ECLI:NL:GHARL:2014:4245

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.108.628

(zaaknummer rechtbank Utrecht, locatie Utrecht, 731395)

arrest van de pachtkamer van 27 mei 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats]

appellant,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. C.F. van Helvoirt.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 22 juni 2011 en 14 maart 2012 die de pachtkamer van de rechtbank Utrecht, sector handel en kanton, locatie Utrecht, tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 11 april 2012,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord,

- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 27 september 2013 door mr. Snijders namens [appellant] zijn ingebracht,

- een akte van [geïntimeerde] en een antwoordakte,

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.1

In juli 1958 is een pachtovereenkomst tot stand gekomen tussen de vaders van partijen. Deze pachtovereenkomst had betrekking op de hofstede [A], bestaande uit een hoofdhuis met deel, hooiberg, wagenschuur met annexe paardenstal, jongveestal, de zogenaamde noordschuur en bijbehorende landerijen, tezamen ongeveer 12.34.02 ha groot. Deze pachtovereenkomst is goedgekeurd op 13 november 1958. Op 25 maart 1970 hebben de vaders van partijen wederom een pachtovereenkomst gesloten ter zake van ongeveer hetzelfde pachtobject. Deze overeenkomst is op 26 augustus 1970 goedgekeurd.

3.2

Per 1 mei 1989 is [geïntimeerde] zijn vader als pachter opgevolgd. Na het overlijden van zijn vader op 5 juni 1993, is [appellant] op grond van de notariële verdelingsakte van 6 oktober 1999 eigenaar geworden van het verpachte.

3.3

[appellant] heeft bij brief van 16 juli 2010 de pachtovereenkomst opgezegd omdat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goede pachter betaamt, althans [geïntimeerde] als pachter ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Daarnaast heeft [appellant] zich erop beroepen dat een redelijke afweging van de belangen van hem bij beëindigen van de overeenkomst tegen die van [geïntimeerde] in zijn voordeel uitvalt. [geïntimeerde] heeft zich tegen de opzegging verzet bij brief van 27 augustus 2010.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

In eerste aanleg heeft [appellant] na wijziging van eis gevorderd te bepalen dat de pachtovereenkomst zal eindigen met ingang van 1 mei 2012 dan wel met ingang van 1 mei 2013 of een door de pachtkamer vast te stellen datum, met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het verpachte en oplevering daarvan aan [appellant] op straffe van een dwangsom van € 2.500 per dag dat [geïntimeerde] daarmee in gebreke mocht blijven, en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. De pachtkamer heeft – voor zover thans van belang – bij eindvonnis geoordeeld dat de beëindiging van de pachtovereenkomst niet gegrond kan worden op tekortkomingen van de pachter. Ten aanzien van de belangenafweging heeft de pachtkamer overwogen dat [geïntimeerde] in voldoende mate heeft aangetoond dat hij een zwaarwegend belang heeft bij voortzetting van de pachtovereenkomst en dat niet is gebleken dat de belangen van [appellant] bij beëindigen daarvan zwaarder dienen te wegen. Het hoger beroep richt zich tegen het eindvonnis van 14 maart 2012.

4.2

Het hof ziet aanleiding eerst grief 8 te bespreken. Naar het hof en [geïntimeerde] hebben begrepen, wenst [appellant] in de appelprocedure alleen de belangenafweging aan zijn vordering tot beëindiging ten grondslag te leggen. [appellant] heeft daartoe gesteld dat hij met de jaarlijkse pachtopbrengsten verlies lijdt op de exploitatie van de buitenplaats. Indien de buitenplaats op andere wijze geëxploiteerd zou worden, zou – op termijn – een bescheiden positief resultaat te behalen zijn. Van [appellant] heeft een en ander, ook nog voorafgaand aan het pleidooi, onderbouwd. [geïntimeerde] heeft de plannen met de buitenplaats bekritiseerd en gesteld dat hij belang heeft bij behoud van de pacht. Het hof vat de belangen over een weer hierna samen.

