Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 13/00551
uitspraakdatum:
6 november 2013
6 november 2013
Uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 26 maart 2013, nummer AWB 12/2182,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Emmen(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 47 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 147.500. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2012 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 261,22.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 26 maart 2013 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde mr. [A] en mr. [B] als gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], WOZ-taxateur.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 47 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1973 gebouwde, geschakelde hoekbungalow. De woning heeft een inhoud van ongeveer 315 m3 en het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 320 m2. De onroerende zaak maakt deel uit van een groot complex geschakelde bungalows.
2.2
Belanghebbende heeft de onroerende zaak blijkens de tot de stukken behorende akte van levering op 21 april 2006 verkregen voor de koopsom van € 159.000.
2.3
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 147.500, welke vastgestelde waarde na bezwaar is gehandhaafd.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de vastgestelde waarde te hoog is.
3.2
Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot op een waarde van maximaal € 130.000.
3.3
De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2011.
4.2
De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe een op 1 november 2012 gedateerd taxatierapport overgelegd, opgemaakt door de WOZ-taxateur [C], voornoemd, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde per de peildatum van € 147.500. Ter onderbouwing van deze waarde zijn de gerealiseerde verkoopprijzen, alsmede een aantal objectgegevens en bijzonderheden opgenomen van drie eveneens aan de [a-straat] te [Z] gelegen referentieobjecten. Deze objecten betreffen eveneens geschakelde bungalows van dezelfde grootte, die in de periode 1 november 2010 tot en met 23 december 2011 in eigendom zijn overgedragen, te weten:
- [a-straat] 59 (bouwjaar 1973, woning 315 m3 (m3-prijs € 410), perceel 233 m2, verkocht op 30 december 2010 voor € 152.000),
- [a-straat] 3 (bouwjaar 1973, woning 315 m3 (m3-prijs € 369), perceel 279 m2, verkocht op 1 november 2010 voor € 145.000),
- [a-straat] 129 (bouwjaar 1973, woning 315 m3 (m3-prijs € 414), perceel 248 m2, verkocht op 23 december 2011 voor € 150.000).
4.3
Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport ingediend van een opname en inspectie op 20 december 2012. In dit taxatierapport, en in de aanvulling bij brief van 16 april 2013, heeft de taxateur [D] de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 130.000. De taxateur heeft daartoe de volgende referentieobjecten gebruikt, alle van bouwjaar 1973, alle met een m2 perceelprijs van € 101:
Referentieobject: transactieprijs transactiedatum opp. perceel inhoud prijs per m3
[b-straat] 52 € 139.000 20 januari 2009 255 m2 272 m3 € 399
[b-straat] 72 € 147.500 22 oktober 2010 392 m2 272 m3 € 368
[a-straat] 3 € 145.000 1 november 2010 279 m2 272 m3 € 401
[a-straat] 59 € 152.500 5 juli 2010 233 m2 272 m3 € 444
De taxateur [D] geeft daarbij aan dat op basis van deze referentiepanden de waarde van de onroerende zaak € 134.500 zou bedragen, maar dat hij een aftrek van € 4.500 heeft toegepast vanwege achterstallig onderhoud, zodat de waarde € 130.000 is.
4.4
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting ter zitting, voldoende aannemelijk gemaakt de waarde van de onroerende zaak niet te hoog te hebben vastgesteld. Het Hof stelt hierbij vast, in overeenstemming met hetgeen de taxateur heeft gesteld en belanghebbende niet heeft bestreden, dat het verschil in inhoud tussen de panden (de onroerende zaak alsmede alle referentieobjecten bemeten op 272 m3 in het rapport van [D] tegenover de onroerende zaak en alle referentieobjecten bemeten op 315 m3 in het rapport van de taxateur) in de beantwoording van het geschil in het midden kan blijven. Hetgeen belanghebbende tegen de waardevaststelling per de waardepeildatum heeft ingebracht, maakt het oordeel van het Hof niet anders, waarbij het Hof het volgende opmerkt.
4.5
Vooropgesteld kan worden dat zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar uit gaan van de juistheid van de objecten [a-straat] 3 en 59 als zogenoemde referentieobjecten. Belanghebbende stelt echter ten eerste, daarin gesteund door het rapport van [D], dat bij de waardevaststelling nog rekening moet worden gehouden met een aftrekpost van € 4.500 in verband met achterstallig onderhoud aan de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd weersproken omdat, blijkens de stukken van het geding en de daarop gegeven toelichting ter zitting van het Hof door de taxateur [C] reeds – in de vergelijking met de referentieobjecten – een aftrek van € 10.000 is toegepast in verband met achterstallig onderhoud. Belanghebbendes tweede stelling dat de onroerende zaak zelfs lager dient te worden getaxeerd omdat deze, in vergelijking met de referentieobjecten, zich in een nog mindere onderhoudstoestand zou bevinden, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Het onder 4.3 genoemde rapport van [D] noemt in dit kader enkel een achterstallig onderhoud tot een bedrag van € 4.500 en belanghebbende heeft deze stelling ook overigens niet onderbouwd. Nu partijen het er voor het overige over eens zijn dat de referentieobjecten goed bruikbaar zijn, oordeelt het Hof dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
4.6
Tot slot slaagt evenmin belanghebbendes grief dat onvoldoende rekening is gehouden met de dalende marktontwikkeling. In de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopcijfers is de waardeontwikkeling op de woningmarkt immers reeds verdisconteerd. De waarde(verhouding) op een eerdere waardepeildatum is niet van doorslaggevend belang bij de onderhavige waardevaststelling en ook belanghebbendes stelling dat de door hem betaalde aankoopsom te hoog was maakt het oordeel van het Hof niet anders.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, voorzitter van de veertiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op
6 november 2013in het openbaar uitgesproken.
6 november 2013in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong)
(E. Polak)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 november 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.