ECLI:NL:GHAMS:2026:92 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over de ontbinding van een koopovereenkomst ...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.339.774/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/341389 / HA ZA 23-363

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 januari 2026

in de zaak van

[appellant],

gevestigd te [plaats 1] (gemeente Koggenland),

appellante,

advocaat: mr. G.J.F. Voss te Alkmaar,

tegen

[geïntimeerde 1],

[geïntimeerde 2],

beiden wonend in [plaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P. Wieringa te Zaandam.

Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden samen ook [geïntimeerden] genoemd.

1.De zaak in het kort

Verkoper vordert nakoming van een koopovereenkomst van een onroerende zaak met financieringsvoorbehoud. Kopers beroepen zich erop dat zij de koopovereenkomst geldig hebben ontbonden. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat kopers hebben voldaan aan de op hen rustende documentatie- en inspanningsverplichtingen, zodat zij een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 5 april 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 24 januari 2024 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens houdende vermindering van eis, met een productie;

- memorie van antwoord.

Op 4 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben de zaak laten toelichten door hun advocaten, beide aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest bepaald op vandaag.

3.
Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De eerste grief van [appellant] is mede gericht tegen rechtsoverweging 2.10 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank als feit heeft vastgesteld dat [geïntimeerde 1] [appellant] heeft gevraagd om contact op te nemen met de Gemeente Zaanstad over de benodigde woonbestemming van het pand. Het hof zal daarmee rekening houden bij het vaststellen van de feiten. Over de vastgestelde feiten bestaat voor het overige geen geschil, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Samengevat en aangevuld met andere onomstreden feiten komen deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang, neer op het volgende.

3.1.

[appellant] is eigenaar van het perceel grond met casco bedrijfshal en verdere aanhorigheden gelegen aan de [straat] [nummer 1] te ( [postcode] ) [plaats 2] (hierna: het pand).

3.2.

[geïntimeerde 1] is indirect bestuurder en aandeelhouder van een metaalbewerkingsbedrijf. [geïntimeerden] waren vanaf medio 2022 op zoek naar woonruimte.

3.3.

In juli 2022 heeft [appellant] het pand te koop aangeboden. Ten behoeve van de verkoop van het pand is door [appellant] een advertentie op Funda geplaatst met een aanbiedingstekst waarin onder meer het volgende staat:

[naam] NOG TE REALISEREN BEDRIJFSWONING | LOFT MET PANORAMISCH UITZICHT OVER [plaats 2] | 573 M² EIGEN GROND

Nog te realiseren bedrijfswoning in of op de bestaande bedrijfsruimte. Een volledige dakopbouw en inbouw van een bedrijfswoning zijn onherroepelijk vergund! (…)

Het pand heeft meerdere te realiseren bedrijfsruimtes voor eigen gebruik of verhuur aan derden, waarbij met verhuur aan derden, uw overblijvende woon/werk kosten tot een minimum beperkt zullen zijn.

De woning heeft een ingang op de begane grond en is nu momenteel nog vergund op de eerste verdieping van het pand. Het is aan te raden, om deze vergunde woning te verplaatsen naar de dakopbouw, daar waar de rust, de ruimte met grote hoogte en het panoramisch uitzicht zegeviert!

Onder
Kenmerkenstaat in de advertentie onder meer het volgende vermeld:

Type: Woonhuis

Soort: Eengezinswoning, geschakelde woning

3.4.

[geïntimeerden] hebben het pand op 16 augustus 2022 bezichtigd, waarna zij op 21 augustus 2022 een bod op het pand hebben uitgebracht. Partijen hebben op 2 september 2022 een schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) ondertekend, waarbij [appellant] het pand aan [geïntimeerden] heeft verkocht voor een koopsom van € 630.000,-. [appellant] is bij het sluiten van de koopovereenkomst bijgestaan door een makelaar (hierna: de verkopend makelaar).

3.5.

De koopovereenkomst is door de verkopend makelaar opgesteld conform het Model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (model 2014) van de NVM. In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

Artikel 16 Ontbindende voorwaarden

16.1

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(…)

b. op 30 SEPTEMBER 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 400.000,- zegge VIERHONDERDDUIZEND EURO geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…).

16.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de DERDE werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief”. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te overleggen.In aanvulling hierop/ in afwijking hiervan* komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: ………………….…….Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…)

3.6.

