ECLI:NL:GHAMS:2026:833

• Datum uitspraak: 24 maart 2026
• Publicatiedatum: 27 maart 2026
• Zaaknummer: 200.358.870/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J.R. Brons; J.C.W. Rang; Z.D. van Heesen-Laclé
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Leveringsvordering vastgoedontwikkelaar na geschil over woningbouwinspanning en voorkeursrecht gemeente

Partijen sloten een koopovereenkomst voor onroerende zaken waarbij koper, een vastgoedontwikkelaar, levering van percelen vorderde. Verkopers weigerden levering omdat zij meenden dat koper tekort was geschoten in een inspanningsverplichting tot woningbouw. Het hof oordeelt dat koper geen zodanige verplichting heeft en dat zij, indien die al zou bestaan, daaraan heeft voldaan.

De koopovereenkomst en allonge bevatten voorwaarden voor levering, waaronder het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning en bedrijfsrelocatie van verkoper. De bedrijfsrelocatie is voltooid, maar de vergunning voor woningbouw is onzeker vanwege milieubelasting en het ontbreken van een passend omgevingsplan. Koper heeft zich sinds 2018 ingespannen voor woningbouw, maar kan geen vergunning verkrijgen zolang industriële bedrijven niet verplaatst zijn.

Het hof stelt dat verkopers gehouden zijn tot levering uiterlijk 29 april 2026, ongeacht de vergunningstatus, maar dat het gemeentelijk voorkeursrecht gerespecteerd moet worden. Verkopers moeten de gemeente uitnodigen tot aankoop en, indien de gemeente geen gebruik maakt van het voorkeursrecht, de percelen aan koper leveren. Tevens worden verkopers veroordeeld tot een verklaring dat geen woningbouwverplichting op koper rust en tot vergoeding van beslag- en proceskosten.

De vordering tot onthouding van gedragingen die vergunningverlening belemmeren wordt afgewezen wegens te algemene formulering. Het arrest treedt in de plaats van wilsverklaringen van verkopers indien zij niet tijdig leveren. Het hof vernietigt het bestreden vonnis en wijst de vorderingen van koper grotendeels toe met matiging van dwangsommen.

Uitkomst: Het hof veroordeelt verkopers tot levering van de percelen aan koper met inachtneming van het gemeentelijk voorkeursrecht en stelt dat geen woningbouwverplichting op koper rust.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.358.870/01 KG

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/365791/ KG ZA 25-327

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 maart 2026

in de zaak van

[appellant] ,

gevestigd te [plaats 2] ,

appellante,

advocaat: mr. R. Bisschop te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

gevestigd te [plaats 1] ,

[nummer 5] .
[geïntimeerde 2] ,

wonend in [plaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. E. Hoekstra te Alkmaar.

Partijen worden hierna ook [appellant] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. Gezamenlijk worden geïntimeerden aangeduid als [geïntimeerden]

1. De zaak in het kort

Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor de koop en levering van onroerende zaken. Koper vordert onder meer de levering van de verkochte percelen. Verkopers weigeren levering van de percelen, omdat koper volgens hen is tekortgeschoten in de nakoming van een op haar rustende verplichting om zich in te spannen om op de percelen woningen te bouwen. Anders dan de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat op koper niet een tot woningbouw strekkende inspanningsverplichting rust. Voor zover dat al anders zou zijn, is zij die verplichting nagekomen. Het hof vernietigt het bestreden vonnis en veroordeelt verkopers tot - onder meer - aanbieding van de percelen aan de gemeente overeenkomstig het daarop gevestigde voorkeursrecht en, in het geval dat de gemeente van haar voorkeursrecht geen gebruik maakt, levering van de percelen aan koper.

2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 27 augustus 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 30 juli 2025 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis). Bij de appeldagvaarding heeft [appellant] haar oorspronkelijke eis gewijzigd. De appeldagvaarding bevat de grieven en daaraan zijn producties gehecht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord;

- de bij H3-formulier van 22 december 2025 ingediende akte wijziging van eis van [appellant] , die ter zitting van 5 februari 2026 is genomen.

Op 5 februari 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is toegelicht door de voornoemde advocaten en zijdens [geïntimeerden] ook door mr. J.W.L. Vader, advocaat te Alkmaar, aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en nadere producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.12. de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere relevante feiten, zijn de feiten de volgende.

3.1.

[geïntimeerde 1] is eigenaar van de onroerende zaken plaatselijk bekend als [straat 1] [nummer 1] , [straat 2] [nummer 2] en [nummer 3] en [straat 3] [nummer 4] te [plaats 1] . [geïntimeerde 2] is eigenaar van de onroerende zaken plaatselijk bekend als [straat 3] [nummer 5] , [nummer 6] en [nummer 7] te [plaats 1] .

3.2.

