ECLI:NL:GHARL:2013:6344

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.103.435/01

(zaaknummer rechtbank Groningen 505537/ 11-6844)

arrest van de eerste kamer van 27 augustus 2013

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. S.S.Y. Engelen, kantoorhoudend te Groningen.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 april 2012 hier over.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Ter uitvoering van voormeld tussenarrest heeft op 6 juni 2012 een verschijning van partijen plaatsgevonden.

Vervolgens heeft [appellant] een memorie van grieven genomen.

[geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord genomen (met producties).

1.2

Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

1.3

De conclusie van de memorie van grieven luidt:

“
(…) bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het vonnis dat door de Rechtbank Groningen (…) in reconventie is gewezen, te vernietigen en in reconventie opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog in zijn reconventionele vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, danwel zijn reconventionele vorderingen af te wijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties.”

Het hof stelt vast dat [appellant] zijn andersluidende conclusie uit de appeldagvaarding in opgemelde zin heeft aangepast. Uit de memorie van antwoord blijkt dat [geïntimeerde] het petitum in hoger beroep ook in die zin heeft opgevat.

Nieuwe stukken

1.4

[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord twee producties overgelegd.

Het betreft in beide gevallen stukken die niet eerder in het geding werden gebracht.

Het eerste stuk is een proces-verbaal van terechtzitting, houdende een tussen partijen op 19 maart 2012 in kort geding bereikte schikking. Het hof zal dit stuk meenemen, nu ook [appellant] in zijn memorie van grieven op het bestaan van deze vaststellingsovereenkomst heeft gewezen en hij door het meenemen van de productie, zoals hierna zal blijken, niet in zijn processuele belangen wordt geschaad. Het tweede stuk (een pagina uit de Staatscourant) zal het hof buiten beschouwing laten, nu [appellant] er niet meer op heeft kunnen reageren. Zoals hierna zal blijken wordt [geïntimeerde] hier niet door geschaad.

2.De vaststaande feiten

2.1

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.9) in het vonnis van 15 februari 2012 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden als volgt.

2.2

[appellant] huurt vanaf 1988 van [geïntimeerde] de boerderij staande en gelegen aan [adres] tegen een huurprijs van aanvankelijk fl. 300,- en later € 140,- per maand. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt.

2.3

De boerderij was bij aanvang van de huur slecht onderhouden.

2.4

[appellant] heeft eind 2010 door Bouw en Adviesbureau [bouwkundig inspecteur] (hierna: [bouwkundig inspecteur]) een bouwkundige inspectie van het woonhuis uit laten voeren. [bouwkundig inspecteur] heeft op 21 december 2010 een rapport uitgebracht waarin hij adviseert om onder meer alle dakpannen en de complete hoofddraagconstructie te verwijderen en opnieuw op te bouwen.

Voorts rapporteert [bouwkundig inspecteur] als eindconclusie het volgende:

“
Eindconclusie

In dit pand kan je niet veilig en gezond wonen

De hoofddraagconstructie moet grondig worden herzien

Buitenom moet alles worden hersteld

Het binnenwerk moet worden geschilderd, vloeren deuren en plafonds herstellen”

2.5

[appellant] heeft het rapport van [bouwkundig inspecteur] op 4 januari 2011 aan [geïntimeerde] toegezonden en heeft hem verzocht om de door [bouwkundig inspecteur] vastgestelde gebreken te herstellen.

2.6

[geïntimeerde] heeft daarop een bouwkundige inspectie door het Zuid Nederland Expertisebureau (hierna: ZNEB) uit laten voeren. ZNEB heeft op 22 februari 2011 een rapport uitgebracht, waarin is vermeld dat ZNEB zich kan verenigen met de eindconclusie van [bouwkundig inspecteur] met dien verstande dat deze moet worden aangevuld met het volgende:

“
De linkerzijgevel, voor- en achtergevel zijn gemetselde muren. Door veranderde grondspanningen zijn deze gevels op diverse plaatsen gaan barsten. Het metselwerk in het geheel moet worden gesloopt. De funderingsconstructie moet eveneens worden hersteld waarna de gevels opnieuw kunnen worden opgemetseld.”

ZNEB geeft als aanvulling van de eindconclusie, voor zover van belang:

“
Het pand moet in het oogpunt van veiligheid en leefbaarheid onbewoonbaar worden verklaard door de gemeente en zal in zijn geheel moeten worden verbouwd.

(…)

De herbouwkosten voor een soortgelijke onroerende zaak ramen wij op € 340.000,00.”

