ECLI:NL:GHARL:2014:4799

• Datum uitspraak: 17 juni 2014
• Publicatiedatum: 16 juni 2014
• Zaaknummer: 12/00312
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; A.J. Kromhout; E. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010

In deze zaak gaat het om een geschil over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010. De belanghebbende, eigenaar van een recreatiewoning op een bungalowpark, is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 262.000, wat door de rechtbank Assen in een eerdere uitspraak werd bevestigd. De belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld, waarbij hij stelt dat de gebruikte bouwmaterialen en de mogelijkheid tot bijbouwen van een recreatiewoning niet correct zijn meegenomen in de waardebepaling.

Tijdens de zitting op 20 mei 2014 in Leeuwarden zijn zowel de belanghebbende als vertegenwoordigers van de heffingsambtenaar gehoord. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd waarin de waarde van de onroerende zaak is onderbouwd met referentieverkopen van vergelijkbare woningen. De belanghebbende heeft betoogd dat de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar te sterk is gestegen en dat de grond als bosgrond moet worden gewaardeerd.

Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar in zijn bewijsvoering is geslaagd. De referentieobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak en de verschillen zijn in voldoende mate meegenomen in de waardering. Het Hof heeft de argumenten van de belanghebbende verworpen, waaronder het beroep op het gelijkheidsbeginsel, omdat de objecten waarop hij zich beroept niet identiek zijn aan de onroerende zaak. Uiteindelijk heeft het Hof de uitspraak van de rechtbank bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 12/00312

uitspraakdatum:
17 juni 2014

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , voorheen te [Z], thans te
[L] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 30 augustus 2012, nummer AWB 11/1628, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 96 te [M] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 262.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 augustus 2012 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [A] en [B], taxateur.

1.7

Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1970 van gipsbeton gebouwde recreatiewoning, met een inhoud van circa 204 m³ gelegen op een perceel van ongeveer 3.555 m², gelegen op het bungalowpark te [M] (hierna: het park). Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt onder meer dat het voor de woning gebruikte bouwmateriaal (gipsbetonblokken) waardedrukkend is, dat op het perceel één recreatiewoning mag worden bijgebouwd en dat de overige grond als bosgrond moet worden gewaardeerd en dat de WOZ waarde ten opzichte van de vastgestelde WOZ waarde voor het jaar 2010 te sterk is gestegen. Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 140.140.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.3

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep een door [B], taxateur, voornoemd, opgemaakte taxatiematrix d.d. 6 mei 2014, overgelegd waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 262.845. In de matrix zijn de volgende drie referentieverkopen vermeld, waarvan twee eveneens op het park zijn gelegen en één op het park [N], te [O]:

- [N] 24, met een inhoud van 235 m³, een garage en een perceeloppervlakte van 1.432 m², geleverd op 14 februari 2011 voor € 178.000;

- [a-straat] 68, met een inhoud van 252 m³ en een perceeloppervlakte van 1.078 m², verkocht op 17 augustus 2009 voor € 182.000. In de omschrijving staat bij dit object “Aantal slechte kozijnen en daklekkage op het moment van aankoop. Enkel glas en niet geïsoleerd”.

- [a-straat] 62, met een inhoud van 232 m³, een berging en een perceeloppervlakte van 1.007 m², verkocht op 17 september 2009 voor € 154.000.

4.4

In voormelde taxatiematrix is de prijs per eenheid voor de inhoud van het hoofdgebouw en de oppervlakte van het perceel als volgt getaxeerd:

Voor de onroerende zaak: € 330 per m³ en € 55 per m²;

voor [N] 24: € 348 per m³ en € 66 per m²;

voor [a-straat] 68: € 330 per m³ en € 92 per m²;

en voor [a-straat] 62: € 257 per m³ en € 90 per m².

De prijs per m³ heeft de taxateur blijkens een aanvulling op voormelde matrix gecorrigeerd met de voor “voorzieningen”, “kwaliteit”, “onderhoud” en “uitstraling” gegeven kwalificaties. De aan de onroerende zaak gegeven kwalificaties zijn vergelijkbaar met de referentieobjecten [N] 24 en [a-straat] 68. Aan [a-straat] 62 heeft de taxateur lagere kwalificaties toegekend.