[appellant] is een vastgoedontwikkelaar. Zij heeft op 5 mei 2021 per e-mail een voorstel gedaan voor de koop van de onder 3.1. genoemde percelen (hierna: de percelen). In dat voorstel staat onder meer:

Afname van de grond van Stad Alkmaar bv vindt plaats na #1 het verkrijgen van onherroepelijke omgevingsvergunning en 2# de bedrijfsrelocatie van Stad Alkmaar bv naar [plek] . Dit met een uiterlijke termijn van eind 2024 waarna de grond onherroepelijk door [appellant] afgenomen zal worden.

3.3.

Eind augustus 2021 hebben [appellant] en [geïntimeerden] een intentieovereenkomst gesloten. In deze intentieovereenkomst staat onder meer het volgende:

Levering van het Verkochte door Verkoper aan Koper vindt plaats nadat aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:

a. het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door Koper beoogde ontwikkeling ter plaatse van het Verkochte (in koopovereenkomst nader te omschrijven); en

b. het voltooien van de bedrijfsrelocatie van Verkoper naar de nieuwe locatie in [plek] ,

doch in alle gevallen uiterlijk op 31 december 2024.

3.4.

Partijen hebben op 22 oktober 2021 een koopovereenkomst gesloten (verder: de koopovereenkomst) voor de koop van de percelen. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:

In aanmerking nemende dat:

A. Koper een projectontwikkelaar gespecialiseerd in woningbouw is.

(…)

E. De Gemeente in de op 5 oktober 2017 vastgestelde Omgevingsvisie [plaats 1] 2040 de ambitie heeft verwoord om de Kanaalzone [plaats 1] te transformeren. Onderdeel van deze ambitie is de transformatie van bedrijventerrein Overdie. Deze gebiedsontwikkeling is grofweg onderverdeeld in twee deelgebieden, te weten Overdie Zeglis en De Driehoek. (…)

De Driehoek betreft de percelen grond gelegen binnen het gebied dat begrensd is door de straten de [straat 3] , de [straat 1] en de [straat 2] . Koers 2021 van de Gemeente voorziet op dit moment in 15.000 m2 BVO wonen en woonwerkwoningen in De Driehoek.

F. Koper reeds koopovereenkomsten met betrekking tot enkele percelen grond op het bedrijventerrein Overdie heeft gesloten en in samenspraak met de Gemeente bezig is de transformatie van het bedrijventerrein naar gemengd woon/werk gebied vorm te geven middels een door koper opgesteld stedenbouwkundig plan.

G. Koper in dat licht interesse heeft getoond in de verwerving van het object met als doel het object te transformeren naar woonruimte. (…)

HOOFDSTUK 3 (…)

1. Koopprijs

1) De vaste koopprijs voor het object is EURO 5.150.000,- te vermeerderen met kosten koper.

2) Deze vaste koopprijs zal met een vaste prijs van EUR 17.500,- worden verhoogd per extra woning/woonwerkwoning, welke, geheel dan wel ten dele, ter plaatse van het object door of namens verkoper meer gerealiseerd wordt dan de thans voorziene 85 woningen en woonwerkwoningen op het perceel van het object.

(…)

HOOFDSTUK 7

1. Akte en datum van overdracht

De akte van overdracht (juridische levering) wordt ondertekend bij de notaris op uiterlijk 31 december 2024 , of zoveel eerder als aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:

a. het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door koper beoogde ontwikkeling ter plaatse van het object; en

b. het voltooien van de bedrijfsrelocatie van verkoper naar de nieuwe locatie in [plek] .

3.5.

De koopovereenkomst is op 1 april 2022 op onderdelen gewijzigd door middel van een allonge. In deze allonge staat onder meer het volgende:

4. Akte en datum van overdracht

4.1

In tegenstelling tot de genoemde datum van juridische levering in Artikel 1 van hoofdstuk 7 van de Koopovereenkomst wordt de akte van overdracht (juridische levering) ondertekend bij de notaris uiterlijk op vrijdag 29 april 2026 , of zoveel eerder als aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:

a. het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door Koper beoogde ontwikkeling ter plaatse van het Object; en

b. het voltooien van de bedrijfsrelocatie van Verkoper naar de nieuwe bedrijfslocatie in [plek] .

In geval op 29 april 2026 niet aan één of beide van voornoemde cumulatieve voorwaarden wordt voldaan, treden Partijen in overleg over een mogelijke verlenging van deze datum waarbij bereidwillig naar de belangen van beide Partijen zal worden gekeken en op beide Partijen een inspanningsverplichting rust om tot een oplossing te komen.

3.6.

De bedrijfsrelocatie van [geïntimeerde 1] naar [plek] heeft inmiddels plaatsgevonden.

3.7.

De gemeente [plaats 1] heeft in een raadsinformatiebrief van december 2024 vermeld dat de ontwikkeling van Overdie naar een nieuwe woon-/werkwijk afhankelijk is van de verplaatsing van twee bedrijven met een zware milieubelasting die daar nog aanwezig zijn. Zolang er geen zicht is op verplaatsing, is volgens de raadsinformatiebrief onzeker wanneer de realisatie van de nieuwe wijk tot stand kan komen.

