ECLI:NL:GHAMS:2026:844 - Gerechtshof Amsterdam - Klacht ongegrond over intrekking woonadres zonder toestem...

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.357.915/01 NOT

nummers eerste aanleg : 756224/ NT24-33 en 756225 / NT24-34

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 24 maart 2026

inzake

[appellant],

wonend te [plaats 1] ,

appellante,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

kandidaat-notaris te [plaats 2] ,

2.
[geïntimeerde 2],

kandidaat-notaris te [plaats 2] ,

geïntimeerden,

gemachtigde: mr. P.J. Soede, advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna klaagster en de kandidaat-notarissen (afzonderlijk: kandidaat-notaris 1 en kandidaat-notaris 2) genoemd.

1.De zaak in het kort

In deze tuchtprocedure verwijt klaagster de kandidaat-notarissen dat zij zonder overleg en zonder toestemming van klaagster de gemeente hebben verzocht het woonadres van klaagster in te trekken en klaagster daarnaast niet hebben gewezen op de gevolgen daarvan. Net als de kamer in eerste aanleg, is ook het hof in hoger beroep van oordeel dat de klacht ongegrond is.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Klaagster heeft op 8 augustus 2025 een beroepschrift, met bijlagen, bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 10 juli 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (ECLI:NL:TNORAMS:2025:15).

2.2.

De kandidaat-notarissen hebben op 22 september 2025 een verweerschrift, met een bijlage, bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

2.4.

Klaagster heeft op 16 januari 2026 aanvullende producties bij het hof ingediend.

2.5.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 januari 2026. Klaagster en kandidaat-notaris 1, vergezeld van haar gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klaagster en de gemachtigde van de kandidaat-notarissen aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s. Kandidaat-notaris 2 is niet verschenen.

3.Feiten

Het hof verwijst naar de feiten die de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling daarvan geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. De feiten zijn als volgt:

3.1.

Bij notariële akte van 19 oktober 2006 heeft [stichting] , te [plaats 1] , aan klaagster geleverd:

“
(...) het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond met serre en verder toebehoren, plaatselijk bekend [straat 1] te [plaats 1] , (..) uitmakende het vierentachtig/tweehonderd achttiende (84/218) aandeel in de gemeenschap bestaande uit het recht van erfpacht voor onbepaalde tijd van een perceel grond, eigendom van de gemeente [plaats 1] (...)”

3.2.

Bij e-mail van 11 mei 2022 heeft [naam] namens [stichting] aan kandidaat-notaris 1 meegedeeld:

“
Hierbij mijn verzoek om de splitsingsakte te wijzigen van de [straat 1] . Als het goed is heb jij hierover enige tijd geleden ook contact gehad met de eigenaresse van de [straat 1] . De splitsingstekening is gewijzigd (zie bijlage) en op basis hiervan dient de akte gewijzigd te worden. Toevoegingen die aangebracht moeten worden in de akte zijn de vermelding van de kelder bij [straat 1] en de vermelding van de zolder bij [straat 1] . De breukdelen laten we ongewijzigd. (...)”

3.3.

Bij e-mail van 22 juni 2022 heeft kandidaat-notaris 1 aan een medewerker van de gemeente [plaats 1] (hierna: de gemeente) geschreven:

“(…).
Van de gerechtigden tot de 2 bij die splitsing ontstane appartementsrechten ( [stichting] en mevrouw [appellant] ) kregen wij het verzoek om de akte van splitsing te wijzigen, nu is gebleken dat de kelder en de zolder niet op de splitsingstekening stonden weergegeven. In dat kader hebben wij bijgaande akte opgesteld (onder voorbehoud van eventuele opmerkingen van [stichting] /mevrouw [appellant] ). (..) Derhalve het vriendelijke verzoek aan de gemeente [plaats 1] om de akte te ondertekenen teneinde deze toestemming te verlenen. (...)”

3.4.

Bij e-mail van 24 juni 2022 heeft een verkoopadviseur van [stichting] aan kandidaat-notaris 1 (met cc aan onder meer klaagster) bericht: “
[appellant] en ik hebben de akte doorgenomen en zijn akkoord met de inhoud, met de volgende vragen-opmerkingen:


[straat 2] wordt opgenomen in de gewijzigde splitsingsakte. In de bestaande akte

staat dit adres niet vermeld. Klopt het dat dit adres in de bestaande akte vergeten

was?(...)”

3.5.

Klaagster heeft op 4 juli 2022 een volmacht ondertekend ten behoeve van de te passeren akte houdende wijziging splitsing.

3.6.

