Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.112.292/01
(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 590290 CV 12-915)
arrest van de eerste kamer van 16 juli 2013
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. S.O. Reiziger, kantoorhoudend te Almere,
tegen
Woningstichting GoedeStede,
gevestigd te Almere,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
GoedeStede,
GoedeStede,
advocaat: mr. T. Mulder, kantoorhoudend te Almere.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 14 maart en 25 juli 2012 van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 augustus 2012,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties).
2.2
Vervolgens heeft GoedeStede de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vordering van [appellante] luidt:
"voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
i) het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, zoals tussen partijen gewezen op 25 juli 2012, zaaknummer 590290 CV 12-915, te vernietigen.
ii) de vordering van Goede Stede inhoudende ontbinding van de huurovereenkomst met [appellante] en ontruiming van de woning alsnog af te wijzen.
iii) Goede Stede te veroordelen opnieuw een woning aan [appellante] ter beschikking te stellen waar zij met haar dochter kunnen wonen.
iv) Met veroordeling van Goede Stede in de kosten van deze appelprocedure en in de kosten van de procedure in eerste aanleg."
2.4
Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (
Staatsblad2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
Staatsblad2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
3.De beoordelingProducties bij memorie van antwoord
3.1
GoedeStede heeft bij memorie van antwoord producties overgelegd. Deze producties heeft zij ook in de procedure in eerste aanleg al in het geding gebracht. [appellante] heeft derhalve op deze producties kunnen reageren. Het hof zal haar om die reden niet in de gelegenheid stellen op de producties in te gaan.
Vaststaande feiten
3.4
De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5 van het vonnis van 25 juli 2012 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren tegen deze vaststelling gebleken. In appel kan dan ook van de door de kantonrechter vastgestelde feiten worden uitgegaan. Deze feiten komen, aangevuld met wat verder over de feiten is gebleken, op het volgende neer.
3.4.1
GoedeStede heeft met ingang van 17 juni 1997 aan [appellante] verhuurd de woning gelegen te [woonplaats] aan de [adres]. Ten tijde van het vonnis van 25 juli 2012 bewoonde [appellante] deze woning met haar minderjarige dochter, geboren op [geboortedag].
3.4.2
Op de schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst tussen partijen is het huurreglement van GoedeStede van toepassing. In dit huurreglement is onder meer bepaald:
“7 Verplichtingen van de huurder
(…)
2. Huurder zal het gehuurde niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van GoedeStede gebruiken of laten gebruiken voor het uitoefenen of het doen uitoefenen van een beroep of bedrijf.
3. Huurder zal zich in of nabij het gehuurde onthouden van bedrijfsmatige activiteiten met betrekking tot hennep of enige andere plant of narcoticum welke voorkomt in de Opiumwet en/of op de bij deze wet behorende lijsten.
3. Het is huurder verboden in en of bij het gehuurde, waaronder tevens wordt verstaan (…) hennep te kweken (in de ruimste zin van het woord), te houden en/of te verhandelen (eveneens in de ruimste zin van het woord). Dit geldt ook voor enige andere plant of narcoticum welke voorkomt in de Opiumwet en/of op de bij deze wet behorende lijsten.”
“7 Verplichtingen van de huurder
(…)
2. Huurder zal het gehuurde niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van GoedeStede gebruiken of laten gebruiken voor het uitoefenen of het doen uitoefenen van een beroep of bedrijf.
3. Huurder zal zich in of nabij het gehuurde onthouden van bedrijfsmatige activiteiten met betrekking tot hennep of enige andere plant of narcoticum welke voorkomt in de Opiumwet en/of op de bij deze wet behorende lijsten.
3. Het is huurder verboden in en of bij het gehuurde, waaronder tevens wordt verstaan (…) hennep te kweken (in de ruimste zin van het woord), te houden en/of te verhandelen (eveneens in de ruimste zin van het woord). Dit geldt ook voor enige andere plant of narcoticum welke voorkomt in de Opiumwet en/of op de bij deze wet behorende lijsten.”