[geïntimeerden] hebben voor het financieren van de onroerende zaak een taxateur (hierna: de taxateur), en een financieel adviseur ingeschakeld. Op 30 augustus 2022 heeft de financieel adviseur bij ING een aanvraag gedaan voor de financiering van het pand. Uit de aanvraag blijkt dat een financiering van € 400.000,- is aangevraagd en dat het pand in de aanvraag is beschreven als een
eengezinswoning.

3.7.

Bij brief van 6 september 2022 heeft ING [geïntimeerden] bericht dat zij hun hypotheekaanvraag van 30 augustus 2022 niet kon honoreren.

3.8.

De taxateur heeft op 8 september 2022 een e-mail gestuurd waarin onder meer het volgende staat:

Er is echter een essentieel punt. Heeft de gemeente vergunning afgegeven voor alleen dienstwoning/bedrijfswoning of heeft de gemeente vergunning afgegeven voor bestemming wonen. Dat laatste haal ik eerlijk gezegd niet uit de stukken. Aan makelaar of jou de vraag de gemeente te contacten om hun te vragen een mail te sturen waarop blijkt dat huisnummer [nummer 2] de bestemming wonen krijgt. Dit is essentieel want anders zal deze woning nooit gevalideerd worden. De verkopende makelaar moet hier met spoed achteraan.

[geïntimeerde 1] heeft deze e-mail diezelfde dag aan [appellant] doorgestuurd.

3.9.

In de daaropvolgende weken hebben de taxateur, [geïntimeerde 1] en [appellant] contact gehad over de naar de mening van de taxateur voor de financiering benodigde woonbestemming van het pand. De taxateur heeft daartoe contact opgenomen met de gemeente.

3.10.

Op 28 september 2022 heeft de financieel adviseur van [geïntimeerden] een e-mail gezonden aan de verkopend makelaar met als onderwerp ‘Ontbinding Koopcontract [straat] [nummer 2] / [nummer 2] ’. In dit bericht staat onder meer het volgende:

Langs deze weg stuur ik u een afwijsbrief t.b.v. een poging tot financiering van de [straat] [nummer 2] te [plaats 2] .

Helaas is het niet gelukt de nodige financiering voor elkaar te krijgen en wensen wij op basis van het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud de koop te ontbinden. (…)

De afwijzingsbrief van ING (zie 3.7.) is als bijlage bij het bericht gevoegd.

3.11.

Bij brief van 6 oktober 2022 heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerden] geen beroep op het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud (verder: het voorbehoud) toekwam en aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst. In de brief staat verder onder meer het volgende:

Wat u nu heeft gedaan, is een hypotheekaanvraag voor een bedrijfspand, voor privé gebruik en het straks bewonen in privé van de nog te realiseren vergunde bedrijfswoning.

U wilde ten tijde van uw hypotheekaanvragen, de casco bedrijfshal en toekomstige bedrijfswoning, helemaal niet eens zakelijk gaan gebruiken, waardoor u ook de toekomstige bedrijfswoning in privé dan ook niet in privé zou mogen en kunnen gaan bewonen.

Het is dan ook uiteraard heel begrijpelijk, dat iedere erkende geld verstrekkende bankinstelling, uw hypotheekaanvraag zal afwijzen. Begrijpelijk is ook, dat zij u vervolgens aangeven, dat mocht u op de casco bedrijfshal een (burger)woonvergunning kunnen krijgen, dat een financiering dan ook geen enkel probleem is, om het in privé te kunnen gaan gebruiken.

3.12.

In een e-mail van 11 oktober 2022 heeft de financieel adviseur van [geïntimeerden] onder meer het volgende aan [appellant] geschreven:

Dat de benedenverdieping een zakelijke bestemming had was bekend.

Echter was niet bekend dat de bewoner van de woning tevens zijn “eigen” bedrijf hier dient uit te baten. (…)

Aan deze voorwaarden kan niet worden voldaan, aanvullend kan op deze voorwaarden ook geen particuliere woningfinanciering worden afgesloten. Indien deze feiten eerder beschikbaar waren gesteld bij de gevoerde gesprekken dan was er nooit een overeenkomst gesloten.

