Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.081.378/01
(zaaknummer rechtbank Groningen: 436704 \ CV EXPL 09-21732)
arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken van 16 juli 2013
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats 1],
appellant,
in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden,
voor wie heeft gepleit mr. B. Martens, kantoorhoudende te 's-Hertogenbosch,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats 2],
hierna:
[geïntimeerde 1],
[geïntimeerde 1],
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats 2],
hierna:
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
3.
[geïntimeerde 3],
[geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats 2],
hierna:
[geïntimeerde 3],
[geïntimeerde 3],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. H.J.M. Janssen, kantoorhoudende te Groningen,
die ook heeft gepleit.
1.Het geding in eerste instantie
1.1
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 17 maart 2010 en 13 oktober 2010, gewezen door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter). Deze vonnissen zijn gewezen tussen [appellant] enerzijds en anderzijds geïntimeerden 1 t/m 3 alsmede [A], [B], [C], [D], [E] en [F], allen wonende te [woonplaats 2].
2 Het geding in hoger beroep
2.1
Bij exploot van 17 december 2009 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van het vonnis van 13 oktober 2010, voor zover gewezen jegens [B], [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [E]. Tegen [C] is door [appellant] een afzonderlijk appelexploot uitgebracht, maar deze zaak is niet geïntroduceerd bij het hof.
2.2
[appellant] heeft van grieven gediend, alsmede zijn eis en de grondslag daarvan gewijzigd en aangevuld. Tegelijkertijd heeft [appellant] een aantal producties in het geding gebracht.
2.3
Geïntimeerden 1 t/m 3 en [E] hebben een akte uitlating wijziging eis genomen en bij memorie van antwoord (met producties) verweer gevoerd met als conclusie:
"I. (…) om de door appellant aangevoerde grieven en het door appellant ingestelde appèl als ongegrond af te wijzen met bekrachtiging van het bestreden vonnis (…);
II. met veroordeling van appellant in de kosten van de procedure in beide instanties."
2.4
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft de advocaat van [geïntimeerden] een pleitnotitie overgelegd en twee akten genomen. De advocaat van [appellant] heeft een akte wijziging eis genomen. [appellant] heeft zijn vordering onder meer verminderd door intrekking van de vorderingen tegen [B] en [E]. Na de diverse eiswijzigingen luidt de vordering van [appellant] in hoger beroep aldus:
"te vernietigen het vonnis van (…) 13 oktober 2010 (…) en, opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. te bepalen dat de (onder)huurovereenkomsten met geïntimeerden […], thans van rechtswege lopende tussen appellant en geïntimeerden, met ingang van de datum van dit arrest, althans met ingang van een in dit arrest in goede justitie te bepalen ander tijdstip, zullen eindigen, met veroordeling van ieder der geïntimeerden om het betreffende door hem/haar gehuurde appartement met bijbehorende bergplaats en/of garagebox van het hiervoor in randnummer 4.2. [van de memorie van grieven; toevoeging hof] omschreven woongebouw, plaatselijk bekend [X], gelegen aan het adres [X] nrs. 1 t/m 55 oneven te [woonplaats 2], zijnde een woongebouw, een en ander zoals gespecificeerd in randnummer 4.6. binnen 14 dagen na de betekening van het te dezen te wijzen arrest, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels van het complex aan appellant ter vrije beschikking te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, bij gebreke waarvan geïntimeerden voor iedere dag dat hij/zij geheel of gedeeltelijk daarmee in gebreke is een dwangsom zal verbeuren van € 250,= (…) met een maximum van € 10.000,00, althans een zodanig bedrag als uw Gerechtshof redelijk acht; […];
B. [ingetrokken]
C. geïntimeerden te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten van appellant en het salaris en de noodzakelijke verschotten van de advocaat van appellant."
2.5
Vervolgens is de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een akte aan de zijde van [geïntimeerden] hebben een akte overlegging producties genomen. [appellant] heeft een antwoordakte genomen.
2.6
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd, te wijzen op het pleitdossier, aangevuld met de ten pleidooie en nadien genomen akten en de pleitnotities.
