Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummers gerechtshof 200.117.216 en 200.117.751
(zaaknummer rechtbank Arnhem 224835)
arrest van de tweede civiele kamer van
in de zaak met nummer 200.117.216 van:
[appellant inzake 200.117.216],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal beroep,
geïntimeerde in het incidenteel beroep,
hierna: [appellant inzake 200.117.216],
advocaat: mr. G. Janssen,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
De Holthurnse Hof Beheer B.V.,
gevestigd te Berg en Dal, gemeente Groesbeek,
geïntimeerde in het principaal beroep,
appellante in het incidenteel beroep,
hierna: De Holthurnse Hof,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,
en verder met als partijen:
[voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751],
wonende te [woonplaats],
hierna: [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751],
niet verschenen,
en
[voegende partij 2 inzake 200.117.216],
wonende te [woonplaats],
hierna: [voegende partij 2 inzake 200.117.216],
niet verschenen,
en in de zaak met 200.117.751 van:
[voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal beroep,
geïntimeerde in het incidenteel beroep,
hierna: [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751],
advocaat: mr. H.H. van Gaal,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
De Holthurnse Hof Beheer B.V.,
gevestigd te Berg en Dal, gemeente Groesbeek,
geïntimeerde in het principaal beroep,
appellante in het incidenteel beroep,
hierna: De Holthurnse Hof,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen in de hoofdzaak van 1 augustus 2012 en 31 oktober 2012, die de rechtbank Arnhem heeft gewezen tussen enerzijds De Holthurnse Hof (als eiseres in conventie en verweerster in reconventie) en anderzijds [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] (als gedaagde in conventie en eiser in reconventie) en [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] (als gevoegde partijen aan de zijde van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751]).
2.Het geding in hoger beroep in beide zaken
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 15 november 2012 van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751];
■ de dagvaardingen in hoger beroep d.d. 16 november 2012 van [appellant inzake 200.117.216];
■ de memorie van grieven van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751], tevens houdende wijziging van eis;
■ de memorie van grieven van [appellant inzake 200.117.216];
■ de memorie van antwoord van De Holthurnse Hof, tevens houdende incidenteel beroep;
■ de memorie van antwoord in het incidenteel beroep van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751];
■ de memorie van antwoord in het incidenteel beroep van [appellant inzake 200.117.216].
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
In [woonplaats] ligt het landgoed De Holthurnse Hof. Partij De Holthurnse Hof was en is eigenaar van percelen die tot dit landgoed behoren. Tot 1 november 2011 was de stichting Ons Erf enig aandeelhouder van De Holthurnse Hof. [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] was lid van de raad van commissarissen van Ons Erf. Vanaf 1 november 2011 is NCB-Onroerend Goed B.V. enig aandeelhouder van De Holthurnse Hof. Eind 2010 is De Holthurnse Hof in liquiditeitsmoeilijkheden geraakt.
3.2
De Holthurnse Hof heeft op 30 maart 2011, ingevolge een voordien gesloten koopovereenkomst, een stuk landbouwgrond/bos te [woonplaats] (hierna: de grond) overgedragen aan [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751]. De grond is verpacht aan [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216]. In de leveringsakte is daarover onder meer bepaald:
“Het gekochte wordt geleverd onder nakoming van een lopende pachtovereenkomsten.
Er zijn twee schriftelijke pachtovereenkomsten die door de grondkamer zijn goedgekeurd, maar het voorkeursrecht als bedoeld in artikel 7:378 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing, omdat sprake is van een van de uitzonderingen in artikel 7:380 en volgende Burgerlijk Wetboek.”
3.3
In de leveringsakte is een koopoptie opgenomen ten behoeve van De Holthurnse Hof (hierna: het optierecht). Daarover bepaalt de akte onder meer:
“Koper, hierna ook te noemen: optieverlener, verleent aan de Holthurnse Hof Beheer B.V., hierna te noemen: de vennootschap, die voor zich aanneemt: tot en met dertig september tweeduizend elf, het recht om het voormelde registergoed terug te kopen onder de hierna vermelde voorwaarden en bedingen.
