ECLI:NL:GHARL:2013:8002

• Datum uitspraak: 22 oktober 2013
• Publicatiedatum: 24 oktober 2013
• Zaaknummer: 12/00601
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.G.J.M. van Kempen; R.A.V. Boxem; P.L.M. van Gorkom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vastgestelde WOZ-waarde van een onroerende zaak te Zeist

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht, waarin de heffingsambtenaar de waarde van een onroerende zaak in Zeist had vastgesteld op € 1.711.000 per waardepeildatum 1 januari 2010. De belanghebbende, eigenaar van de woning, was het niet eens met deze vaststelling en had beroep aangetekend. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna de belanghebbende in hoger beroep ging. Tijdens de zitting op 11 juli 2013 was de belanghebbende aanwezig, maar de rechtbank had eerder vastgesteld dat hij niet ter zitting was verschenen, wat leidde tot discussie over de rechtsgeldigheid van de uitnodiging voor de zitting.

Het hof oordeelde dat de rechtbank niet voldoende had aangetoond dat de belanghebbende tijdig en op de juiste wijze was uitgenodigd. Hierdoor werd de uitspraak van de rechtbank vernietigd. Het hof stelde vast dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast was geslaagd om aan te tonen dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. De belanghebbende had ook niet voldoende bewijs geleverd voor zijn stelling dat de waarde maximaal € 1.325.000 zou moeten zijn. Uiteindelijk besloot het hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast te stellen op € 1.600.000, en de heffingsambtenaar werd veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende.

De uitspraak benadrukt het belang van een correcte uitnodiging voor zittingen en de bewijslast die op zowel de heffingsambtenaar als de belanghebbende rust bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Het hof heeft de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de waarde van de onroerende zaak aangepast, wat een belangrijke uitspraak is in het kader van het belastingrecht en de Wet WOZ.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 12/00601

uitspraakdatum:
22 oktober 2013

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 23 augustus 2012, nummer SBR 12/283,
in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zeist (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] [1] te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 1.711.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.242.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [A] (taxateur).

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van het onderhavige object, plaatselijk bekend als [a-straat] [1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1935 gebouwde vrijstaande woning met een inpandige garage. De oppervlakte van het perceel bedraagt 2255 m².

2.2

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand per die datum, vastgesteld op € 1.711.000. Ter ondersteuning van het in de procedure bij de Rechtbank ingenomen standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak door [A], gecertificeerd WOZ-taxateur, laten taxeren. Daarbij heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 1.711.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van drie in de gemeente Zeist gelegen vrijstaande woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:

Object

[a-straat] [1]

[b-straat]

[c-straat] [1]

[b-straat] [2]

Bouwjaar

1935

1934

1931

1930

Woning

985 m3

583 m3

1003 m3

1056 m3

Prijs/m3

€ 817

€ 851

€ 824

€ 840

Waarde woning

€ 804.745

€ 496.133

€ 826.472

€ 887.040

perceel

2255 m2

982 m2

1195 m2

1273 m2

Prijs/m2

€ 382

€ 615

€ 551

€ 533

Waarde perceel

€ 861.410

€ 603.930

€ 658.445

€ 678.509

Aanbouw

-

€ 60.000

€ 52.000

-

Garage

€ 45.000

€ 45.000

€ 25.000

€ 65.000

Kelder

-

€ 12.000

€ 40.000

-

Carport

-

-

-

€ 3.000

Waarde afgerond

€ 1.711.000

€ 1.217.000

€ 1.550.000

€ 1.633.000

Datum levering

-

01-02-2010

01-03-2010

28-08-2008

Koopsom

-

€ 1.217.500

€ 1.550.000

€ 1.720.000

2.3

Belanghebbende heeft in beroep en in hoger beroep de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken genoemd van de volgende in Zeist gelegen vrijstaande woningen:

Object

Bouwjr

Bouwvolume

Perceel

Bijzonderheden

Datum levering

Verkoopprijs

[a-straat] [2]

1987

+/- 960 m3

+/- 2255 m2

Zwembad

Kelder/Studio

Sept 2007

€ 1.345.000

[a-straat] [3]

1970

?

2753 m2

?

Begin 2009

€ 1.350.000

[d-straat] [1]

?

1800 m3

5591 m2

Monument

07-10-2010

€ 1.325.000

2.4

Naar het oordeel van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 augustus 2012 ongegrond verklaard.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

Tussen partijen is in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 1.711.000 per waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.

3.3

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.325.000 en – naar het Hof begrijpt – tot een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.

3.4

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Vooraf

4.1

Blijkens de uitspraak van de Rechtbank is belanghebbende niet ter zitting verschenen. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat hij de uitnodiging voor de zitting niet heeft ontvangen.

4.2

In de onderhavige zaak heeft de Rechtbank in de uitspraak en het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting uitsluitend vermeld dat belanghebbende niet ter zitting is verschenen. Ook aan de hand van het procesdossier van de Rechtbank, zoals dat het Hof ter beschikking staat, kan niet worden vastgesteld dat de uitnodiging tijdig en op regelmatige wijze op het door belanghebbende opgegeven correspondentieadres is aangeboden. Dit betekent dat de uitspraak van de Rechtbank in beginsel moet worden vernietigd.

