ECLI:NL:GHARL:2014:5859

• Datum uitspraak: 22 juli 2014
• Publicatiedatum: 22 juli 2014
• Zaaknummer: 200.128.576
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. de Boer; C.J.H.G. Bronzwaer; D. Stoutjesdijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over nabetalingsverplichting bij verkoop van grasland met woonbestemming en uitleg van bufferzones

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd behandeld, gaat het om een geschil tussen twee appellanten en de besloten vennootschap Van Wanrooij Projektontwikkeling B.V. over de nabetalingsverplichting bij de verkoop van een perceel grasland. De appellanten, vertegenwoordigd door advocaat mr. E.G.J. Hendriksen, vorderden betaling van een bedrag van € 315.077,72, vermeerderd met inflatiecorrectie en wettelijke rente, op basis van een koopovereenkomst waarin was voorzien in een nabetaling door Van Wanrooij wanneer de grond een woonbestemming zou krijgen. De rechtbank Zutphen had in eerste aanleg de vordering gedeeltelijk toegewezen, maar de appellanten waren het niet eens met de afwijzing van het overige deel van hun vordering.

In hoger beroep richtten de appellanten zich tegen zowel het tussenvonnis als het eindvonnis van de rechtbank. Het hof oordeelde dat de appellanten niet-ontvankelijk waren in hun hoger beroep tegen het tussenvonnis, maar ging verder met de beoordeling van het eindvonnis. De kern van het geschil betrof de uitleg van de term 'bufferzone' in de koopovereenkomst. De appellanten stelden dat een groenstrook niet als bufferzone moest worden aangemerkt, terwijl Van Wanrooij betoogde dat deze strook wel onder de definitie van bufferzone viel.

Het hof overwoog dat de uitleg van de term bufferzone aan de hand van de Haviltexmaatstaf diende te gebeuren, waarbij de taalkundige betekenis van het begrip leidend was. Het hof concludeerde dat de vordering van de appellanten geen deugdelijke grondslag had en wees deze af. Het hof vernietigde het vonnis van de rechtbank en verklaarde de vorderingen van de appellanten alsnog ongegrond, waarbij het hen ook veroordeelde tot betaling van de proceskosten aan Van Wanrooij.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.128.576

(zaaknummer rechtbank Zutphen 133134)

arrest van de tweede kamer van 22 juli 2014

in de zaak van

1. [appellante sub 1],

wonende te [woonplaats],

2. [appellante sub 2],

wonende te [woonplaats],

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

hierna: [appellanten] (vrouwelijk meervoud),

advocaat: mr. E.G.J. Hendriksen,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Van Wanrooij Projektontwikkeling B.V.,

gevestigd te Geffen,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

hierna: Van Wanrooij,

advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

5 december 2012 en 6 maart 2013 die de rechtbank Zutphen respectievelijk rechtbank Oost-Nederland, zittingsplaats Zutphen tussen [appellanten] als eiseressen en Van Wanrooij als gedaagde in heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 juni 2013,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord tevens van grieven in incidenteel hoger beroep,

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,

- de schriftelijke pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.14 van het bestreden vonnis van 6 maart 2013.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Uit de dagvaarding blijkt dat het hoger beroep zich richt tegen zowel het tussenvonnis van 5 december 2012 als het eindvonnis van 6 maart 2013. Het hof zal [appellanten] niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep van het tussenvonnis gelet op het bepaalde in de laatste volzin van artikel 131 Rv.

4.2

In eerste aanleg hebben [appellanten] van Van Wanrooij betaling gevorderd van een bedrag van € 315.077,72, vermeerderd met inflatiecorrectie berekend met inachtneming van de reeks ’CPI werknemers laag’ over de periode van april 2012 en de wettelijke rente over een bedrag van € 1.816.967,60 vanaf 26 april 2012 tot en met 10 september 2012 alsmede de wettelijke rente over € 315.077,72 vanaf 11 september 2012. [appellanten] hebben die vordering gebaseerd op de tussen hen en Van Wanrooij gesloten koopovereenkomst (de overeenkomst) van een perceel grasland in de gemeente [plaatsnaam]. In de koopovereenkomst is voorzien in een nabetaling door Van Wanrooij als koper aan [appellanten] als verkopers wanneer de verkochte grond een woonbestemming krijgt. Het daartoe strekkende bestemmingsplan is op 19/20 januari 2011 onherroepelijk geworden.

