Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00130
uitspraakdatum:
2 juli 2013
2 juli 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 13 maart 2012, nummer AWB 11/1726, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dronten(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 419.000. Daarbij is voorts een aanslag in de onroerendezaakbelastingen aan belanghebbende opgelegd.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 364.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 maart 2012 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 6 juni 2013 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord [A] (taxateur) namens de heffingsambtenaar. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan het Hof, niet ter zitting verschenen. De griffier van het Hof heeft belanghebbende bij aangetekend verzonden brief van 22 april 2013, gericht aan het adres [a-straat 1] te [Z], uitgenodigd voor het bijwonen van de zitting op 6 juni 2013 om 11. 00 uur te Arnhem. Blijkens informatie van Track & Trace van PostNL is deze uitnodiging op 23 april 2013 op genoemd adres afgeleverd.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaande woning met garage. De woning heeft een inhoud van 570 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 542 m².
2.2
De bouw van de woning is aangevangen in 2009. Op 1 januari 2011 was de onroerende zaak nog niet gereed. De buitendeur in de woning ontbrak en een tuin was nog niet aangelegd. Inpandig waren nog niet alle voorzieningen gereed.
2.3
Voor de bouw van de woning heeft belanghebbende een aannemingsovereenkomst gesloten met een Duits aannemersbedrijf.
2.4
De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende voor het jaar 2011 – per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011 – bij beschikking vastgesteld op € 419.000. Deze vastgestelde waarde is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar door de heffingsambtenaar verminderd tot € 364.000.
2.5
In de procedure voor de Rechtbank is door de heffingsambtenaar een op 15 september 2011 opgemaakt taxatierapport overgelegd, opgesteld door taxateur [A]. Hij heeft in dat rapport de waarde van de onroerende zaak, na een uitpandige opname, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011 getaxeerd op € 364.000. In het taxatierapport heeft [A] de onroerende zaak en drie zogenoemde, in [Z] gelegen referentieobjecten – die, anders dan de foto’s suggereren, ten tijde van de verkoop volledig afgebouwd waren – vermeld, met de objectkenmerken en de rond de waardepeildatum voor die referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen:
object
[a-straat 1]
[b-straat 1]
[c-straat 1]
[d-straat 1]
soort object
vrijstaand
vrijstaand
vrijstaand
vrijstaand
bouwjaar
2009
2008
2008
2008
inhoud woning m³
570
617
658
617
prijs per m³
€ 384
€ 427
€ 395
€ 502
waarde hoofdgebouw
€ 218.880
€ 263.459
€ 259.910
€ 309.734
Oppervlakte
542
416
466
366
Prijs/m2
€ 244
€ 248
€ 247
€ 249
Grond
€ 131.999
€ 103.168
€ 115.102
€ 91.134
bijgebouwen
Dakkapel, garage
Garage; luifel
garage
Garage; luifel
waarde bijgebouwen
€ 13.500
€ 7.900
€ 7.590
€ 7.930
Totaal
€ 364.429
€ 374.527
€ 382.602
€ 408.798
Verkoop
15 april 2009
€ 380.600
2 september 2009
€ 380.000
31 mei 2010
€ 407.500
2.6
Belanghebbende heeft in januari 2011 en in februari 2011 de onroerende zaak laten taxeren met het oog op het verkrijgen van een financiering. Van de daarvan opgemaakte taxatierapporten heeft hij in deze procedure slechts (een) enkele bladzijde(n) overgelegd.
2.7
De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende bij uitspraak van 13 maart 2012 ongegrond verklaard.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de door de heffingsambtenaar (nader) vastgestelde waarde van € 364.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. Belanghebbende stelt dat de gezochte waarde € 287.000 bedraagt.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.3
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot gegrondverklaring van het beroep, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 287.000.
3.4
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die per 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
In zoverre belanghebbende betoogt dat bij de bepaling van de gezochte WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de door hem betaalde koop-/aanneemsom, kan dat betoog niet als juist worden aanvaard. Deze koop-/aanneemsom strookt immers niet met het zo-even genoemde wettelijke waarderingsvoorschrift, aangezien de in het onderhavige geval tot stand gekomen koop-/aanneemsom niet gelijk is aan ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
4.3
In het onderhavige geval is de waardepeildatum 1 januari 2010. Gelet op het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, dient de waarde te dezen evenwel te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2011. Niet in geschil is dat de onroerende zaak op dat tijdstip nog niet geheel gereed was. Het Hof acht aannemelijk, zoals de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft gesteld, dat de onroerende zaak op genoemde datum was aangesloten op de riolering en op nutsvoorzieningen. Gelet op een en ander, acht het Hof aannemelijk dat de onroerende zaak op 1 januari 2011 geschikt was voor het gebruik overeenkomstig de beoogde bestemming ervan (te weten wonen).
4.4
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de (nader) vastgestelde waarde per 1 januari 2010 – naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2011 - van € 364.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde baseert de heffingsambtenaar zich op het onder 2.5 vermelde taxatierapport.
4.5
De vraag of de heffingsambtenaar slaagt in zijn bewijslast, hangt – uiteraard – mede af van de stellingen die belanghebbende heeft ingenomen en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht. Belanghebbende heeft onder meer verwezen naar de in 2.6 bedoelde taxatierapporten. In aanmerking genomen dat belanghebbende die rapporten in deze procedure niet integraal heeft overgelegd – hij heeft slechts (een) enkele bladzijde(n) ervan overgelegd – gaat het Hof aan deze rapporten voorbij, aangezien het Hof niet in staat is de relevantie ervan voor het onderhavige geding te beoordelen.
4.6
In de kern stelt belanghebbende in hoger beroep dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak op de toestandsdatum nog niet gereed was.
4.7
De heffingsambtenaar heeft onder verwijzing naar het taxatierapport van [A] gesteld dat in voldoende mate rekening is gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak van belanghebbende op de toestandsdatum 1 januari 2011 nog niet geheel gereed was. Hij heeft immers, aldus de heffingsambtenaar, voor de onroerende zaak een aanzienlijk lagere prijs per m³ gehanteerd dan voor de drie referentieobjecten.
4.8
In dit verband stelt het Hof voorop dat de woning [c-straat 1] naar zijn oordeel te dezen, gelet op de – ten opzichte van de onroerende zaak – wezenlijk andere uitstraling ervan, niet als referentieobject kan dienen. De woningen [b-straat 1] en [d-straat 1] zijn naar het oordeel van het Hof wel als zodanig bruikbaar. Gelet op de verschillen in de gehanteerde prijs per m³ voor deze objecten (€ 427 onderscheidenlijk € 502) en voor de onroerende zaak (€ 384), acht het Hof aannemelijk dat taxateur [A] bij zijn taxatie – en daarmee de heffingsambtenaar bij zijn (nadere) waardevaststelling – in voldoende mate rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak van belanghebbende op de toestandsdatum 1 januari 2011 nog niet geheel gereed was.
4.9
Het Hof acht voorts aannemelijk dat bij de (nadere) waardevaststelling van de onroerende zaak ook met de overige relevante verschillen tussen de onderhavige onroerende zaak en de twee genoemde referentieobjecten - ligging, inhoud en perceeloppervlakte – in voldoende mate rekening is gehouden. De voor de twee genoemde referentieobjecten – omstreeks de waardepeildatum – gerealiseerde verkoopprijzen bieden naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar (nader) verdedigde waarde van € 364.000. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet hieraan niet af.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
De beslissing is op 2 juli 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A.W.M van der Waerden)
(R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 juli 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.