3.4.3
In een brief van 1 februari 2010 heeft Goede Stede [appellante] erop gewezen dat het niet is toegestaan om de woning aan derden in gebruik te geven en heeft GoedeStede [appellante] gesommeerd alleen zelf het gehuurde te gebruiken en derden die gebruik maken van de woning uit de woning te verwijderen.
3.4.4
In een brief van 12 mei 2011 heeft GoedeStede aan [appellante] geschreven dat zij regelmatig overlastklachten over [appellante] heeft ontvangen, omdat deze haar hond in de binnentuin uitlaat. GoedeStede heeft [appellante] gesommeerd haar hond uit te laten op de daarvoor bestemde hondenuitlaatplaatsen en niet in de binnentuin.
3.4.5
Op 23 september 2011 is [appellante] door de politie Flevoland aangehouden en (later) in verzekering gesteld op verdenking van overtreding van de Opiumwet. De politie Flevoland heeft een proces-verbaal van voorgeleiding opgesteld. In dat proces-verbaal is onder meer het volgende vermeld:
“INLEIDING/AANLEIDING
Binnen de Basiseenheid Almere Stad west zijn meerdere signalen binnengekomen dat er op het adres [adres] zou worden gehandeld in verdovende middelen van lijst 1 en 2 van de opiumwet. Het pand bevindt zich in de nabijheid van een school aan de [straat 1], het betreft hier een middelbare school. De ons ter beschikking staande informatie bestaat uit een proces verbaal van de CIE, informatie van de wijkbeheerder, informatie van de wijkagent en een MMA melding.
In het proces verbaal van de CIE van 26 mei 2011 wordt aangegeven dat er vanaf het adres [adres] zou worden gehandeld in hard en soft drugs. Dit zou worden gedaan door Mevrouw [appellante] en meneer [X].
De wijkagent heeft op donderdag 19 mei 2011 verdachte bewegingen gezien op straat van mevrouw [appellante] betreffende haar contacten op straat. Deze wijkagent heeft op dinsdag 17 mei 2011 contact gehad met de wijkbeheerder. Deze wijkbeheerder had het vermoeden dat er drugs gedeald zou worden door mevrouw [appellante].
Op 23 mei 2011 is er door de wijkagent een onderzoek ingesteld naar aanleiding van informatie van de wijkbeheerder. De informatie van de wijkbeheerder bestaat uit de melding dat er door mevrouw [appellante] en meneer [X] zou worden gehandeld in drugs, dit zou door verschillende buurtbewoners zijn gemeld bij de wijkbeheerder.
Naar aanleiding van de voornoemde informatie zijn op 7 juni 2011 de historische telefoongegevens opgevraagd van de bewoonster van het pand aan de [adres] te weten mevrouw [appellante], hieruit is gebleken dat er veelvuldig gebeld wordt naar het telefoonnummer. (…) Hieruit is naar voren gekomen dat deze telefoonnummers worden gebruikt door personen die antecedenten hebben op het gebied van de opiumwet.
Naar aanleiding van voornoemde is er op vrijdag 17 juni 2011 een camera auto van het observatieteam voor de woning geplaatst en zijn er gedurende drie dagen beelden vastgelegd. Uit de beelden is naar voren gekomen dat mevrouw [appellante] en haar dochter met regelmaat de woning verlaten. De camera auto wordt vervolgens op maandag 20 juni omstreeks 07.00 uur weer weg gehaald voor de woning.
Vervolgens komt er op 9 augustus 2011 een MMA melding binnen. Op 4 augustus 2011 is er anoniem een melding gemaakt dat er drugs gedeald wordt op het adres [adres] in [woonplaats].
(…)
Naar aanleiding van vorenstaande is er op vrijdag 23 september 2011 een actie gehouden om dit drugsdealen te doen stoppen. Hierbij is er vanaf 18:30 uur post gevat op een lokatie in de omgeving van de [adres]. Dit om alvorens tot een doorzoeking in de woning over te gaan een aantal “klanten” te scheppen en aan te houden. Hierbij zijn vervolgens twee verdachten aangehouden en gehoord. Vervolgens ging verdachte [appellante] met haar dochter en een voor ons onbekende vrouw weg vanuit haar woning. Vervolgens na een tijd zagen wij verdachte [appellante] met haar dochter en de onbekende vrouw rijden op de [straat 2]. Hierop besloten wij hun aan te houden op verdenking van overtreding van de opiumwet.