3.8.

Op 12 december 2024 heeft [appellant] een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente [plaats 1] voor de bouw van bedrijfsunits op de percelen.

3.9.

Bij brief van 12 mei 2025 heeft de gemeente [plaats 1] aan [appellant] - voor zover van belang - het volgende medegedeeld:

Om te beoordelen of u belang hebt bij uw aanvraag hebben wij op 28 februari 2025 verzocht uw aanvraag aan te vullen. Meer in het bijzonder hebben wij verzocht om schriftelijke toestemming van de eigenaar van de grond waarop u voornemens bent te gaan bouwen. Uit het kadaster blijkt namelijk dat u nog geen eigenaar bent van de grond. Deze toestemming heeft u tot op heden niet aangeleverd. (…) Er is navraag gedaan bij de eigenaar van de grond of u toestemming hebt om het bouwplan waar de aanvraag op ziet te verwezenlijken. (…) De eigenaar heeft onder meer het volgende aangegeven.

“Strekking en bedoeling van deze overeenkomsten was (en is dus nog steeds) dat de Grond door [appellant] zou worden getransformeerd naar woonruimte indachtig het plan ‘Koers 2021’. Ter realisatie van dit voornemen zou [appellant] een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de bouw van woningen aanvragen bij de gemeente [plaats 1] voor deze beoogde ontwikkeling.”

“De laatste stand van zaken is thans, dat [appellant] – volkomen in weerwil en afwijking van de gemaakte afspraken – een bouwaanvraag heeft ingediend voor het realiseren van bedrijfsunits .”

“Overigens kan de Gemeente in onze ogen niets anders dan de nieuwe, afwijkende aanvraag afwijzen. Zoals de Gemeente immers zelf terecht aangeeft passen deze plannen niet bij de afspraken die eerder zijn gemaakt. En wij zijn het daar volledig mee eens.”

(…)

Met toepassing van artikel 4:5, eerste lid, aanhef en onder c, van de Awb stellen wij uw aanvraag buiten behandeling. U hebt ondanks herhaaldelijk verzoek van ons daartoe niet de toestemming aangeleverd van de eigenaar. (…) U bent geen belanghebbende in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb aangezien uw bouwplan niet kan worden verwezenlijkt.

3.10.

[appellant] heeft [geïntimeerden] bij brief van 13 mei 2025 verzocht aan de gemeente [plaats 1] te bevestigen dat zij de percelen aan [appellant] zullen overdragen en dat het [appellant] na de overdracht vrij staat bedrijfsunits op de percelen te realiseren. Dit hebben [geïntimeerden] niet gedaan.

3.11.

Op 16 mei 2025 heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen het besluit van de gemeente [plaats 1] om haar vergunningsaanvraag buiten behandeling te stellen. Op 11 juli 2025 heeft de gemeente [plaats 1] het bezwaar van [appellant] niet-ontvankelijk verklaard. Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld bij de rechtbank.

3.12.

Op 20 en 22 mei 2025 heeft [appellant] , met verlof van de voorzieningenrechter, conservatoir leveringsbeslag op de percelen gelegd.

3.13.

[appellant] heeft de koopovereenkomst op 23 juni 2025 op de voet van artikel 9.9 Omgevingsrecht doen inschrijven in de openbare registers.

3.14.

De Gemeenteraad van de gemeente [plaats 1] heeft op 20 november 2025 besloten om op de voet van artikel 9 lid 1 sub b Omgevingswet een voorkeursrecht op de percelen te vestigen. Het voorkeursrecht is op 25 november 2025 ingeschreven in de openbare registers.

4. Eerste aanleg

4.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd - samengevat - dat de voorzieningen-rechter:

I. [geïntimeerden] veroordeelt om de percelen uiterlijk op 29 april 2026 aan [appellant] te leveren, of zoveel eerder als een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen, op straffe van een dwangsom;

II. [geïntimeerden] gebiedt om schriftelijk aan de gemeente te verklaren dat het [appellant] na overdracht van de percelen is toegestaan om bedrijfsunits op de percelen te realiseren, op straffe van een dwangsom;

III. [geïntimeerden] gebiedt zich te onthouden van gedragingen die het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen kunnen belemmeren, op straffe van een dwangsom;

IV. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt in de beslagkosten;

V. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, met inbegrip van de nakosten, te vermeerderen rente.

4.2.