2.7

[appellant] heeft in kort geding gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen tot herstel van de woning zoals neergelegd in het rapport van [bouwkundig inspecteur]. Die vordering is door de kantonrechter bij vonnis van 21 maart 2011 afgewezen.

2.8

Op 27 april 2011 is door de gemeente [gemeente] voor de woning een sloopvergunning afgegeven, die op 4 mei 2011 is gepubliceerd in de Regiokrant.

2.9

Bij aangetekende brief van 6 juni 2011 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2012. Primair heeft hij aan de opzegging ten grondslag gelegd dat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en subsidiair het dringend nodig hebben voor eigen gebruik van de woning bestaande uit sloop.

2.1

Naar aanleiding van het bestreden eindvonnis van 15 februari 2012 (waarbij onder meer ontruiming van de woning werd bevolen) is tussen partijen een executiegeschil gerezen, uitmondend in een kort geding bij de voorzieningenrechter te Groningen op 19 maart 2012, alwaar een minnelijke regeling tot stand is gekomen.

Het te dier zake opgemaakte proces verbaal ter terechtzitting luidt voor zover hier van belang als volgt:

“
Ter beëindiging van het onderhavige geschil zijn partijen – zakelijk weergegeven – het volgende overeengekomen:

1. [appellant] zal de door hem bewoonde boerderij een [adres] uiterlijk op 1 juli 2012 ontruimd hebben en houden;

2. [appellant] zal [geïntimeerde] tot zijn ontruiming vrijwaren voor eventuele schade die door de gebrekkige onderhoudstoestand van de zojuist bedoelde boerderij aan lijf en/of goed van [appellant] zal ontstaan;

3. [appellant] trekt zijn vordering in het onderhavige kort geding in;

4. Ieder der partijen draagt de eigen kosten van dit geding.”

2.11

In de nacht van 19 op 20 maart 2012 is de boerderij door onbekend gebleven oorzaak tot de grond toe afgebrand.

2.12

[geïntimeerde] heeft hierop de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:210 lid 1 BW op 23 maart 2012 met onmiddellijke ingang ontbonden.

2.13

[appellant] heeft nadien nog tot 1 juli 2012 in een kampeerwagen op het perceel gebivakkeerd.

2.14

[appellant] heeft omstreeks die laatste datum elders woonruimte kunnen krijgen.

2.15

[appellant] is aangewezen op een AOW pensioen.

3.De vordering en beoordeling in eerste aanleg

3.1

[appellant] heeft bij inleidende dagvaarding in conventie gevorderd - kort weergegeven - om [geïntimeerde] te veroordelen om de door [bouwkundig inspecteur] gegeven adviezen uit te voeren alsmede om, op straffe van een dwangsom, het gehuurde buitenom te schilderen en te herstellen.

3.2

[geïntimeerde] heeft in reconventie - kort gezegd - gevorderd om de huurovereenkomst te ontbinden althans te beëindigen, primair wegens slecht huurderschap en subsidiair op grond van dringend eigen gebruik door [geïntimeerde], bestaande uit sloop van de woning.

3.3

Partijen hebben over en weer verweer gevoerd.

3.4

Nadat ingevolge zijn tussenvonnis van 29 juni 2011 een comparitie van partijen had plaatsgevonden heeft de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis de vordering in conventie afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat de primaire grondslag geen doel treft maar de subsidiaire grondslag slaagt. De kantonrechter heeft daarbij bepaald – kort gezegd - dat de huurovereenkomst op 1 april 2012 eindigt, met toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan [appellant] van € 6.000,- en met veroordeling van [appellant] om de woning op 1 april 2012 te ontruimen.

De veroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [appellant] werd in conventie en in reconventie in de proceskosten verwezen.

4.De grieven en de beoordeling in hoger beroep

4.1

De grieven richten zich niet tegen het tussenvonnis van 29 juni 2011 en evenmin tegen het eindvonnis van 15 februari 2012 voor zover in conventie gewezen, zodat het appel in zoverre dient te worden verworpen.

4.2

[appellant] heeft twee als zodanig benoemde grieven tegen het eindvonnis in reconventie opgeworpen. [appellant] beoogt in hoger beroep het oordeel van de kantonrechter omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst alsmede de hoogte van de aan hem toegekende tegemoetkoming van € 6.000,- aan te tasten.

