ECLI:NL:GHARL:2013:6287

• Datum uitspraak: 27 augustus 2013
• Publicatiedatum: 27 augustus 2013
• Zaaknummer: BK 12/00044
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E. Polak; G.J. van Leijenhorst; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak en proceskostenvergoeding

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Assen, waarin de waarde van een onroerende zaak is vastgesteld op € 455.000 per waardepeildatum 1 januari 2009. De belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaak, betwist deze waardebepaling en stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank had eerder de beslissing van de Heffingsambtenaar vernietigd, maar de rechtsgevolgen in stand gelaten. De belanghebbende concludeert tot een waarde van € 271.000, terwijl de Heffingsambtenaar in hoger beroep de waarde heeft verlaagd tot € 452.600, rekening houdend met extra kosten voor asbestverwijdering.

Tijdens de zitting op 2 juli 2013 in Leeuwarden zijn de belanghebbende en haar echtgenoot, die tevens haar gemachtigde is, verschenen. De Heffingsambtenaar heeft een taxateur meegenomen om de waardebepaling te onderbouwen. De belanghebbende voert aan dat de Heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en dat er diverse gebreken zijn aan de onroerende zaak die niet zijn meegenomen in de waardering. De Heffingsambtenaar stelt dat de waarde correct is vastgesteld en dat de staat van onderhoud gebruikelijk is voor een woning van het bouwjaar 1965.

Het Hof oordeelt dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof bepaalt de waarde van de onroerende zaak op € 430.000. Daarnaast wordt de Heffingsambtenaar veroordeeld in de reiskosten van de gemachtigde van de belanghebbende, maar niet in de proceskosten, omdat de gemachtigde geen zakelijke rechtsbijstand heeft verleend. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en de waarde van de onroerende zaak wordt verlaagd, met een vergoeding van het griffierecht aan de belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 12/00044

uitspraakdatum: 27 augustus 2013nummer 07/00562
111

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 17 januari 2012, nummer AWB 10/2284, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Westerveld (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 455.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende zaakbelasting 2010 (OZB) wegens het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak voor het jaar 2010 vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 17 januari 2012 gegrond verklaard, de beslissing op bezwaar van de Heffingsambtenaar vernietigd maar de rechtsgevolgen in stand gelaten. De Rechtbank heeft de gemeente Westerveld veroordeeld in het griffierecht.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende haar echtgenoot en tevens gemachtigde mr. [A], alsmede - namens de Heffingsambtenaar - [B] bijgestaan door de taxateur [C].

1.7

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is, tezamen met haar echtgenoot mr. [A] voornoemd, eigenaresse van de onroerende zaak, een omstreeks 1965 gebouwde vrijstaande woning met percelen en bijgebouwen. De woning heeft een inhoud van circa 963 m3 en is gelegen op een perceel van ongeveer 31.280 m2. De bijgebouwen hebben een oppervlakte van ongeveer 40 m2, 20 m2en 180 m2.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak van € 455.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag is vastgesteld. Voorts is in geschil of de Rechtbank terecht de Heffingsambtenaar niet heeft veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.

3.2

Belanghebbende beantwoordt de eerstvermelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak om diverse redenen niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 271.000. Voorts stelt belanghebbende dat het feit dat zij met mr. [A] gehuwd is, niet in de weg staat aan een proceskostenveroordeling.

3.3

De Heffingsambtenaar stelt zich in hoger beroep nader op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is en concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 452.600 (dit betreft een vermindering € 2.400 in verband met de extra kosten van verwijdering van asbest). Voor het overige concludeert de Heffingsambtenaar tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

Ten aanzien van de WOZ waarde

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken gelegen in de omgeving van de onroerende zaak van belanghebbende waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.4

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een op 17 januari 2011 door [C], de taxateur voornoemd, opgestelde waardematrix overgelegd. In deze matrix zijn naast de vastgestelde waarde van de onroerende zaak de gerealiseerde transactieprijzen van drie in de omgeving van de onroerende zaak gelegen woningen (referentie-objecten) vermeld: [b-straat] 1 te [L], [c-straat] 2 te [L] en [d-straat] 24 te [M].

4.5

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar met deze matrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van haar standpunt voert belanghebbende - samengevat - aan dat de taxateur de staat van onderhoud ten onrechte als voldoende heeft aangemerkt, en dat dit niet strookt met de werkelijkheid. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar een op 25 april 2012 door de taxateur van de gemeente verrichte inpandige opname betreffende het jaar 2011, waarvan een opnameformulier is opgemaakt waarop is vermeld dat de onroerende zaak een zeer verwaarloosde indruk maakt, dat de woning gedateerd is en dat zij niet voldoet aan de huidige maatstaven. In dat kader wijst belanghebbende er onder meer op dat de onroerende zaak niet is aangesloten op de riolering. Onduidelijk is voorts, zo stelt belanghebbende, of, en zo ja, hoe rekening is gehouden met een substantieel aantal m3 loze ruimte. Belanghebbende stelt dat de referentie-objecten deze loze ruimte niet hebben waardoor zij niet goed met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn. Voorts stelt belanghebbende dat de ligging van de onroerende zaak, anders dan de taxateur meent, niet als voldoende kan worden aangemerkt, omdat de onroerende zaak desolaat is gelegen, wat nog versterkt wordt door het vertrek van omwonenden, en dat er sprake is van overlast door Staatsbosbeheer – de eigenaar van de naburige grond - onder meer doordat Staatsbosbeheer grote hoeveelheden grond in de nabijheid van de onroerende zaak deponeert. Verder voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het aanwezige asbest in de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar is volgens belanghebbende niet alleen van een onjuiste berekening van het dakoppervlak dat asbest bevat uitgegaan (600 m2 bevat asbest en niet 360 m2), maar ook van een onjuist bedrag van de kosten van de verwijdering daarvan. De door de taxateur gestelde waardevermindering van € 10 per m2 asbest is niet toereikend omdat – zo stelt belanghebbende – niet enkel met de kosten van verwijdering rekening dient te worden gehouden maar evenzeer met de kosten van aan te brengen vervangende materialen. De met de asbestverwijdering samenhangende kosten bedragen derhalve, zo stelt belanghebbende, € 100 per m2. Namens belanghebbende is voorts ter zitting gesteld dat zij het niet eens is met de door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen oppervlakte van de grond bij de woning van 3.000 m2. Dit betreft een perceel van 40 mbij 50 m derhalve van 2.000 m2; de overige grond is agrarische grond. De prijzen van de grond per m2 (€ 70 voor grond behorende bij de onroerende zaak en € 2,50 voor de agrarische grond) heeft belanghebbende, desgevraagd, niet betwist. Tot slot stelt belanghebbende dat er geen woonbestemming op de woning rust hetgeen waardeverlagend zou werken en dat de stijging van de WOZ waarde voor het jaar 2010 ten opzichte van de WOZ waarde voor het jaar 2009 (€ 271.000) te groot is.

