Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.127.390
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/127223)
arrest van de eerste kamer van 23 december 2014
in de zaak van
1.[appellant 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
wonende te [woonplaats],
3.
[appellant 3],
[appellant 3],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna: [appellanten],
advocaat: mr. P. Stehouwer,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A.H. van der Wal.
1.Het verloop van het geding
1.1
Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 29 oktober 2013, verwijst het hof naar dat arrest. Op 27 november 2013 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden; die heeft niet tot een schikking geleid.
1.2
Het vervolg van de procedure blijkt uit:
■ de memorie van grieven;
■ de memorie van antwoord.
1.3
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1
Bij notariële akte van 20 november 1998 heeft de vader van [appellanten] een erfpachtsrecht gevestigd ten behoeve van [geïntimeerde] op enkele aan hem toebehorende percelen. [vader van appellanten] heeft de bloot eigendom van deze percelen nadien overgedragen aan [appellanten]
2.2
De notariële akte van 20 november 1998 houdt onder meer het volgende in:
“(…) 5. AANPASSING CANON
De canon zal telkens per de eerstverschijnende vervaldag worden verhoogd casu quo verlaagd met een gelijk percentage als de procentuele stijging en/of daling, waarmede het laatst bekende (gewijzigde) Pachtnormenbesluit is gewijzigd ten opzichte van het daarvoor geldende conform ligging in de regio [regio], doch niet meer dan met dat bedrag wat in het Pachtnormenbesluit als maximum wordt genoemd. De canon zal echter nimmer lager kunnen zijn dan de aanvangsprijs van éénduizend éénhonderdtwintig gulden (
f1.120,--) per hectare per jaar. De aanvangscanon groot éénduizend éénhonderdtwintig gulden (
f1.120,--) per hectare is gebaseerd op het Pachtnormenbesluit 1998.
Indien het Pachtnormenbesluit te eniger tijd mocht worden ingetrokken of de hiervoor bedoelde gegevens niet langer zal bevatten, zullen partijen in onderling overleg en bij gebreke van overeenstemming door middel van een rechterlijke uitspraak daaromtrent andere normen aanvaarden, die in redelijkheid eenzelfde inzicht verschaffen als partijen bij het aangaan van deze overeenkomst voor ogen stond, evenwel met dien verstande dat indien het Pachtnormenbesluit mocht worden vervangen door een nieuw besluit, een wet, een beschikking of anderszins, waarin de hiervoor bedoelde gegevens zullen zijn opgenomen, deze nieuwe wettelijke regeling in de plaats komen van het Pachtnormenbesluit, met dien verstande evenwel dat ten aanzien van de indeling van de grond conform de normen die dienaangaande zijn gesteld voor de indeling in de regio [regio], onverminderd van toepassing blijft hetgeen daarvan thans geldt.
f1.120,--) per hectare per jaar. De aanvangscanon groot éénduizend éénhonderdtwintig gulden (
f1.120,--) per hectare is gebaseerd op het Pachtnormenbesluit 1998.
Indien het Pachtnormenbesluit te eniger tijd mocht worden ingetrokken of de hiervoor bedoelde gegevens niet langer zal bevatten, zullen partijen in onderling overleg en bij gebreke van overeenstemming door middel van een rechterlijke uitspraak daaromtrent andere normen aanvaarden, die in redelijkheid eenzelfde inzicht verschaffen als partijen bij het aangaan van deze overeenkomst voor ogen stond, evenwel met dien verstande dat indien het Pachtnormenbesluit mocht worden vervangen door een nieuw besluit, een wet, een beschikking of anderszins, waarin de hiervoor bedoelde gegevens zullen zijn opgenomen, deze nieuwe wettelijke regeling in de plaats komen van het Pachtnormenbesluit, met dien verstande evenwel dat ten aanzien van de indeling van de grond conform de normen die dienaangaande zijn gesteld voor de indeling in de regio [regio], onverminderd van toepassing blijft hetgeen daarvan thans geldt.
(...)”
2.3
[geïntimeerde] is akkerbouwer en gebruikt de onderhavige percelen voor een groot deel voor de aardappelteelt.
2.4
Onder intrekking van het Pachtnormenbesluit 1995 is op 1 september 2007 het Pachtprijzenbesluit 2007 in werking getreden.