Aanvullend wil ik u erop wijzen dat in de verkoopadvertentie een situatie staat beschreven waarbij het zakelijke gedeelte aan derden kan worden verhuurd (…). Volgens de vergunning dient de bewoner van de woning direct baat te hebben bij de werkzaamheden in het zakelijke gedeelte en is dit dus geen juiste representatie van het te verkopen pand.

(…)

Verkoop van een bedrijfs- of dienstwoning is te beschouwen als de verkoop van een woning met een bijzondere last. Als de kopers daarvan bij de verkoop onvoldoende op de hoogte is gesteld, is dit voor hen een reden om de koopovereenkomst eenzijdig te ontbinden. Het alleen benoemen van de woning als bedrijfswoning is onvoldoende: de consument moet duidelijk zijn dat de gemeente hem kan verbieden de woning te bewonen, als hij niet zijn bedrijf in hetzelfde pand vestigt. (…) Hierin heeft u en uw makelaar verzaakt om dit duidelijk te maken en staat daarbij nergens beschreven in de vooraf geleverde documentatie of de advertentie op Funda.

3.13.

Bij e-mail van 11 oktober 2022 heeft [appellant] [geïntimeerden] in gebreke gesteld en gesommeerd de koopovereenkomst na te komen.

3.14.

Op 19 oktober 2022 hebben [geïntimeerden] een andere woning gekocht.

3.15.

De gemeente heeft op 23 oktober 2022 onder meer geschreven dat het bestemmingsplan alleen één dienstwoning toestaat, dat er op de eerste verdieping van het pand al een dienstwoning aanwezig was en dat de dakopbouw waarvoor een bouwvergunning was afgegeven als gebruiksfunctie ‘opslag’ had.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1.

In eerste aanleg heeft [appellant] - samengevat - gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen:

I. om binnen twee weken alles te doen wat nodig is voor notarieel transport van het pand, op straffe van een dwangsom;

II. tot betaling aan [appellant] van de contractuele boete van € 63.000,- met rente;

III. tot betaling aan [appellant] van buitengerechtelijke kosten, met rente;

IV. in de kosten van de procedure, met rente.

4.2.

[appellant] heeft aan haar vorderingen - samengevat - ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] gehouden zijn de koopovereenkomst na te komen, dat [geïntimeerden] geen beroep kunnen doen op het voorbehoud omdat het beroep op het voorbehoud niet in de juiste vorm is gedaan, niet goed is gedocumenteerd en dat [geïntimeerden] zich onvoldoende hebben ingespannen om financiering voor de aankoop van het pand te verkrijgen.

4.3.

De rechtbank heeft de vordering van [appellant] afgewezen. Daartoe heeft zij overwogen, samengevat, dat [appellant] geen belang heeft bij het standpunt dat het beroep van [geïntimeerden] niet per aangetekende brief is gedaan maar slechts per e-mail omdat niet in geschil is dat de desbetreffende e-mail [appellant] tijdig heeft bereikt. De rechtbank heeft verder overwogen dat [geïntimeerden] hebben voldaan aan het vereiste dat de mededeling waarbij het voorbehoud wordt ingeroepen goed gedocumenteerd moet zijn, omdat uit de tekst van de koopovereenkomst volgt dat [geïntimeerden] tot niet meer gehouden waren dan het meesturen van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende instelling. Ten slotte heeft de rechtbank overwogen dat [geïntimeerden] zich voldoende hebben ingespannen om financiering te verkrijgen. De inspanningsverplichting van [geïntimeerde 1] strekte naar het oordeel van de rechtbank niet zover dat [geïntimeerden] financiering via de onderneming van [geïntimeerde 1] hadden moeten aantrekken.

5.Vordering in hoger beroep

5.1.

[appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis. Zij heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd en vordert dat het hof – uitvoerbaar bij voorraad – [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van:

1. de contractuele boete van € 63.000,- met rente;

2. een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 6.775,- met rente;

3. aanvullende schadevergoeding, op te maken bij staat;

4. de kosten van het geding in beide instanties.

5.2.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.

6.Beoordeling

6.1.

