Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats: Arnhem
nummer 12/00342
uitspraakdatum: 8 januari 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 8 mei 2012, nummer AWB 11/4577,
in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Beuningen (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011, voor het jaar 2011, vastgesteld op € 207.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 (OZB) wegens het genot van de zaak krachtens eigendom vastgesteld op € 250,47.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 mei 2012 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de Ambtenaar A, bijgestaan door B alsmede C (WOZ-taxateur). Belanghebbende en haar gemachtigde, D, zijn met kennisgeving aan het Hof niet ter zitting verschenen.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in het jaar 2010 gebouwde rijwoning met erf, tuin, houten berging en twee dakkapellen. De woning heeft een inhoud van 370 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 128 m².
2.2 Belanghebbende heeft de onroerende zaak in juli 2008 als nieuwbouwwoning gekocht voor een bedrag van € 172.000 vrij op naam.
2.3 De waarde van de onroerende zaak ingevolge de Wet WOZ per 1 januari 2010 naar de toestand per 1 januari 2011 is door de Ambtenaar bij beschikking vastgesteld op € 207.000.
2.4 Deze waardevaststelling is bij uitspraak van de Ambtenaar gehandhaafd.
2.5 In de procedure voor de Rechtbank is door de Ambtenaar een taxatierapport van 2 januari 2012 overgelegd, opgesteld door E. De taxateur heeft daarin de waarde van de onroerende zaak, na inpandige opname, op waardepeildatum 1 januari 2010 getaxeerd op € 211.000. In het taxatierapport heeft de taxateur de onroerende zaak en drie zogenoemde referentieobjecten vermeld, met de objectkenmerken en de rond de waardepeildatum voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen:
Object a-straat 1 b-straat 1 c-straat 1 d-straat 1 e-straat 1
soort object rijwoning rijwoning rijwoning geschakelde woning hoekwoning
bouwjaar 2010 1998 1998 1998 2010
inhoud woning m3 370 291 291 398 430
prijs per m3 € 430 € 575 € 559 € 450
waarde inhoud € 159.100 € 167.430 € 162.630 € 179.130
grond m2 128 120 155 149 218
prijs per m2 € 350 € 400 € 392 € 400
waarde grond € 44.800 € 48.000 € 60.800 € 59.600
bijgebouwen berging dakkapel 2x berging carport dakkapel berging carport dakkapel berging berging dakkapel 2x
waarde bijgebouw € 7.270 € 8.570 € 8.570 € 3.270
getaxeerde waarde € 211.170 € 224.000 € 232.000 € 242.000
transactiesom € 220.000 € 230.000 € 237.500 € 220.000 (v.o.n.)
transactiedatum 1-1-2010 4-5-2010 8-3-2010 3-5-2010 10-6-2011
kwaliteit luxe woning 3 3 3 3
onderhoud woning 3 3 3 3
ligging 3 3 3 3
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is of de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van € 207.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend.
3.2 Tussen partijen is niet in geschil dat in dit geval voor de waardebepaling per 1 januari 2010 moet worden uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 2011.
3.3 Belanghebbende stelt dat door de Ambtenaar ten onrechte geen rekening is gehouden met de in juli 2008 betaalde koopsom van € 172.000 vrij op naam en de kosten in verband met het meerwerk.
3.4 De Ambtenaar stelt zich daarentegen op het standpunt dat de in juli 2008 gerealiseerde vrij op naam prijs te ver verwijderd is van de waardepeildatum om het te kunnen gebruiken bij de waardebepaling van de onroerende zaak en verwijst naar het overgelegde taxatierapport.
3.5 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de Ambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.6 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van € 188.000 en, naar het Hof begrijpt, dienovereenkomstige verlaging van de aanslag OZB.
3.7 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Vooraf
4.1 Daags voor de zitting heeft belanghebbendes gemachtigde aan het Hof een nader stuk toegezonden. Hierin heeft zij aangegeven niet in staat te zijn de zitting bij te wonen. Niet is verzocht om aanhouding van het onderzoek ter zitting. In dit stuk voert belanghebbende inhoudelijk verweer.
4.2 Nu dit stuk buiten de termijn van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht is ingediend en de Ambtenaar zich tegen overlegging daarvan heeft verzet, acht het Hof het in strijd met de goede procesorde om dit stuk als gedingstuk in aanmerking te nemen. Het Hof zal daarom voor het vervolg van deze procedure geen acht slaan op dit nagekomen stuk van belanghebbende.
Inhoudelijk
4.3 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die per 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.4 Bij betwisting van de vastgestelde waarde – zoals in dit geval – rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2010 en naar de toestand per 1 januari 2011, niet te hoog is vastgesteld. De Ambtenaar baseert zich voor de door hem verdedigde waarde van € 207.000 op het onder 2.5 vermelde taxatierapport.
4.5 Naar het oordeel van het Hof vormen de verkoopprijzen van de referentieobjecten een redelijke weerspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2010. Tussen partijen is niet in geschil dat de referentieobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van belanghebbende. Voor zover de onroerende zaak en de referentieobjecten verschillend zijn, heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof bij de taxatie in voldoende mate rekening gehouden met die onderlinge verschillen in bouwjaar, inhoud en perceeloppervlakte. De voor die referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen bieden naar het oordeel van het Hof aldus voldoende steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde.
4.6 Naar het oordeel van het Hof moet er in het algemeen van worden uitgegaan dat de koopsom van een onroerende zaak overeenkomt met de waarde van de onroerende zaak op het tijdstip waarop de koopovereenkomst is gesloten. Tussen partijen is niet in geschil dat de koopovereenkomst in juli 2008 tot stand is gekomen en dat de oplevering van de onroerende zaak eerst in oktober 2010 heeft plaatsgevonden. Anders dan belanghebbende kennelijk voorstaat, is waardering van de onroerende zaak op basis van de door haar medio 2008 betaalde vrij op naam prijs van € 172.000 (exclusief kosten voor meerwerk en voor tuinaanleg) niet mogelijk, reeds omdat de prijs te ver vóór de waardepeildatum van 1 januari 2010 (ruim 17 maanden) tot stand is gekomen.
4.7 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moet worden geconcludeerd dat de Ambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010, naar de toestand per 1 januari 2011, € 207.000 bedraagt.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op 8 januari 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (A.J. Kromhout)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 9 januari 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.