(…)
Het is aan optieverlener verboden om, gedurende tijd waarvoor door hem aan de vennootschap het voormelde recht van koop is verleend, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de vennootschap het voorschreven registergoed geheel of ten dele aan een derde te verkopen (…)
(…)
Het is de vennootschap bekend dat het registergoed verpacht is aan derden en dat de pachter een wettelijk voorkeursrecht kan hebben. Het optierecht vervalt als de pachter zijn voorkeursrecht uitoefent.
(…)
Indien de vennootschap van het haar verleende recht van koop wenst gebruik te maken, zal zij daarvan bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot aan optieverlener moeten kennis geven, na ontvangst van welke kennisgeving de koopovereenkomst zal zijn tot stand gekomen. (…) De akte van levering zal worden verleden (...) binnen één maand daarna.
(...)
Indien de optieverlener in strijd handelt met enige bepaling van deze akte of weigert of nalatig is tot de uitvoering of toepassing daarvan mede te werken, verbeurt hij ten behoeve van de vennootschap een onmiddellijk opeisbare boete van twintigduizend euro (€ 20.000,00), behoudens het recht van de vennootschap om van optieverlener te eisen vergoeding van de eventueel door haar, de vennootschap, geleden meerdere schade.”
3.4
Voorafgaand aan de koop en levering van de grond had [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] aan [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] op 10 maart 2011 geschreven:
“Ondergetekende heeft het voornemen de grond die u pacht van De Holthurnsche Hof Beheer B.V. te kopen.
(…)
Zoals wij eerder met elkaar hebben besproken, verklaart ondergetekende dat u onder dezelfde voorwaarden voornoemde percelen kunt pachten en dat ondergetekende de grond niet voor eigen doeleinden opeist.
Het voorkeursrecht voor de pachter wordt zoals afgesproken nadrukkelijk gerespecteerd. Bij eventuele verkoop wordt u tijdig geïnformeerd, zodat u het voorkeursrecht kunt uitoefenen.”
3.5
In het kader van onderhandelingen van De Holthurnse Hof met DVG Vastgoed B.V. over verkoop van gronden van De Holthurnse Hof heeft de toenmalige algemeen directeur van De Holthurnse Hof ([de directeur]) aan [medewerker] van DVG Vastgoed per e-mail van 11 juli 2011 onder meer geschreven:
“Wat betreft de grondtransacties kan ik u melden dat de op het overzichtskaartje blauw gearceerde gedeelte inmiddels verkocht is. Deze transacties zijn onomkeerbaar. Betrokkenen hebben aangegeven onder geen beding afstand te willen doen van deze percelen.”
3.6
Op 28 september 2011 heeft De Holthurnse Hof ten overstaan van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] aangegeven dat zij van haar optierecht wilde gebruikmaken. Dat is toen vastgelegd in een brief die daarbij aan [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] is overhandigd. Later is aan [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] nog een aangetekende brief met dezelfde inhoud verzonden. Deze heeft [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] in oktober 2011 ontvangen.
3.7
Bij aangetekende brieven van 21 en 24 oktober 2011 hebben respectievelijk [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] aan [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] kenbaar gemaakt dat zij, in aansluiting op het in het voorjaar van 2011 gedane mondelinge verzoek daartoe, gebruik wilden maken van het hun als pachter toekomende wettelijke voorkeursrecht.
3.8
De Holthurnse Hof heeft [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751], met een beroep op het ingeroepen optierecht, tevergeefs gemaand tot levering. [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] hebben van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] eveneens levering verlangd, met een beroep op hun wettelijk voorkeursrecht.
3.9
Op 2 december 2011 heeft De Holthurnse Hof conservatoir beslag tot levering doen leggen op de grond.