[appellant] heeft zes grieven tegen het bestreden vonnis gericht. De eerste grief heeft mede betrekking op de feitenvaststelling. Dat deel van de grief is onder 3. besproken. De grieven hebben overigens - met wisselende accenten - voornamelijk betrekking op twee vragen, te weten:

1. de vraag of [geïntimeerden] de mededeling waarmee zij een beroep deden op het voorbehoud voldoende hebben gedocumenteerd; en

2. de vraag of [geïntimeerden] zich voldoende hebben ingespannen om financiering voor het pand te verkrijgen.

Het hof zal eerst deze twee vragen beantwoorden. Het hof constateert dat in hoger beroep niet (meer) in geschil is of [geïntimeerden] het beroep op het voorbehoud bij aangetekende brief hadden moeten doen, dat zij het voorbehoud tijdig hebben ingeroepen, en dat ING een erkende geldverstrekkende bankinstelling is als bedoeld in de koopovereenkomst.

Uitleg

6.2.

Het voorbehoud is blijkens de tekst van de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde. De schuldenaar die zich met een beroep op de vervulling van een ontbindende voorwaarde tegen een vordering tot nakoming verweert, draagt de stelplicht en bewijslast van het bestaan en de vervulling van de ontbindende voorwaarde. Tussen partijen staat vast dat het voorbehoud tussen hen is overeengekomen en dat door [geïntimeerden] tijdig een beroep op het voorbehoud is gedaan. De vraag of de koopovereenkomst als gevolg daarvan geldig is ontbonden, moet worden beantwoord aan de hand van de inhoud van het voorbehoud, die door uitleg moet worden vastgesteld.

6.3.

Het hof stelt daarbij voorop dat de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of die overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

Documentatieplicht

6.4.

In artikel 16.3 van de koopovereenkomst staat dat de mededeling waarbij het voorbehoud wordt ingeroepen, goed gedocumenteerd moet zijn. [appellant] betoogt dat onder ‘goed gedocumenteerd’ niet slechts moet worden verstaan het meesturen van een afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling, maar ook het aanleveren van gegevens die [appellant] in staat stellen te controleren of de afwijzing ziet op een aanvraag waarvoor het voorbehoud is gemaakt.

6.5.

Het hof volgt [appellant] niet in haar betoog. Tussen partijen staat vast dat de koopovereenkomst is opgesteld door (de makelaar van) [appellant] , met inbegrip van de tekst van artikel 16.3. In die bepaling staat dat onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan het overleggen van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar. Het model waarop de koopovereenkomst is gebaseerd, bevat een tekst die voorziet in de mogelijkheid om afspraken te maken over nadere informatie die door de koper moet worden aangeleverd alvorens zijn beroep op het voorbehoud als goed gedocumenteerd kan worden beschouwd. Niet alleen zijn die nadere afspraken in dit geval niet gemaakt, het voorgedrukte tekstblok dat ruimte bood voor uitwerking van die nadere afspraken is door (de makelaar van) [appellant] doorgehaald. Partijen hebben ter zitting verklaard dat over de tekst van artikel 16.3 van de koopovereenkomst niet is onderhandeld of gesproken, terwijl ook overigens niet is gebleken van verklaringen of gedragingen van een van de partijen die meebrengen dat [geïntimeerden] , particulieren die optraden zonder makelaar en zonder bijzondere kennis van vastgoedtransacties, toch moesten begrijpen dat zij bij het beroep op het voorbehoud meer documentatie moesten meesturen dan de in artikel 16.3 bedoelde afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. Er zijn hier ook geen feiten of omstandigheden gebleken die [geïntimeerden] redelijkerwijs aanleiding hadden moeten geven om erop bedacht te zijn dat de rechttoe rechtaan afwijzing door de bank nadere stukken of toelichtingen vergde om aan het voorbehoud te voldoen en voor [appellant] als verkoper voldoende duidelijk te zijn. [geïntimeerden] hebben onder deze omstandigheden de mededeling waarbij zij het voorbehoud hebben ingeroepen ‘goed gedocumenteerd’ door toezending van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan de makelaar van [appellant] .

Inspanningsverplichting

6.6.

[appellant] heeft verder aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerden] zich voldoende hebben ingespannen om financiering voor het pand te verkrijgen. [appellant] voert aan dat uit de koopovereenkomst blijkt dat het pand een casco bedrijfshal was. Zij betoogt dat [geïntimeerden] een op dit type onroerende zaak toegespitste financiering hadden moeten aanvragen en niet - zoals zij hebben gedaan - financiering voor een eengezinswoning. Door een niet bij de aard van het pand passende financiering aan te vragen hebben [geïntimeerden] hun in artikel 16.3 van de koopovereenkomst opgenomen verplichting geschonden om al het redelijk mogelijke te doen om financiering te verkrijgen, aldus [appellant] .