2.7
Gelet op art. CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (
Staatsblad2012, 313) wordt in deze vóór 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
Staatsblad2012, 313) wordt in deze vóór 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
3.De beoordeling
Ten aanzien van de feiten
3 Het hof ziet aanleiding om de feiten zelfstandig vast te stellen. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties, staan in hoger beroep de navolgende feiten vast.
3.1
[X] is een woongebouw (voormalig zusterhuis) bestaande uit 28 etagewoningen, 28 bergplaatsen en 20 garageboxen (hierna te noemen: [X]), plaatselijk bekend [X] nrs. 1 t/m 55 (oneven) te [woonplaats 2]. [X] dateert uit de jaren zestig en is gelegen tegenover het ziekenhuis van [woonplaats 2], Delfzicht genaamd.
3.2
Op 26 september 1988 is tussen de toenmalige eigenaar van [X], het DSM Pensioenfonds, en Delfzicht een huurovereenkomst gesloten. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 juni 1989 tot en met 31 mei 2009.
3.3
In een aantal zelfstandige etagewoningen van [X] wonen medewerkers van het ziekenhuis, waaronder [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2].
3.4
DSM Pensioenfonds heeft [X] verkocht. Na 1995 is [X] vier maal van eigenaar gewisseld.
3.5
[appellant] is sedert 2 november 2006 eigenaar van [X].
3.6
Delfzicht heeft de huurovereenkomst bij brief van 23 maart 2007 opgezegd tegen 1 juni 2009.
3.7
Sedert eind 2009 is [appellant] [X] zelf gaan exploiteren en ten tijde van het pleidooi werden alle etagewoningen (op twee na) verhuurd.
3.8
[geïntimeerde 1] bewoont[adres 1]. [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] bewonen [adres 2].
Het geschil en de procedure in eerste aanleg
4 [appellant] heeft - na wijziging van eis - in conventie gevorderd, samengevat:
primaireen verklaring voor recht dat de gedaagden in eerste aanleg zonder rechtsgeldige titel in de etagewoningen verblijven en dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade, onder veroordeling van gedaagden in eerste aanleg tot ontruiming van de etagewoningen op straffe van verbeurte van een dwangsom,
subsidiairontbinding van de (onder)huurovereenkomsten wegens wanbetaling en een veroordeling tot betaling van de achterstallige huur en tot ontruiming van de etagewoningen en
meer subsidiairbeëindiging van de (onder)huurovereenkomsten op grond van art. 7:629 lid 2 BW en een veroordeling tot betaling van de achterstallige huur en tot ontruiming van de etagewoningen.
primaireen verklaring voor recht dat de gedaagden in eerste aanleg zonder rechtsgeldige titel in de etagewoningen verblijven en dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade, onder veroordeling van gedaagden in eerste aanleg tot ontruiming van de etagewoningen op straffe van verbeurte van een dwangsom,
subsidiairontbinding van de (onder)huurovereenkomsten wegens wanbetaling en een veroordeling tot betaling van de achterstallige huur en tot ontruiming van de etagewoningen en
meer subsidiairbeëindiging van de (onder)huurovereenkomsten op grond van art. 7:629 lid 2 BW en een veroordeling tot betaling van de achterstallige huur en tot ontruiming van de etagewoningen.
4.1
Gedaagden in eerste aanleg hebben in conventie verweer gevoerd en in voorwaardelijke reconventie gevorderd dat, indien de (onder)huurovereenkomsten worden beëindigd, [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een vergoeding van € 15.000,- per etagewoning.
4.2
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten van gedaagden in eerste aanleg verwezen. Aan bespreking van de voorwaardelijke reconventionele vordering is de kantonrechter aldus niet toegekomen.
Ten aanzien van de grieven
5 [appellant] heeft zes grieven voorgedragen, waarvan
grief IIIten pleidooie is ingetrokken.
grief IIIten pleidooie is ingetrokken.
