ECLI:NL:GHARL:2013:7056

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 13/00068

uitspraakdatum:
24 september 2013

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z],[...](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 17 december 2012, nummer SBR 12/879 in het geschil tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend[a-straat 1 te Q] (hierna: de onroerende zaak), voor het jaar 2011, per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op € 396.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 17 december 2012 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden 11 juni 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede zijn gemachtigde[...] en namens de heffingsambtenaar[...], bijgestaan door [...] (taxateur).

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De feiten

De onroerende zaak is gebouwd in 1988. Het betreft een winkelpand en was op de waardepeildatum in gebruik als internet-afhaalwinkel. De bruto vloeroppervlakte op de begane grond bedraagt 95 m² en op de eerste verdieping 80 m². De ruimte op de eerste verdieping is voornamelijk geschikt als magazijn/goederenopslag.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.3

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zouden kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2010. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde het best kan worden bepaald met de huurwaardekapitalisatiemethode.

4.2

Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank met juistheid geoordeeld dat de bewijslast voor de stelling dat de waarde van de onroerende zaak niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld op de heffingsambtenaar rust.

4.3

De heffingsambtenaar heeft primair gewezen op een taxatierapport van 5 april 2012 opgesteld door[A] (hierna ook: het rapport). In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met de volgende gegevens.

[b-straat 1]; huur per 1-4-2009: € 31.858 voor 120 m² kantoorruimte;
[c-straat 1]; huur per 1-2-2010: € 24.000 voor 60 m² winkel;
[d-straat 1]; huur per 1-1-2011: € 22.800 voor 56 m² winkel en 24 m² opslag;
[e-straat 1]; huur per 1-1-2010: € 32.686 voor 95 m² winkel;
[f-straat 1]; huur per 1-4-2011: € 21.375 voor 75 m² winkel;
[g-straat 1]; huur per 1-2-2009: € 41.536 voor 135 m² winkel en 41 m² opslag/magazijn.

Verder wordt in het rapport verwezen naar de verkoop van het pand [h-straat 1], verkocht op 1 maart 2010 voor € 560.000, dat bestaat uit 81 m² kantoorruimte op de begane grond en 173 m² kantoorruimte op de eerste verdieping.

Op grond van deze gegevens wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 395.887,50. Deze waarde is onderverdeeld in € 250.087,50 voor de winkelruimte (95 m² maal € 195 per m² maal kapitalisatiefactor 13,5) en € 145.800 voor de magazijnruimte (80 m² maal € 135 per m² maal kapitalisatiefactor 13,5).

4.4

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak voor wat betreft fysieke eigenschappen (laag plafond, geen goede ontsluiting van de eerste verdieping), ligging (geen A-locatie, geen parkeermogelijkheden) of bestemmingsplan (door de gemeente is een niet-objectgebonden ontheffing verleend, zodat de onroerende zaak gebruikt (en verhuurd) mag worden als internet-afhaalwinkel) minder geschikt is voor detailhandel dan de in het rapport aangehaalde referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft in dit verband aangevoerd dat de door hem gehanteerde referentieobjecten naar omstandigheden het best vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

4.5

Het Hof is van oordeel dat het rapport de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde niet aannemelijk maakt. De door hem gehanteerde referentieobjecten worden verhuurd tegen veel hogere prijzen, te weten van € 236 per m² voor gecombineerde opslag-/winkelruimte tot € 400 per m² voor winkelruimte. Hij heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe deze cijfers leiden tot de door hem gehanteerde huurprijzen voor de onroerende zaak. Hij heeft weliswaar ter zitting gesteld dat de fysieke tekortkomingen van de onroerende zaak met een verbouwing van circa € 45.000 kunnen worden hersteld, maar hij heeft deze stelling, die door belanghebbende wordt betwist, op geen enkele wijze onderbouwd. Met betrekking tot de gevolgen voor de waarde van (eventuele) verschillen in locatie (niet in geschil is dat in ieder geval [b-straat 1] aan A-locatie is) of bestemming is geen enkel inzicht verschaft.

4.6

Belanghebbende heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet meer dan € 185.000 bedraagt. Belanghebbende heeft daarbij gewezen op een taxatierapport van [B] van 7 mei 2012. In dit taxatierapport worden de verschillen tussen de in dit rapport gehanteerde referentieobjecten [i-straat 1], [j-straat 1], [k-straat 1] [l-straat 1]en [m-straat 1]) niet inzichtelijk gemaakt, zodat het Hof de conclusies van dit rapport niet kan volgen.

4.7

Belanghebbende heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet meer dan € 243.000 bedraagt. Belanghebbende beroept zich hierbij op de door de heffingsambtenaar voorgestane kapitalisatiefactor van 13,5 en door belanghebbende rond de waardepeildatum van een derde werkelijk bedongen winstafhankelijke huur van maximaal € 18.000 per jaar. De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat met winstafhankelijke huurprijzen geen rekening kan worden gehouden. Het Hof volgt de heffingsambtenaar niet in dit standpunt. Nu uitgegaan wordt van de maximale huur – en in die zin het winstafhankelijk huurelement is geëlimineerd – valt niet in te zien waarom deze rond de waardepeildatum bedongen huur geen licht kan werpen op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak. Dit geldt temeer, nu tussen partijen niet in geschil is dat andere geschikte (vergelijkings)cijfers eigenlijk niet voorhanden zijn.

Slotsom

Gelet op het voorgaande is het hoger beroep gegrond.

5.Proceskosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.358 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten voor het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting in de bezwaarfase à € 235 per punt, 4 punten voor de (hoger) beroepschriften en het bijwonen van de zittingen bij de Rechtbank en het Hof à € 472 per punt) met wegingsfactor 1, vermeerderd met de kosten voor het taxatierapport à € 390 (6 uur maal € 65 per uur) en de reiskosten van belanghebbende à € 22,20 (€ 16,80 voor een retour trein 2e klas Zeist-Arnhem en € 5,40 voor een retour trein 2e klas Zeist-Utrecht), ofwel in totaal € 2.770,20.

6.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 tot € 243.000;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.770,20, en
gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. J. Lamens, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
24 september 2013

De griffier, De voorzitter,

(C.E. te Brake) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.