ECLI:NL:GHARL:2013:5457

• Datum uitspraak: 25 juni 2013
• Publicatiedatum: 25 juli 2013
• Zaaknummer: BK 12-00118
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; G.J. van Leijenhorst; E. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging waardebepaling onroerende zaak per 1 januari 2009 in hoger beroep

Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande woning die voor het jaar 2010 een WOZ-waarde kreeg vastgesteld van €264.000, later verminderd tot €249.000 na bezwaar. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende tegen deze waarde ongegrond. In hoger beroep betwist belanghebbende dat de waarde correct is vastgesteld en stelt dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn en dat de woningmarkt na de kredietcrisis is gedaald.

Het hof overweegt dat de waarde moet worden bepaald op basis van de waardepeildatum 1 januari 2009, waarbij de waarde wordt vastgesteld als de prijs die een meestbiedende koper zou betalen. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd met referentieobjecten die volgens het hof voldoende vergelijkbaar zijn, ook al is rekening gehouden met achterstallig onderhoud aan de woning.

Het hof concludeert dat de Heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt en dat het bezwaar van belanghebbende faalt. De rechtbankuitspraak wordt bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard. Er worden geen proceskosten toegewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €249.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer: 12/00118

uitspraakdatum: 25 juni 2013

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 27 maart 2012, nummer AWB 10/2465, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Weststellingwerf (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6, te [Z] (Friesland) (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 264.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 284.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de bij de beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 249.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 maart 2012 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A], de Heffingsambtenaar, bijgestaan door [B].

1.7

Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een omstreeks 1972 gebouwde vrijstaande woning met garage (hierna: de onroerende zaak). De woning heeft een inhoud van ongeveer 467 m³ en is gelegen op een perceel van circa 870 m².

2.2

De taxateur, [B], heeft namens de Heffingsambtenaar in verband met de onderhavige procedure de onroerende zaak samen met belanghebbende inpandig opgenomen.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is het antwoord op de vraag of de onroerende zaak op waardepeildatum, zoals deze bij uitspraak op bezwaar is verminderd, te hoog is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 240.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag OZB.

3.3

De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2009.

4.2

Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het object per 1 januari 2009, zodat op de Heffingsambtenaar de last rust de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.

4.3

Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige of volgende waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

4.4

De Heffingsambtenaar draagt ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een op 24 januari 2011 door [B], taxateur, opgemaakte matrix aan.

4.5

Belanghebbende brengt hiertegen in dat de in het taxatierapport aangedragen referentieobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Volgens belanghebbende zijn de vergelijkingsobjecten niet representief en onvoldoende met de onroerende zaak vergelijkbaar, omdat zij, na vermindering bij uitspraak op bezwaar in verband met voordien onvoldoende verdisconteerd achterstallig onderhoud, behoren tot een hogere prijsklasse dan de onroerende zaak. Bovendien is de algehele tendens in de woningmarkt na de kredietcrisis die in 2008 is ingezet dat de waarde van woningen dalen. Ten opzichte van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2009, aldus belanghebbende, ten onrechte € 4.000 hoger vastgesteld.

4.6

De onroerende zaak is blijkens de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In de voor de bedoelde referentieobjecten gerealiseerde verkoopcijfers is de waardeontwikkeling op de woningmarkt verdisconteerd. De verkoopcijfers van vergelijkbare objecten geven een beter inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een bepaalde onroerende zaak dan de meer algemene door het kadaster gepubliceerde percentages, zodat de grieven van belanghebbende in zoverre falen. De waarde op een eerdere waardepeildatum is niet van doorslaggevend belang bij de onderhavige waardevaststelling, nog daargelaten dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2008 voor het jaar 2009 tot stand gekomen is in het kader van een compromis ter zitting van de Rechtbank.

4.7

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde weerspreking door belanghebbende, de door hem verdedigde waarde met de overgelegde matrix en de ter zitting daarop gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt. De opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2009. Belanghebbende heeft betoogd dat doordat de waarde na bezwaar is verminderd door alsnog rekening te houden met het achterstallige onderhoud aan de onroerende zaak, de opgevoerde referentie-objecten niet (langer) vergelijkbaar zijn, omdat deze thans in een hogere prijsklasse vallen dan de onroerende zaak. Dit betoog faalt. De door de Heffingsambtenaar opgevoerde referentie-objecten zijn, naar het oordeel van het Hof, voldoende vergelijkbaar, behoudens de staat van onderhoud. Nu de slechte staat van onderhoud van de onroerende zaak – na bezwaar – is meegewogen als relevant verschil ten opzichte van de referentie-objecten, en dientengevolge de onroerende zaak lager is gewaardeerd, is dat verschil voldoende verdisconteerd. De opgevoerde referentie-objecten zijn voor het overige voldoende vergelijkbaar.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. G.J. van Leijenhorst en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de jong als griffier.

De beslissing is op 25 juni 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 juni 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.