5.1
Grief Ivalt uiteen in drie onderdelen. Het eerste onderdeel is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [geïntimeerden] de etagewoningen niet zonder rechtsgeldige titel bewonen omdat tussen hen en Delfzicht huurovereenkomsten zijn aangegaan. Naar de mening van [appellant] heeft de kantonrechter haar oordeel enkel gebaseerd op het bestaan van een schriftelijke overeenkomst tussen Delfzicht en [E] (welke bovendien geen huur- maar een gebruiksovereenkomst was), en heeft verzuimd te onderzoeken of er ten aanzien van elk van de geïntimeerden een (huur)overeenkomst bestaat. Met het tweede onderdeel komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat op hem, [appellant], de last rust om te bewijzen dat er geen huurovereenkomsten bestaan tussen Delfzicht en geïntimeerden en dat er door laatstgenoemden geen huur werd betaald. Dusdoende is de kantonrechter voorbij gegaan aan de onmogelijke bewijspositie waarin hij verkeert, aldus [appellant], omdat geïntimeerden en Delfzicht weigeren om afschriften van de beweerdelijke huurovereenkomsten en gegevens over ingangsdatum, vergoedingen en huurvoorwaarden aan te leveren. Het derde onderdeel stelt aan de orde dat de kantonrechter volgens [appellant] ten onrechte heeft overwogen dat de stukken die zich in onderhavig dossier bevinden geen aanwijzingen bevatten op grond waarvan getwijfeld moet worden aan het bestaan van (onder)huurovereenkomsten tussen Delfzicht en [geïntimeerden] omdat geen huur betaald zou zijn. Volgens [appellant] zijn die aanwijzingen, naast het feit dat hij geen huurovereenkomst met bewoners heeft kunnen inzien, dat Delfzicht ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst met DSM Pensioenfonds wist dat er een verbod van onderhuur gold en het gegeven dat [X] bestemd was om te dienen als zusterflat, op grond waarvan sprake is geweest van gebruiksovereenkomsten die gekoppeld waren aan het dienstverband van de betreffende gebruikers bij Delfzicht.
Grief IIstelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen grond is voor ontbinding van de (onder)huurovereenkomsten op grond van wanprestatie, eruit bestaande dat de huurders na
Grief IIstelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen grond is voor ontbinding van de (onder)huurovereenkomsten op grond van wanprestatie, eruit bestaande dat de huurders na
1 juni 2009 te laat de huurpenningen hebben voldaan. Met
grief IVbestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat de (onder)huurovereenkomsten zijn aangegaan met de kennelijke strekking om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen (art. 7:269 lid 2 sub b BW).
Grief Vstrekt ertoe te betogen dat de kantonrechter bij zijn oordeel dat er geen grond is voor beëindiging van de huurovereenkomsten op de voet van art. 7:269 lid 2 sub c BW, de belangen van [appellant] heeft miskend. De laatste grief,
grief VI, houdt in dat de kantonrechter de vorderingen van [appellant] ten onrechte heeft afgewezen en hem ten onrechte in de proceskosten heeft verwezen.
grief IVbestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat de (onder)huurovereenkomsten zijn aangegaan met de kennelijke strekking om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen (art. 7:269 lid 2 sub b BW).
Grief Vstrekt ertoe te betogen dat de kantonrechter bij zijn oordeel dat er geen grond is voor beëindiging van de huurovereenkomsten op de voet van art. 7:269 lid 2 sub c BW, de belangen van [appellant] heeft miskend. De laatste grief,
grief VI, houdt in dat de kantonrechter de vorderingen van [appellant] ten onrechte heeft afgewezen en hem ten onrechte in de proceskosten heeft verwezen.