Belangen van [appellant]

4.3

Het verpachte is onderdeel van een (NSW)landgoed dat verder bestaat uit een parkaanleg en een bos met twee schuren. Het vormt een “ferme ornie” met het aan de overzijde van de weg gelegen huis [B]met park en moestuin. De hoeve en het parkbos zijn aangewezen als een rijksmonument. Naast de buitenplaats ligt het fort [C] een beschermd dorpsgezicht. De hofstede maakt deel uit van de Ecologische hoofdstructuur, Het Groene Hart en de Hollandse Waterlinie. Het heeft archeologische, cultuurhistorische, botanische en maatschappelijke waarde. [appellant] heeft zich ten doel gesteld de monumentale waarde van hofstede [A] te versterken en gebouwen te restaureren op een wijze die past bij de historische buitenplaats en bovendien noodzakelijk is in verband met de eisen uit de Monumentenwet 1988. De huidige exploitatie, met onder meer pachtinkomsten van ruim € 10.000 in 2012, is volgens [appellant] zeer verliesgevend. Dit vindt steun in het bedrijfsplan van 15 oktober 2009 van [rentmeesterskantoor] (productie 15 in eerste aanleg van [appellant]), ook indien de kritiek van [geïntimeerde] op (de meerjarenonderhoudsbegroting bij) het bedrijfsplan in acht wordt genomen, en de persoonsgebonden aftrek van [appellant] blijkens de aanslag IB/PVV 2008 (productie 22 in eerste aanleg van [appellant]).

4.4

[appellant] heeft twee serieuze gegadigden gevonden die naast elkaar de gebouwen op andere dan landbouwkundige wijze wensen te exploiteren. [appellant] heeft in dat verband, maar ook los daarvan, plannen om de buitenplaats verder te ontwikkelen, onder meer voor natuur- en recreatiedoeleinden, welke plannen de steun hebben van de provincie Utrecht (producties 10 en 17 in hoger beroep van [appellant]). Een perspectief op behoud van de historische buitenplaats is volgens [appellant] in dat geval veel beter gewaarborgd dan bij voortzetting van de pacht.

4.5

Voorafgaand aan het pleidooi heeft [appellant] een Ontwikkelplan Buitenplaats Hofstede [A] overgelegd waarin tevens een – nog vertrouwelijke – begroting is opgenomen (productie 17, laatste bijlage). Daarin zijn kosten voor aanpassingen opgenomen (€ 600.000) en andere aanloopkosten die [appellant] moet maken alvorens de buitenplaats door derden in gebruik kan worden genomen. Ter zitting heeft de zoon van [appellant], [zoon van appellant], de plannen toegelicht. [geïntimeerde] heeft daarop bij monde van zijn raadsman gereageerd.

4.6

Uit het ontwikkelplan volgt dat bij een ontwikkeling waar de boerderij wordt verhuurd en acht kavels alsmede een multifunctionele bedrijfslocatie worden ontwikkeld, naast de herinrichting/restauratie van de parkaanleg en de vijver, na vier jaar een bescheiden winst geboekt zou kunnen worden. De exploitanten die interesse hebben getoond ([X] en [Y]) willen op de buitenplaats dagbesteding en zorgwoningen respectievelijk events en trainingen aanbieden.

Belangen van [geïntimeerde]

4.7

Het bedrijf van [geïntimeerde] bestaat per einde 2012 uit het gepachte (ca. 12 ha grasland) en 0,95 hectare grasland op basis van een grondgebruikersverklaring. Het bedrijf beschikt over 85.350 kg melkquotum. Aan levende have heeft [geïntimeerde] 25 koeien, een fokstier, 17 stuks jongvee, 20 ooien en een ram. De winst uit het pachtbedrijf is beperkt (gemiddeld € 8.026 in de jaren 2009 – 2012). Het overzicht dat [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft overgelegd ter zake de opbrengsten in de jaren 2005 – 2009 (productie 6 bij conclusie van antwoord) leidt tot een gemiddeld bedrijfsresultaat van € 6.104,60. Weliswaar heeft de accountant van [geïntimeerde] aangevoerd dat enkele in de jaarrekeningen opgenomen posten anders gewaardeerd of niet meegerekend moeten worden, waardoor het resultaat wijzigt, maar het hof gaat daaraan voorbij. Uitgangspunt is dat voor de berekening van het bedrijfsresultaat uitgegaan wordt van een gemiddelde van tenminste drie jaarrekeningen. In dit geval zijn cijfers over de jaren 2005 – 2012 voorhanden. Uitgegaan mag worden dat incidentele mee- en tegenvallers genivelleerd worden.

