Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummer 12/00287
uitspraakdatum:
27 augustus 2013
27 augustus 2013
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 30 juli 2012, nummer AWB 11/1729,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeewolde(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat 1][.], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011, vastgesteld op € 320.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2011 vastgesteld op een bedrag van € 345.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 juli 2012 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 mei 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [.] de heffingsambtenaar.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [A-straat 1] [.] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 2003 gebouwde, vrijstaande recreatiewoning met een inhoud van 451 m3, een dakkapel en een berging/schuur, gelegen op een perceel van 907 m².
2.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 320.000, welke vastgestelde waarde na bezwaar is gehandhaafd.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de vastgestelde waarde te hoog is.
3.2
Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 270.000.
3.3
De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2010.
4.2
De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer naar het waardepeil op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een op 8 september 2011 gedateerd taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [B], waarin wordt geconcludeerd tot een waarde per de peildatum van € 320.680. Bij zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar het taxatierapport aangevuld met een waardematrix, waarin ter onderbouwing van de vastgestelde waarde de gerealiseerde verkoopprijzen, een aantal objectgegevens en bijzonderheden en foto’s zijn opgenomen van een viertal [.] referentieobjecten, alle recreatiewoningen, die in de periode 16 juli 2009 tot en met 15 oktober 2009 in eigendom zijn overgedragen, te weten:
- [A-straat 2](bouwjaar 2005, woning 565 m3(m3-prijs € 415), perceel 882 m2, verkocht op 15 oktober 2009 voor € 345.000),
- [B-straat 2] (bouwjaar 2007, woning 589 m3 (m3-prijs € 429), perceel 704 m2, verkocht op 15 oktober 2009 voor € 450.000),
- [B-straat 1] (bouwjaar 2006, woning 620 m3 (m3-prijs € 396), perceel 831 m2, verkocht op 16 juli 2009 voor € 475.000),
- [A-straat 3](bouwjaar 2005, woning 645 m3 (m3-prijs € 346), perceel 781 m2, verkocht op 2 september 2010 voor € 327.000).
4.3
Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat het referentieobject [A-straat 2] niet op de vrije markt is aangeboden maar door de eigenaar aan diens B.V. is verkocht en dat de referentieobjecten aan de [B-straat.] niet met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn, omdat deze op een veel luxer recreatiepark zijn gelegen. Het referentieobject [A-straat 3] is naar zijn mening wel vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het bezwaar over het jaar 2012 op basis van deze verkoop de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2011 verminderd tot € 285.000. Het is naar de mening van belanghebbende onbegrijpelijk dat deze zelfde verkoop een waarde van € 320.000 per de peildatum 1 januari 2010 zou ondersteunen.
4.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met het taxatierapport, de waardematrix en de daarbij gegeven toelichting ter zitting, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Nog daargelaten of alle in de matrix genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en of de verkoopprijs van [A-straat 2] als een zakelijke prijs kan worden aangemerkt, wordt in de matrix, voor wat betreft de referentiewoningen, geen onderscheid gemaakt tussen woning en (op de foto’s te onderscheiden) bijgebouwen. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten.
4.5
Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 270.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft deze waarde niet onderbouwd met een taxatierapport of andere gegevens van gelijk gewicht. Zijn conclusie wordt evenmin ondersteund door het feit dat de heffingambtenaar de vastgestelde waarde per de peildatum 1 januari 2011 heeft verminderd tot € 285.000.
4.6
Nu geen van partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per de peildatum vast op € 300.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor het toekennen van een proceskostenvergoeding in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht, nu belanghebbende niet heeft gesteld dat hij voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
6.Beslissing
Het Gerechtshof
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 300.000,
– vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig,
– gelast dat de gemeente Zeewolde aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.A.V. Boxem in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 27 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema)
(J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 augustus 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.