(…)
DOORZOEKING IN DE WONING
(…)
Tijdens de doorzoeking werden de volgende goederen aangetroffen en inbeslaggenomen:
- 60 zakjes weed
- weegschaal en plastic zakken
- ongeveer 1000 lege zakjes
- 5 pillen vermoedelijk verdovende middelen.”
“INLEIDING/AANLEIDING
Binnen de Basiseenheid Almere Stad west zijn meerdere signalen binnengekomen dat er op het adres [adres] zou worden gehandeld in verdovende middelen van lijst 1 en 2 van de opiumwet. Het pand bevindt zich in de nabijheid van een school aan de [straat 1], het betreft hier een middelbare school. De ons ter beschikking staande informatie bestaat uit een proces verbaal van de CIE, informatie van de wijkbeheerder, informatie van de wijkagent en een MMA melding.
In het proces verbaal van de CIE van 26 mei 2011 wordt aangegeven dat er vanaf het adres [adres] zou worden gehandeld in hard en soft drugs. Dit zou worden gedaan door Mevrouw [appellante] en meneer [X].
De wijkagent heeft op donderdag 19 mei 2011 verdachte bewegingen gezien op straat van mevrouw [appellante] betreffende haar contacten op straat. Deze wijkagent heeft op dinsdag 17 mei 2011 contact gehad met de wijkbeheerder. Deze wijkbeheerder had het vermoeden dat er drugs gedeald zou worden door mevrouw [appellante].
Op 23 mei 2011 is er door de wijkagent een onderzoek ingesteld naar aanleiding van informatie van de wijkbeheerder. De informatie van de wijkbeheerder bestaat uit de melding dat er door mevrouw [appellante] en meneer [X] zou worden gehandeld in drugs, dit zou door verschillende buurtbewoners zijn gemeld bij de wijkbeheerder.
Naar aanleiding van de voornoemde informatie zijn op 7 juni 2011 de historische telefoongegevens opgevraagd van de bewoonster van het pand aan de [adres] te weten mevrouw [appellante], hieruit is gebleken dat er veelvuldig gebeld wordt naar het telefoonnummer. (…) Hieruit is naar voren gekomen dat deze telefoonnummers worden gebruikt door personen die antecedenten hebben op het gebied van de opiumwet.
Naar aanleiding van voornoemde is er op vrijdag 17 juni 2011 een camera auto van het observatieteam voor de woning geplaatst en zijn er gedurende drie dagen beelden vastgelegd. Uit de beelden is naar voren gekomen dat mevrouw [appellante] en haar dochter met regelmaat de woning verlaten. De camera auto wordt vervolgens op maandag 20 juni omstreeks 07.00 uur weer weg gehaald voor de woning.
Vervolgens komt er op 9 augustus 2011 een MMA melding binnen. Op 4 augustus 2011 is er anoniem een melding gemaakt dat er drugs gedeald wordt op het adres [adres] in [woonplaats].
(…)
Naar aanleiding van vorenstaande is er op vrijdag 23 september 2011 een actie gehouden om dit drugsdealen te doen stoppen. Hierbij is er vanaf 18:30 uur post gevat op een lokatie in de omgeving van de [adres]. Dit om alvorens tot een doorzoeking in de woning over te gaan een aantal “klanten” te scheppen en aan te houden. Hierbij zijn vervolgens twee verdachten aangehouden en gehoord. Vervolgens ging verdachte [appellante] met haar dochter en een voor ons onbekende vrouw weg vanuit haar woning. Vervolgens na een tijd zagen wij verdachte [appellante] met haar dochter en de onbekende vrouw rijden op de [straat 2]. Hierop besloten wij hun aan te houden op verdenking van overtreding van de opiumwet.