3.1
Bij brieven van 13 december 2011 (bij exploot betekend op 14 december 2011) heeft mr. G.M.F. Snijders namens De Holthurnse Hof aan [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] het volgende geschreven:
“In februari 2011 heeft cliënte de gronden verkocht en in eigendom overgedragen aan de heer [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751]. Daarbij is een optierecht opgenomen, ingevolge waarvan mijn cliënte tot 30 september 2011 was gerechtigd de gronden terug te kopen. Bij aangetekend schrijven van 28 september 2011 heeft cliënte van deze bevoegdheid gebruik gemaakt. In verband hiermee is de heer [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] contractueel gehouden om de eigendom van de gronden weer aan mijn cliënte over te dragen.
Nadat de overdracht van de eigendom zal hebben plaatsgevonden, is mijn cliënte weer eigenaresse en verpachtster van de gronden. Met het oog op de overdracht verklaar ik u hierbij – voor zover nog nodig – namens mijn cliënte, dat zij afstand doet van haar bevoegdheid als verpachtster om de pachtovereenkomst op te zeggen wegens voorgenomen eigen gebruik als bedoeld in art. 7:370 lid 1 onder b BW.
Voor de goede orde merk ik op dat deze verklaring tijdig aan u is afgegeven. Ingevolge het bepaalde in art. 7:380 lid 1 onder e dient de verklaring ‘tevoren’ te zijn gedaan, hetgeen wil zeggen dat zij u moet hebben bereikt voordat uw verpachter (in dit geval de heer [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751]) tot vervreemding overgaat (zie Heisterkamp 2011 (T&C Burgerlijk Wetboek), art. 7:380, aant. 6). Vervreemding in het kader van het voorkeursrecht van een pachter is in art. 7:378 lid 1 BW gedefinieerd als overdracht van eigendom (of vestiging of overdracht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik). De (retour-)overdracht door de heer [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] aan mijn cliënte heeft nog niet plaatsgevonden; van de tussen haakjes geplaatste vormen van vervreemding is geen sprake.
Ingevolge het bepaalde in art. 7:380 lid 1 aanhef en onder e BW heeft u ter zake van bedoelde (retour-) overdracht door het afgeven van deze verklaring als pachter geen voorkeursrecht.”
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep in beide zaken
4.1
In dit geding heeft De Holthurnse Hof in conventie veroordeling van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] gevorderd om de grond aan haar in eigendom over te dragen, op straffe van een dwangsom, alsmede betaling van de contractuele boete ad € 20.000,—. In reconventie heeft [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] veroordeling van De Holthurnse Hof gevorderd tot opheffing van het gelegde conservatoire beslag op de grond, op straffe van een dwangsom. [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] hebben zich aan de zijde van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] gevoegd, welke voeging hun bij incidenteel vonnis van 25 april 2012 door de rechtbank is toegestaan. Bij het vonnis in de hoofdzaak van 31 oktober 2012 heeft de rechtbank de vorderingen in conventie toegewezen en de vordering in reconventie afgewezen, met veroordeling van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] in de kosten van De Holthurnse Hof. [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] heeft aan het bestreden vonnis van 31 oktober 2012 voldaan door levering van de grond aan De Holthurnse Hof en betaling van € 20.000,— contractuele boete.
4.2
Tegen deze beslissingen richten zich de grieven van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [appellant inzake 200.117.216]. [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] heeft bij memorie van grieven zijn eis gewijzigd. Zijn (oorspronkelijke) vordering in reconventie (opheffing van het gelegde beslag) handhaaft hij niet langer. In plaats daarvan vordert hij veroordeling van De Holthurnse Hof om de grond weer in eigendom aan [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] over te dragen, op straffe van een dwangsom, alsmede terugbetaling van hetgeen hij uit hoofde van het vonnis van 31 oktober 2012 heeft voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente.
4.3
Het incidenteel beroep van De Holthurnse Hof richt zich niet tegen het dictum van het vonnis van 31 oktober 2012 maar betreft bezwaren van De Holthurnse Hof tegen uitsluitend onderdelen van de motivering van dat vonnis.
4.4
Het hof zal de grieven in het pricipaal en het incidenteel beroep zoveel mogelijk gezamenlijk bespreken.
