis van 6 november 2013, waarin de rechtbank heeft overwogen dat de herverkaveling en de daarmee samenhangende versmalling van de boswal tussen kavel [nummer 2] en thans kavel [nummer 2] weliswaar als een onvoorziene omstandigheid kan hebben te gelden, maar dat het niet een omstandigheid betreft die van dien aard is dat de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. [appellanten] hebben aangevoerd dat de rechtbank er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat zij hun verwachtingen omtrent de mate van privacy en groen rondom hun woning niet alleen hebben gebaseerd op de brochure
"Overzicht kavels [woonwijk] Uw buitenkans" en het bestemmingsplan, maar mede op de koopovereenkomst met bijbehorende transactietekening en de akte van levering. Op grond van al deze stukken is bij hen het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat hun perceel zou worden afgescheiden van het aangrenzende perceel met een bos- en houtwal van 25 meter, aldus [appellanten]

3.16

De gemeente heeft zowel in eerste aanleg, als in hoger beroep onder verwijzing naar de koopovereenkomst, de akte van levering, de transactietekening, het bestemmingsplan en de meergenoemde brochure gemotiveerd betwist dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW.

3.17

Het hof zal, veronderstellenderwijs er vanuit gaande dat één of meer grieven terecht zijn voorgedragen, allereerst ingaan op dit verweer van de Gemeente en stelt daarbij voorop dat van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW eerst sprake is wanneer het betreft in de toekomst gelegen omstandigheden die partijen niet uitdrukkelijk of stilzwijgend in hun overeenkomst hebben verdisconteerd.

3.18

Vastgesteld moet worden dat de koopovereenkomst en de akte van levering uitsluitend betrekking hebben op de verkoop en levering aan [appellanten] van kavel [nummer 2].

De reikwijdte van artikel 3 van de koopovereenkomst en artikel 5 van de akte van levering strekt niet verder dan deze kavel. Ook aan de transactietekening kunnen slechts aanspraken worden ontleend met betrekking tot kavel [nummer 2]. Genoemde bepalingen en de transactietekening bieden [appellanten] niet de garantie dat ook aangrenzende percelen in overeenstemming met de tekening zullen worden verkocht. Daarmee hebben [appellanten], die tegenover de Gemeente niet hebben aangegeven welk belang zij hechtten aan een strook bos tussen hun perceel en het aangrenzende perceel van circa 25 meter breed, de kans voor lief genomen dat de aangrenzende percelen niet op dezelfde voorwaarden door de Gemeente zouden worden verkocht.

3.19

Wat betreft het ter plaatse geldende bestemmingsplan staat vast dat het een globaal eindplan betreft, dat ruimte laat voor nadere invulling (blz. 6 van de toelichting op het bestemmingsplan). De herverkaveling van de percelen [nummer 2] en [nummer 2] paste binnen de in dit bestemmingsplan gegeven kaders. De hiervoor genoemde brochure is een stuk met een informatief en wervend karakter, waaraan, zoals op de achterzijde is vermeld, geen rechten kunnen worden ontleend. Daarnaast is in de legenda bij het kaartje in de brochure achter de aanduiding
"Bosstrook op eigen terrein " het woord
"indicatief" vermeld. Ook in dat opzicht hebben [appellanten] het risico aanvaard van een andere uitvoering van de plannen dan hen voor ogen stond.

3.2

Op grond van het bovenstaande moet worden geoordeeld dat de herverkaveling van de kavels [nummer 2] en [nummer 2] en daarmee de beperking van de omvang van de bosstrook niet kan worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. Aan een beoordeling van de door de grieven opgeworpen vraag of de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid al dan niet ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten wordt dan niet meer toegekomen.

3.21

De grieven zijn vergeefs voorgedragen.

Slotsom

3.22

Nu de grieven falen, dient het bestreden vonnis van 6 november 2013 te worden bekrachtigd.

[appellanten] zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep, die aan de zijde van de Gemeente worden begroot op € 704,- aan verschotten (griffierecht) en € 1.631,- (1 punt, tarief IV, € 1.631,- per punt) aan geliquideerd salaris voor de advocaat.

4. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van 6 november 2013 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 704,- voor verschotten en € 1.631,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest, voor zover het de hiervoor vermelde proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door. M.W. Zandbergen, mr. B.J.H. Hofstee en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 21 oktober 2014.