4.3

[geïntimeerde] heeft terecht vooropgesteld dat het gegeven dat het gehuurde inmiddels verloren is gegaan niet wegneemt dat [appellant] in appel belang kan hebben bij een inhoudelijke beoordeling van de oorspronkelijk reconventionele vordering. Dit belang is volgens [geïntimeerde] echter wel komen te vervallen door een nieuw feit, te weten de schikking die partijen ter gelegenheid van het (ontruimings-)kort geding op 19 maart 2012 hebben getroffen.

[geïntimeerde] ziet daarbij over het hoofd dat die schikking wèl de bij de voorzieningenrechter aanhangige procedure, maar niet de alstoen reeds in gang gezette onderhavige appelprocedure beëindigt. Nu het proces-verbaal waarin de vaststellingsovereenkomst is neergelegd slechts vermeldt dat [appellant] zijn vordering in dat kort geding intrekt, terwijl daarin ten aanzien van het op dat moment reeds aanhangige hoger beroep niets is vermeld, kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden aangenomen dat [appellant] daarmee zijn recht om het door de kantonrechter gegeven oordeel in appel te doen toetsen heeft prijsgegeven. Het voert naar het oordeel van het hof te ver om zijn kennelijke bereidheid om het terrein onder druk van een dreigende gedwongen ontruiming op 1 juli 2012 te verlaten als een definitieve berusting in de beëindiging van de huurovereenkomst op te vatten. Het verweer van [geïntimeerde] op dit punt faalt.

Het hof zal daarom bezien of de kantonrechter, beoordeeld naar de situatie zoals deze ten tijde van het bestreden vonnis bestond, het beroep van [geïntimeerde] op dringend eigen gebruik, bestaande in sloop van de woning, terecht heeft gehonoreerd.

4.4

Onder dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:274 eerste lid sub c BW worden mede begrepen sloop en/of renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (art. 7:274 derde lid sub a BW).

Tussen partijen staat vast dat de woning niet veilig kon worden bewoond en dat dit niet eenvoudig te herstellen was. Voortgezette bewoning was dus, ook uitgaande van de stelling van [appellant] dat volledige herbouw niet nodig was, niet haalbaar.

Bovendien is het hof, gelijk de kantonrechter, van oordeel dat de investeringen die [geïntimeerde] zich had moeten getroosten om de woning op een veilig bewoonbaar niveau te brengen zich niet redelijk verhouden tot de huuropbrengsten van € 140,- per maand. Dat de staat van de woning erbarmelijk was, is niet in geschil. Dat herbouw “boven de € 300.000,- komt” (zoals [bouwkundig inspecteur] op 2 maart 2011 schrijft) is evenmin in geschil. Maar ook indien complete sloop niet nodig zou zijn en met renovatie had kunnen worden volstaan, zoals [appellant] heeft gesteld, zou alleen al met de vervanging van het dak € 60.000,- gemoeid zijn geweest, terwijl het geen twijfel lijdt dat ook de overige door [bouwkundig inspecteur] noodzakelijk geachte werkzaamheden (te weten: vervanging hoofddraagconstructie van het achterhuis, uitbreiding van de fundatie, vervanging van kozijnen ramen en deuren, uitstukken van de gevels, vervanging van binnenwanden en van de begane grondvloer van het voorhuis, compleet schilderwerk) kostbaar zijn. Aldus heeft [appellant] naar het oordeel van het hof niet genoegzaam betwist dat er een structurele wanverhouding bestond tussen de kosten gemoeid met herstel van de gebreken en de huuropbrengsten, zodat [geïntimeerde] een zwaarwichtig belang had bij de voorgenomen sloop (vgl. Hoge Raad 26 maart 2010,
LJN: BL0683).

Het feit dat [geïntimeerde] de ontstane situatie mogelijk aan zichzelf te danken had, doet daaraan onvoldoende af. Het gegeven dat een verhuurder zelf zijn dringende situatie in de hand heeft gewerkt, is voor toewijzing van de onderhavige vordering geen beletsel, maar kan in de belangenafweging wel in zijn nadeel werken (HR 9 december 1983,
LJN: AG4713). In het onderhavige geval gaat het om een woning, die bij aanvang van de huur al veel achterstallig onderhoud vertoonde en als zodanig bewust door [appellant] is aanvaard. Het moge zo zijn dat het verval van de woning minder ernstig zou zijn geweest als [geïntimeerde] het buitenonderhoud ter hand had genomen, daar staat evenwel tegenover dat de huur van de woning gedurende 23 jaren niet is verhoogd en [appellant] de woning naar eigen goeddunken mocht gebruiken, bewonen en (in ieder geval van binnen) op geheel eigen wijze mocht aanpassen en verbouwen. Voorts acht het hof niet zonder belang dat [appellant] zich kennelijk jarenlang niet over de toestand van de woning heeft beklaagd. Gezien het huurniveau moet worden aangenomen dat de situatie hem ook lang tot voordeel heeft gestrekt.