5.2
Met grief I, in al haar onderdelen, stelt [appellant] in appel ter discussie dat - zoals door de kantonrechter is geoordeeld - [geïntimeerden] onderhuurden van Delfzicht. Ook in eerste aanleg had [appellant] reeds het (primaire) standpunt ingenomen dat tussen [geïntimeerden] en Delfzicht geen huur-, maar gebruiksovereenkomsten waren gesloten. Anders dan in eerste aanleg, heeft [appellant] na zijn eiswijzigingen in hoger beroep in zijn petitum geen vordering (meer) geformuleerd op deze grondslag. Zijn hierboven in rechtsoverweging 2.4 aangehaalde vordering onder A gaat er immers vanuit dat tussen [appellant] en geïntimeerden van rechtswege (onder)huurovereenkomsten bestaan en de vordering strekt tot beëindiging van die overeenkomsten, gekoppeld aan een veroordeling tot ontruiming van de door [geïntimeerden] bewoonde etagewoningen. Blijkens hun akte uitlating en uit hetgeen mr. Janssen namens [geïntimeerden] ten pleidooie heeft aangevoerd, is de vordering van [appellant] onder A en de wijziging van eis door geïntimeerden ook zo begrepen. Gelet hierop heeft [appellant] geen belang bij bespreking van grief I, zodat deze grief tevergeefs is voorgedragen.
5.3
Voor grief II geldt in essentie hetzelfde als hiervoor is overwogen ten aanzien van grief I. Met grief II betoogt [appellant] in hoger beroep - en zo is deze grief door [geïntimeerden] ook opgevat - dat de huurovereenkomsten met [geïntimeerden] moeten worden ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van geïntimeerden, eruit bestaande dat zij de huur te laat aan hem, [appellant], hebben betaald. [appellant] vordert in appel echter geen ontbinding, maar beeïndiging van de huurovereenkomsten door de rechter. Dat kan ook bij wanbetaling op grond van slecht huurderschap. [appellant] heeft echter niet om die reden opgezegd, zoals art. 7:271 lid 4 BW vereist, en daarna een vordering als bedoeld in art. 7:272 lid 2 BW ingesteld. Het hof moet het er daarom voor houden dat grief II uitsluitend ziet op afwijzing van de gevorderde ontbinding, waarbij in hoger beroep geen daartoe strekkend petitum meer aanwezig is. Bij bespreking van grief II heeft [appellant] daarom evenmin belang, zodat ook deze grief faalt.
5.4
De grieven IV en V, die gericht zijn op de gevorderde beëindiging door de rechter van de huurovereenkomsten tussen [appellant] en [geïntimeerden], lenen zich voor een gezamenlijke bespreking. Voor zover relevant zullen de door [appellant] bij grief I en in zijn algemene toelichting aangevoerde argumenten worden meegewogen bij de beoordeling hierna.
5.5
[appellant] is per 1 juni 2009 (zijnde de datum waartegen de huur door Delfzicht is opgezegd) op de voet van art. 7:269 lid 1 BW in de positie van de voormalige onderverhuurder getreden. Sedert laatstgenoemde datum zijn [geïntimeerden] derhalve de huurders van [appellant]. Blijkens de parlementaire geschiedenis van de voorganger van art. 7:269 lid 1 BW (art. 1623k, eerste volzin, BW) is deze bepaling bedoeld om de positie van de onderhuurder te versterken, welk doel niet kan worden bereikt indien zou worden vastgehouden aan het vereiste dat de onderhuur bevoegdelijk moet zijn geschied (
Kamerstukken II1978/79, 14 249, nr. 7, p. 9). Bij de vaststelling van het huidige art. 7:269 BW is herhaald dat niet de eis wordt gesteld dat de onderverhuring bevoegdelijk moet zijn geschied en dat het tweede lid beoogt misbruik van de regeling te voorkomen (
Kamerstukken II1997/98, 26 089, nr. 3, p. 50).
Kamerstukken II1978/79, 14 249, nr. 7, p. 9). Bij de vaststelling van het huidige art. 7:269 BW is herhaald dat niet de eis wordt gesteld dat de onderverhuring bevoegdelijk moet zijn geschied en dat het tweede lid beoogt misbruik van de regeling te voorkomen (
Kamerstukken II1997/98, 26 089, nr. 3, p. 50).
5.6
Op grond van art. 7:269 lid 2 BW kan de verhuurder binnen zes maanden nadat hij op grond van lid 1 de onderhuur heeft voortgezet, vorderen dat de rechter zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen op de grond dat:
. de wederpartij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
. de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen;
. in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen hem en de huurder en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van hem kan worden gevergd dat hij de huur met de wederpartij voortzet.