Bij e-mail van 28 juli 2022 heeft een medewerker van de gemeente aan kandidaat-notaris 1 geschreven:

“(…)
Het is niet duidelijk wat het huidige gebruik is van het deel van het gebouw met het adres [straat 2] . (...)

Moet het huisnummer [straat 2] worden gewijzigd naar een nevenadres of moet het huisnummer [straat 2] helemaal worden ingetrokken?

Conclusie:

Vooralsnog is opnieuw een splitsingsvergunning nodig.

Gezien het bovenstaande lijkt het mij wenselijk dat er een controle door de afdeling Toezicht en Handhaving wordt uitgevoerd om het een en ander helder te krijgen. (...)”

3.7.

Bij e-mail van 29 juli 2022 (18:21 uur) aan kandidaat-notaris 1 heeft klaagster geschreven: “
(...)

Kan het zijn dat we gewoon [straat 2] adres moeten laten vervallen? Het is namelijk 1 geheel [straat 1] benedenwoning met serre.

(...).”

3.8.

Bij e-mail van 2 augustus 2022 heeft kandidaat-notaris 1 aan de medewerker van de gemeente geschreven:
“(...) Uit de afstemming met [stichting] en mevrouw [appellant] volgt dat men meent dat de [straat 2] enkel een administratieve aantekening betreft: (...) Als de gemeente dit ook zo ziet, dan het vriendelijk verzoek om het adres [straat 2] in te (laten) trekken. (…)”

3.9.

Bij e-mail van 2 augustus 2022 heeft kandidaat-notaris 1 aan klaagster bevestigd de akte niet zullen te passeren. Tevens heeft kandidaat-notaris 1 klaagster meegedeeld dat zij de gemeente hebben verzocht het adres [straat 2] in te (laten) trekken.

3.10.

Bij e-mail van 3 augustus 2022 heeft klaagster aan de gemeente geschreven:
“(…)

Hierbij verzoek ik u dan ook om het adres [straat 2] (wat absoluut geen hoofdverblijf is maar serre) in te laten trekken.Ik heb slechts 1 hoofdverblijf en dat is [straat 1] .

Ik wil niets splitsen, dat is onmogelijk!”

3.11.

Bij e-mail van 1 september 2022 heeft klaagster haar volmacht ingetrokken.

3.12.

Bij e-mail van 5 september 2022 heeft de medewerker van de gemeente aan kandidaat-notaris 2 geschreven: “
De wijziging van de splitsingsakte kan doorgang vinden onder de voorwaarde dat het in de aangeleverde conceptakte vermelde adres ‘ [straat 2] te ( [postcode] ) [plaats 1] ’ in de definitieve akte wordt verwijderd.

Het huisnummer [straat 2] wordt namelijk ingetrokken, zie bijgaand mailbericht.(...)”

3.13.

Bij e-mail van 5 september 2022 heeft klaagster aan kandidaat-notaris 1 geschreven: “
Bedankt voor uw bericht.Het adres [straat 2] intrekken is mijns inziens de beste oplossing.(...)”

3.14.

Bij e-mail van 7 september 2022 heeft klaagster aan kandidaat-notaris 1 geschreven: “(…)

Ik ga voorlopig niets tekenen, totdat voor mij helder is wat de consequenties zijn en bovendien volgt eerst nog een juridisch besluit gemeente [plaats 1] waarop ik bezwaar kan aantekenen.”

3.15.

Bij besluit van 21 oktober 2022 is het adres [straat 2] [plaats 1] ingetrokken op grond van de Wet Basisregistratie Adressen en Gebouwen (Wet Bag).

3.16.

Bij e-mail van 22 februari 2023 heeft kandidaat-notaris 2 aan klaagster geschreven: “(...).
Wij lichten u graag toe nog een keer toe hoe het dossierverloop ons inziens is gegaan, zoals ook meermaals telefonisch met elkaar besproken.

(…) Een wijziging splitsing vindt ingevolge artikel 5:139 lid 3 BW Pro plaats met medewerking van alle eigenaars alsmede de gemeente [plaats 1] nu in dit geval de gemeenschap in erfpacht is uitgegeven. (...). Uit de afstemming met de gemeente bleek dat er vragen bestonden ten aanzien van het gebruik van het gedeelte van het gebouw dat als [adres 3] in het Kadaster zichtbaar was. (...)