(…)
DOORZOEKING IN DE WONING
(…)
Tijdens de doorzoeking werden de volgende goederen aangetroffen en inbeslaggenomen:
- 60 zakjes weed
- weegschaal en plastic zakken
- ongeveer 1000 lege zakjes
- 5 pillen vermoedelijk verdovende middelen.”
3.4.6
[appellante] heeft, blijkt uit het proces verbaal van dit verhoor, in haar eerste verhoor bij de politie onder meer het volgende verklaard:
“Ik weet waarvoor ik ben aangehouden. Ik had weed in huis liggen en ik had weed bij me toen ik werd aangehouden. Ik ben namelijk weed aan het verkopen omdat ik wat extra geld wil hebben. Ik koop soms een partij bij jongens op straat. Ik maak daar thuis kleinere porties van en verkoop dit dan weer door. Ik mag blij zijn als ik per maand 100 a 150 euro mee verdien. Ik doe dit ongeveer een half jaar. Ik heb geen idee hoeveel mensen bij mij kopen. Nogmaals ik wilde er gewoon wat bij verdienen want het is geen vetpot bij ons. Ik weet niet hoeveel weed ik bij me had toen ik werd aangehouden. Ik weet ook niet hoeveel er in huis lag. Maar ik had wel weed in huis liggen voor de verkoop.”
“Ik weet waarvoor ik ben aangehouden. Ik had weed in huis liggen en ik had weed bij me toen ik werd aangehouden. Ik ben namelijk weed aan het verkopen omdat ik wat extra geld wil hebben. Ik koop soms een partij bij jongens op straat. Ik maak daar thuis kleinere porties van en verkoop dit dan weer door. Ik mag blij zijn als ik per maand 100 a 150 euro mee verdien. Ik doe dit ongeveer een half jaar. Ik heb geen idee hoeveel mensen bij mij kopen. Nogmaals ik wilde er gewoon wat bij verdienen want het is geen vetpot bij ons. Ik weet niet hoeveel weed ik bij me had toen ik werd aangehouden. Ik weet ook niet hoeveel er in huis lag. Maar ik had wel weed in huis liggen voor de verkoop.”
3.4.7
De in het proces verbaal van voorgeleiding vermelde “klanten” hebben verklaard dat zij geregeld wiet van [appellante] hebben gekocht. Een van hen heeft verklaard dat de wiet op een afgesproken plek op straat door [appellante] of haar dochter aan hem werd overhandigd. De ander heeft onder meer verklaard dat [appellante] “de dealer van de Staatsliedenwijk” is en dat hij de bestelde wiet na een telefonische bestelling beneden bij de woning van [appellante] afhaalt.
3.4.8
In een e-mail van 5 december 2011 heeft de heer [Q] van de politie Flevoland onder meer het volgende aan de advocaat van Goede Stede geschreven:
“(…)We hebben op 23 september een instap gedaan in de woning van mevrouw [appellante] aan de [adres]. Reden voor de instap was dat wij voldoende informatie hadden waaruit bleek dat mevrouw [appellante] handelde in verdovende middelen. Tijdens de instap in de woning troffen wij in een slaapkamer een in aanbouw zijnde hennepkwekerij aan. De Kwekerij was al helemaal af maar er stonden nog geen planten in (…). Zij (bedoeld is [appellante] – toevoeging hof) verklaarde dat ze wilde bijverdienen maar dat ze toch niet verder wilde en daarom was de hennepkwekerij nooit afgemaakt.”
“(…)We hebben op 23 september een instap gedaan in de woning van mevrouw [appellante] aan de [adres]. Reden voor de instap was dat wij voldoende informatie hadden waaruit bleek dat mevrouw [appellante] handelde in verdovende middelen. Tijdens de instap in de woning troffen wij in een slaapkamer een in aanbouw zijnde hennepkwekerij aan. De Kwekerij was al helemaal af maar er stonden nog geen planten in (…). Zij (bedoeld is [appellante] – toevoeging hof) verklaarde dat ze wilde bijverdienen maar dat ze toch niet verder wilde en daarom was de hennepkwekerij nooit afgemaakt.”
