ECLI:NL:GHARL:2013:9040

• Datum uitspraak: 27 november 2013
• Publicatiedatum: 27 november 2013
• Zaaknummer: BK 12/00356
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E. Polak; P. van der Wal; A.J.H. van Suilen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging waardering onroerende zaak in hoger beroep Wet WOZ

In deze zaak staat centraal of de heffingsambtenaar de waarde van een onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 met waardepeildatum 1 januari 2010. Belanghebbende, de erven van de overledene, betwistten de vastgestelde waarde van €218.000 en vorderden een verlaging tot €180.000. De rechtbank Assen verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Het hof oordeelde dat belanghebbende ontvankelijk is in het hoger beroep, mede gelet op de machtiging van een van de erfgenamen. De waarde is vastgesteld op basis van systematische vergelijking met drie referentieobjecten die qua inhoud, perceeloppervlakte, bouwjaar en onderhoudstoestand vergelijkbaar zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft een waardematrix opgesteld die als onderbouwing diende. Belanghebbende kon onvoldoende onderbouwen dat de woning een lagere inhoud had dan de gehanteerde 330 m3, noch dat er sprake was van achterstallig onderhoud dat de waarde zou drukken.

Het hof verwierp ook het beroep op algemene marktontwikkelingen en eerdere waardebepalingen, omdat die niet doorslaggevend zijn voor de waardering van het specifieke object. De waarde van €218.000 wordt als marktconform en adequaat onderbouwd beschouwd. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er worden geen proceskosten aan partijen opgelegd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €218.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 12/00356

uitspraakdatum:
27 november 2013

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de erven van [X] , te [Z] (hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 30 oktober 2012, nummer AWB 11/2050, in het geding tussen

de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de Heffingsambtenaar) en belanghebbende.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 25 februari 2011 een beschikking gezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [a-straat] 12 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2011, naar de waardepeildatum 1 januari 2010, is vastgesteld op een bedrag van € 218.000.

1.2.

De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 juli 2011 de bij beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 30 oktober 2012 ongegrond verklaard en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.

1.4.

Belanghebbende heeft bij brief van 3 december 2012, ingekomen bij het Hof op 4 december 2012, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2013 te Leeuwarden. Namens belanghebbende zijn verschenen [A] en [B]. Namens de Heffingsambtenaar zijn verschenen [C] en [D], taxateur.

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1.

[B] was in algehele gemeenschap van goederen gehuwd met [X]. Op 13 maart 1999 is [X] overleden. De erven van [X] zijn diens kinderen, [A] en [E]. Tot de nalatenschap behoort de onroerende zaak.

2.2.

De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met garage. De oppervlakte van het perceel bestaat uit 465 m2 grond bij de woning en 520 m2 extra grond. De onroerende zaak is gelegen in [F], een buurtschap behorend tot [Z].

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 180.000.

3.3.

De Heffingsambtenaar beantwoordt de in 3.1 vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Ontvankelijkheid

4.1.

De in 1.1 aangehaalde beschikking en de uitspraak op bezwaar zijn op naam gesteld van “De erven van [X]”. De tegen deze besluiten gerichte rechtsmiddelen van bezwaar respectievelijk beroep zijn aangewend door [B].

4.2.

Ingevolge het bepaalde in artikel 44 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: de AWR) kunnen, na iemands overlijden, zijn erfgenamen in het uitoefenen van de bevoegdheden en in het nakomen van de verplichtingen welke de overledene zou hebben gehad ware hij in leven gebleven, worden vertegenwoordigd door een hunner.

4.3.

Op 3 juli 2012 heeft [B], namens de erven van [X], [A] gemachtigd in het onderhavige geschil met de Heffingsambtenaar. Naar het oordeel van het Hof laat deze machtiging geen andere conclusie toe dan dat [A] de erven vertegenwoordigt. Het Hof acht belanghebbendes bezwaar en beroep ontvankelijk. Dat de Rechtbank haar uitspraak heeft gericht aan [B] doet aan dit oordeel niet af.