4.5
Centraal staat de verhouding tussen het optierecht van De Holthurnse Hof en de aanspraken van [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] als pachters. Daarbij gaat het er niet enkel om hoe bedoeld optierecht zich verhoudt tot het wettelijk voorkeursrecht van [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] ex artikel 7:378 e.v. Burgerlijk Wetboek (BW), maar ook om de vraag of in de leveringsakte een regeling is getroffen die aan [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] verdergaande aanspraken toekende dan hun uit hoofde van hun wettelijk voorkeursrecht toekwam.
4.6
Zou het enkel aankomen op de omvang van het wettelijk voorkeursrecht van [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216], dan is het gelijk aan de zijde van De Holthurnse Hof. Volgens het eerste lid van artikel 7:378 BW heeft een pachter een voorkeursrecht indien een verpachter tot vervreemding van het verpachte wil overgaan en moet onder vervreemding onder meer worden verstaan overdracht van eigendom. De totstandkoming van een koopovereenkomst tussen De Holthurnse Hof en [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] door de uitoefening door De Holthurnse Hof van haar optierecht op 28 september 2011 betekende dus nog geen schending van het wettelijk voorkeursrecht van [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216]. Dat recht is ook niet nadien bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht geschonden, omdat De Holthurnse Hof voorafgaand aan die overdracht afstand had gedaan van haar bevoegdheid als toekomstig verpachtster om de pachtovereenkomst op te zeggen wegens voorgenomen eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:370 lid 1 onder b BW, wat ex artikel 7:380 lid 1 aanhef en onder e BW ertoe leidde dat voor [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] geen wettelijk voorkeursrecht bestond.
4.7
Voor zover de grieven van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [appellant inzake 200.117.216] uitgaan van de opvatting dat [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] hun
wettelijkvoorkeursrecht hebben uitgeoefend door in het voorjaar van 2011 met [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] in onderhandeling te treden over aankoop van de grond, falen zij dus. En waar de rechtbank heeft overwogen dat [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] hun
wettelijkvoorkeursrecht hebben uitgeoefend, komt De Holthurnse Hof daar in incidenteel beroep op zichzelf terecht tegen op.
wettelijkvoorkeursrecht hebben uitgeoefend door in het voorjaar van 2011 met [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] in onderhandeling te treden over aankoop van de grond, falen zij dus. En waar de rechtbank heeft overwogen dat [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] hun
wettelijkvoorkeursrecht hebben uitgeoefend, komt De Holthurnse Hof daar in incidenteel beroep op zichzelf terecht tegen op.
4.8
Uit de toelichting op hun grieven volgt echter dat [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [appellant inzake 200.117.216] zich ook erop beroepen dat in de leveringsakte een regeling is getroffen die aan [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] verdergaande aanspraken toekende dan hun uit hoofde van hun wettelijk voorkeursrecht toekwam.
4.9
In dit verband stelt het hof voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981,
LJN:AG4158). Voorts geldt volgens HR 20 februari 2004 (
LJN:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007,
LJN:BA4909 en HR 19 januari 2007,
LJN:AZ3178). Ook het gedrag van een partij in de uitvoeringsfase van de overeenkomst kan voor de uitleg van die overeenkomst van belang zijn (HR 20 mei 1994,
LJN:ZC1368).
LJN:AG4158). Voorts geldt volgens HR 20 februari 2004 (
LJN:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007,
LJN:BA4909 en HR 19 januari 2007,
LJN:AZ3178). Ook het gedrag van een partij in de uitvoeringsfase van de overeenkomst kan voor de uitleg van die overeenkomst van belang zijn (HR 20 mei 1994,
LJN:ZC1368).
4.1
Volgens de tekst van het beding in de leveringsakte vervalt het optierecht van De Holthurnse Hof als de pachter “zijn voorkeursrecht” uitoefent. In de zin daarvoor is sprake van het “wettelijk voorkeursrecht”, zodat de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het beding pleit voor het standpunt dat De Holthurnse Hof in dit geding inneemt. Dat beding is bovendien door (althans onder verantwoordelijkheid van) een notaris geformuleerd, wat op zichzelf genomen aanleiding zou kunnen zijn om aan de bedoelde taalkundige betekenis van de bewoordingen nog een extra gewicht toe te kennen.