3.4.9
De [gemeente] heeft bij besluit van 11 oktober 2011 op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet aan [appellante] een last onder dwangsom ingelegd, inhoudende dat [appellante], op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,--, er zorg voor dient te dragen dat in de woning aan de [adres] geen handel in drugs meer plaatsvindt. [appellante] heeft geen bezwaar ingesteld tegen dit besluit.
3.4.10
GoedeStede heeft [appellante] enkele malen schriftelijk verzocht (en gesommeerd) mee te werken aan beëindiging van de huurovereenkomst.
3.4.11
De woning is ingevolge het vonnis van de kantonrechter op 30 september 2012 ontruimd.
Procedure in eerste aanleg
3.5
GoedeStede heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Aan deze vorderingen heeft zij ten grondslag gelegd dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door een hennepkwekerij te exploiteren in de woning en door vanuit de woning te handelen in verdovende middelen.
3.6
[appellante] heeft verweer gevoerd. De kantonrechter heeft de vorderingen van GoedeStede toegewezen. Volgens de kantonrechter heeft [appellante] met het beginnen met aanleggen van op bedrijfsmatig gebruik gerichte voorzieningen voor een hennepkwekerij in de woning haar verplichting tot gebruik van het gehuurde voor woonruimte geschonden. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus de kantonrechter.
Bespreking van de grieven
3.9
Zoals hiervoor is overwogen, heeft GoedeStede haar betoog dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst gebaseerd op twee gronden, te weten (a) dat [appellante] een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd in haar woning en (b) dat [appellante] vanuit de woning in verdovende middelen heeft gehandeld. De kantonrechter heeft haar oordeel dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt alleen gebaseerd op de onder a. vermelde grond, de aanwezigheid van een bedrijfsklare installatie voor de hennepteelt. De onder b. vermelde grond heeft zij onbesproken gelaten en niet (kenbaar) in haar oordeel betrokken.
3.1
Met
de grieven I tot en met Vkomt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat in de woning een gebruiksklare installatie voor de hennepteelt aanwezig was en dat [appellante] daardoor toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij ageert daarmee tegen het oordeel van de kantonrechter over de onder a. vermelde ontbindingsgrond. Indien deze grieven zouden slagen, dient het hof op grond van de devolutieve werking van het appel te beoordelen of de andere door b. aangevoerde ontbindingsgrond de ontbinding (zelfstandig, dan wel in combinatie met de onder a. aangevoerde ontbindingsgrond, voor zover deze grond weliswaar bestaat maar de ontbinding niet zelfstandig kan dragen) kan rechtvaardigen. In dit verband overweegt het hof dat GoedeStede in haar memorie van grieven uitgebreid aandacht heeft geschonken aan ontbindingsgrond b. en deze grond nader heeft onderbouwd aan de hand van het door [appellante] bij de memorie van grieven in het geding gebrachte proces verbaal van de politie Flevoland. Het hof ziet reden om eerst te beoordelen of ontbindingsgrond b. de ontbinding van de huurovereenkomst zelfstandig kan dragen. Indien dat het geval is, kan in het midden blijven of de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat een gebruiksklare installatie voor de hennepteelt in de woning aanwezig was en dat [appellante] met de aanwezigheid van deze installatie haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden en falen de grieven bij gebrek aan belang.
de grieven I tot en met Vkomt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat in de woning een gebruiksklare installatie voor de hennepteelt aanwezig was en dat [appellante] daardoor toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij ageert daarmee tegen het oordeel van de kantonrechter over de onder a. vermelde ontbindingsgrond. Indien deze grieven zouden slagen, dient het hof op grond van de devolutieve werking van het appel te beoordelen of de andere door b. aangevoerde ontbindingsgrond de ontbinding (zelfstandig, dan wel in combinatie met de onder a. aangevoerde ontbindingsgrond, voor zover deze grond weliswaar bestaat maar de ontbinding niet zelfstandig kan dragen) kan rechtvaardigen. In dit verband overweegt het hof dat GoedeStede in haar memorie van grieven uitgebreid aandacht heeft geschonken aan ontbindingsgrond b. en deze grond nader heeft onderbouwd aan de hand van het door [appellante] bij de memorie van grieven in het geding gebrachte proces verbaal van de politie Flevoland. Het hof ziet reden om eerst te beoordelen of ontbindingsgrond b. de ontbinding van de huurovereenkomst zelfstandig kan dragen. Indien dat het geval is, kan in het midden blijven of de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat een gebruiksklare installatie voor de hennepteelt in de woning aanwezig was en dat [appellante] met de aanwezigheid van deze installatie haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden en falen de grieven bij gebrek aan belang.
