Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00184
uitspraakdatum: 12 maart 2013
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 21 februari 2012, nummer AWB 11/1296,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het object, plaatselijk bekend a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 1.196.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 22 februari 2011 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede zijn gemachtigde, bijgestaan door A. (taxateur) en de Ambtenaar, bijgestaan door B (taxateur).
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 De onroerende zaak is een kantoorvilla met drie bouwlagen, souterrain en een zolder gelegen op een perceel van 409 m² in de Cbuurt, nabij het centrum van Z. De onroerende zaak beschikt over parkeerplaatsen op eigen terrein.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwaardekapitalisatiemethode de meest geschikte is om deze waarde te bepalen. Bij het hanteren van deze methode is tussen partijen verder niet in geschil dat de kapitalisatiefactor 12,5 bedraagt. Tussen partijen is wel in geschil of de huurwaarde niet minder bedraagt dan € 95.680 per jaar (totale waarde: € 1.196.000), zoals de Ambtenaar verdedigt, of dat deze niet meer bedraagt dan € 74.640 per jaar (totale waarde: € 933.000), zoals belanghebbende verdedigt.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 933.000.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Tussen partijen is niet in geschil dat de huuropbrengst van kantoorvilla’s als de onderhavige de afgelopen jaren relatief stabiel is gebleven. De gemachtigde van belanghebbende heeft in dit verband ter zitting verklaard dat “[d]e huuropbrengst voor dit soort statige panden […] door de jaren heen op hetzelfde niveau [blijft] liggen.” Taxateur B heeft namens de Ambtenaar hieromtrent verklaard dat “[d]e hoogte van de huurprijs van dit soort objecten […] in de afgelopen jaren steeds stabiel [is] gebleven”.
4.2 Belanghebbende heeft gesteld dat de laatste, vóór de waardepeildatum van 1 januari 2009 gerealiseerde jaarhuur € 82.000 bedroeg. Na de waardepeildatum is het gehele pand aan drie afzonderlijke huurders in delen verhuurd voor een totale jaarhuur van € 75.500 (ingangsdata huurovereenkomsten: 1 mei 2011, 1 juni 2011 en 1 juli 2011). De Ambtenaar heeft (de zakelijkheid van) deze huurgegevens van de onroerende zaak zelf niet bestreden.
4.3 Gelet op deze uitgangspunten acht het Hof het niet aannemelijk dat de jaarlijkse huurwaarde, zoals de Ambtenaar stelt, op 1 januari 2009 minimaal € 95.680 bedroeg. Dit bedrag zou, afgezet tegen de eerder en later daadwerkelijk bedongen jaarhuur, een duidelijke piek in de huuropbrengsten hebben gevormd, terwijl – nog daargelaten de vraag of een dergelijke piek gelet op de marktomstandigheden per waardepeildatum aannemelijk zou zijn – nu juist niet in geschil is dat een dergelijke piek zich met betrekking tot de onroerende zaak niet voordoet. Het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport doet aan dat oordeel niet af.
4.4 Bovenstaand oordeel is voor het Hof ook aanleiding het bewijsaanbod van de Ambtenaar om alsnog de huurcontracten van de door hem gehanteerde referentiepanden over te leggen aan het Hof te passeren. Immers, ook deze huurcontracten kunnen niet afdoen aan de constatering dat de door de Ambtenaar verdedigde minimale huurwaarde niet kan stroken met de eerder genoemde omstandigheden.
4.5 Nu de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde WOZ-waarde niet te hoog is, zal het Hof dienen te beoordelen of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
4.6 Naar het oordeel van het Hof kunnen huuropbrengstcijfers van de onroerende zaak zelf worden gebruikt om de WOZ-waarde te bepalen, ook als deze gegevens betrekking hebben op een tijdstip dat meer dan een jaar gelegen is van de waardepeildatum. Naar het oordeel van het Hof heeft dit uitgangspunt in versterkte mate te gelden in een geval als het onderhavige, waarbij tussen partijen niet in geschil is dat de huuropbrengst door de jaren heen relatief stabiel is.
4.7 Gelet op de medio 2011 daadwerkelijk bedongen huur voor het pand, alsmede gelet op het taxatierapport van taxateur A van 7 december 2010, aangevuld en gecorrigeerd ter zitting bij de Rechtbank van 11 oktober 2011, acht het Hof de door belanghebbende voorgestane jaarhuur van € 74.640 en aldus, nu de kapitalisatiefactor tussen partijen niet in geschil is, een WOZ-waarde van € 933.000 per waardepeildatum aannemelijk.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit vast op € 2.358 (2 punten voor het bezwaarschrift en de hoorzitting à € 235 per punt, 4 punten voor het beroepschrift, het hoger beroepschrift en het bijwonen van de zittingen bij de Rechtbank en het Hof à € 472 per punt, met wegingsfactor 1). Belanghebbende heeft voor het taxatierapport kosten gemaakt tot een bedrag van € 285,60. Nu deze kosten naar het oordeel van het Hof in redelijkheid zijn gemaakt en de hoogte ervan verder lager is dan het maximum dat het Hof redelijk acht bij een aannemelijke tijdsbesteding van vier uren, vermeerderd met omzetbelasting, komen ook deze kosten voor vergoeding in aanmerking. Hetzelfde heeft te gelden voor de kosten voor de kadastrale uittreksels à € 5,90. Het totaal van de voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedraagt derhalve € 2.649,50.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 933.000;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.649,50;
- gelast dat de Ambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
De beslissing is op 12 maart 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.L.M. Egberts) (R.A.V. Boxem)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.