5.7
Gelet op hetgeen in 5.5 is overwogen omtrent de parlementaire geschiedenis, speelt het antwoord op de vraag of onderhuur verboden was, anders dan [appellant] lijkt te menen, bij de beantwoording van de vraag of er grond is voor beëindiging van de huurovereenkomsten door de rechter, geen rol. Of [appellant], zoals hij stelt, door Delfzicht niet is geïnformeerd over het bestaan van onderhuurcontracten en/of dat hij ook anderszins niet wist of behoefde te vermoeden dat er onderhuurders in [X] woonden, is in deze zaak dan ook evenmin van belang.
5.8
Ten aanzien van de vraag of de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen, stelt [appellant] dat dit blijkt uit de omstandigheid dat Delfzicht (ofschoon zij huurder was van [X] en daarmee de beschikking had over 28 appartementen met bergingen en garageboxen) slechts ten aanzien van acht appartementen een onderhuurovereenkomst heeft gesloten, terwijl Delfzicht voor het overige gebruik heeft gemaakt van gebruiksovereenkomsten. Vier van de acht onderhuurovereenkomsten zijn volgens [appellant] gesloten in 2007, zijnde het jaar waarin Delfzicht de huurovereenkomst heeft opgezegd. Bovendien heeft Delfzicht toegegeven dat er diverse onderhuurovereenkomsten zijn gesloten "
met het nobele oogmerk" om enkele kwetsbare medewerkers van het ziekenhuis te "
helpen", aldus [appellant]. Voor wie van geïntimeerden dit één en ander zou gelden, stelt [appellant] overigens niet.
met het nobele oogmerk" om enkele kwetsbare medewerkers van het ziekenhuis te "
helpen", aldus [appellant]. Voor wie van geïntimeerden dit één en ander zou gelden, stelt [appellant] overigens niet.
5.9
Bij akte na pleidooi heeft [geïntimeerde 1] een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie (GBA) overgelegd waaruit blijkt dat zij sedert 4 augustus 2005 staat ingeschreven op het adres[adres 1] te [woonplaats 2]. Voorheen bewoonde zij vanaf 2 januari 2001 [adres 3]. Tevens heeft zij de gespecificeerde loonstaten over 2003 en 2005 overgelegd. Uit deze loonstaten blijkt dat elke maand op haar salaris door Delfzicht een bedrag is ingehouden onder vermelding van "huur pers flat", oplopend van € 191,80 in januari 2003 tot € 208,90 in juli 2005 en van € 350,70 over de maanden augustus tot en met december 2005. [geïntimeerde 3] heeft bij akte na pleidooi een GBA-afschrift overgelegd waaruit blijkt dat zij met ingang van 28 juni 2007 staat ingeschreven op het adres [adres 2]. Namens [geïntimeerde 3] wordt gesteld dat de betaling van de huur via haar vader ([de vader van geïntimeerde sub 3]) verliep en dat vader en dochter het huurbedrag onderling verrekenden. In een (ongedateerde) verklaring schrijft de heer [de vader van geïntimeerde sub 3] onder meer dat de huur automatisch door Delfzicht op zijn salaris werd ingehouden en dat zijn dochter het bedrag weer aan hem betaalde. Ter nadere onderbouwing is een salarisspecificatie van de heer [de vader van geïntimeerde sub 3] overgelegd waaruit blijkt dat in de maand juli 2007 een bedrag van € 354,55 is ingehouden op zijn salaris onder vermelding van "huur pers flat".
5.1
In zijn antwoordakte na pleidooi stelt [appellant] slechts dat de door [geïntimeerden] bij akte na pleidooi overgelegde producties niet bewijzen dat er bij het sluiten van de huurovereenkomst met Delfzicht geen sprake was van de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. [appellant] miskent echter dat ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv stelplicht en bewijslast van de kennelijke strekking als bedoeld in art. 7:269 lid 2 aanhef en onder b BW - gelet op de gemotiveerde betwisting van zijn stellingen door [geïntimeerden] - op hem, [appellant], rusten. Nog daargelaten of de stellingen van [appellant] - indien de juistheid daarvan zou worden bewezen - toereikend zouden zijn, bij gebreke van een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod wordt [appellant] niet tot bewijslevering toegelaten. Derhalve komt niet vast te staan dat de onderhuur tussen [geïntimeerden] en Delfzicht is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen.