4.11
De omstandigheid dat het beding door een notaris is geformuleerd, levert echter ook een gezichtspunt in tegengestelde richting op. De zinsnede “Het optierecht vervalt als de pachter zijn voorkeursrecht uitoefent” betreft in de uitleg die De Holthurnse Hof aan het beding geeft (namelijk dat met het voorkeursrecht niet meer of anders is bedoeld dan het
wettelijkvoorkeursrecht), een geval dat zich naar zijn aard onmogelijk kon voordoen. Voor de duur van het optierecht was het aan [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] verboden om de grond aan een derde te verkopen. Het wettelijk voorkeursrecht kon dus alleen actueel worden nádat De Holthurnse Hof haar optierecht zou uitoefenen. En dus zou in deze uitleg het optierecht nimmer kunnen vervallen. Een en ander pleit dus tegen de uitleg van De Holthurnse Hof. Het ligt immers op zichzelf reeds weinig voor de hand dat partijen iets hebben willen regelen dat geen regeling behoefde, en zulks ligt in verband met de bemoeienis van een notaris nóg minder voor de hand.
wettelijkvoorkeursrecht), een geval dat zich naar zijn aard onmogelijk kon voordoen. Voor de duur van het optierecht was het aan [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] verboden om de grond aan een derde te verkopen. Het wettelijk voorkeursrecht kon dus alleen actueel worden nádat De Holthurnse Hof haar optierecht zou uitoefenen. En dus zou in deze uitleg het optierecht nimmer kunnen vervallen. Een en ander pleit dus tegen de uitleg van De Holthurnse Hof. Het ligt immers op zichzelf reeds weinig voor de hand dat partijen iets hebben willen regelen dat geen regeling behoefde, en zulks ligt in verband met de bemoeienis van een notaris nóg minder voor de hand.
4.12
[voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [appellant inzake 200.117.216] beroepen zich onder meer op een schriftelijke verklaring van de betrokken notaris, mr. [de notaris], in de vorm van een brief aan [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] d.d. 18 februari 2013 (productie 2 bij de memorie van grieven van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751]). De bedoelde verklaring houdt het volgende in:
“Op uw verzoek geef ik hierbij een uiteenzetting over de totstandkoming van het optierecht in de door u met de Holthurnse Hof Beheer B.V. gesloten koopovereenkomst inzake grond gelegen aan en nabij de Zevenheuvelenweg te [woonplaats].
In een van de eerste versies van voornoemde koopovereenkomst heb ik op uw verzoek een verplichting tot terugkoop voor de Holthurnse Hof Beheer B.V. opgenomen. Deze verplichting kwam voort uit de prijs die u zou betalen voor de gronden ad € 200.000,-- en de getaxeerde waarde van de gronden ad € 160.000,--.
Op een later moment heeft de Rabobank verzocht om de verplichting tot terugkoop te wijzigen in een recht van terugkoop voor de Holthurnse Hof Beheer B.V. (tevens een verplichting voor terugverkoop voor u).
U en de heer [de directeur], toenmalig bestuurder van de Holthurnse Hof Beheer B.V., hebben echter gewezen op het feit dat de gronden waren verpacht en dat aan de pachters was toegezegd dat hun wettelijk voorkeursrecht zou worden gerespecteerd op het moment dat u de gronden in de toekomst zou verkopen. Partijen wilden derhalve het voorkeursrecht van pachters laten prevaleren boven het optierecht van de Holthurnse Hof Beheer B.V. Om die reden is door mij in de koopovereenkomst opgenomen dat het optierecht vervalt bij uitoefening van het voorkeursrecht door pachters.