2.5
Bij brief van 28 oktober 2007 is namens [appellanten] aan [geïntimeerde] medegedeeld dat de erfpachtcanon per 1 november 2007 verhoogd zal worden met 25%, zijnde het regionaal veranderpercentage. Aldus is de erfpachtcanon vastgesteld op € 706,19 per ha per jaar.
2.6
Omdat de verhoging van de erfpachtcanon ondanks aanmaningen niet werd voldaan, hebben [appellanten] een procedure aangespannen tegen [geïntimeerde] bij de rechtbank Groningen.
2.7
Hangende de procedure hebben [appellanten] bij brief van 26 oktober 2009 aan [geïntimeerde] medegedeeld dat de erfpachtcanon op basis van een veranderpercentage van 22% per 1 mei 2010 wordt verhoogd naar € 861,86 per ha per jaar.
2.8
Ter beëindiging van de onder 2.6 genoemde procedure hebben partijen rond de jaarwisseling 2009-2010 de navolgende vaststellingsovereenkomst gesloten. Het proces-verbaal van een comparitie van partijen van 23 december 2009 houdt daarover het volgende in:
“
[appellant 1]:mede namens [appellant 2] en [appellant 3] heb ik [geïntimeerde] het volgende
voorstelgedaan.
[appellant 1]:mede namens [appellant 2] en [appellant 3] heb ik [geïntimeerde] het volgende
voorstelgedaan.
“Partijen komen in aanvulling op artikel 5 van de notariële akte tot vestiging van het erfpachtrecht van 20 november 1998 overeen dat bij de aanpassing van de canon in plaats van het Pachtnormenbesluit het Pachtprijzenbesluit 2007 tot uitgangspunt wordt genomen. [geïntimeerde] aanvaardt de door [appellanten] per 1 november 2007 aangezegde verhoging van de canon. Met betrekking tot de in november 2009 [bedoeld zal zijn: op 26 oktober 2009] aangezegde verhoging van de canon per 1 mei 2010 is [geïntimeerde] tot 1 februari 2010 in de gelegenheid schriftelijk bezwaar te maken bij [appellanten] en te verlangen dat de vrije verkeerswaarde van de gronden door twee taxateurs bindend wordt vastgesteld op basis van de definitie van vrije verkeerswaarde zoals neergelegd in artikel 1 van het Pachtprijzenbesluit 2007. Eén taxateur zal worden benoemd door [appellanten] en één door [geïntimeerde]. Mochten deze beide deskundigen niet tot een eensluidend oordeel komen, dan benoemen beide deskundigen gezamenlijk een derde deskundige wiens oordeel bindend is. De kosten van beide deskundigen, respectievelijk de drie deskundigen zijn voor rekening van degene die in het ongelijk wordt gesteld. Dat wil zeggen, blijft de aangezegde canon onder de norm van 2% van de vrije verkeerswaarde, dan zijn de kosten voor [geïntimeerde]. Overschrijdt de aangezegde canon deze norm, dan komen de kosten voor rekening van [appellanten] Deze voor de aanpassing van de canon van 1 mei 2010 afgesproken regeling geldt ook voor alle aanpassingen van de canon.
[geïntimeerde] betaalt uit hoofde van achterstand in de betalingen van de canon over drie termijnen een bedrag van € 22.000,--, inclusief rente en kosten. [geïntimeerde] betaalt dit bedrag aan [appellanten] binnen 2 weken nadat hij akkoord is gegaan met dit voorstel.”
[geïntimeerde] laat voor 6 januari 2010 aan [appellanten] weten of hij al dan niet instemt met dit voorstel.”
2.9
Bij brief van 28 januari 2010 is namens [geïntimeerde] aan de advocaat van [appellanten] medegedeeld dat bezwaar wordt gemaakt tegen de verhoging van de canon zoals die laatstelijk is aangekondigd.
2.1
[geïntimeerde] heeft alle verhogingen van de erfpachtcanon per 1 mei 2009 betaald.
3.De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1
In eerste aanleg stonden ter beoordeling twee vorderingen van [geïntimeerde], namelijk (1) beweerdelijk geleden schade ad € 23.197,48 in verband met een dispuut tussen partijen over grondverbetering en (2) terugbetaling van € 23.167,69 te veel betaalde erfpachtscanon. De rechtbank heeft de vordering met betrekking tot de grondverbetering afgewezen en de vordering met betrekking tot te veel betaalde erfpachtscanon toegewezen. Tegen die toewijzing richt zich het hoger beroep van [appellanten] De kwestie van de grondverbetering is in hoger beroep niet meer aan de orde. Het hof zal de grieven gezamenlijk bespreken.
