ECLI:NL:GHARL:2014:338

• Datum uitspraak: 21 januari 2014
• Publicatiedatum: 21 januari 2014
• Zaaknummer: 200.133.227
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: W.L. Valk; H.E. de Boer; F.W.J. Meijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming wegens huurachterstand en opschortingsverweer

In deze zaak gaat het om een kort geding tot ontruiming van een huurwoning op basis van huurachterstand. De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland had de vordering van de verhuurders, [geïntimeerden], afgewezen, omdat er geen spoedeisend belang was en de ondeugdelijkheid van het door de huurders, [appellanten], gevoerde opschortingsverweer onvoldoende vaststond. De huurders huren sinds 1 september 2008 een zelfstandige woonruimte van de verhuurders en zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de huurbetalingen. Sinds 2010 hebben de huurders structureel de huur en servicekosten niet of niet op tijd betaald, wat heeft geleid tot een huurachterstand van negen maanden in augustus 2013.

In hoger beroep hebben de verhuurders ontruiming van de woning gevorderd wegens deze betalingsachterstand. Het hof heeft de procedure en de argumenten van beide partijen zorgvuldig overwogen. De huurders stelden dat zij op 10 september 2013 een bedrag van € 4.083,45 hadden betaald, waardoor de huurachterstand was teruggebracht tot twee maanden. De verhuurders gaven aan dat zij de woning aan een derde wilden verhuren, maar de huurders betwistten dat er al een nieuwe huurder was gevonden.

Het hof concludeerde dat er geen voldoende spoedeisend belang was voor de gevorderde ontruiming, vooral omdat de huurachterstand inmiddels beperkt was en niet vaststond dat de woning snel aan een nieuwe huurder verhuurd zou worden. Daarnaast werd het opschortingsverweer van de huurders niet als ondeugdelijk beschouwd, omdat de onderhoudsgebreken aan de woning niet in het kort geding konden worden beoordeeld. Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en wees de vorderingen van de verhuurders af, met veroordeling tot terugbetaling van eerder betaalde bedragen door de huurders.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.133.227

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 2196688)

arrest in kort geding van de tweede civiele kamer van 21 januari 2014

in de zaak van

1. [appellant sub 1],

wonende te [woonplaats],

2. de vennootschap naar buitenlands recht
Carribean Bulk Trading & Transport Limited ,

kantoorhoudende te Utrecht,

appellanten,

hierna: [appellanten],

advocaat: mr. M.M. de Jonge,

tegen:

[geïntimeerde sub 1] en
[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonende te Utrecht,
en samen handelende onder de naam
[bedrijfsnaam],

geïntimeerden,

hierna: [geïntimeerden],

advocaat: mr. S. Eernstman.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 16 augustus 2013, dat de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland als voorzieningenrechter tussen [appellanten] als gedaagden en [geïntimeerden] als eisers heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 september 2013 (met grieven);

■ de aantekening op de rol van 10 september 2013 volgens welke [appellanten] toen overeenkomstig de inhoud van de appeldagvaarding van grieven hebben gediend, alsmede een incident hebben opgeworpen;

■ de memorie van antwoord in het incident, tevens houdende memorie van antwoord;

■ de schriftelijke pleitnotities van de advocaten van partijen, die van de advocaat van [appellanten] met nieuwe producties.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

3.1

[appellanten] huren van [geïntimeerden] met ingang van 1 september 2008 de zelfstandige woonruimte op de tweede verdieping van het pand gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam], alsmede een aandeel in de algemene ruimte van dat pand, hierna ook te noemen: het gehuurde.

3.2

Op grond van artikel 17.1 van de algemene bepalingen, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, zijn [appellanten] jegens [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen.

3.3

Bij uitspraak van 12 juni 2009, verzonden op 26 juni 2009, heeft de Huurcommissie de aanvangshuurprijs vastgesteld op € 458,35 per maand. Geen van partijen heeft vervolgens de kantonrechter binnen de wettelijke termijn om een beslissing gevraagd over de aanvangshuurprijs, zodat thans tussen partijen geldt de aanvangshuurprijs die de Huurcommissie heeft bepaald. [geïntimeerden] hebben die aanvangshuurprijs nadien niet geïndexeerd. Het voorschot op de servicekosten bedraagt € 125,— per maand, zodat [appellanten] in totaal per maand € 583,35 zijn verschuldigd, bij vooruitbetaling te voldoen.

3.4

In 2009 hebben [geïntimeerden] [appellanten] in rechte betrokken wegens huurachterstand. Deze zaak is in een schikking geëindigd.

3.5

Sinds 2010 betalen [appellanten] de huur en servicekosten structureel niet of niet op tijd. Per augustus 2013 bedroeg de huurachterstand 9 maanden.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

In dit kort geding hebben [geïntimeerden] ontruiming van het gehuurde gevorderd wegens betalingsachterstand en betaling van achterstallige huur, met nevenvorderingen. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] grotendeels toegewezen.

4.2

De door [appellanten] ingestelde incidentele vordering, ertoe strekkende dat aan [geïntimeerden] wordt verboden om hangende dit hoger beroep tot executie van het bestreden vonnis over te gaan, is ingetrokken, zodat alleen de hoofdzaak nog ter beslissing voor ligt.

4.3

Het hof zal de grieven zoveel mogelijk gezamenlijk bespreken.

