Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 13/01098
uitspraakdatum: 9 september 2014
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z]
[Z]
(hierna:belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 24 september 2013, nummer AWB LEE 12/2232, in het geding
tegen
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Ooststellingwerf(hierna: de heffingsambtenaar).
heffingsambtenaarvan de
gemeente Ooststellingwerf(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 156.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 140.000.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 september 2013 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en mr. [A] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mevrouw [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], taxateur.
1.7
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
De onroerende zaak is een woning in een rij met een inhoud van 325 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 165 m².
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende bepleit een waarde van € 117.500, de heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 140.000.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank.. Belanghebbende concludeert tot vaststelling van een waarde van de onroerende zaak van € 117.500.
3.4
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2011 ad € 140.000, niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer op die datum. De heffingsambtenaar verwijst hiervoor naar de door de WOZ-taxateur opgemaakte matrix van 30 november 2012. Deze matrix vermeldt het volgende:
Waardeopbouw object in geding
Type object: rijwoning
Bouwjaar: 1972 Ligging: 3
Kenmerken:
grootte kw oh do prijs per m2/m3 waarde
Hoofdgebouw 325 m3 3 2 3 € 342 € 111.150
Bijgebouwen
Berging 10 3 3 3 € 318 € 3.180
Perceel
Kavel 165 m2 € 156 € 25.740
WOZ-waarde € 140.000
Waardeopbouw onderbouwende referentieobjecten
Referentie 1: [a-straat] 14, [Z]
Type object: rijwoning
Bouwjaar: 1972 Ligging: 3
Kenmerken:
grootte kw oh do prijs per m2/m3 waarde
Hoofdgebouw 325 m3 3 4 3 € 404 € 131.300
Bijgebouwen
Berging 10 3 3 3 € 233 € 2.330
Perceel
Kavel 153 m2 € 163 € 24.939
WOZ-waarde € 158.000 Koopsom: € 160.000 Datum: 01-10-10
Referentie 2: [a-straat] 15, [Z]
Type object: rijwoning
Bouwjaar: 1972 Ligging: 3
Kenmerken:
grootte kw oh do prijs per m2/m3 waarde
Hoofdgebouw 325 m3 3 3 3 € 391 € 127.075
Bijgebouwen
Berging 10 3 3 3 € 233 € 2.330
Perceel
Kavel 151 m2 € 165 € 24.915
WOZ-waarde € 154.000 Koopsom: € 148.500 Datum: 03-06-11
Referentie 3: [b-straat] 10, [Z]
Type object: rijwoning
Bouwjaar: 1965 Ligging: 3
Kenmerken:
grootte kw oh do prijs per m2/m3 waarde
Hoofdgebouw 320 m3 3 3 3 € 353 € 112.960
Bijgebouwen
Berging 9 m2 3 3 3 € 233 € 2.097
Berging 8 m2 3 3 3 € 233 € 1.864
Luifel 14 m2 3 3 3 € 69 € 966
Perceel
Kavel 167 m2 € 153 € 25.551
WOZ-waarde € 143.000 Koopsom: € 143.250 Datum: 01-04-11
Volgens de toelichting bij de matrix is het uitgangspunt dat de gerealiseerde koopsommen van de referentiewoningen zijn geanalyseerd. De koopsom is berekend naar de waardepeildatum en de waarde van de onderdelen van de referentieobjecten en de onroerende zaak zijn getaxeerd. Hierbij is rekening gehouden met de correcties die nodig zijn vanwege de kwaliteit (kw), de onderhoudstoestand (oh) en de doelmatigheid (do). Hierbij zijn de volgende regels gehanteerd:
Toestand 1 betekent slechte toestand, toestand 2 betekent matige toestand, toestand 3 is voldoende, toestand 4 is goed en toestand 5 is zeer goed.