3.2
Bij de vestiging van het erfpachtsrecht is er door partijen voor gekozen om verhoging van de aanvankelijk overeengekomen canon van
f1.120,— afhankelijk te stellen van de herziening van rechtswege van de prijs van (reguliere) pachtovereenkomsten. De op dat moment bestaande wettelijke normen, die van het Pachtnormenbesluit 1995 (Stb. 1995, 515), zoals gewijzigd bij Besluit van 22 oktober 1998 (Stb. 1998, 607), voorzagen wat betreft de herziening van pachtprijzen van rechtswege in (artikel 2 Pachtnormenbesluit 1995):
f1.120,— afhankelijk te stellen van de herziening van rechtswege van de prijs van (reguliere) pachtovereenkomsten. De op dat moment bestaande wettelijke normen, die van het Pachtnormenbesluit 1995 (Stb. 1995, 515), zoals gewijzigd bij Besluit van 22 oktober 1998 (Stb. 1998, 607), voorzagen wat betreft de herziening van pachtprijzen van rechtswege in (artikel 2 Pachtnormenbesluit 1995):
■ een verhoging van de voordien tussen partijen geldende pachtprijs met een percentage, in 1998 20% (de procentuele verhoging);
■ een aan deze verhoging verbonden maximum uitgedrukt in een bedrag per hectare, in 1998
f120,— per hectare (de maximale verhoging);
f120,— per hectare (de maximale verhoging);
■ de bepaling dat de pachtprijs niet meer bedraagt dan 2% van de vrije verkeerswaarde (het plafond van 2% van de vrije verkeerswaarde).
Artikel 5 van de akte van 20 november 1998 verwijst ondubbelzinnig naar de procentuele verhoging en de maximale verhoging. Naar het plafond van 2% van de vrije verkeerswaarde verwijst de akte niet.
3.3
Partijen hebben voorzien dat het Pachtnormenbesluit 1995 zou kunnen worden ingetrokken of vervangen door een andere regeling. Voor het laatste geval zijn zij overeengekomen dat die nieuwe wettelijke regeling, “waarin de hiervoor bedoelde gegevens zullen zijn opgenomen”, in de plaats zal komen van het Pachtnormenbesluit 1995. Met de woorden “waarin de hiervoor bedoelde gegevens zullen zijn opgenomen” verwijst de akte overduidelijk naar zowel het veranderpercentage als de maximale verhoging, zoals die destijds op grond van het Pachtnormenbesluit 1995 golden.
3.4
Per 1 september 2007 is het Pachtnormenbesluit 1995 vervangen door het Pachtprijzenbesluit 2007 (Stb. 2007, 306). Dat besluit voorzag met ingang van die datum in een deels andere systematiek. Voor pachtovereenkomsten die op 1 september 2007 reeds bestonden, ging een regionaal veranderpercentage gelden, dat zowel positief als negatief kon zijn (artikel 2 lid 2 Pachtprijzenbesluit 2007). Aan een eventuele procentuele verhoging was per 1 september 2007 geen maximum meer verbonden. Wel gold opnieuw 2% van de vrije verkeerswaarde als plafond (artikel 3 Pachtprijzenbesluit 2007).
3.5
Per 1 september 2009 is het Pachtprijzenbesluit 2007 gewijzigd (Stb. 2009, 358). Toen is ingevoegd artikel 2a, welke bepaling erin voorziet dat geen verhoging van de pachtprijs plaatsvindt voor zover toepassing van het veranderpercentage leidt tot een prijs van meer dan 110% van de regionorm zoals die geldt voor nieuw afgesloten pachtovereenkomsten.
3.6
Het geschil tussen partijen betreft de vraag of, behalve het veranderpercentage, ook de regel van artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 tussen hen van toepassing is. [geïntimeerde] (en met hem de rechtbank) beantwoordt die vraag bevestigend en [appellanten] ontkennend.
3.7
In de grieven leest het hof twee argumenten van [appellanten] voor hun standpunt dat artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 tussen partijen niet van toepassing is. In de eerste plaats beroepen [appellanten] zich op de inhoud van de onder 2.8 bedoelde vaststellingsovereenkomst. Zij lezen in die vaststellingsovereenkomst dat partijen zijn overeengekomen dat het veranderpercentage van artikel 2 lid 2 Pachtprijzenbesluit 2007 voortaan bepalend is, met als maximum enkel 2% van de vrije verkeerswaarde (onder meer memorie van grieven onder 22). In de tweede plaats beroepen [appellanten] zich op de bedoeling van partijen bij de vestiging van het erfpachtsrecht. Volgens [appellanten] komt het standpunt van [geïntimeerde] erop neer dat niet de oorspronkelijke erfpachtscanon leidend is, maar de regionorm plus 10% (memorie van grieven onder 28).