Het adres [straat 2] is vervolgens door de gemeente ingetrokken en men heeft ons bevestigd dat er (toch) geen nieuwe splitsingsvergunning is vereist. De gemeente gaf aan dat de akte gepasseerd kon worden, onder de voorwaarde dat de vermelding van het adres [straat 2] uit de akte zou worden verwijderd. Wij waren met elkaar in de veronderstelling dat daarmee “de kous af was”. Echter daarna begrepen wij van u dat u het bij nader inzien het niet eens bent met het intrekken van uw woning met serre/garage/tweede woning (?). (..) Vooralsnog stoppen wij onze werkzaamheden en sluiten wij het dossier totdat overeenstemming over het voorgaande is bereikt tussen partijen (U, [bedrijf 1] [voorheen: [stichting] – [bedrijf 2] ] en de gemeente).”

4.De klacht

Klaagster verwijt de kandidaat-notarissen dat zij zonder vooroverleg met klaagster en zonder toestemming van klaagster de gemeente hebben verzocht het adres [straat 2] in te trekken en daarnaast niet hebben gewezen op de gevolgen daarvan.

5.Beoordeling

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen de kandidaat-notarissen ongegrond verklaard. De kamer heeft daartoe - samengevat - het volgende overwogen.

Ingevolge artikel 5:139 lid 3 BW Pro is, ingeval een akte van splitsing moet worden gewijzigd, toestemming van de grondeigenaar vereist, als een recht van erfpacht in de splitsing is betrokken. Daartoe is aan de gemeente als grondeigenaar verzocht toestemming te geven. Uit eigen beweging is door de gemeente vervolgens een onderzoek ingesteld. Dat onderzoek heeft geleid tot vragen van de gemeente over (het gebruik van het gebouw met) het adres [straat 2] . Deze vragen hebben de kandidaat-notarissen na overleg met klaagster en [stichting] beantwoord. Dat de kandidaat-notarissen daarbij klachtwaardig hebben gehandeld valt niet in te zien. Vast staat dat klaagster bij e-mail van 24 juni 2022 met de inhoud van de conceptakte akkoord was en dat ook de gemeente bij e-mail van 5 september 2022 met de splitsingsakte akkoord was onder de voorwaarde dat het adres [straat 2] zou worden ingetrokken.

Vast staat voorts dat klaagster minstens twee maal uitdrukkelijk heeft verzocht om intrekking van het adres [straat 2] , eerst bij e-mail van 3 augustus 2022 aan de gemeente en daarna bij e-mail van 5 september 2022 aan kandidaat-notaris 1. Nadat bleek dat klaagster de conceptakte niet langer wenste te ondertekenen hebben de kandidaat-notarissen hun werkzaamheden opgeschort.

Ook het verwijt van klaagster dat de kandidaat-notarissen haar niet hebben gewezen op de nadelige gevolgen van de intrekking van het adres [straat 2] is naar het oordeel van de kamer ongegrond. Dat de gemeente een onderzoek heeft verricht naar het gebruik van het adres [straat 2] (welk gebruik mogelijk niet in overeenstemming was met de bestemming) is niet een voorzienbaar gevolg van het vragen van de wettelijk vereiste toestemming aan de gemeente geweest. Ook het gevolg, dat klaagster in december 2022 een besluit van de gemeente heeft ontvangen waarin de bestemming van [straat 2] is gewijzigd naar bedrijfsmatige bestemming, zoals zij ter zitting heeft verklaard, is een omstandigheid die niet was te voorzien en evenmin de kandidaat-notarissen kan worden verweten. Niet gebleken is dat de kandidaat-notarissen tekort zijn geschoten in hun zorgplicht jegens klaagster. De kandidaat-notarissen hebben zich professioneel richting klaagster gedragen. De kandidaat-notarissen hebben gedaan wat zij bij de uitvoering van hun opdracht behoorden te doen en daarbij klaagster bij herhaling op correcte wijze geïnformeerd over het dossierverloop. Ook hebben zij klaagster uitgenodigd voor een bespreking op het notariskantoor, waar zij overigens niet op in is gegaan.

5.2.

Het hof sluit zich bij deze overwegingen van de kamer aan en maakt die tot de zijne. Het beroepschrift van klaagster, het verweerschrift van de kandidaat-notarissen en de verdere behandeling van de zaak ter zitting in hoger beroep hebben geen ander licht op de zaak geworpen en geven het hof geen aanleiding om tot een andere beoordeling te komen dan de kamer. Van enig tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de kandidaat-notarissen is ook het hof niet gebleken. Ten slotte is - zoals ook ter zitting in hoger beroep aan klaagster is duidelijk gemaakt - in een tuchtprocedure als deze geen ruimte voor een veroordeling tot schadevergoeding, zoals klaagster wenst.

5.3.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, evenals de kamer, van oordeel is dat de klacht ongegrond is. Het hof zal de beslissing van de kamer bevestigen.

6.Beslissing

Het hof:

- bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, E. de Greeve en J.A.H. Bruggemann en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026 door de rolraadsheer.