U heeft mij het vonnis van de rechtbank Arnhem van 31 oktober 2012 overgelegd. In dit vonnis lees ik dat de rechtbank het optierecht van de Holthurnse Hof Beheer B.V. heeft laten prevaleren boven het voorkeursrecht van pachters, ondanks dat pachters hun voorkeursrecht hebben uitgeoefend. De rechtbank stelt dat de verklaring ex artikel 7:380 lid e aanhef en onder e BW zoals door de Holthurnse Hof Beheer B.V. aan pachters is verstrekt, belet dat het voorkeursrecht kan worden uitgeoefend.
Zoals ik reeds hierboven heb gesteld, hebben partijen nimmer de bedoeling gehad om het optierecht van de Holthurnse Hof Beheer B.V. te laten prevaleren boven het voorkeursrecht van pachters. Om die reden heb ik uitdrukkelijk opgenomen dat het optierecht vervalt als de pachters hun voorkeursrecht willen uitoefenen. Nu pachters hebben aangegeven gebruik te willen maken van het voorkeursrecht, is naar mijn mening geen plaats meer voor een verklaring ex artikel 7:380 lid e [1] aanhef en onder e BW, aangezien het optierecht op dat moment reeds was vervallen.”
4.13
Wat betreft het slot van de verklaring van de notaris voert De Holthurnse Hof op zichzelf terecht aan dat het vonnis van de rechtbank tegenstrijdig is en dat niet juist is dat pachters hun wettelijk voorkeursrecht hebben uitgeoefend. Dat kan echter niet wegnemen dat uit de verklaring volgt dat partijen wel degelijk een voorrang van de pachters ten opzichte van het optierecht van De Holthurnse Hof hebben beoogd en dat dit de reden was om te bepalen dat het optierecht vervalt bij uitoefening van “het voorkeursrecht” door pachters.
4.14
Dat inderdaad een dergelijke voorrang was beoogd, vindt bovendien steun in de schriftelijke verklaring van [de directeur] van 20 september 2012 (productie 1 bij memorie van grieven van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751]):
“Ondergetekende verklaart dat
- Hij zich in de periode december 2010 tot en met april 2011 als directeur van De Holthurnse Hof Beheer B.V. en De Holthurnse Hof B.V., hierna gezamenlijk te noemen: “De Holthurnse Hof” heeft ingezet om de financiële problemen van De Holthurnse Hof op te lossen.
- Om tot een oplossing te komen heeft ondergetekende zich in opdracht van het bestuur van Ons Erf ingezet om diverse percelen grond die in eigendom zijn van De Holthurnse Hof te verkopen. Het ging hierbij onder meer om de verpachte grond aan de pachters [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216]. Tijdens de gesprekken die ondergetekende met de pachters heeft gehad, hebben de pachters hun medewerking toegezegd door akkoord te gaan met verkoop van de gronden aan de heer [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751]. Zij hebben echter wel te kennen gegeven veel belang te hechten aan een betrouwbare verpachter. Daarbij is door ondergetekende en de heer [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] toegezegd dat bij eventuele verkoop van de gronden door de heer [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] de pachters hun voorkeursrecht zouden kunnen uitoefenen.
- Ondergetekende was in mei/juni op de hoogte van het feit dat de pachters in onderhandeling waren met de heer [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] over de aankoop van de verpachte grond. Ondergetekende was eveneens op de hoogte van het feit dat pachters een beroep hadden gedaan op hun voorkeursrecht. Ondergetekende was op de hoogte van het feit dat de pachters de gepachte grond nadrukkelijk wilde[n] verwerven. Tegen die achtergrond heb ik in de mail aan de heer [medewerker] d.d. 11 juli 2011 vermeld dat de verpachte gronden in ieder geval geen onderdeel konden uitmaken van een mogelijke verkoop aan NVC. Tevens is dit mondeling medegedeeld in het gesprek met de NVC. Om die reden heb ik in mijn mail opgenomen
- “Wat betreft de grondtransacties kan ik u melden dat de op het overzichtskaartje blauw gearceerde gedeelte inmiddels verkocht is. Deze transacties zijn onomkeerbaar. Betrokkenen hebben aangegeven onder geen beding afstand te willen doen van deze percelen.”