4.4

Allereerst is de vraag aan orde of [geïntimeerden] een voldoende spoedeisend belang bij ontruiming van de woonruimte hebben. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, te beoordelen naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

4.5

[appellanten] hebben onbetwist aangevoerd dat op 10 september 2013 een bedrag van € 4.083,45 is voldaan en dat daarmee de huurachterstand is teruggebracht tot twee maanden (pleitaantekeningen mr. De Jonge p. 2). [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zij er belang bij hebben om de woning aan een derde te verhuren. [appellanten] hebben betwist dat [geïntimeerden] een nieuwe huurder voor het gehuurde heeft gevonden (memorie van grieven onder 15). Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat zij opdracht hebben gegeven aan een makelaar om een nieuwe huurder te vinden en dat zich inmiddels belangstellende kandidaten hebben gemeld (memorie van antwoord onder 14, onder verwijzing naar de producties 3 en 4 bij die memorie). Daarop hebben [appellanten] bij de pleitaantekeningen van hun advocaat (p. 4) betwist dat [geïntimeerden] serieus op zoek is naar een nieuwe huurder. De advocaat van [geïntimeerden] is in zijn pleitaantekeningen hier niet op ingegaan en heeft ook niet toegelicht wat sinds de memorie van antwoord (die van 24 september 2013 dateert) tot dat moment (26 november 2013) het resultaat was van de inspanningen van de makelaar.

4.6

Het hof dient er dus van uit te gaan dat thans sprake is van een beperkte huurachterstand, terwijl niet vaststaat dat het gehuurde op korte termijn aan een derde zal worden verhuurd. Tegenover de belangen van [geïntimeerden] staan bovendien die van [appellanten] bij het gehuurde. In dit verband geldt dat [geïntimeerden] in hoger beroep niet hebben betwist de stelling van [appellant sub 1] dat hij, hoewel ingeschreven in [woonplaats], feitelijk in het gehuurde woont. Gelet op een en ander ontbreekt een voldoende spoedeisend belang bij de door [geïntimeerden] gevorderde ontruiming. Dat geldt ook voor de overige door hen gevorderde voorzieningen.

4.7

Ook als het hof met betrekking tot het spoedeisend belang tot een ander oordeel zou komen, zou dat niet tot bekrachtiging van het bestreden vonnis leiden. In dit verband is het navolgende redengevend.

4.8

[appellanten] beroepen zich op een opschortingsrecht in verband met gebreken aan het gehuurde. Bij memorie van grieven hebben zij als productie 5 brieven uit de periode 2010-2013 overgelegd waarin zij klagen over onderhoudsgebreken. Volgens productie 6 (een e-mailbericht van [e-mailadres]) zijn de kosten om het gebrekkige onderhoud te verhelpen aanzienlijk (“simpel verhelpen” van de problemen zou ongeveer € 10.000,— gaan kosten). [geïntimeerden] betwisten (de ernst van) de onderhoudsgebreken en beroepen zich onder meer op artikel 16 van de huurovereenkomst, volgens welke verrekening uitgesloten is.

4.9

Een kort geding is naar zijn aard niet geschikt om het feitelijke debat over de – betwiste – onderhoudsgebreken te beslissen. Dat [geïntimeerden] op artikel 16 van de huurovereenkomst een beroep kunnen doen is gelet op artikelen 6:233 aanhef en onder a en 6:236 aanhef en onder c Burgerlijk Wetboek niet vanzelfsprekend. Aan de mogelijkheid van opschorting staat in verband met artikel 7:205 Burgerlijk Wetboek ook niet in de weg dat [appellanten] de weg van artikel 7:206 Burgerlijk Wetboek kunnen bewandelen. Gelet op een en ander staat de ondeugdelijkheid van het opschortingsverweer van [appellanten] onvoldoende vast.

4.1

De slotsom is dat de grieven doel treffen en dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Opnieuw recht doende zal het hof de vorderingen van [geïntimeerden] afwijzen, met hun veroordeling in de proceskosten. Naar het hof begrijpt hadden [appellanten] zich in eerste aanleg niet van deskundige bijstand voorzien. Als gedaagde in kort geding waren zij bovendien geen griffierecht verschuldigd. Het hof zal de aan de zijde van [appellanten] gevallen kosten in eerste aanleg daarom begroten op nihil. De kosten van het hoger beroep zal het hof begroten op € 92,81 voor explootkosten, op € 683,— voor griffierecht en op € 1.788,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (twee punten tarief II).

4.11

[appellanten] hebben mede veroordeling van [geïntimeerden] gevorderd tot terugbetaling van hetgeen door hen ter uitvoering van het bestreden vonnis is voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente. Het hof zal die vordering toewijzen. In dit verband verdient opmerking dat de onder 4.5 bedoelde betaling op 10 september 2013 van een bedrag van € 4.083,45 door hen in deze appelprocedure is gepresenteerd als de betaling van huur en niet als (gedeeltelijke) voldoening aan het te vernietigen vonnis, zodat [geïntimeerden] niet gehouden zijn tot terugbetaling van dit bedrag.

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 16 augustus 2013 en doet opnieuw recht;

wijst de vorderingen van [geïntimeerden] af;

veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen door of namens [appellanten] ter uitvoering van het vernietigde vonnis aan hen is betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding, tot op de uitspraak van dit arrest aan de zijde van [appellanten] wat betreft de eerste aanleg begroot op nihil en wat betreft het hoger beroep op € 92,81 voor explootkosten, op € 683,— voor griffierecht en op € 1.788,— voor salaris, te voldoen binnen veertien dagen na heden;

verklaart dit arrest wat betreft de voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, H.E. de Boer en F.W.J. Meijer, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2014.