4.5

Ter toelichting van de waardematrix heeft de taxateur ter zitting onder meer gesteld dat met de bouwaard van een woning rekening wordt gehouden maar dat uit de verkoopprijzen een dergelijke waardedruk bij woningen van gipsbetonblokken niet valt af te leiden. De referentieobjecten zijn, aldus de taxateur, eveneens met eenvoudige materialen gebouwd en eenvoudig uitgevoerd en waren ten tijde van de verkoop in originele staat. Ten aanzien van het interieur merkte de taxateur op dat dit aan de eisen van de tijd is aangepast. De taxateur erkent dat op de kavel één recreatiewoning mag worden bijgebouwd, maar dat betekent in zijn visie niet dat de overige grond als bosgrond moet worden aangemerkt. Bij de waardering van de grond heeft de taxateur de vorm van de kavel gevolgd en op het smalste gedeelte een -symbolische- knip gemaakt. Bij de waardering heeft de taxateur naar een groter aantal verkochte objecten gekeken, maar in de matrix heeft hij de, naar zijn mening, meest geschikte objecten opgevoerd.

4.6

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het de door hem overgelegde taxatieverslag en de taxatiematrix en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. De in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is wat betreft inhoud, uitvoering en kaveloppervlakte in voldoende mate rekening gehouden.

4.7

Aan het onder 4.6 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.

4.8

In de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopcijfers is de waardeontwikkeling op de woningmarkt verdisconteerd. Ter verklaring van de sterke stijging van de WOZ waarde ten opzichte van het voorgaande jaar heeft de taxateur gesteld dat dit waarschijnlijk is veroorzaakt door de taxatie van een deel van het perceel als bouwkavel. Deze verklaring acht het Hof aannemelijk. Overigens is tussen partijen niet in geschil dat voor het bouwen van een tweede recreatiewoning een omgevingsvergunning dient te worden aangevraagd.

4.9

Belanghebbende heeft in de procedure een overzicht overgelegd met de WOZ-waarden van tien, de onroerende zaak incluis, op het park gelegen recreatiewoningen. Belanghebbende heeft daarbij de WOZ-waarde toegerekend aan de opstal en de kavel en daarbij onderscheid gemaakt tussen “bebouwd”, “bouwterrein” en “bosgrond”. Blijkens het overzicht loopt de inhoud van de opstallen uiteen van 153 m³ tot 255 m³ en de oppervlakte van de kavels van 1.009 m² tot 3.335 m². Het Hof is van oordeel dat dit overzicht niet afdoet aan de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de vastgestelde waarde op de wijze als de heffingsambtenaar heeft gedaan. De heffingsambtenaar heeft dienaangaande verklaard dat de grond niet als bosgrond kan worden gekwalificeerd. Het Hof acht dit, gelet op de hoogte van de verkoopsommen van de referentieobjecten, aannemelijk.

4.1

Anders dan belanghebbende meent, staat het de heffingsambtenaar vrij zijn keuze van de gebruikte verkopen in de loop van de procedure te wijzigen. Deze handelwijze, zoals de heffingsambtenaar ook ter zitting heeft toegelicht, vloeit voort uit de “verfijningsslag” die gaandeweg de procedure plaatsvindt en die mede is ingegeven door de omstandigheid dat in beroep veelal verkoopgegevens beschikbaar komen die er eerder nog niet waren.

4.11

Belanghebbende heeft ter zitting, onder verwijzing naar de WOZ-waarden in het door hem opgestelde overzicht, een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel en meer in het bijzonder op de meerderheidsregel. Voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vgl. Hoge Raad 10 oktober 2006, 40.443, ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting erkend dat de objecten waarop hij zich beroept niet identiek zijn, maar hij stelt dat er wel overeenkomsten zijn met de onroerende zaak. Gelet op de objectkenmerken van de in het overzicht opgenomen objecten is het Hof van oordeel dat geen sprake is van verwaarloosbare verschillen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt reeds hierom.

4.12

Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan geoordeeld dient te worden dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld treffen de grieven van belanghebbende geen doel.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op
17 juni 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 18 juni 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.