4.6

De Heffingsambtenaar erkent te zijn uitgegaan van een onjuiste berekening van het aantal m2 asbest, maar bestrijdt dat de kosten van verwijdering meer dan € 10 bedragen. Voorts bestrijdt de Heffingsambtenaar de door belanghebbende aangevoerde gebreken en brengt hiertegen in dat de staat van onderhoud gebruikelijk is voor een pand met het bouwjaar 1965 en derhalve terecht als ‘voldoende’ is aangemerkt en dat de ligging een kwestie van appreciatie is. Betreffende de oppervlakte van de bij de onroerende zaak aanwezige grond heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een luchtfoto. Voorts heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat uit het bestemmingsplan volgt dat de onroerende zaak een woonbestemming heeft. Tot slot heeft de Heffingsambtenaar erop gewezen dat ieder jaar op zichzelf staat en dat de WOZ waarde van het jaar 2009 op een veel te laag bedrag was vastgesteld.

4.7

Naar het oordeel van het Hof, heeft de Heffingsambtenaar, gezien hetgeen belanghebbende heeft gesteld omtrent de bijzondere ligging van de onroerende zaak, de van Staatsbosbeheer ondervonden hinder, de kosten van verwijdering van asbest en de staat van onderhoud van de onroerende zaak, alsmede omdat ook na vragen van het Hof hieromtrent onduidelijk is gebleven of en zo ja, hoe, rekening is gehouden met in de woning aanwezige loze ruimte, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.8

Ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 271.000 verwijst belanghebbendes gemachtigde naar de WOZ waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2009. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar terecht gesteld dat aan de voor een eerder jaar vastgestelde waarde geen zelfstandige betekenis toekomt bij de waardebepaling voor het onderhavige jaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De grief van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar onzorgvuldig handelt omdat - zo stelt belanghebbende zonder nadere onderbouwing - de onroerende zaak een agrarische bestemming in plaats van een woonbestemming zou hebben, maakt - wat daar overigens ook van zij - dit oordeel niet anders.

4.9

Het hiervoor overwogene brengt mee dat het Hof belanghebbende evenmin geslaagd acht in het bewijs van de door haar voorgestane waarde.

4.1

Het Hof oordeelt dat nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt, dit tot gevolg heeft dat het Hof zelf, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde ervan in goede justitie dient te bepalen. Het Hof bepaalt deze waarde op de peildatum 1 januari 2009 op € 430.000.

4.11

Als gevolg van de verlaging van de waarde van de onroerende zaak dient de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig te worden verminderd. Belanghebbende heeft tegen deze aanslag geen afzonderlijke grieven ingebracht.

Ten aanzien van de grief over de proceskostenvergoeding in bewaar en in eerste aanleg

4.12

Belanghebbende heeft haar echtgenoot – een advocaat - gemachtigd in bezwaar, beroep en hoger beroep. Naar het oordeel van het Hof is er geen reden voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. De gemachtigde heeft desgevraagd aangegeven in gemeenschap van goederen te zijn gehuwd met belanghebbende, met haar een gezamenlijk huishouding te voeren en mede-eigenaar te zijn van de onroerende zaak, zodat er sprake is van een situatie als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 19 oktober 2012, nr. 11/04773, LJN BY0531. Naar het oordeel van het Hof heeft de echtgenoot van belanghebbende niet op zakelijke basis rechtsbijstand verleend, zodat van beroepsmatig verleende rechtsbijstand geen sprake is. Het Hof acht derhalve geen termen aanwezig voor een toewijzing van belanghebbendes grief dat de Heffingsambtenaar ten onrechte niet is veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en de bezwaarfase.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Onder verwijzing naar het oordeel in 4.12 dat eveneens in hoger beroep geldt, acht het Hof evenmin in hoger beroep termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten voor rechtsbijstand. Voor een veroordeling in de verletkosten van belanghebbende ziet het Hof evenmin aanleiding. Wel ziet het Hof aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de reiskosten van de gemachtigde in zijn hoedanigheid van mede-belanghebbende. Het Hof stelt die kosten in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 15 voor de reiskosten in eerste aanleg en € 27,80 voor de reiskosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 42,80.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2010 tot een bedrag van € 430.000,

– veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 42,80,

– bepaalt dat de Gemeente Westerveld aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep en € 115 in verband met het hoger beroep.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, voorzitter, mr. G.J. van Leijenhorst en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 27 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(E. Polak)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 augustus 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.