3.8
Met betrekking tot de uitleg van de vaststellingsovereenkomst is bepalend hetgeen partijen over en weer redelijkerwijs hebben mogen begrijpen en verwachten. Daarvoor zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder ook de omstandigheid dat de vaststellingsovereenkomst mede met bijstand van de advocaten van partijen tot stand is gekomen. Op [geïntimeerde], die terugbetaling vordert van hetgeen volgens hem onverschuldigd is betaald, rust in dit verband de bewijslast. Hij beroept zich, evenals [appellanten], met name op de tekst van de vaststellingsovereenkomst. Die tekst was een van de zijde van [appellanten] gedaan voorstel, waarmee [geïntimeerde], na een bedenktijd, heeft ingestemd (zie hiervoor onder 2.8). [appellanten] werden bijgestaan door een advocaat (mr. B.P.C. de Jong). [geïntimeerde] (en met hem zijn toenmalige advocaat) mocht er onder deze omstandigheden vanuit gaan dat de formulering van het voorstel van [appellanten] zorgvuldig door hen was overwogen en kon zich voor de inhoud van dat voorstel in beginsel op die formulering richten. Het hof neemt daarom de tekst van de vaststellingsovereenkomst tot uitgangspunt. Intussen dient die tekst te worden bezien in het licht van hetgeen overigens tussen partijen vaststaat, waaronder in het bijzonder de inhoud en strekking van de regeling in de erfpachtsakte.
3.9
De bedoelde tekst, en in het bijzonder de eerste zin ervan, wijst erop dat partijen voortaan het Pachtprijzenbesluit 2007 als bepalend beschouwden voor de periodieke aanpassing van de hoogte van de canon, en wel in algemene zin (dus ook wat betreft artikel 2a van dat besluit). Anders dan [appellanten] aanvoeren (memorie van grieven onder 24 en 25), kan uit de omstandigheid dat wordt verwezen naar het Pachtprijzenbesluit 2007 en niet naar “het Pachtprijzenbesluit 2009” niet worden afgeleid dat partijen bedoeld hebben de toepasselijkheid van artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 uit te sluiten. Er bestaat geen “Pachtprijzenbesluit 2009”. Wel bestaat er een Pachtprijzenbesluit 2007 zoals gewijzigd per 1 september 2009. Dat tussen partijen besproken zou zijn dat de regels van 2007 zouden gaan gelden en niet de wijziging per 1 september 2009, is door [appellanten] niet aangevoerd. Door hen zijn ook geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd, die mee kunnen brengen dat partijen elkaar over en weer redelijkerwijs in die zin hebben moeten begrijpen. De
enkeleomstandigheid dat de vaststellingsovereenkomst uitgaat van de gelding van het plafond van 2% van de vrije verkeerswaarde en voorziet in vaststelling van die waarde door taxateurs – ondanks dat artikel 5 van de akte van 20 november 1998 naar dat plafond (dat ook reeds gold ten tijde van het Pachtnormenbesluit 1998) niet, althans niet duidelijk, verwijst – is in dit verband onvoldoende. [geïntimeerde] heeft redelijkerwijs mogen begrijpen dat de overeengekomen vaststelling in het verlengde van artikel 5 van de akte van 20 november 1998 lag, en dat die vaststelling dus niet afdeed aan het uitgangspunt dat een nieuwe wettelijke regeling met betrekking tot de herziening van rechtswege van pachtprijzen, de plaats inneemt van de ten tijde van de akte geldende regeling. Dat betekent mede dat [geïntimeerde] eventueel ook op andere gronden tegen de aangezegde verhoging van de canon bezwaar mocht maken dan de in de vaststellingsovereenkomst met zoveel woorden aangeduide mogelijkheid van overschrijding van het plafond van 2% van de vrije verkeerswaarde. Dit alles geldt te meer nu in de eerste zin van de vaststellingsovereenkomst het Pachtprijzenbesluit 2007 in algemene zin als het uitgangspunt is benoemd.