Gelet op het voorgaande dient de bedoelde belangenafweging naar het oordeel van het hof in het voordeel van [geïntimeerde] uit te vallen.

Het gegeven dat [geïntimeerde] zonder het door [appellant] gevorderde herstel van de gebreken nooit van zins zou zijn geweest om tot sloop van de boerderij over te gaan, doet (wat er van de juistheid daarvan verder ook zij) aan het voorgaande niet af. Met de vaststelling dat de woning niet veilig bewoond kon worden, is de noodzaak en daarmee het belang van [geïntimeerde] om daarin in te kunnen grijpen gegeven. Dat [geïntimeerde] de verleende sloopvergunning ongebruikt zou hebben gelaten indien de brand niet zou hebben plaatsgehad, is door [appellant] gesuggereerd, maar niet onderbouwd.

4.5

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat van [geïntimeerde] niet kon worden gevergd dat de huurverhouding werd gecontinueerd. Nu bovendien vast staat dat voor [appellant] vervangende woonruimte voorhanden was, heeft de kantonrechter de huurovereenkomst terecht beëindigd. Het feit dat de huurprijs van die vervangende woonruimte het dubbele van € 140,- bedraagt maakt niet dat deze voor [appellant] niet passend is (vgl. HR 24 januari 1992,
LJN: ZC0485).

Evenmin kan worden gezegd dat de kantonrechter, door een ontruimingstermijn van anderhalve maand te hanteren, geen redelijke termijn in acht heeft genomen. Partijen hebben deze later bovendien in onderling overleg zodanig verruimd dat [appellant] elders terecht kon.

De vraag of [geïntimeerde] zijn vordering (ook) met succes op slecht huurderschap kon gronden behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking.

4.6

Ten aanzien van de hoogte van de aan [appellant] toegekende verhuis- en inrichtingsvergoeding oordeelt het hof als volgt.

[appellant] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep aangevoerd dat hij voor meer dan € 70.000,- aan aanpassingen van de woning heeft gespendeerd en dat hij die investering door de beëindiging van de huurovereenkomst volledig kwijt raakt. [appellant] acht om die reden een vergoeding van minder dan € 25.000,- onbillijk. [geïntimeerde] wijst er in zijn memorie van antwoord terecht op dat [appellant] zijn standpunt op dit punt niet voldoende heeft onderbouwd. [appellant] geeft, in eerste aanleg maar ook in hoger beroep, geen behoorlijk beeld van hetgeen hij door de jaren heen aan de woning zou hebben verbeterd. Dit klemt temeer, nu hij aangeeft “letterlijk ieder bonnetje bewaard” te hebben; hij moet dus geacht worden op dit punt tot een inzichtelijke opsomming in staat te zijn.

Bij gebreke van aanknopingspunten die tot een ander oordeel zouden moeten leiden acht het hof de door de kantonrechter vastgestelde vergoeding van € 6.000,- redelijk, zodat de daartegen gerichte grief faalt.

Voor de goede orde merkt het hof nog op dat de vraag of [geïntimeerde] deze vergoeding ook thans, nu de huurovereenkomst door ontbinding is beëindigd, nog is verschuldigd buiten het toetsingskader in deze procedure valt, aangezien daartegen niet incidenteel is geappelleerd.

5.De slotsom

De slotsom is dat de grieven geen doel treffen en dat het bestreden vonnis in reconventie zal worden bekrachtigd.

[appellant] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep veroordeeld (geliquideerd salaris van de advocaat 1 punt tarief II).

6.De beslissing

Het gerechtshof:

verwerpt het beroep tegen het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 29 juni 2011;

verwerpt het beroep tegen het vonnis van de kantonrechter te Groningen op 15 februari 2012, voor zover in conventie gewezen;

bekrachtigt het in reconventie gewezen vonnis van de kantonrechter te Groningen van 15 februari 2012, waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en bepaalt deze kosten, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen op € 291,- aan verschotten en op € 894,- aan geliquideerd salaris van de advocaat;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. J.M. Rowel-van der Linde, mr. H. de Hek en mr. A.M. Koene, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 27 augustus 2013.