4.8

Het resultaat van het bedrijf is in de jaren 2009 – 2012 sterk verhoogd door “overige bedrijfsopbrengsten” waarvan onderdeel uitmaakt “werk voor derden” tot een bedrag van ongeveer € 10.000 per jaar. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat dit werk afhankelijk is van het pachtbedrijf en [appellant] heeft aangevoerd dat het gaat om beheer van een dierenweide elders. Indien het werk voor derden niet wordt meegerekend, lijdt [geïntimeerde] verlies in het pachtbedrijf.

4.9

Gelet op de huidige staat van de hoeve en de omgeving, de beperkingen die ook volgens de adviseur van [geïntimeerde] (vgl. productie 24 bij conclusie van dupliek) op het complex rusten en het standpunt in deze van [appellant], is niet voorzienbaar dat [geïntimeerde] zijn bedrijfsvoering kan uitbreiden en moderniseren tot het niveau van een aan de eisen van de tijd aangepaste melkveehouderij. [geïntimeerde] heeft in dit verband onder verwijzing naar de brief van 10 april 2008 (productie 7 bij conclusie van antwoord) en de verbouwing van de jongveestal in 2008, nog gesteld dat hij daarin wordt tegengewerkt door [appellant], maar concrete activiteiten die erop gericht zijn het bedrijf uit te breiden of te moderniseren zijn overigens gesteld noch gebleken, behoudens de verharding van een kavelpad en de aankoop van 20.000 kg melkquotum.

4.1

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij investeringen heeft gedaan die in de belangenafweging moet worden betrokken. Als productie 35 bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] facturen van zijn investeringen overgelegd. De kosten zijn tevens opgenomen in de jaarrekeningen. Blijkens de jaarrekening betreft het kosten uit 2008 en 2009 voor stalinrichting
(€ 2.079), betonverharding (€ 2904) en de aanleg van een kavelpad (€ 833). Daarnaast heeft [geïntimeerde] in mei 2006 een veewagen gekocht voor € 6.843 en in april 2007 een gebruikte mesttank met bemester voor € 2.750. Daar zijn in november 2010 een kunstmeststrooier voor € 850, in maart 2011 een zes kuub silo van € 1.488 en in augustus 2011 een tweedehands schotelmaaier voor € 1.166 bijgekomen. Blijkens de jaarrekening over boekjaar 2012 is de totale boekwaarde van deze investeringen per 31 december 2012 € 7.610. In 2009 heeft [geïntimeerde] daarnaast 20.000 kg melkquotum aangekocht. Ook na die uitbreiding is de verhouding tussen de omvang van het quotum (85.350 kg in 2012) en het aantal melkkoeien (25 stuks) zodanig dat sprake is van een min of meer extensieve exploitatie. Gelet op de geringe omvang van het melkveebedrijf van [geïntimeerde] zijn er slechts zeer beperkt mogelijkheden om op eigen krachten te groeien tot een bedrijf met een opbrengst die substantieel bijdraagt aan het gezinsinkomen.

4.11

[geïntimeerde] heeft buiten de melkveehouderij een functie als adviseur bij [bedrijf] en zijn vrouw heeft een praktijk voor mondhygiëne. Blijkens de overgelegde jaaropgaven loondienst 2009 - 2012 van [geïntimeerde] en het overzicht van de inkomsten van het gezin [geïntimeerde] 2009-2012 (respectievelijk producties 46 en 45 van [geïntimeerde]) is het verzamelinkomen IB van [geïntimeerde] en zijn vrouw gemiddeld ongeveer € 63.500 per jaar.

Belangenafweging

4.12

Een vordering tot beëindiging kan de rechter toewijzen op de grond dat een redelijke afweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de pachter bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van de verpachter uitvalt (artikel 7: 370 lid 1 onder c BW). Deze belangenafweging is een open norm waarbij alle, ook niet landbouwkundige, belangen een rol kunnen spelen.