enkeleomstandigheid dat de vaststellingsovereenkomst uitgaat van de gelding van het plafond van 2% van de vrije verkeerswaarde en voorziet in vaststelling van die waarde door taxateurs – ondanks dat artikel 5 van de akte van 20 november 1998 naar dat plafond (dat ook reeds gold ten tijde van het Pachtnormenbesluit 1998) niet, althans niet duidelijk, verwijst – is in dit verband onvoldoende. [geïntimeerde] heeft redelijkerwijs mogen begrijpen dat de overeengekomen vaststelling in het verlengde van artikel 5 van de akte van 20 november 1998 lag, en dat die vaststelling dus niet afdeed aan het uitgangspunt dat een nieuwe wettelijke regeling met betrekking tot de herziening van rechtswege van pachtprijzen, de plaats inneemt van de ten tijde van de akte geldende regeling. Dat betekent mede dat [geïntimeerde] eventueel ook op andere gronden tegen de aangezegde verhoging van de canon bezwaar mocht maken dan de in de vaststellingsovereenkomst met zoveel woorden aangeduide mogelijkheid van overschrijding van het plafond van 2% van de vrije verkeerswaarde. Dit alles geldt te meer nu in de eerste zin van de vaststellingsovereenkomst het Pachtprijzenbesluit 2007 in algemene zin als het uitgangspunt is benoemd.
3.1
Het hof kan [appellanten] ook niet volgen in hun standpunt dat een en ander in strijd zou zijn met de bedoeling van partijen bij de vestiging van het erfpachtsrecht. Uit artikel 5 van de akte van 20 november 1998 blijkt dat partijen de mogelijkheid onder ogen hebben gezien dat de wettelijke regels met betrekking tot de herziening van rechtswege van pachtovereenkomst ertoe kunnen leiden dat de canon in enig jaar wordt verlaagd, of niet verhoogd. Artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 is een regel die (voor zover in deze zaak van belang) betrekking heeft op de vraag of al dan niet verhoging plaatsvindt. Gelding van die regel sluit dus wel degelijk aan bij de bedoeling van partijen bij de vestiging van het erfpachtsrecht.
3.11
Het hof realiseert zich dat de opeenvolging van (1) een verlaging van de erfpachtscanon in verband met een negatief veranderpercentage en (2) het in een volgend jaar achterwege laten van een verhoging met het voor dat jaar geldende positieve veranderpercentage in verband met de bepaling van artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007, ertoe kan leiden dat over meerdere jaren bezien de canon een dalende tendens zal gaan vertonen. Maar ook dat is niet in strijd met de bedoeling van partijen bij de vestiging van het erfpachtsrecht. Partijen hebben bij die vestiging immers mede de mogelijkheid onder ogen gezien dat toepassing van de wettelijke normen met betrekking tot de herziening van rechtswege van pachtprijzen in plaats van tot een stijging van de canon tot een daling zou kunnen leiden. Dat volgt immers uit de omstandigheid dat zij zijn overeengekomen dat de canon nimmer lager zal kunnen zijn dan de aanvangsprijs van
f1.120,— per hectare per jaar. Die ondergrens is thans niet aan de orde. Ook een canon van € 706,19 ligt immers ruim boven die aanvangsprijs.
f1.120,— per hectare per jaar. Die ondergrens is thans niet aan de orde. Ook een canon van € 706,19 ligt immers ruim boven die aanvangsprijs.
3.12
Bij het voorgaande is voor het hof bovendien nog een gezichtspunt dat de tekst van de vaststellingsovereenkomst een voorstel van [appellanten] en hun advocaat was. Aldus hadden [appellanten] het in hun macht om door een ondubbelzinnige formulering hun (eventuele) bedoeling om de toepasselijkheid van artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 uit te sluiten, in de tekst tot uitdrukking te brengen.
3.13
Het hof verwerpt dus het standpunt van [appellanten] in al zijn onderdelen.
4.Slotsom
4.1
De slotsom is dat de grieven alle falen. Het hof zal het bestreden vonnis, voor zover in dit hoger beroep betrokken, bekrachtigen.
4.2
Het hof zal [appellanten], als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van het hoger beroep. De aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen kosten zal het hof begroten op € 683,— voor griffierecht en € 1.158,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (één punt tarief III).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 6 februari 2013, voor zover in dit hoger beroep betrokken;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot op de uitspraak van dit arrest aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 683,— voor griffierecht en € 1.158,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse en F.J.P. Lock, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 december 2014.