WOZ-waarde

4.4

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.5

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.6

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.7

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg een op 5 oktober 2011 door [D], taxateur, opgemaakt overzicht van de waardeopbouw van de onroerende zaak en van drie referentieobjecten (hierna: de waardematrix) overgelegd. De drie referentieobjecten zijn [b-straat] 36 te [L] (verkocht op 17 april 2009 voor € 240.000), [c-straat] 3 te [M] (verkocht op 15 oktober 2010 voor € 255.000) en [d-straat] 2 te [Z] (verkocht op 1 februari 2010 voor € 322.000).

4.8

Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix en de daarop door de taxateur gegeven toelichting is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. De in de waarde matrix genoemde referentieobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak wat betreft inhoud, kaveloppervlakte en ligging alsmede de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid van de opstallen, is in de waarde matrix in voldoende mate rekening gehouden. Met name het object [d-straat] 2 is wat betreft inhoud van de woning (330 m3 – 315 m3), perceeloppervlakte (985 m2 – 1000 m2), type (vrijstaand), bouwjaar (1950-1930) en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar; de omstandigheid dat dit object oorspronkelijk een twee-onder-een-kapwoning was en later is verbouwd tot één vrijstaande woning, doet daaraan niet af. De op 1 februari 2010 gerealiseerde transactieprijs voor dit object van € 322.000 is daarmee maatgevend voor de waarde van de onroerende zaak. Met de mindere ligging van de onroerende zaak is rekening gehouden in de lagere m2-waarde (€ 124 - € 185). De m3-prijs van de onroerende zaak, als vermeld in de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix, ligt ruim onder de m3-prijzen van de referentieobjecten. Voorts acht het Hof aannemelijk de stelling van de Heffingsambtenaar, dat hij bij de bepaling van de grondwaarde de gehanteerde staffel heeft getoetst aan de in de matrix vermelde transactiecijfers van de referentieobjecten.

4.9

Aan het onder 4.8 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.

4.1

De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat hij de inhoud van zowel de woning als de referentieobjecten heeft gemeten volgens de NEN-norm, derhalve op basis van de buitenmaten. Daarvan uitgaande heeft de Heffingsambtenaar de inhoud van de woning vastgesteld op 330 m3. Belanghebbende heeft gewezen op een in opdracht van [B] opgesteld taxatierapport van taxateur [G], waarin op pagina 6 is gesteld dat een indicatie van de bruto inhoud 307 m3 bedraagt. Maar nu niet is onderbouwd hoe deze inhoud is berekend, hecht het Hof daaraan geen waarde. Derhalve wordt uitgegaan van een inhoud van 330 m3. Belanghebbendes stelling dat vanwege een kleinere inhoud van de woning een lagere waarde moet worden toegekend, faalt derhalve.

4.11

Tegenover de stelling van de Heffingsambtenaar dat hij bij de taxatie rekening heeft gehouden met het feit dat de woning in de oorspronkelijke staat verkeert en in verband daarmee voor de woning een lagere m3-prijs heeft gehanteerd dan bij de referentieobjecten, heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd van [G] voornoemd. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 180.000. In dit taxatierapport wordt evenwel niet vermeld dat sprake is van achterstallig onderhoud, zodat deze grief van belanghebbende faalt.

4.12

Anders dan belanghebbende meent heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten een redelijke afspiegeling van de woningmarkt ten tijde van de waardepeildatum vormen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

4.13

Voor zover belanghebbende zich beroept op de waarde die voor het voorafgaande tijdvak aan de onroerende zaak is toegekend en in samenhang daarmee op de sindsdien opgetreden algemene, regionale en stedelijke waardedaling op de woningmarkt, verwerpt het Hof dit beroep. De juistheid van die eerder vastgestelde waarde staat thans niet ter beoordeling van de belastingrechter en ook overigens kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.

Slotsom

Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, voorzitter, mr. P. van der Wal en
mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. M.M. Stassen-Kanters als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
27 november 2013 .

De griffier, De voorzitter,

(M.M. Stassen-Kanters) (E. Polak)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 28 november 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen
binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

postbus 20303, 2500 EH Den Haag

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.