3.11
GoedeStede heeft haar stelling dat [appellante] vanuit de woning in verdovende middelen heeft gehandeld, in hoger beroep gebaseerd op het door [appellante] overgelegde proces verbaal van de politie Flevoland. GoedeStede heeft er opgewezen dat uit dat proces verbaal volgt dat:
- bij de huiszoeking in de woning 60 zakjes wiet, een weegschaal en lege zakken en ongeveer 1.000 lege kleine zakjes zijn aangetroffen;
- twee klanten van [appellante] zijn aangehouden, die verklaard hebben wiet van [appellante] te kopen en dat één van hen heeft verklaard dat [appellante] de dealer van de Staadsliedenbuurt is;
- bij observaties van de woning is gebleken dat er veel verkeer is in en om de woning en dat [appellante] en haar dochter bij de woning geregeld iets afgeven of iets krijgen;
- [appellante] bij haar eerste verhoor heeft erkend dat zij wiet in huis had en dat zij dat verkocht om extra geld te hebben.
Ook heeft GoedeStede gewezen op de door de wijkbeheerder bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg afgelegde verklaring, inhoudende dat hij bij de portiek van de woning een uitwisseling heeft waargenomen tussen [appellante] en twee scholieren.
- bij de huiszoeking in de woning 60 zakjes wiet, een weegschaal en lege zakken en ongeveer 1.000 lege kleine zakjes zijn aangetroffen;
- twee klanten van [appellante] zijn aangehouden, die verklaard hebben wiet van [appellante] te kopen en dat één van hen heeft verklaard dat [appellante] de dealer van de Staadsliedenbuurt is;
- bij observaties van de woning is gebleken dat er veel verkeer is in en om de woning en dat [appellante] en haar dochter bij de woning geregeld iets afgeven of iets krijgen;
- [appellante] bij haar eerste verhoor heeft erkend dat zij wiet in huis had en dat zij dat verkocht om extra geld te hebben.
Ook heeft GoedeStede gewezen op de door de wijkbeheerder bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg afgelegde verklaring, inhoudende dat hij bij de portiek van de woning een uitwisseling heeft waargenomen tussen [appellante] en twee scholieren.
3.12
In het licht van de door GoedeStede aangevoerde feiten en omstandigheden, heeft [appellante] als zij in hoger beroep nog heeft willen betwisten dat zij vanuit de woning wiet verkocht - duidelijk is dat niet - deze betwisting onvoldoende onderbouwd. [appellante] heeft zelf het proces verbaal van de politie Flevoland overgelegd, waarop GoedeStede zich beroept. Zij heeft niet gesteld dat (en waarom) dit proces verbaal onjuiste informatie bevat. Voorafgaand aan het dwangsombesluit van de [gemeente] heeft zij haar zienswijze gegeven, inhoudende dat zij niet vanuit haar huis maar alleen op straat dealde, maar deze zienswijze wordt door de hiervoor aangehaalde informatie uit het proces-verbaal weerlegd. Alleen de bij de huiszoeking vastgestelde aanwezigheid van 60 zakjes wiet en een aantal attributen voor de distributie van wiet
in de woningbewijst al dat [appellante] van de woning gebruik maakte om wiet te kunnen verkopen, terwijl uit de aangehaalde andere gegevens uit het proces verbaal volgt dat [appellante] ook vanuit de woning, en dus niet (alleen) op straat, wiet verkocht.
in de woningbewijst al dat [appellante] van de woning gebruik maakte om wiet te kunnen verkopen, terwijl uit de aangehaalde andere gegevens uit het proces verbaal volgt dat [appellante] ook vanuit de woning, en dus niet (alleen) op straat, wiet verkocht.