4.3

Indien een hof een uitspraak van de rechtbank vernietigt, geeft artikel artikel 27o van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (thans 8:113, lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht) als uitgangspunt dat het hof doet wat de rechtbank had behoren te doen. Artikel 27q, lid 1, letter b, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (thans artikel 8:115, lid 1, letter b van de Algemene wet bestuursrecht) biedt het hof de mogelijkheid om een zaak terug te wijzen naar de rechtbank indien het hof van oordeel is dat de zaak opnieuw door de rechtbank moet worden behandeld. Nu belanghebbende zich in hoger beroep zowel schriftelijk als mondeling ter zitting van het Hof heeft kunnen uitlaten over al hetgeen door de heffingsambtenaar naar voren is gebracht, zal het Hof van deze bevoegdheid geen gebruik maken. Wel is het verzuim van de Rechtbank van dusdanig gewicht dat het Hof reeds daarin aanleiding ziet om aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toe te kennen en tot vergoeding van het in hoger beroep betaalde griffierecht te gelasten.

WOZ-waarde

4.4

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet
woz moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

4.5

Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 1.711.000 niet te hoog is. Of de heffingsambtenaar in het van hem te verlangen bewijs slaagt, moet mede worden beoordeeld in het licht van de stellingen die belanghebbende heeft betrokken en de bewijsmiddelen waarop hij die stellingen doet steunen.

4.6

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van [A], waarin na een uitpandige opname, wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 van € 1.711.000. De taxateur heeft de waarde bepaald aan de hand van verkoopprijzen die rondom de peildatum voor – in de ogen van de taxateur – min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.

4.7

Het Hof ziet aanleiding om het voor het object [b-straat] [2] gerealiseerde verkoopcijfer buiten beschouwing te laten. Nu deze transactie niet alleen zestien maanden vóór de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, maar ook voor aanvang van de economische crisis, gaat van het betreffende verkoopcijfer een te geringe bewijskracht uit. De objecten [b-straat] [1] en [c-straat] [1] zijn naar het oordeel van het Hof wel geschikt om als referentieobject te dienen.

4.8

Belanghebbende heeft in hoger beroep de inhoud van de onroerende zaak en de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten bestreden. Het Hof kan de beantwoording van die vraag echter in het midden laten, omdat ook indien het Hof de heffingsambtenaar zou volgen in de door hem berekende inhoudsmaten, de heffingsambtenaar met het taxatierapport en hetgeen de taxateur daar ter zitting aan heeft toegevoegd niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof wijst in dat verband op het ontbreken van een grondstaffel terwijl bij de onroerende zaak en de referentieobjecten sprake is van onderling sterk afwijkende perceeloppervlakten en op het ontbreken van gegevens omtrent kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid en uitstraling van de onroerende zaak en de referentieobjecten. Het is voor het Hof daardoor niet goed mogelijk om te toetsen of voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Verder is de taxateur bij zijn analyse uitgegaan van de data waarop de referentieobjecten zijn geleverd. Anders dan de Rechtbank is het Hof van oordeel dat zou moeten worden aangesloten bij het moment waarop de koopovereenkomst wordt ondertekend. Zeker in tijden van economische crises en dalende prijzen.

4.9

Dat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, betekent niet dat moet worden uitgegaan van de door belanghebbende voorgestane waarde. Op belanghebbende rust evenzeer de last de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

4.1

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op maximaal € 1.325.000 geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Wel heeft hij gewezen op de verkoopcijfers van [a-straat] [2], [a-straat] [3] en [d-straat] [1] en op het bod van € 1.500.000 dat eind 2007 op de onroerende zaak is uitgebracht. Naar het oordeel van het Hof is ook belanghebbende niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Op grond van de geloofwaardige verklaring ter zitting acht het Hof weliswaar aannemelijk dat evenbedoeld bod is uitgebracht doch aan dat uitgebrachte bod komt geen bewijskracht toe, nu dit bod door belanghebbende niet is aanvaard. De objecten [a-straat] [2] en [a-straat] [3] zijn dermate ver vóór de peildatum verkocht dat deze transacties weinig inzicht bieden in de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010. Bovendien zijn van deze objecten onvoldoende gegevens bekend om een goede vergelijking met de onroerende zaak te kunnen maken. De voor het object [d-straat] [1] gerealiseerde verkoopprijs is onvoldoende om aannemelijk te achten dat de waarde van de onroerende zaak maximaal € 1.325.000 bedraagt. Het Hof wijst in dat verband op de grote verschillen tussen dit referentieobject en de onroerende zaak en op het ontbreken van gegevens omtrent de staat waarin dit object zich ten tijde van de verkoop bevond.

4.11

Nu geen der partijen de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof – gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd – de waarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ in goede justitie vaststellen op € 1.600.000

Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 25 aan reis- en verblijfkosten.

6. Beslissing

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 1.600.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 25,

– gelast dat de gemeente Zeist belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. P.L.M. van Gorkom in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op
22 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel)

(M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 OKTOBER 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.