De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] toegewezen tot een bedrag van

€ 243.696,82 vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 11 september 2012 en met veroordeling van Van Wanrooij in de kosten van de procedure. Voor het overige heeft de rechtbank de vordering afgewezen, kort gezegd omdat [appellanten] in schuldeisersverzuim verkeerden. Daaraan heeft de rechtbank consequenties verbonden voor de periode waarover indexering plaatsvindt.

4.3

Daartegen richt zich het principaal hoger beroep. [appellanten] vorderen dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en Van Wanrooij zal veroordelen tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 87.853,30, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 maart 2013 tot aan de dag van voldoening, met veroordeling van Van Wanrooij in de kosten van het hoger beroep. Het incidenteel hoger beroep richt zich tegen de toewijzing van de vordering. Van Wanrooij concludeert tot verwerping van het principaal hoger beroep en vordert in het incidenteel hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en:

(i) een verklaring voor recht dat de nabetalingsplicht voor de buiten de 4-meter zone doorgetrokken groenstrook niet geldt en dat Van Wanrooij [appellanten] voor deze perceelsoppervlakten niets is verschuldigd;

(ii) een verklaring voor recht dat de door Van Wanrooij na het vonnis van de rechtbank verrichte betaling van € 253.458,18 onverschuldigd is gedaan;

(iii) veroordeling van [appellanten] tot terugbetaling van het sub (ii) genoemde bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag dat Van Wanrooij het bedrag onverschuldigd aan [appellanten] heeft betaald, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure.

4.4

Tussen partijen staat vast dat Van Wanrooij op grond van de overeenkomst na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan ’Elzenbos’ een nabetalingsplicht heeft.

Op grond daarvan heeft Van Wanrooi aan [appellanten] op 11 september 2012 een bedrag betaald van € 1.501.889,88. Naar aanleiding van het bestreden eindvonnis hebben Van Wanrooij aan [appellanten] nog een bedrag betaald van € 253.706,38.

4.5

Het geschil tussen partijen spitst zich in de eerste plaats toe op de vraag over welk deel van het perceel (aantal vierkante meters) de nabetaling is verschuldigd. In de overeenkomst is bepaald dat de zogeheten ’bufferzones’ niet meetellen voor het aantal vierkante meters waarvoor de nabetaling geldt. In de bodem van het verkochte stuk grond ligt een gasleiding van de Nederlandse Gasunie, waarvoor een beperkt zakelijk recht is gevestigd. Partijen zijn het erover eens dat de strook grond van vier meter aan weerszijden van die gasleiding niet voor nabetaling in aanmerking komt, omdat deze met zoveel woorden in de overeenkomst als bufferzone is gedefinieerd. Partijen verschillen van mening over de vraag of de aan weerszijden van die strook daarnaast nog gelegen groenstrook eveneens als bufferzone moet worden aangemerkt. [appellanten] menen van niet, zodat in hun visie ook die groenstrook in de nabetalingsverplichting is begrepen. Van Wanrooij bestrijdt die visie. Volgens haar moet ook de groenstrook als bufferzone worden gezien. Dat betekent dat zij in haar visie na de betaling van 11 september 2012 niets meer aan [appellanten] was verschuldigd. Voorts zijn partijen verdeeld over de vraag of [appellanten] in schuldeisersverzuim verkeerden en -deels daarmee samenhangend- over welke periode en op welke wijze de berekening van de indexering over het verschuldigde bedrag dient plaats te vinden.

4.6

In de overeenkomst is bepaald over welke vierkante meters van het verkochte nabetaald moet worden. Daarvan zijn bufferzones uitgezonderd. Voor de beantwoording van de vraag welke uitleg moet worden gegeven aan het begrip ’bufferzone’, overweegt het hof dat een dergelijke uitleg dient plaats te vinden aan de hand van de zogeheten Haviltexmaatstaf. In dit geval betekent dat dat voor het antwoord op de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijze aan dat begrip mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten, gelet op de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van het contract, de wijze van totstandkoming ervan waarbij beide partijen werden bijgestaan door (juridisch) adviseur(s), als uitgangspunt beslissend gewicht dient te worden toegekend aan de (meest voor de hand liggende) taalkundige betekenis van dat begrip (HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575). Alleen daarop al stuit de door [appellanten] bepleite uitleg -dat als bufferzone (slechts) kan worden aangemerkt een strook grond die niet kan worden bebouwd vanwege een daarop gevestigd zakelijk recht- af. Naar het gewone taalgebruik heeft het begrip bufferzone een ruimere betekenis, te weten een zone die fungeert als buffer tussen twee gebieden, zoals Van Wanrooij terecht aanvoert.