6.7.

Het hof stelt voorop dat ook de inhoud en omvang van de uit artikel 16.3 van de koopovereenkomst voortvloeiende inspanningsverplichting moet worden uitgelegd aan de hand van de onder 6.3. beschreven maatstaf. Daarbij is allereerst van belang dat door [geïntimeerden] is gesteld en door [appellant] niet is betwist dat zij kennis van het pand hebben gekregen door raadpleging van de onder 3.3. genoemde advertentie op Funda.nl. In de aanbiedingstekst van die advertentie wordt het pand aangeboden als een ‘nog te realiseren bedrijfswoning’. Bij de kenmerken van het pand staat echter vermeld:
Type: Woonhuisen
Soort: Eengezinswoning, geschakelde woning. Dat deze laatste vermeldingen niet voorkwamen in een advertentietekst zoals deze op fundainbusiness.nl is geplaatst is niet van belang, omdat gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] die advertentie voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben geraadpleegd of daartoe gehouden waren. Tussen partijen staat verder vast dat [geïntimeerden] het pand bezichtigden met de bedoeling om er (na verbouwing) te gaan wonen en dat [appellant] dat ook wist. Het is onder deze omstandigheden begrijpelijk dat [geïntimeerden] financiering hebben aangevraagd voor een woonhuis. Anders dan [appellant] betoogt, staat daaraan niet in de weg dat het pand in de koopovereenkomst is aangeduid als een casco bedrijfshal. Op het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst moest de beoogde (bedrijfs)woning nog worden gerealiseerd. Dat het pand bij aankoop nog een bedrijfshal was, hoefde voor [geïntimeerden] daarom geen aanleiding te zijn om financiering aan te vragen voor iets anders dan een woning.

6.8.

[appellant] heeft erop gewezen dat [geïntimeerden] door de aanduiding
bedrijfswoningin de advertentietekst op Funda.nl hadden moeten begrijpen dat zij niet uitsluitend in het pand konden gaan wonen, maar er ook een eigen onderneming moesten vestigen. Daarom hadden [geïntimeerden] volgens [appellant] geen financiering voor een woonhuis moeten aanvragen, maar voor een bedrijfspand met toekomstige bedrijfswoning.

6.9.

Het hof volgt [appellant] niet. Dat [geïntimeerden] niet hebben begrepen dat zij niet in het pand zouden kunnen gaan wonen zonder daar ook een eigen onderneming te vestigen, is onder de gegeven omstandigheden begrijpelijk, nu [geïntimeerden] ter zake een begrip als
bedrijfswoningklaarblijkelijk niet deskundig zijn, zij niet werden bijgestaan door een makelaar, door [appellant] niet zijn gewezen op de implicaties van de term
bedrijfswoningen ook niet is gebleken dat het vestigen van een bedrijf aldaar aan de orde is geweest. Dat klemt te meer nu de namens [appellant] opgestelde advertentietekst op dit punt verwarrend is. Deze tekst wekt namelijk de onjuiste indruk dat het mogelijk is in het pand te wonen in combinatie met verhuur van bedrijfsruimten aan derden, maar zonder dat de koper een eigen onderneming in het pand vestigt. In zoverre is [appellant] mede debet aan het bij [geïntimeerden] gerezen misverstand dat zij in het pand zouden kunnen wonen zonder er een eigen onderneming te vestigen. Door [appellant] is in dit verband gesteld dat [geïntimeerde 1] eigenaar is van een metaalbewerkingsbedrijf dat hij aldaar had kunnen vestigen, maar door [geïntimeerden] is toegelicht (en door [appellant] is niet betwist) dat het - mede gelet op de omvang van de bij het productieproces van dit bedrijf betrokken machines en de geluidsbelasting - onmogelijk zou zijn om dit bedrijf in het pand te vestigen. Het is daarom begrijpelijk - en niet in strijd met de op hen rustende inspanningsverplichting - dat [geïntimeerden] financiering voor een woonhuis hebben aangevraagd.