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat hij niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan oordelen dat de rechter in een bodemprocedure van oordeel zal zijn dat de koopovereenkomst geen verplichting voor [appellant] inhoudt om woningen te realiseren op de percelen. De voorzieningenrechter heeft verder overwogen dat hij er niet van overtuigd is dat de realisatie van woningen op de percelen niet mogelijk zal zijn, mede gelet op de inhoud van het recent verschenen concept ontwikkelkader van de gemeente [plaats 1] . De voorzieningen-rechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] daarom niet gehouden zijn om tegenover de gemeente te verklaren dat [appellant] op de percelen bedrijfsunits mag realiseren, noch dat haar verboden moet worden gedragingen te verrichten die de afgifte van een omgevingsvergunning daarvoor zouden kunnen belemmeren. Ook heeft de voorzieningenrechter geen aanleiding gezien om [geïntimeerden] al te veroordelen om de percelen aan [appellant] te leveren. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

5. Het hoger beroep

5.1.

[appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis. Zij heeft in hoger beroep tweemaal haar eis gewijzigd; eerst in de appeldagvaarding en nogmaals bij akte wijziging eis. Na deze laatste wijziging luidt haar eis, samengevat, als volgt:

Primair:

I. veroordeling van [geïntimeerden] om de percelen uiterlijk op 29 april 2026 aan [appellant] te leveren of zoveel eerder als een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen;

II. te bepalen dat het arrest in de plaats treedt van de (wils)verklaringen van [geïntimeerden] die vereist zijn voor de levering van de percelen aan [appellant] , als [geïntimeerden] aan de veroordeling onder I. geen gevolg geven;

Subsidiair, voor het geval op 29 april 2026 nog geen arrest is gewezen:

III. [geïntimeerden] te veroordelen de percelen aan [appellant] te leveren binnen zeven dagen na betekening van het arrest;

IV. te bepalen dat het arrest in de plaats treedt van de (wils)verklaringen van [geïntimeerden] die vereist zijn voor de levering van de percelen aan [appellant] , als [geïntimeerden] aan de veroordeling onder III. geen gevolg geven;

Meer subsidiair:

V. [geïntimeerden] te veroordelen het bevoegd gezag van de gemeente [plaats 1] schriftelijk uit te nodigen om in onderhandeling te treden over vervreemding van de percelen aan de gemeente [plaats 1] en diezelfde dag afschrift van de uitnodiging aan de gemeente [plaats 1] aan [appellant] te sturen, uiterlijk op 29 april 2026, of zoveel eerder als een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen, op straffe van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 100.000,- per dag dat [geïntimeerden] daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 10.000.000,- en binnen twee weken vanaf de dag waarop het bevoegd gezag heeft beslist dat het niet bereid is de percelen te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen, of binnen twee weken na het verstrijken van de in artikel 9.13 Omgevingswet bedoelde termijn als het bevoegd gezag niet tijdig een beslissing heeft genomen, de percelen aan [appellant] te leveren;

VI. te bepalen dat het arrest in de plaats treedt van de (wils)verklaringen van [geïntimeerden] die vereist zijn voor de levering van de percelen aan [appellant] , als [geïntimeerden] aan de veroordeling onder V. geen gevolg geven;

In alle gevallen :

VII. [geïntimeerden] te gebieden om binnen twee dagen na het arrest schriftelijk aan de gemeente [plaats 1] te verklaren dat het [appellant] na overdracht van de percelen is toegestaan om bedrijfsunits op de percelen te realiseren, op straffe van een dwangsom van € 100.000,- per dag dat [geïntimeerden] daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 10.000.000,-;

VIII. [geïntimeerden] te gebieden zich te onthouden van gedragingen die het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen kunnen belemmeren, op straffe van een dwangsom van € 100.000,- per dag dat [geïntimeerden] daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 10.000.000,-;

IX. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de beslagkosten, te betalen binnen veertien dagen na de datum van het arrest en - voor het geval betaling niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met rente;

X. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten.

5.2.

[geïntimeerden] hebben - samengevat - geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

6. Beoordeling

6.1.

[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis drie grieven aangevoerd. Grief I is gericht tegen de door de voorzieningenrechter gehanteerde uitleg van koopovereen-komst en de allonge. Met grief II betoogt [appellant] dat de voorzieningenrechter heeft miskend dat zij zich voldoende heeft ingespannen om woningen op de percelen te realiseren. Grief III ziet op de motivering van de beslissing van de voorzieningen-rechter om de vordering van [appellant] tot levering van de percelen af te wijzen.

Het spoedeisend belang

6.2.

[appellant] heeft aangevoerd dat zij bij de rechtbank beroep heeft ingesteld tegen het besluit van de gemeente om haar vergunningsaanvraag buiten behandeling te stellen. Zij heeft er belang bij dat het hof arrest wijst voordat de mondelinge behandeling in de beroepsprocedure plaatsvindt, omdat met toewijzing van de vorderingen van [appellant] de reden voor de gemeente om de vergunningsaanvraag niet in behandeling te nemen, zou wegvallen. Verder betoogt [appellant] dat zij er belang bij heeft tijdig te weten of [geïntimeerden] aan hun leveringsverplichting gaan voldoen, zodat zij tijdig een aannemer kan inschakelen en voorbereidingen voor de verkoop van de te bouwen bedrijfsunits kan treffen. In dit alles is naar het oordeel van het hof een voldoende spoedeisend belang gelegen. Dat de genoemde belangen van [appellant] commercieel van aard zijn, doet daaraan niet af.