Volgens de toelichting op de matrix is referentiewoning 1 identiek aan de onroerende zaak van belanghebbende, maar heeft die woning een luxe afwerking, een vernieuwde inbouwkeuken en een gemoderniseerde badkamer. Referentiewoning 2 is eveneens identiek. Referentiewoning 3 is ook identiek, maar beter onderhouden.
4.3
Uit de door belanghebbende overgelegde stukken en hetgeen ter zitting door belanghebbende is toegelicht acht het Hof aannemelijk dat de onroerende zaak van belanghebbende per 1 januari 2011 niet in een matige staat, maar in een slechte staat van onderhoud verkeerde en dat, nu de keuken, de badkamer en het sanitair sinds de bouw in 1972 nooit zijn vervangen, er sprake was (en is) van een gedateerde keuken en badkamer en gedateerd sanitair.
4.4
Het Hof merkt met betrekking tot genoemde matrix op dat het in de matrix genoemde referentieobject 1 luxe is afgewerkt en beschikt over een gemoderniseerde badkamer en dat de referentieobjecten 2 en 3 in een betere staat van onderhoud verkeren. Gelet hierop hadden de referentieobjecten in de matrix een hoger kwalificatiecijfer voor de toestand van het onderhoud moeten hebben, hetgeen een aanwijzing is voor een lagere waarde van de onroerende zaak van belanghebbende.
4.5
Het Hof stelt vast dat uit de matrix niet duidelijk wordt op welke wijze de in de matrix genoemde verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn te herleiden tot de aan belanghebbendes woning toegekende waarde gelet op de zeer slechte onderhoudstoestand van deze woning.
4.6
De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat de in de matrix vermelde waarde van het bijgebouw van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
4.7
Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.2 t/m 4.6 is overwogen acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende last aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet uitgaat boven de waarde in het economisch verkeer.
4.8
Met betrekking tot het door belanghebbende overgelegde taxatierapport merkt het Hof op dat uit dit rapport niet blijkt in hoeverre er aandacht is besteed aan de verschillen in inhoud, oppervlakte, ligging, kwaliteit, onderhoudstoestand en doelmatigheid van de gehanteerde vergelijkingsobjecten in relatie tot de onroerende zaak van belanghebbende. Daarnaast maakt het taxatierapport melding van een object dat is verkocht op 1 juli 2009, een datum die te ver verwijderd is van de waardepeildatum om het object bruikbaar te laten zijn als vergelijkingsobject. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met het door haar overgelegde taxatierapport er niet in slaagt om de door haar voorgestane waarde van € 117.500 aannemelijk te maken.
4.9
Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde aannemelijk hebben gemaakt zal het Hof de waarde van de onroerende zaak bepalen en stelt deze waarde – met in achtneming van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht – in goede justitie vast op € 130.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 487 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt – zitting- , wegingsfactor 1 x € 487) en € 974 voor de kosten in hoger beroep (2 punten – beroepschrift en zitting- , wegingsfactor 1 x € 487), ofwel in totaal op € 1.461. De reiskosten stelt het Hof op de kosten voor het openbaar vervoer zijnde € 14,88 in eerste aanleg en € 14,88 in hoger beroep.
Nu aan belanghebbende ter zake van het hoger beroep een toevoeging is verleend krachtens de Wet op de rechtsbijstand, wordt het bedrag van de kosten, ingevolge het bepaalde in artikel 8:75, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht, betaald aan de rechtsbijstandverlener van belanghebbende.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het jaar 2012 tot € 130.000;
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.490,76 en gelast dat dit bedrag wordt uitbetaald de Raad voor de Rechtsbijstand; en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Muijen, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. K.de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is op 9 september 2014 in het openbaar uitgesproken.
De voorzitter is verhinderd om deze uitspraak mede te ondertekenen. In zijn plaats tekent mr. P. van der Wal.
De griffier, Namens de voorzitter,
K. de Jong-Braaksma P. van der Wal
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 september 2014
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.