In de overeenkomst is weliswaar opgenomen dat
”Indien het zakelijk recht als bedoeld in artikel 5.1. (f) ertoe leidt dat een strook grond niet zal kunnen worden bebouwd, wordt die grond aangemerkt als bufferzone, zoals hierboven bedoeld”. In artikel 5.1. (f) wordt verwezen naar het recht ingevolge de Belemmeringenwet privaatrecht op grond waarvan de Nederlandse Gasunie onder die grond een gasleiding heeft. Anders dan [appellanten] menen, volgt daaruit niet dat het begrip bufferzone moet worden
beperkt tot die gedeelten die ten gevolge van een zakelijk recht zijn uitgesloten van bebouwing. Met de verwijzing naar het recht van de Nederlandse Gasunie wordt omschreven welk deel
in elk geval als bufferzone geldt; dat houdt echter niet in dat de bufferzones daartoe zijn beperkt. Dat volgt uit de tekst noch de context van de overeenkomst. Andere aanknopingspunten voor deze uitleg hebben [appellanten] niet gesteld en die zijn ook niet gebleken. De omstandigheid dat ook de grond onder de geluidwal -waarop geen zakelijk recht is gevestigd- van nabetaling is uitgesloten (partijen zijn het daarover eens) levert eerder een aanwijzing voor het tegendeel. [appellanten] verwijzen ter onderbouwing van hun uitleg nog naar een brief van de gemeente [plaatsnaam] van 19 oktober 2011. Uit die brief volgt dat wettelijke bepalingen nopen tot een bebouwingsvrije zone van vier meter aan weerszijden van het hart van de gasleiding en dat de oppervlakte van de geluidwal eveneens als bufferzone wordt aangemerkt. In die brief is echter niet te lezen dat bufferzones beperkt zijn tot stroken die op grond van een zakelijk recht of wettelijke bepalingen onbebouwd moeten blijven, daargelaten welke betekenis toekomt aan de mening van de opsteller van de brief.

4.7

Van Wanrooij heeft de door [appellanten] bepleite uitleg gemotiveerd betwist, onder meer met de stelling dat een taalkundige uitleg van het begrip ‘bufferzone’ ruimer is dan een gebied dat vanwege wettelijke beperkingen onbebouwbaar is. Daartegenover hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwde feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat zij aanspraak kunnen maken op een aanvullende vergoeding doordat de bufferzone beperkt is tot vier meter aan weerszijden van het hart van de gasleiding en dat het overige deel van die groenstrook daarbuiten valt. Evenmin hebben [appellanten] bewijs van die stelling aangeboden.

4.8 De conclusie is dat de vordering van [appellanten] een deugdelijke grondslag ontbeert, zodat die alsnog moet worden afgewezen. Het door Van Wanrooij naar aanleiding van het bestreden vonnis aan [appellanten] betaalde bedrag -partijen zijn het eens over de hoogte daarvan, volgens de afrekening van de notaris van 28 maart 2013 gaat het om € 253.706,38- is onverschuldigd betaald. De door Van Wanrooij tot dat bedrag verhoogde vordering tot terugbetaling zal dan ook worden toegewezen.

5 Slotsom

5.1 Het incidenteel hoger beroep slaagt, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De vordering van [appellanten] zal alsnog worden afgewezen. Het principaal hoger beroep zal worden verworpen.

5.2 Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Van Wanrooij zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 3.621,-

- salaris advocaat € 4.000,- (2 punten x tarief VI)

Totaal
€ 7.621

De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van Van Wanrooij zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.862

- salaris advocaat € 3.262 (2 punten x tarief IV)

Totaal
€ 5.124

en in het incidenteel hoger beroep op € 815,50 (½ x tarief IV).

6 De beslissing

Het hof, recht doende

in principaal hoger beroep:

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van de rechtbank Zutphen van 5 december 2012,

verwerpt het beroep voor het overige,

in incidenteel hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Oost-Nederland, zittingsplaats Zutphen van 6 maart 2013, en opnieuw recht doende:

wijst de vorderingen van [appellanten] alsnog af,

veroordeelt [appellanten] tot betaling aan Van Wanrooij van een bedrag van

€ 253.706,38, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag dat Van Wanrooij het bedrag onverschuldigd aan [appellanten] heeft betaald,

veroordeelt [appellanten] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Van Wanrooij wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 7.621 en tot aan deze uitspraak wat betreft het principaal hoger beroep vastgesteld op € 5.124 en voor wat betreft het incidenteel hoger beroep op € 815,50,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, C.J.H.G. Bronzwaer en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2014.