Eiswijziging

6.3.

[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat de eerste eiswijziging van [appellant] moet worden geweigerd wegens strijd met de goede procesorde. Het hof volgt [geïntimeerden] daarin niet. De eiswijziging is door [appellant] direct bij appeldagvaarding gedaan en het gewijzigde petitum bevat - anders dan [geïntimeerden] betogen - geen vorderingen die naar hun aard ongeschikt zijn voor toewijzing in kort geding.

Uitleg van de koopovereenkomst

6.4.

Deze zaak draait in de kern om de uitleg van de koopovereenkomst en de allonge, waarbij het debat zich toespitst op de volgende vragen:

a. Is [appellant] verplicht om zich in te spannen om woningen op de percelen te realiseren en, zo ja, hoe ver strekt die verplichting?

b. Zijn [geïntimeerden] gehouden de percelen (uiterlijk) op 29 april 2026 aan [appellant] te leveren?

Bij de beantwoording van deze vragen stelt het hof voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord enkel op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt

- overeenkomstig de wilsvertrouwensleer - aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Geen verplichting tot woningbouw

6.5.

Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] niet hebben gesteld (en dat ook niet is gebleken) dat op [appellant] een
resultaats verplichting tot het bouwen van woningen rust. [geïntimeerden] stellen wel dat [appellant] een
inspannings verplichting heeft om woningbouw op de percelen te realiseren, en dat zij in de nakoming van die verplichting is tekortgeschoten.

6.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat de koopovereenkomst geen expliciete bepaling bevat die [appellant] verplicht om zich in te spannen om op de percelen woningen te bouwen. De voorzieningenrechter heeft echter overwogen dat er aanwijzingen zijn dat [appellant] toch een dergelijke verplichting op zich heeft genomen. De voorzieningen-rechter heeft daarbij de tekst van de considerans van de koopovereenkomst betrokken en het feit dat de hoogte van het variabele deel van de overeengekomen koopprijs afhangt van het aantal woningen dat op de percelen wordt gebouwd. Met [appellant] is het hof van oordeel dat uit deze bepalingen niet volgt dat [appellant] een inspannings-verplichting tot woningbouw heeft aanvaard. De genoemde bepalingen illustreren weliswaar dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst
voor ogen stond dat er op de percelen woningen zouden worden gebouwd, maar daaruit volgt nog niet dat [appellant] zich tot woningbouw heeft
verplicht . Dat geldt te meer nu partijen hebben verklaard dat zij niet over een verplichting tot woningbouw hebben gesproken, terwijl ook geen correspondentie in het geding is gebracht waaruit de door [geïntimeerden] gestelde afspraak volgt. Het hof betrekt bij zijn oordeel mede dat [geïntimeerden] zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben laten bijstaan door een makelaar en een gespecialiseerde advocaat. Deze laatste heeft de tekst van de koopovereenkomst opgesteld, maar daarin niet de door [geïntimeerden] bepleite inspanningsverplichting opgenomen.

[appellant] heeft voldaan aan eventuele inspanningsverplichting

6.7.

Naar het voorlopige oordeel van het hof volgt uit de door partijen gemaakte afspraken dus geen op [appellant] rustende inspanningsverplichting om op de percelen woningen te realiseren. Als een dergelijke verplichting wel zou bestaan, dan geldt bovendien dat [appellant] naar het voorlopige oordeel van het hof aan die verplichting heeft voldaan. [appellant] heeft erop gewezen dat zij zich al sinds 2018 inspant voor de ontwikkeling van woningen op de percelen. Haar inspanningen hebben betrekking gehad op de volgende werkzaamheden en producten:

- woningbouwbehoefteonderzoek;

- onderzoek (on)mogelijkheid functiemenging;

- stedenbouwkundig plan;

- opstellen gebiedsexploitatie c.q. business case;

- onderzoek naar milieutechnische belemmeringen van omliggende bedrijven dan wel eventuele planologische belemmeringen;

- verwerving van de benodigde gronden in het plangebied;

- overleg met aangrenzende eigenaren en gebruikers over de planontwikkeling en de eventueel noodzakelijke aanpassingen dan wel verwerving van benodigde percelen buiten het plangebied;

- het opstellen van een financiële planning voor de herontwikkeling van het plangebied;

- het maken en vastleggen van afspraken met de gemeente Alkmaar over de percelen; en

- het voeren van gesprekken met een woningcorporatie over mogelijke sociale woningbouw op de percelen.

Dat deze inspanningen door [appellant] zijn verricht is door [geïntimeerden] onvoldoende weersproken en het betoog van [appellant] vindt bovendien steun in de door haar overgelegde stukken.

6.8.