- Ondergetekende verklaart dat het bestuur van de Stichting Ons Erf en de RVC op de hoogte waren van het inroepen van het optierecht.”
4.15
Uit deze verklaring van [de directeur] volgt dat door [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [de directeur] voorafgaand aan de overdracht van de grond aan [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] aan [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] toezeggingen zijn gedaan, waarvan de strekking klaarblijkelijk is dat zij ook na die overdracht van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] zouden kunnen kopen. In welke zin [de directeur] dat zelf verstond, blijkt vervolgens uit wat hij verklaart over zijn e-mail aan [medewerker] van 11 juli 2011. De omstandigheid dat [de directeur] wist dat [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] met [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] in onderhandeling waren, was voor hem reden om [medewerker] te berichten dat de grond geen deel meer uit kon maken van een mogelijke verkoop, wat veronderstelt dat [de directeur] (destijds algemeen directeur van De Holthurnse Hof) uitging van een uitleg van het beding volgens welke het optierecht van De Holthurnse Hof niet meer kon worden uitgeoefend.
4.16
In vergelijkbare zin lijkt te zijn verklaard door [getuige], productie 3 bij de memorie van antwoord in het incidenteel beroep van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751], maar omdat De Holthurnse Hof zich over die verklaring nog niet heeft kunnen uitlaten, laat het hof de verklaring van Van der Heijden in dit stadium van het geding buiten beschouwing.
4.17
Vóór de door De Holthurnse Hof aan het beding gegeven uitleg pleit aldus in feite niet meer dan de taalkundige betekenis van de bewoordingen ervan. Uitgaande van de thans beschikbare bewijsmiddelen wegen voor het hof zwaarder de verklaringen van de notaris en van [de directeur] over de feitelijke achtergronden van het beding en de bedoeling van partijen. Dat inderdaad (conform de verklaring van [de directeur]) voorafgaand aan de koop door [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [de directeur] aan [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] toezeggingen zijn gedaan (althans door [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751]) vindt steun in de brief van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] van 10 maart 2011 (hiervoor onder 3.4). En een andere begrijpelijke verklaring voor de inhoud van de e-mail van [de directeur] van 11 juli 2011 aan [medewerker] dan dat [de directeur] (die ten tijde van de overdracht aan [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] klaarblijkelijk samen met [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] hoofdrolspeler was) het beding zo interpreteerde dat de omstandigheid dat [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] met [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] in onderhandeling waren uitoefening van het optierecht verhinderde, is door De Holthurnse Hof niet gegeven. Ten onrechte doet De Holthurnse Hof bij memorie van antwoord in het principaal beroep onder 17.1 het voorkomen als zou [de directeur] hebben verklaard dat hij op 11 juli 2011 had geconcludeerd dat [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] hadden
gekocht. De verklaring houdt duidelijk in dat [de directeur] ervan uitging dat tussen [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216]
werd onderhandeld.De Holthurnse Hof heeft volgens de thans beschikbare bewijsmiddelen voor het eerst van een andere uitleg van het beding laten blijken toen zij op 28 september 2011 het optierecht alsnog uitoefende. Die uitoefening geschiedde volgens de eigen stellingen van De Holthurnse Hof onder invloed van haar nieuwe aandeelhouder (memorie van antwoord in het principaal beroep onder 11 sub b).
gekocht. De verklaring houdt duidelijk in dat [de directeur] ervan uitging dat tussen [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216]
werd onderhandeld.De Holthurnse Hof heeft volgens de thans beschikbare bewijsmiddelen voor het eerst van een andere uitleg van het beding laten blijken toen zij op 28 september 2011 het optierecht alsnog uitoefende. Die uitoefening geschiedde volgens de eigen stellingen van De Holthurnse Hof onder invloed van haar nieuwe aandeelhouder (memorie van antwoord in het principaal beroep onder 11 sub b).