3.13
Het verkopen van wiet vanuit de woning is uitdrukkelijk verboden in artikel 7 lid 3 van het huurreglement. De aanwezigheid van wiet ten behoeve van de handel, het “houden” van wiet, is verboden in artikel 7 lid 4 van het huurreglement. [appellante] heeft dan ook gehandeld in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en is aldus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van die verplichtingen. Door de door haar gehuurde woning te gebruiken voor de handel in wiet heeft zij zich ook niet als een goed huurder gedragen. Het gebruik van een woning voor de handel in wiet, en daarmee voor een crimineel doel, heeft immers een nadelig effect op de leefbaarheid van de buurt waarin de woning is gelegen.
Grief VII, die zich keert tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, faalt dan ook.
Grief VII, die zich keert tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, faalt dan ook.
3.14
De vraag die resteert is of deze toerekenbare tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst kan dragen. Het hof betrekt bij het antwoord op deze vraag de door [appellante] aangevoerde argumenten bij
grief VI, die zich keert tegen het oordeel van de kantonrechter dat de aanwezigheid van een gebruiksklare hennepkwekerij de ontbinding rechtvaardigt.
grief VI, die zich keert tegen het oordeel van de kantonrechter dat de aanwezigheid van een gebruiksklare hennepkwekerij de ontbinding rechtvaardigt.
3.15
Het hof stelt voorop dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij de beoordeling van het verweer van de huurder dat in de gegeven omstandigheden de tekortkoming de ontbinding van de huur niet rechtvaardigt, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de betekenis van de verplichting die de huurder niet is nagekomen en de belangen van beide partijen, in het bijzonder ook het woonbelang van de huurder.
3.16
[appellante] heeft enkel uit financieel gewin in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst de van GoedeStede gehuurde woning gebruikt voor het dealen van wiet, en daarmee voor het herhaald plegen van een misdrijf. GoedeStede heeft er terecht op gewezen dat uit de handel in verdovende middelen overlast voortvloeit en dat door dit soort activiteiten de leefbaarheid en het leefklimaat in wijken en buurten wordt aangetast. GoedeStede is, uit hoofde van haar taak als toegelaten instelling in de zin van artikel 70 e.v. van de Woningwet, juist gehouden om bij te dragen aan de verbetering van het leefklimaat in wijken en buurten (vgl. artikel 12a van het Besluit beheer sociale-huursector). De aard en de ernst van de door [appellante] geschonden verplichtingen uit de huurovereenkomst brengen dan ook met zich dat GoedeStede groot belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij het hof slechts het dealen vanuit de woning in aanmerking neemt).
3.17
Het hof gaat er ook vanuit dat [appellante] groot belang heeft bij voortzetting van de huur. Aannemelijk is geworden dat zij ernstige gezondheidsklachten heeft. Zij heeft ook de zorg voor een minderjarige dochter. Het ligt, gelet op haar financiële situatie, niet voor de hand dat zij gemakkelijk in de particuliere sector een andere woning zal kunnen huren. Deze omstandigheden wegen echter, afzonderlijk noch tezamen, op tegen het belang van GoedeStede bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellante] er zelf voor heeft gekozen om haar woonbelangen en die van haar minderjarige dochter op het spel te zetten.
3.18
De slotsom is dat de tekortkoming van [appellante] de ontbinding rechtvaardigt. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn dan ook toewijsbaar. Dat betekent dat alle grieven van [appellante], al dan niet bij gebrek aan belang, falen.
3.19
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van GoedeStede vastgesteld op € 894,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, op € 291,-- voor verschotten en op € 131,-- voor nasalaris van de advocaat;
te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening en met € 68,-- voor nasalaris van de advocaat;
verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, H. de Hek en A.M. Koene en door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
dinsdag 16 juli 2013.