[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat [appellant] , in aanvulling op de onder 6.7. genoemde inspanningen, ook gehouden was om een omgevingsvergunning aan te vragen voor de bouw van woningen. Deze stelling miskent echter dat er geen omgevingsplan van kracht is op grond waarvan een dergelijke vergunning aan [appellant] kan worden verleend. De mogelijke inspanningsverplichting van [appellant] strekt niet zover dat zij gehouden is om een vergunning aan te vragen die zij niet kan krijgen. Hetzelfde geldt voor het verwijt van [geïntimeerden] dat [appellant] geen bij woningbouw passend omgevingsplan in procedure heeft gebracht. [geïntimeerden] hebben namelijk in het geheel niet inzichtelijk gemaakt welke zin het zou hebben gehad als [appellant] een dergelijk concept omgevingsplan wel had geproduceerd, zo lang als de hindercirkels van Sterk Beton en IJzerwerf Overdie nog aan woningbouw ter plaatse in de weg staan. [geïntimeerden] betogen verder dat de inspanningsverplichting van [appellant] meebrengt dat zij geen bedrijfsunits mag ontwikkelen en in plaats daarvan moet wachten tot woningbouw in de toekomst alsnog mogelijk wordt. Ook dit betoog heeft geen succes. [appellant] spant zich al sinds 2018 in om woningbouw op de percelen te realiseren. Zij heeft op dit moment echter nog geen enkel concreet uitzicht op de mogelijkheid om woningen op de percelen te bouwen. Het toepasselijke omgevingsplan staat geen woningbouw toe, terwijl ook de twee hiervoor genoemde in het plangebied gevestigde industriële ondernemingen woningbouw verhinderen. De gemeente Alkmaar is al sinds 2020 met deze bedrijven in overleg, zonder dat dit heeft geresulteerd in hun verplaatsing. Niet gebleken is dat dit op korte termijn verandert. Onder deze omstandigheden strekt een mogelijke inspanningsverplichting van [appellant] in ieder geval niet zover dat zij, uitsluitend met het oog op het belang van [geïntimeerden] bij het incasseren van een zo hoog mogelijke (naar zijn aard onzekere) variabele koopprijs, nog langer vasthoudt aan haar oorspronkelijke voornemen om op de percelen woningbouw na te streven. Dat inmiddels door de gemeente een ontwikkelkader is vastgesteld waarin de ambitie wordt uitgesproken om in de toekomst woningen op de percelen te realiseren, doet daaraan onvoldoende af. Het ontwikkelkader is een beleidsdocument waaraan [appellant] geen rechten kan ontlenen. Daar komt bij dat ook in het ontwikkelkader staat dat woningbouw niet mogelijk is zolang de twee hiervoor genoemde industriële ondernemingen niet zijn verplaatst.

6.9.

Uit het voorgaande volgt dat [appellant] niet jegens [geïntimeerden] is tekortgeschoten in de nakoming van enige (resultaats- of inspannings-) verplichting tot woningbouw. Een beroep op een dergelijke tekortkoming rechtvaardigt dus niet de weigering van [geïntimeerden] om de percelen aan [appellant] te leveren op de overeengekomen uiterlijke leveringsdatum.

Verplichting tot levering

6.10.

[geïntimeerden] hebben verder betoogd dat de vordering van [appellant] tot levering van de percelen niet kan worden toegewezen omdat in artikel 4.1 van de allonge staat dat partijen met elkaar in onderhandeling moeten treden over een uitgestelde leveringsdatum als niet aan één of beide van de in de bepaling genoemde voorwaarden wordt voldaan. Het hof volgt [geïntimeerden] ook niet in dit betoog. Uit de tekst van de allonge, mede bezien in het licht van de tekst van de e-mail van [appellant] van 5 mei 2021 (zie 3.2.), de tekst van de intentieovereenkomst (zie 3.3.) en de tekst van de koopovereenkomst (3.4.) volgt dat partijen er steeds van zijn uitgegaan dat levering van de percelen hoe dan ook op de overeengekomen uiterlijke leveringsdatum zou plaatsvinden, ongeacht de status op dat moment van de omgevingsvergunning van [appellant] . In de allonge is een passage aan de tekst van artikel 4.1 toegevoegd die voorziet in mogelijke onderhandelingen tussen partijen over uitstel van de levering. Uit de toelichting die partijen ter zitting hebben gegeven, volgt dat de in artikel 4.1 bedoelde onderhandelingen al hebben plaatsgevonden, maar zonder resultaat. Uit diezelfde toelichting (en uit het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg) volgt dat het recht om te onderhandelen over uitstel van de leveringsdatum in verband met de afwezigheid van de omgevingsvergunning was overeengekomen ten behoeve van [appellant] , zodat uitsluitend [appellant] een beroep op onderhandelingen over uitstel van de levering kan doen. [appellant] heeft echter om begrijpelijke redenen afgezien van verdere onderhandelingen. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [appellant] immers geen concreet uitzicht op verlening van een omgevingsvergunning voor woningbouw. Verder onderhandelen over uitgestelde levering dient dus geen redelijk doel. De laatste zin van artikel 4.1 van de allonge staat dus niet in de weg aan toewijzing van de vordering tot levering van de percelen op de overeengekomen uiterlijke leveringsdatum.