6.10.

De vervolgvraag is welke (inspannings)verplichting er op [geïntimeerden] rustte vanaf het moment dat voor hen duidelijk werd dat zij niet in het pand konden gaan wonen zonder er ook een eigen onderneming te vestigen. Anders dan [appellant] betoogt, hield die verplichting niet in dat [geïntimeerden] (alsnog) financiering voor de aankoop van een casco bedrijfshal aan moesten vragen. [geïntimeerden] wilden het pand kopen om erin te gaan wonen. Van hen kon daarom niet worden verlangd dat zij het pand zouden kopen en financieren zonder dat zij reëel uitzicht hadden op gebruik van het pand als woning. [geïntimeerden] hebben zich wel ingespannen om het ertoe te leiden dat de beoogde transactie toch doorgang kon vinden door te proberen de bestemming van het pand te doen wijzigen. Zij hebben daartoe contact opgenomen met de gemeente en gedurende enkele weken met hulp van de betrokken taxateur gepoogd de bedoelde bestemmingswijziging te realiseren. Pas toen kort voor het verstrijken van de termijn waarbinnen zij nog een beroep op het voorbehoud konden doen de gewenste bevestiging van de gemeente niet was verkregen, hebben [geïntimeerden] het voorbehoud ingeroepen. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] aldus het redelijk mogelijke gedaan om financiering voor het pand te verkrijgen.

De overige grieven

6.11.

Met grief 4 heeft [appellant] aangevoerd dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.9 van het bestreden vonnis ten onrechte bij haar beoordeling heeft betrokken dat [geïntimeerden] geen financiering hebben verkregen en dat banken op een bedrijfspand met bedrijfswoning geen financiering aan particuliere kopers verstrekken. [appellant] betoogt dat deze vaststellingen irrelevant zijn voor de beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] aan hun documentatie- en inspanningsplicht hebben voldaan. Deze grief behoeft geen verdere bespreking, omdat het hof hiervoor heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] - ook los van de in rechtsoverweging 4.9 van het bestreden vonnis genoemde aspecten - aan hun documentatie- en inspanningsplicht hebben voldaan.

6.12.

Grief 5 van [appellant] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de inspanningsverplichting van [geïntimeerden] niet zover ging dat [geïntimeerden] financiering via zijn onderneming had moeten aanvragen. [appellant] voert op zichzelf terecht aan dat zij niet heeft betoogd dat [geïntimeerden] hiertoe gehouden waren. [appellant] heeft slechts aangevoerd dat [geïntimeerden] een financieringsaanvraag hebben ingediend voor een eengezinswoning in plaats van een bedrijfshal. Hiervoor heeft het hof echter al overwogen dat [geïntimeerden] daarmee niet de op hen rustende inspanningsverplichting hebben geschonden. Daarop stuit de grief af.

6.13.

Met grief 6 komt [appellant] op tegen de beslissing van de rechtbank om de stelling van [appellant] te verwerpen dat [geïntimeerden] in redelijkheid geen beroep konden doen op het voorbehoud. De grief slaagt niet. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [geïntimeerden] rechtsgeldig een beroep hebben gedaan op het voorbehoud. Voor zover [appellant] bedoelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat [geïntimeerden] een beroep op het voorbehoud hebben gedaan, slaagt de grief niet, alleen al omdat [appellant] de grief niet heeft voorzien van een feitelijke onderbouwing.

6.14.

De vorderingen van [appellant] stuiten af op hetgeen hiervoor is overwogen. Voor zover [appellant] met grief 1 aanvoert dat [geïntimeerden] niet hebben gedwaald, behoeft dat betoog daarom geen verdere bespreking.

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

6.15.

De slotsom is dat de grieven geen succes hebben. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep gevallen aan de zijde van [geïntimeerden] Het hof stelt deze proceskosten als volgt vast:

- griffierecht € 798,-

- salaris advocaat € 2.157,- (tarief IV, 2 punten)

Totaal € 2.955,-

7.Beslissing

Het hof:

7.1.

bekrachtigt het bestreden vonnis;

7.2.

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 2.955,- te vermeerderen met € 178,- voor nasalaris en met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;

7.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. D.J. Oranje, mr. O.J. van Leeuwen en mr. M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026.