4.18
Uitgaande van het bewijs dat besloten ligt in de verklaringen van de notaris en van [de directeur] is niet van belang op welk moment [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] met [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] (mondeling) een koopovereenkomst hebben gesloten en ook niet op welk moment [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] de grond formeel aan [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] ten verkoop heeft aangeboden. De omstandigheid dat [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] al vóór 28 september 2011 met [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] onderhandelden, bracht – volgens de bedoeling van partijen zoals die uit de verklaringen van de notaris en van [de directeur] volgt – reeds mee dat De Holthurnse Hof haar optierecht niet langer ten koste van [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] kon doorzetten.
4.19
Het hof stelt zich vervolgens de vraag of aan De Holthurnse Hof de gelegenheid moet worden geboden om tegenbewijs te leveren tegen het – volgens hetgeen hiervoor is overwogen – voorshands geleverde bewijs dat partijen bij de akte van levering van de grond van 30 maart 2011 hebben bedoeld dat het optierecht van De Holthurnse Hof niet zou kunnen worden uitgeoefend zodra de [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216] over aankoop van de grond met [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] in onderhandeling zouden zijn getreden. Daartegen pleit dat De Holthurnse Hof zich wat betreft haar uitleg van het beding in de leveringsakte in feite op niet meer beroept dan op de tekst ervan en verder op de wettelijke regeling van het voorkeursrecht. In haar memorie van antwoord in het principaal beroep onder 17.5 beklaagt De Holthurnse Hof zich er echter over dat [de directeur] geweigerd heeft om schriftelijke vragen van de raadsman van zijn voormalige werkgever te beantwoorden, terwijl [de directeur] wél met een schriftelijke verklaring [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] van dienst heeft willen zijn. Uit deze klacht begrijpt het hof dat De Holthurnse Hof wat betreft de periode waarin [de directeur] algemeen directeur van De Holthurnse Hof was maar beperkt heeft kunnen beschikken over feitelijke informatie, waaronder informatie over de inhoud van de onderhandelingen tussen enerzijds [de directeur] in zijn rol van algemeen directeur van De Holthurnse Hof en anderzijds [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en eventueel ook [appellant inzake 200.117.216] en [voegende partij 2 inzake 200.117.216]. In verband daarmee acht het hof het niet passend om aan de motivering door De Holthurnse Hof van haar betwisting van de stellingen van [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [appellant inzake 200.117.216] al te hoge eisen te stellen. Het hof zal De Holthurnse Hof daarom tóch tot het bedoelde tegenbewijs toelaten.
4.2
Bij gelegenheid van het eindarrest zal het hof alsnog ook de verklaring van Van der Heijden in zijn overwegingen dienen te betrekken.
4.21
Het hof wijst [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [appellant inzake 200.117.216] erop dat zij, in het geval dat De Holthurnse Hof van de haar geboden gelegenheid om tegenbewijs te leveren gebruik maakt en zij naar aanleiding daarvan aanvullend bewijs willen leveren, zij daarvoor het tegengetuigenverhoor dienen te benutten (vergelijk HR 26 april 2013,
LJNBZ8766). Indien dat vervolgens voor De Holthurnse Hof aanleiding zou zijn om nader tegenbewijs te willen leveren, dient zij de raadsheer-commissaris om heropening van het getuigenverhoor te verzoeken.
LJNBZ8766). Indien dat vervolgens voor De Holthurnse Hof aanleiding zou zijn om nader tegenbewijs te willen leveren, dient zij de raadsheer-commissaris om heropening van het getuigenverhoor te verzoeken.
4.22
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
laat De Holthurnse Hof toe tot het hiervoor bedoelde tegenbewijs;
bepaalt dat, indien De Holthurnse Hof dat tegenbewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. W.L. Valk, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat [voegende partij 1 inzake 200.117.216, tevens appellant inzake 200.117.751] en [appellant inzake 200.117.216] in persoon bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;
bepaalt dat De Holthurnse Hof het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de rol van 29 oktober 2013, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de rol van 29 oktober 2013, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
bepaalt dat De Holthurnse Hof overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, K.J. Haarhuis en F.J. de Vries, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2013.