Voorkeursrecht gemeente [plaats 1]

6.11.

Op grond van de koopovereenkomst kan [appellant] op 29 april 2026 (of zoveel eerder als zij de omgevingsvergunning verkrijgt) dus in beginsel jegens [geïntimeerden] aanspraak maken op levering van de percelen. De Gemeenteraad van de gemeente [plaats 1] heeft echter op 20 november 2025 besloten om een voorkeursrecht op de percelen te vestigen. Dit voorkeursrecht is op 25 november 2025 ingeschreven in de openbare registers. Op grond van artikel 9.7 van de Omgevingswet kunnen [geïntimeerden] als gevolg daarvan niet overgaan tot levering van de percelen zonder dat zij de gemeente [plaats 1] in de gelegenheid hebben gesteld de percelen te verkrijgen. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat het voorkeursrecht in de weg staat aan toewijzing van de vorderingen van [appellant] .

6.12.

[appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerden] geen beroep kunnen doen op het voorkeursrecht omdat [geïntimeerden] dit verweer niet reeds in hun memorie van antwoord naar voren hebben gebracht. Het hof gaat aan dit betoog voorbij. Het is immers [appellant] zelf die het voorkeursrecht eerst in haar akte van 22 december 2025 (en dus na de datum van de memorie van antwoord van [geïntimeerden] ) onderdeel van het processuele debat heeft gemaakt, stellende dat het voorkeursrecht een nieuw gebleken feit was dat rechtvaardigde dat zij, na de datum van haar memorie van grieven, haar eis wijzigde. Zij heeft daarmee zelf een succesvol beroep gedaan op een uitzondering op de twee-conclusieregel. Zij kan [geïntimeerden] vervolgens niet met een beroep op diezelfde twee-conclusieregel het recht ontzeggen om op die eiswijziging te reageren en daarbij in te gaan op het voorkeursrecht.

6.13.

[appellant] heeft het hof verzocht om, op de voet van artikel 9.8 sub e Omgevingswet, de levering van de percelen te gelasten zonder dat uitoefening van het voorkeursrecht van de gemeente daaraan voorafgaat. Zij betoogt dat levering van de percelen op grond van een door het hof te wijzen arrest in deze zaak is te kwalificeren als een verkoop op grond van een rechterlijk bevel als bedoeld in voornoemd artikel, in welk geval vervreemding van de percelen zonder inachtneming van het voorkeursrecht van de Gemeente mogelijk is. Ook betoogt zij dat zij bij vernietiging van het bestreden vonnis in de positie moet worden gebracht waarin zij zich zou hebben bevonden als de voorzieningenrechter haar vorderingen in het bestreden vonnis zou hebben toegewezen.

6.14.

Het hof volgt [appellant] niet. Zij heeft in eerste aanleg levering van de percelen gevorderd op 29 april 2026 of zoveel eerder als zij de omgevingsvergunning had verkregen. Het hof acht echter niet (voldoende) aannemelijk dat, als [geïntimeerden] wel de onder 3.10. bedoelde bevestiging aan de gemeente Alkmaar zou hebben gegeven, de aan [appellant] eventueel te verlenen vergunning vóór de afloop van de periode van zes maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst onherroepelijk zou zijn geworden. Ook bij toewijzing van de vordering tot levering zou levering van de percelen vermoedelijk dus pas hebben plaatsgevonden na afloop van de periode van zes maanden na de dag van inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers, zodat ook in dat geval het voorkeursrecht aan vervreemding aan [appellant] in de weg zou hebben gestaan. Door nu een veroordeling tot levering van de percelen uit te spreken met terzijdestelling van het voorkeursrecht van de gemeente, zou [appellant] een gunstiger positie verwerven. Daarvoor bestaat geen rechtvaardiging.

Vorderingen

6.15.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de vordering van [appellant] tot levering van de percelen vanaf de overeengekomen leveringsdatum toewijsbaar, maar moet daarbij het voorkeursrecht van de gemeente worden gerespecteerd. Het hof zal daarom de meer subsidiaire leveringsvordering van [appellant] toewijzen, zij het dat de gevorderde dwangsommen zullen worden gematigd zoals in het dictum bepaald. Omdat uit de opstelling van [geïntimeerden] is gebleken dat zij niet bereid zijn om mee te werken aan levering op de overeengekomen datum, heeft [appellant] er recht op en belang bij dat het hof bepaalt dat dit arrest in de plaats treedt van de (wilsverklaringen) van [geïntimeerden] die nodig zijn voor levering, als [geïntimeerden] – nadat de Gemeente Alkmaar in de gelegenheid is gesteld de percelen te verkrijgen en zij daartoe niet of niet tijdig overgaat – niet binnen vier weken (zoals bepaald onder 1. in het dictum) gevolg geven aan de veroordeling tot levering van de percelen. Anders dan [geïntimeerden] betogen, verzet het karakter van een kort geding zich niet tegen een dergelijke veroordeling.