4.13

Gelet op de beperkte, zo niet negatieve inkomsten van [geïntimeerde] uit het pachtbedrijf, het verzamelinkomen van [geïntimeerde] en zijn echtgenote (vooral uit andere functies), en de beperkte omvang van recente investeringen, is het landbouwkundige belang van [geïntimeerde] en zijn gezin bij voortzetting van de pacht uiterst beperkt. Het hof realiseert zich zeer wel dat [geïntimeerde] en zijn gezin daarnaast een woonbelang hebben, omdat het immers de pacht van een hoeve betreft, terwijl beëindiging van de pacht hen ook overigens zal treffen in de wijze waarop zij hun leven hebben ingericht. Laatstbedoelde belangen hebben in het kader van art. 7:370 lid 1 onder c BW echter slechts een betrekkelijk gewicht. [appellant] heeft voldoende gesteld en met producties aannemelijk gemaakt dat hij niet alleen in financiële zin maar ook met het oog op het behoud van de aan hem toebehorende historische buitenplaats in aanzienlijke mate gebaat is bij beëindiging van de pacht. Het hof oordeelt op grond van al het vorenstaande, mede in onderling verband bezien, dat een redelijke afweging van de belangen in het voordeel van [appellant] uitvalt. Grief 8 slaagt en de vordering tot beëindiging ligt daarmee voor toewijzing gereed.

4.14

[appellant] heeft bij deze stand van zaken bij de (verdere) bespreking van de grieven 1 tot en met 7, grief 9 en (eerste) grief 10 geen belang meer.

4.15

De data waartegen [appellant] de pachtovereenkomst heeft opgezegd en (primair en subsidiair) gevorderd heeft te beëindigen, zijn inmiddels verstreken. Het hof zal de datum van beëindiging vaststellen op 1 november 2014. Bij bespreking van de vraag van welke pachtovereenkomst dient te worden uitgegaan, die uit 1958 of die uit 1970, hebben partijen geen belang meer.

4.16

Omdat [geïntimeerde] en zijn gezin moeten omzien naar een andere woning (en eventueel bedrijfslocatie) en de bedrijfsmiddelen moet verplaatsen of verkopen, terwijl de pacht eindigt op grond van een belangenafweging, is het redelijk om [geïntimeerde] na beëindiging nog een ruime ontruimingstermijn te gunnen. Het hof zal de datum van ontruiming vaststellen op 1 mei 2015. Gedurende deze ontruimingstermijn is [geïntimeerde] geen pacht verschuldigd. Ook is artikel 7:359 BW niet van toepassing omdat [geïntimeerde] het (dan voormalige) gepachte niet onrechtmatig onder zich houdt. De gevorderde dwangsom zal het hof verminderen en maximeren als na te melden.

Slotsom

4.17

Grief 8 slaagt zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Bij bespreking van de overige grieven heeft [appellant] geen belang meer. De vordering van [appellant] zal alsnog worden toegewezen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen. In zoverre slaagt de (tweede) grief 10. Dat [appellant] zijn vordering in hoger beroep heeft beperkt doet er niet aan af dat [geïntimeerde] als de in het ongelijk te stellen partij is te beschouwen.

4.18

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 87,93

- griffierecht € 71

- salaris advocaat € 1.500 (3 punten x tarief € 500)

Totaal
€ 1.658,93.

De kosten voor de procedure in hoger beroep zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 90,64

- griffierecht € 291

- salaris advocaat € 3.129 (3,5 punten x tarief 894)

Totaal
€ 3.510,64.

4.19

In verband met de tweede volzin van artikel 7:396 lid 2 BW zal het hof alleen de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de pachtkamer te Utrecht van 14 maart 2012 en doet opnieuw recht:

stelt het tijdstip waarop de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst eindigen vast op 1 november 2014;

veroordeelt [geïntimeerde] om het verpachte uiterlijk op 1 mei 2015 geheel te ontruimen en aan [appellant] op te leveren, een en ander onder verbeurte van een ten behoeve van [appellant] onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 500 per dag, voor elke dag, een gedeelte van een dag voor een gehele dag gerekend, dat hij in gebreke mocht blijven om aan dit arrest te voldoen, met een maximum van € 50.000;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] voor de eerste aanleg vastgesteld op € 1.658,93 en tot aan deze uitspraak voor het hoger beroep vastgesteld op € 3.510,64 en verklaart dit arrest wat betreft deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, G.P.M. van den Dungen en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden mr. F.J.A. baron Van Verschuer en ir. H.K.C. Roelofsen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2014.