Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00214
uitspraakdatum:
5 november 2013
5 november 2013
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 23 juli 2012, nummer Awb 12/207, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Almere(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Almere(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [A-straat 1 en 2] te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011, vastgesteld op € 197.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag in de onroerendezaakbelasting wegens het genot krachtens eigendom van de onroerende zaken vastgesteld op € 869,16.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 juli 2012 ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift in hoger beroep ingediend.
1.5.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [A], makelaar/taxateur, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], WOZ-taxateur.
1.7.
De heffingsambtenaar heeft een pleitnota overgelegd.
1.8.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken [A-straat 1 en 2] te [Q] (hierna: de onroerende zaken).
2.2
De onroerende zaken betreffen twee identieke kantoor-/bedrijfsgebouwen, gelegen op het industrieterrein “[D]” te [Q]. De onroerende zaken zijn elk gelegen op een perceel met een oppervlakte van 282 m². Het bouwjaar is 2000. Het bruto vloeroppervlak van de onroerende zaken is 345 m².
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken voor de Wet WOZ te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend.
3.2.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot € 161.000.
3.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2.
Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de vorenbedoelde waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.3.
Opgemerkt dient te worden dat deze in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, BNB 2004/251).
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object moet worden vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode.
4.5.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken bij de bestreden beschikking niet te hoog heeft vastgesteld. Nu de waarde van de onroerende zaken is bepaald middels de huurwaardekapitalisatiemethode, dient de heffingsambtenaar de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor aannemelijk te maken. Hiertoe heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, waarin een analyse is gemaakt van de verkopen van de volgende onroerende zaken:
Adres
Bruto
vloer-
opper-
vlak
Huur-waarde
Prijs
per m2
Bouw-
jaar
Kapita-lisatie-
factor
WOZ-
waarde/ Verkoop-
prijs
Verkoop-
datum
[A-straat 1 en 2]
345
20.965
61
2000
9,5
197
[B-straat 1]
216
19.224
89
2000
10,1
195
30-9-2010
[A-straat 10]
310
23.809
77
2001
10,5
250
23-2-2009
[A-straat 11]
483
39.15
81
2001
10,6
415
30-6-2011
[A-straat 12]
144
12.5
87
2000
11
137.5
3-2-2009
4.6.
Belanghebbende bestrijdt de door de heffingsambtenaar verdedigde waarden van € 197.000, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in indeling, ligging, uitstraling, bouwwijze, onderhoudstoestand en bouwkwaliteit. Ook heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de totstandkoming van de in het taxatierapport vermelde huurwaarden, vierkante meterprijzen en kapitalisatiefactoren. Voor het vergelijkingspand [B-straat 1] merkt hij voorts op, dat de verkoopprijs hoger is dan gebruikelijk, omdat de eigenaar van een aangrenzend pand deze onroerende zaak heeft gekocht teneinde zijn bedrijf uit te kunnen breiden.
4.7.
Het Hof overweegt het volgende. De aangedragen vergelijkingspanden zijn voldoende vergelijkbaar, aangezien (i) de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden alle rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd, (ii) alle kantoor-/bedrijfsgebouwen betreffen, (iii) alle panden op hetzelfde bedrijventerrein zijn gelegen en (iv) de panden een vergelijkbaar bouwjaar hebben. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting een nadere toelichting gegeven bij de gehanteerde huurwaarden, vierkante meterprijzen en kapitalisatiefactoren, die naar het oordeel van het Hof de door belanghebbende geconstateerde onregelmatigheden en onduidelijkheden voldoende hebben verklaard. Ofschoon idealiter de heffingsambtenaar van elke huurwaarde en elke kapitalisatiefactor een uitgebreide onderbouwing en onderverdeling zou moeten geven, doet het ontbreken daarvan aan de bewijskracht van de door hem gehanteerde cijfers niet af. Deze cijfers heeft de heffingsambtenaar na analyse van de verkoopcijfers vastgesteld en deze volstaan om aan de hand daarvan de waarde van de onroerende zaken vast te stellen. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingspanden. Het Hof wijst er daarbij op dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaken zowel voor de huurwaarde als voor de kapitalisatiefactor aanzienlijk lagere cijfers heeft gehanteerd dan uit de geanalyseerde verkoopprijzen van de vergelijkingspanden volgen. De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden komen daarbij nagenoeg overeen met de verkoopprijs van [B-straat 1], die meer dan eenderde kleiner is dan de onroerende zaken. [B-straat 1] is gekocht door de eigenaar van het belendende pand. De heffingsambtenaar heeft met deze omstandigheid en de overige door belanghebbende aangedragen omstandigheden voldoende rekening gehouden, door van een aanzienlijk lagere huurprijs per m2 uit te gaan. Nu vergelijkbare panden rondom de waardepeildatum verkocht en verhuurd worden, brengt de enkele verwijzing naar het feit dat [A-straat 2] reeds lange tijd onverhuurd is, niet met zich dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is vastgesteld.
4.8.
De twee jaren na de waardepeildatum gerealiseerde huurprijs voor het pand [B-straat 2], waarnaar belanghebbende verwijst, maakt dit niet anders, nu deze huurprijs gelet op het tijdstip waarop deze tot stand is gekomen onvoldoende licht werpt op de huren die op de waardepeildatum gerealiseerd worden. Ook de verwijzing door belanghebbende naar de huur die wordt gevraagd voor het pand [B-straat 3] doet aan het oordeel van het Hof niet af, omdat het een vraagprijs en geen gerealiseerde huursom betreft. De door de heffingsambtenaar aangedragen huren van panden aan de [C-straat] heeft het Hof niet in zijn oordeel betrokken, omdat, zoals belanghebbende terecht opmerkt, de heffingsambtenaar onvoldoende gegevens heeft verstrekt over deze huurtransacties.
4.9.
Belanghebbende klaagt erover dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van het bruto vloeroppervlak bij zijn vergelijking van de onroerende zaken en de vergelijkingspanden. De onderlinge vergelijkbaarheid van de onroerende zaken met het oog op de waardebepaling vormt een gerechtvaardigd argument voor de consequente keuze van de heffingsambtenaar voor zijn berekening op basis van het bruto vloeroppervlak.
4.10.
Met hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangedragen, heeft hij naar het oordeel van het Hof de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaken aannemelijk gemaakt.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. A. Klein als griffier.
De beslissing is op
5 november 2013in het openbaar uitgesproken.
5 november 2013in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Klein)
(R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 7 november 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.