6.16.

Uit het voorgaande volgt ook dat [geïntimeerden] ten onrechte aan de gemeente Alkmaar hebben verklaard dat [appellant] op grond van de koopovereenkomst is gehouden om woningen op de percelen te realiseren. Het door [appellant] gevorderde gebod om een aangepaste verklaring af te leggen is daarom toewijsbaar, zij het in beperkte vorm. [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld om te verklaren dat de koopovereenkomst geen verplichting bevat om woningen op de percelen te bouwen. De vraag of [appellant] daadwerkelijk bedrijfsunits op de percelen mag bouwen is van meer factoren afhankelijk dan slechts de inhoud van de koopovereenkomst, waarover [geïntimeerden] niet gehouden zijn te verklaren. Anders dan [geïntimeerden] aanvoeren, vormt de door [geïntimeerden] af te leggen verklaring geen onaanvaardbare doorkruising van de publiekrechtelijke besluitvorming; [geïntimeerden] zijn slechts gehouden te verklaren over de – in dit arrest vastgestelde – inhoud van de koopovereenkomst. Dat laat het besluitvormingsproces van de gemeente en de bestuursrechter voor het overige onverlet. Toewijzing van de vorderingen conform het dictum van dit arrest stuit evenmin af op de zogenaamde Windmill-jurisprudentie. Deze jurisprudentie beperkt overheden onder omstandigheden in het gebruik van privaatrechtelijke bevoegdheden als zij daarmee op onaanvaardbare wijze een publiekrechtelijke regeling zouden doorkruisen. De beperking geldt niet voor private partijen als [appellant] .

6.17.

Het gevorderde gebod zich te onthouden van gedragingen die het verkrijgen van een omgevingsvergunning door [appellant] zouden kunnen belemmeren is naar het oordeel van het hof te algemeen en te onbepaald geformuleerd en zal daarom worden afgewezen. [geïntimeerden] zullen wel worden veroordeeld tot vergoeding van de door [appellant] gemaakte beslagkosten omdat [appellant] gelet op het voorgaande met recht leveringsbeslag op de percelen heeft gelegd.

Slotsom, kosten

6.18.

Het hoger beroep heeft deels succes. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partijen zullen [geïntimeerden] hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Het hof stelt deze proceskosten als volgt vast:

Eerste aanleg:

- explootkosten € 119,40

- griffierecht € 714,-

- salaris advocaat € 1.107,- (1 punt)

Totaal € 1.940,40

Hoger beroep:

- explootkosten € 119,40

- griffierecht € 827,-

- salaris advocaat € 2.580,- (2 punten)

Totaal € 3.526,40

7. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

opnieuw rechtdoende:

1. veroordeelt [geïntimeerden] om uiterlijk op 29 april 2026, of zoveel eerder als een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen, het bevoegd gezag van de gemeente Alkmaar schriftelijk uit te nodigen om in onderhandeling te treden over vervreemding van de percelen aan de gemeente Alkmaar en diezelfde dag afschrift van deze uitnodiging aan [appellant] te sturen, op straffe van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 25.000,- per dag dat [geïntimeerden] daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 2.000.000,- en binnen vier weken vanaf de dag waarop het bevoegd gezag heeft beslist dat het niet bereid is de percelen te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen, of binnen vier weken na het verstrijken van de in artikel 9.13 Omgevingswet bedoelde termijn als het bevoegd gezag niet tijdig een beslissing heeft genomen, de percelen aan [appellant] te leveren;

2. bepaalt dat dit arrest in de plaats treedt van de (wils)verklaringen van [geïntimeerden] die vereist zijn voor de levering van de percelen aan [appellant] , indien en voor zover [geïntimeerden] op grond van het bepaalde onder 1. gehouden zijn om de percelen aan [appellant] te leveren maar daartoe niet binnen de onder 1. genoemde termijn van vier weken overgaan;

3. gebiedt [geïntimeerden] om binnen twee weken na dit arrest schriftelijk aan de gemeente Alkmaar te verklaren dat de tussen partijen gesloten overeenkomsten geen verplichting voor [appellant] bevatten om op de percelen woningbouw te realiseren, op straffe van een dwangsom van € 25.000,- per dag dat [geïntimeerden] daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 2.500.000,-;

4. veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van de beslagkosten, te betalen binnen veertien dagen na de datum van het arrest en - voor het geval betaling niet binnen die termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente;

5. veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten in beide instanties. De kosten voor de eerste aanleg worden tot nu vastgesteld op € 1.940,40. De kosten voor het hoger beroep worden tot nu vastgesteld op € 3.526,40;

6. veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van € 189,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;

7. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

8. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, J.C.W. Rang en Z.D. van Heesen- Laclé en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026.