Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.125.045
(zaaknummer rechtbank Oost-Nederland, sector kanton, locatie Zutphen 492199)
arrest van de tweede kamer van 9 september 2014
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [woonplaats],
appellant in de hoofdzaak,
eiser in het incident,
hierna: [verzoeker],
advocaat: mr. E.C.N. Amory,
tegen:
de rechtspersoon naar publiek recht
Gemeente Zutphen,
zetelend te Zutphen,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
hierna: de gemeente,
advocaat: mr. A.V.P.M. Gijselhart.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Voor het eerdere verloop van het geding in hoger beroep verwijst het hof naar het tussenarrest van 4 maart 2014. Naar aanleiding van dat tussenarrest heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. Vervolgens heeft het hof andermaal arrest bepaald.
2.De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep
2.1
Het hof blijft bij hetgeen in het tussenarrest is overwogen en beslist.
Naar aanleiding van hetgeen tijdens de ingevolge het tussenarrest gelaste comparitie van partijen is besproken, overweegt het hof als volgt.
2.2
Het verweer van de gemeente dat [verzoeker] geen recht heeft op schadeloosstelling omdat [verzoeker] geen bedrijfsmatige activiteiten ontplooit, verwerpt het hof. Uit de door [verzoeker] overgelegde foto’s leidt het hof af dat sprake is van meer dan louter hobbymatige activiteiten. Met name de aard en omvang van de in de ruimte aanwezige auto’s en materialen duiden daarop. Dat de inkomsten uit bedrijf de afgelopen jaren minimaal zijn geweest -hetgeen gezien de economische recessie op zichzelf niet vreemd is- maakt dat niet anders.
2.3
Voorts heeft de gemeente tijdens de comparitie van partijen aangevoerd dat geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW. Het hof overweegt daarover als volgt. Artikel 7:309 BW geeft de huurder recht op een schadeloosstelling wanneer de verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:226 BW zijn overgegaan, de overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. Deze schadeloosstelling wordt toegekend wegens het verlies van een kans dat de huurverhouding zonder eigendomsovergang zou hebben voortgeduurd. Hoewel dat niet met zoveel woorden in de wet is opgenomen, moet uit de wetsgeschiedenis worden afgeleid dat er enig causaal verband moet zijn tussen de verkrijging door de gemeente en de beëindiging van de huurovereenkomst in verband met de ontwikkeling van het desbetreffende gebied. Volgens de stellingen van de gemeente bestonden er op het moment dat de gemeente als huurder is gaan optreden reeds plannen om het gebied waarin het gehuurde lag, te gaan ontwikkelen, zodat dat verband er is. In beginsel is dan ook sprake van een situatie waarop artikel 7:309 BW het oog heeft. Daarbij tekent het hof aan dat, zoals de gemeente naar voren heeft gebracht, de feitelijke genotsverwachting, het verlies van de kans dat de huurovereenkomst zonder de rechtsopvolging door de gemeente zou hebben voortgeduurd, kleiner wordt naarmate de huurverhouding langer duurt. Naarmate de tijd verstrijkt wordt de kans dat ook de oorspronkelijke verhuurder zou hebben opgezegd immers groter. In dit geval zijn tussen de eigendomsverkrijging door de gemeente en de door de gemeente beoogde afbraak 23 jaren gelegen. Dat brengt naar het oordeel van het hof mee dat de kans dat -de ontwikkelingsplannen weggedacht- opzegging door de oorspronkelijke verhuurder zou plaatsvinden, zodanig was toegenomen dat onder die omstandigheden geen plaats is voor een volledige schadeloosstelling in de zin van artikel 7:309 BW, maar dat de aanspraak van [verzoeker] gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden beperkt dient te worden tot een aanspraak op vergoeding van de verhuis- en (her)inrichtingskosten, waarop [verzoeker] ook recht zou hebben gehad (althans op een tegemoetkoming daarin) bij opzegging door de oorspronkelijke verhuurder.
2.4
De gevorderde verhuiskosten heeft [verzoeker] voldoende onderbouwd met de bij de memorie van grieven overgelegde factuur en nader toegelicht tijdens de comparitie van partijen. Het hof acht die kosten toewijsbaar tot het gevorderde bedrag van € 31.280. De kosten van herinrichting heeft [verzoeker] onvoldoende toegelicht en gespecificeerd, zodat de vordering op dat punt niet toewijsbaar is.
2.5
De slotsom is dat de grieven I en II falen. Grief III slaagt gedeeltelijk. Dat leidt ertoe dat de bestreden vonnissen in conventie zullen worden bekrachtigd en in reconventie zullen worden vernietigd en dat de gemeente alsnog zal worden veroordeeld tot betaling aan [verzoeker] van een bedrag van € 31.280.
Nu beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van de eerste aanleg voor zover het de reconventie betreft en de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.
3.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter te Zutphen van 12 februari 2013 en 26 maart 2013 voor zover in conventie gewezen,
vernietigt die vonnissen voor zover in reconventie gewezen en doet in zoverre opnieuw recht,
veroordeelt de gemeente om tegen bewijs van kwijting aan [verzoeker] te betalen een bedrag van € 31.280,
compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie en die van het hoger beroep aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, K.J. Haarhuis en F.J. de Vries en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 september 2014.