5.11
Ter zake van de toepassing van art. 7:269 lid 2 aanhef en onder c BW stelt [appellant] samengevat het volgende. [geïntimeerden] betalen een all-in huurprijs die zeer laag is en niet marktconform, in welk verband [appellant] verwijst naar de door hem in het geding gebrachte Rapportage Woningkwaliteit. De appartementen hebben geen eigen stookvoorziening of bemetering voor gas- en/of warmteverbruik en de onderhuurovereenkomsten zijn niet gesloten tegen ROZ-voorwaarden. Hij heeft er belang bij om [X] in zijn geheel te verhuren dan wel in zijn geheel leeg en ontruimd te verkopen, terwijl [geïntimeerden] gemakkelijk vervangende passende woonruimte in [woonplaats 2] kunnen vinden, aldus tot zover [appellant].
5.12
In de onderhavige procedure moet ervan worden uitgegaan dat Delfzicht en [geïntimeerden] bij het sluiten van de onderhuurovereenkomsten permanent gebruik van de etagewoningen[adres 1] en 15 als woonruimte voor ogen heeft gestaan. Met [geïntimeerden] is het hof van oordeel dat [appellant] zich ter zake van de hoogte van de huur dan ook tot de huurcommissie kan wenden. Ingevolge art. 4 lid 2 aanhef en onder b en f van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte kan [appellant] de huurcommissie verzoeken de all-in prijs te splitsen in een huurprijs en een voorschotbedrag aan servicekosten alsmede over de redelijkheid van een voorstel tot verhoging (wat kennelijk zijn bedoeling is) van de huurprijs. Gegeven dit wettelijk regime kent het hof aan zijn "Rapportage Woningkwaliteit" daarom niet de waarde toe die [appellant] daaraan gehecht wil zien. Bij de beantwoording van de vraag of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van [appellant] kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomsten met [geïntimeerden] voortzet, legt het gestelde belang van [appellant] om [X] in zijn geheel te verhuren of (leeg) te verkopen, geen gewicht in de schaal (HR 28 januari 1994,
NJ1994, 422). De omstandigheid dat de ROZ-voorwaarden thans niet op de huurovereenkomsten tussen [appellant] en [geïntimeerden] van toepassing zijn, acht het hof - mede gelet op de belangen van [geïntimeerden] bij voortzetting van de huur - van onvoldoende gewicht voor beëindiging van de voortgezette huurovereenkomsten. Aldus falen de grieven IV en V.
NJ1994, 422). De omstandigheid dat de ROZ-voorwaarden thans niet op de huurovereenkomsten tussen [appellant] en [geïntimeerden] van toepassing zijn, acht het hof - mede gelet op de belangen van [geïntimeerden] bij voortzetting van de huur - van onvoldoende gewicht voor beëindiging van de voortgezette huurovereenkomsten. Aldus falen de grieven IV en V.
5.13
Grief VI heeft geen zelfstandige betekenis en kan daarom onbesproken blijven.
slotsom
5.14
De grieven falen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Aan bespreking van de reconventionele vordering van [geïntimeerden] komt het hof derhalve niet toe. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. De proceskosten zullen worden vastgesteld op € 284,- aan verschotten en op € 2.682,- aan geliquideerd salaris van de advocaat (naar het maximum van 3 punten in tarief II).
De beslissing:
Het gerechtshof:
bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 13 oktober 2010,
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en stelt die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak vast op € 284,- aan verschotten en op € 2.682,- aan geliquideerd salaris van de advocaat, en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Aldus gegeven door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, M.E.L. Fikkers en F.J. Streppel, en door de rolraadsheer uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 16 juli 2013 in bijzijn van de griffier.